房屋租赁合同的法律问题

1、房屋租赁合同的法律问题房屋租赁合同的法律问题篇一：签订房屋租赁合同应注意的几个法律问题签订房屋租赁合同应注意的几个法律问题房屋租赁合同在现实生活中是一种常用的合同类型，房屋租赁合同看上去比较简单，合同条款也比较少，但房屋租 赁合同的纠纷却时常发生。 根本的原因是甲乙双方当事人合 同条款订得不全面， 在履行房屋租赁合同过程中经常会出现 一些原来没有考虑到的情况。为了避免纠纷，在签订及履行 房屋租赁合同时应当注意以下几个法律问题。一、合同的主体资格问题1、在签订合同时，承租方首先要查看出租方的房产证， 土地使用权证，如果没有房产证，则要看出租方有无房屋买卖合同或授权委托书等手续。出租方要审查承租方

2、的咨信情 况，租金支付能力，社会诚信状况。2、 承租方还要审查，出租的房产是否已经被抵押（此点 尤其对于想长期租赁的承租人来说非常重要 ）。3、大型店面房统一出租，出租方本身对出租的房屋不 拥有产权，只是接受各位业主的委托统一对外出租，但在合 同履行期内有个别业主要求提前收回自己的商场摊位自己 做生意，由此发生纠纷如何处理，在签订此类合同时承租方 应当要求出租方对此有承诺或保证。4、有些特定内容的房屋租赁合同，出租方应当事前办理好报批核准登记手续。例如专业性的市场，开办单位要对 外大量分别出租摊位，根据国家工商行政管理局的规定，应 当事先向工商行政管理部门申领市场登记证，只有领了市场登记证方可

3、对外招商宣传及出租，这一点也是承租 人应当注意的。5、在房屋租赁期内，公司作为出租方如果发生了破产、企业转制、公司歇业或被注销等情况，如何补救，承租方如 不能继续租赁房屋由此而产生的经济损失如何补偿。6、在房屋租赁期内，承租人作为自然人死亡后，其共同生活的家庭成员可否沿续原来的房屋租赁合同，继续居住使用该房屋。二、租赁合同的标的物在房屋租赁合同中，要求写明房屋的坐落地址、房屋的间数层数、建筑面积，房产证编号，并把房地产的规划红线图及房产平面图作为合同附件。还要写清楚房屋的附属设 施。有时合同中最好要标明租赁房屋的用途是居住，还是用作经营场所。三、租赁期限的起算租赁期限的起算一般有二种情况：第一

4、种情况，是从房屋租赁合同签订之日起开始起算。第二种情况，考虑到承租方要对房屋进行装修等因素，或出租方要办理有关报批登记手续，租赁期间的起算时间可约定在几月几日开始或者合同签字后多少日开始，从合同签订之日到正式开始起算租赁期限的这段时间称为免租期（一般为一个月）。免租期内，承租方无需承担租金，但于此期间发 生的装潢施工所耗水、电费则应承担。根据中华人民共和国合同法的规定，一次合同租赁 期限最长不得超过二十年。四、租金的计算及支付方式年租金标准一般是固定的， 但也可以双方约定租金按一 定比例或一定金额每年递增。租金支付时间，由双方约定，按月支付，按季支付，或 按年度支付，但在约定按年度支付时，双方

5、应约定年度的概 念及起始时间，否则，可能引起误解。五、租赁房屋的交付合同中应当约定房屋的交付时间。租赁房产交付时，双方应约定派代表到现场检查房产的完好情况，应当结清前期的水电费、通讯费、闭路电视费等有关费用，并签署房产交付确认书及有关财物移交清单。六、履约保证金为了保护出租方的利益，防止承租方提前撤场，或拖欠有关费用，应当要求承租方向出租方支付一定金额的履约保 证金（通常是押三付一）。七、税收及有关费用的承担在房屋租赁合同中，应当明确，水电费、通讯费、治安 费、保洁费等费用，哪些有出租方承担，哪些有承租方承担。 并且承租方作为公司，支付了房租金后，一定要向出租方索 要正规有效的税务发票以免被税

6、务部门查处。八、合同中应约定，房产及其设施哪些部位由出租方进 行定期维修保养，哪些由承租方维修。这里应当注意，出租方对房产及设施的定期维修保养应 当事先通知承租方，并尽可能在承租方认为合适的时间进行 以保证承租方的正常经营不受影响或干扰。九、水、电供应出租方应确保房产具有持续的、不间断的、能满足承租 方满负荷正常运转要求的水、电、通讯等各技术条件的供应。 比如，作为商场或工厂用途的，供电量应不小于250KW或电容量不小于300KVA还要约定，如上述技术条件非因市政部门原因或不可抗 力，而因故中断，则出租方应当在多少时间之内修复。十、承租方只承租部分楼层或房屋用于经营活动的，出 租方须确保承租方

7、可根据其营业需要，自行确定营业时间， 并确保承租方在其营业时间内可根据需要正常使用公用的 各通道、电梯、空调、员工盥洗室等设施。十一、承租方在租赁的房产立面墙上做招牌、广告，双 方应当在合同中约定，涉及到墙体、顶楼部分是出租方与其 它各产权人共同使用的，承租方在使用广告位臵之前，应由 出租方与其它产权人共同约定各自的广告牌位臵。十二、优先购买权，在租赁期内，出租方与承租方之间 的优先购买权也应约定清楚。例如，出租方有一幢三层楼的 大楼，每层有五间房屋，承租人只承租一楼中的二间，在租 赁期内，出租人准备整幢大楼出卖，那么，原来的承租人有 无优先购买权，优先购买权的范围是什么。篇二：房屋租赁合同起

8、纠纷该如何维权？李冰律师：房屋租赁合同起纠纷该如何维权？本期介绍：租房子，不少外出打工者首先办理的事情。房东把房子 租出去，成为一种创收途径。租客在租房过程中，遭遇换房 东，升租金，换锁等事情，发生房屋租赁合同纠纷时候，租 客应该如何维护自己的合法权益？他们具体应该如何处 理？我们有幸地邀请到了上海合同法专家一一李冰律师参 加法律快车律师零距离关于房屋租赁合同纠纷的专访， 以下欢迎李冰律师来为我们专业解答“房屋租赁合同起纠纷该如何维权”等相关问题。访谈嘉宾：李冰律师，现执业于上海市汇盛律师事务所。李冰律师XX年开始从事律师工作， 已有十余年专职律师工作经验。 李冰律师积累了办理诉讼和非诉讼案件

9、的丰富经验，擅长公司合同管理，对合同管理流程设置、各类合同审查及法律风险 防范，具有丰富的实务经验。李冰律师已独立办理上述专业 领域疑难、复杂诉讼案件数百起。咨询热线：400-033-5970（来电请说明来自法律快车）访谈内容：1、法律快车：李冰律师，您好！很高兴您能在百忙之中抽出时间接受法律快车专访组的访谈。房屋租赁合同中，租客和房东容易 产生纠纷。房屋租赁合同期内，房东把房子卖了，新房东要 求租客搬家，租客应该怎么做？李冰律师：根据“买卖不破租赁”的法律规定，租赁合同继续对新房东及租客有效，即新房东需要继续按租赁合同履行房屋的出租义务。而且，对于该房屋，租客享有优先 购买权，如原房东在出售

10、前没有通知租客，租客还可基于优 先购买权被侵犯向原房东主张相应权利。2、法律快车：在房屋租赁合同期内，新房东说每月涨房租两百元，若租客不愿意多缴纳房租，就要退房，租客如何处理？李冰律师：基于已经生效的租赁合同中约定了明确的租金标准，因此新房东必须按原合同继续履行。对于要求增加房租的无理要求，可直接予以拒绝。3、法律快车：在房屋租赁合同中补充条款中约定待出租人找到下一 个承租人时候，承租人可以提前退租并无须承担违约责任。 而租客因涨房租而决定退租后，房东以合同期内未找到下一个承租人不同意退租，也并没有免除租客的违约责任。租客 应该怎么办？李冰律师：提前退租的约定即合同的提前解除 （终止），但解除

11、合同 的前提为找到新的承租人。如没有找到新的承租人，则无权 提前退租。因此，建议租客帮房东找一个新的承租人，以达 到提前退租的条件。需要说明的是，在合同履行期间，房东 无权单方提出涨房租， 对于其无理涨价要求租客可以不予理 会。4、法律快车：若租客没有找到其他承租人，又因外出工作，错过缴纳 房租的日期，被房东换锁。然而房屋租赁合同中条款规定迟 延房租，每日加收滞纳金一百元，超过三日仍不缴纳，视为 终止合同和放弃屋内所留物品所有权。若租客迟延三天缴纳房租，被房东换锁了。租客如何处理？李冰律师：上已述及，在合同履行期间，房东无权单方提出涨房租，因此租客只需要按合同约定的租金标准按时支付即不构成 违

12、约。如因租客个人原因导致逾期三日以上未交租金，根据合同约定，房东有权解除合同。双方在合同中约定的逾期三天视为放弃物品所有权的约定，显然可能会导致租客的财产权受到损害（比如房间内可能有电脑等大件物品），此种约定可主张为无效约定。房东解除合同的行为必须符合法律程序，其首先应将解除的意思通知租客，如租客有异议的情况下房东可向法院提出诉讼 以确认合同解除，而不得单方自行换锁。如通知后租客没有 异议，也应进行房屋交接并由租客自行带走自己的私人物 品。因此，基于房东自行换锁导致租客财产权受到侵害，租客可报警，如无法解决可通过诉讼解决争议。5、法律快车：房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，租客继续租赁， 和房

13、东没有另行签订书面的房屋租赁合同。半年过后，房东 要收回房屋，并限租客三天内搬走。租客如何解决？李冰律师：租赁合同到期未续签合同， 双方实际履行视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合 理期限之前通知承租人。因此，如三天时间无法搬走，可要求房东适当延长时间。6、法律快车：租客和房东容易产生房屋租赁合同纠纷，请李冰律师给我们一些建议。 李冰律师： 首先，双方应在房屋租赁合同 中明确房屋座落及面积、租期、租金标准、租金支付时间及 方式、交房时间、物业管理等其他费用如何承担、房屋内设 施设备、房屋维修维护义务及违约责任等条款；其次，每次交纳房租及其他费用后，单据应注意保存，如

14、房东收取现金应要求对方出具收条；第三，租赁合同到期前，应提前与房东协商是否续租，如不续租应约定双方交接房屋的时间并办理好交接手续，最终留存双方签字的书面交接记录。另外需要强调的是，如果租客需要对房屋进行装修，一 定要征得房东书面同意， 并应该约定租期届满时是保留装修 还是恢复原状，如保留装修房东是否对租客给予相应补偿。 社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析！7、法律快车：本期的访谈即将结束了， 我们非常感谢李冰律师接受法 律快车律师零距离的专访，同时也感谢广大友们对我们 访谈栏目的支持与关注，我们下期再见。李冰律师:好的，再见！访谈总结：在家千日好，出门一时难。在外工作的很多人都有自己 租房

15、或与人合租的经验，但有时因没有认真审查出租人的产权证及身份证明，导致被人欺骗，如二房东恶意转租等情况。 希望大家都能提高识别能力，通过认真签署合同，以达到保 护自身合法权益的目的。来源：法律快车原创 （转载请说明出处） /retype/zoom/bd244415f242336c1eb95e77pn=5 &x=0 &y=1599&raww=265&rawh=265&o=png_6_0_0_222_761_144_143_&t ype=pic&aimh=265&md5sum=6d625a677483d859b32a7a0a846 5ecd6&sign=8268603070& zoom=&png=9

16、4323-&jpg=0-0 target=_blank点此查看篇三：房屋租赁合同纠纷处理办法房屋租赁合同纠纷处理办法摘要中华人民共和国民法通则及其司法解释、中华人民共和国合同法及其司法解释、中华人民共和国担保法及其司法解释、中华人民共和国城市房地产管理法（简称房地产管理法 。一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依 据的法律、法规中华人民共和国民法通则及其司法解释、中华人民共和国合同法及其司法解释、中华人民共和国担保法及其司法解释、中华人民共和国城市房地产管理法（简称房地产管理法。二、房屋租赁合同效力的认定房屋租赁合同有效的条件是：1、民法通则规定的民事法律行为应具备的条件， 但是，根据合同法第 5条

17、及第54条的规定，以欺诈、 胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订 立的合同，属可撤销合同。2、合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房 不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管 机关批准。3、出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效；承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效；出租人与承租人未经政府主管部门 审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。三、 有效房屋租赁合同纠纷的处理（一）合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞

18、纳金按合同约定的标准计算；若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平， 应以中国人民银行规定的金融机构 计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。(二)合同解除时有关问题的实体处1、关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同：(1) 承租人欠租超过合同约定期限 ；(2) 合同未约定期限的，欠租达三个月以上；(3) 承租人未经出租人同意擅自转租的；(4) 承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同： 出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的； 出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的； 出租人不按合同约定

19、的责任负责维修房屋及其设施， 保证房屋安全的； 租赁物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。2、承租人对房屋有装修时，对装修的处理。合同有约定按约定处理；合同未约定的，能拆除的拆除， 拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请， 法院应委托评估 机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应 补偿；对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合 同解除的，装修损失由承租人自己承担 ；因出租人过错导致 合同解除

20、的，装修损失由出租人承担 ；双方均有过错的，由 双方按过错大小分别承担。3、因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。承租人应向出租人承担的违约责任是：(1) 所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金)；(2) 签约时所交租赁定金由出租人没收；(3) 当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除 合同所受的损失时， 承租人还应向出租人另行支付损失赔偿 金。4、因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。出租人应向承租人承担的违约责任是：(1) 向承租人双倍返还租赁定金 ；(2) 赔偿承租人的装修损失；(3) 当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租

21、人支付损失赔偿。四、无效房屋租赁合同纠纷的处理(一)房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚 欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较 低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：1 、因违反法律或行政法规的规定且有损国家、 集体或社会公共利益导致合同无效 的，高出部分应判收缴国库；2、其它原因导致合同无效的， 高出部分承租人一般无权要求返还。（二）承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评

22、估 折旧后由出租人承顶；其余部分经评估折旧后作为无效合同 的损失，由双方按过错责任比例予以分担。五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理（一）转租合同有效的条件： 除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件：1 、征得原出租人的同意；2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。（二） 出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转 租他人（即受转租人）。出租人和承租人在合同履行期间发生 纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。（三） 出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人 的，出租

23、人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只 起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际 使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺 利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主 体。若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除 合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人， 因出租人解除合同、 收回物业的行为势必影响受转租人对该 物业的使用及装修权益等；如无需解除合同，则不列受转租 人为案件第三人。发生房屋租赁纠纷如何处理1、租约到期后房主收回房屋如果出租人因自身需要，不愿意继续出租，则承租人就 应将房屋返还出租人。 如果承租人在双方约定的期限内确实 无

24、法找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情 延长租赁期限。同时，承租人也应按期腾房。如果承租人不 积极找房和按期腾房，出租人有权在合理范围内提高房租。 当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申请法院强制其搬迁并令其交占房期间的房租。2、房客外出未归租赁合同届满房客外出未归，租赁合同届满，而房客又无任何续租的 明确表示时，房主可通知房客的亲属或单位终止租赁合同。 但房主向房客明确表态终止租赁合同前，按房客续租处理， 房客按原租约补交租金，得知房客不续租的表示后，房主再 收回房屋。3、续租时房主提升租金标准如果原承租人不同意房主要求，就是放弃优先承租权， 出租人即可与别人建立租赁关系。如果

25、原承租人同意这些合法的条件，应另签租赁合同。房屋租赁合同到期后，如果出 租人没有提出新的条件，承租人按原合同继续交租，则视为租赁关系延续，出租 人没有正当理由，不得终止。出租人以原合同期满为由随意 抬高房租的，一般不允许，但出租人与承租人另有约定的除 外。商业地产租赁纠纷如何解决？具体情况具体处理 商户欠租怎么办？出租人是否可以 采取停水停电的措施呢？这需要在租赁合同中要有明确 的约定。首先，应在租赁合同中写明，在商户欠租的情 况下出租人享有对商户采取停水停电的权利。需要满足下列条件：出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了用水协议和购电协议，商户和自来水公司、电力公 司并没有直接签约。在

26、这种情况下，对于商户的欠租，开发 企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力 公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使用人，对于商 户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。如果擅自停水、停电造成了商户损失， 应该承担赔偿责任。另外， 还要注意的一点是，在出租人有权采取停水、停电措施的前 提下，出租人应事先书面通知商户，提前告知将采取停水、 停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以 减小风险。解除合同一一多方见证避免纠纷租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户在欠租达到一定金额和时间时开发企业就享有合同解除权。在满足合同解除条件的情况下， 如出现商户拒绝腾退房屋和不

27、偿 还欠款的情形，出租人大都会采取强制收回房屋的措施。强 制收回房屋过程中也有风险，如欠租商户以丢失珍贵物品为由告出租人，出租人难以逃脱责任。合同解除应采取如下措施较为稳妥。首先，在满足合同 解除的条件下，向商户邮寄解除租赁合同通知书，在解 除租赁合同通知书上写明商户自动腾退房屋的期限，如超 过期限将强行收回房屋。 其次，如商户超过该期限仍未搬离， 则出租人应做好如下准备：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进 行公证；或者可请该商铺所在地的物业公司、居委会、业委 会、派出所等一起到场，在几方在场的情况下派人进入该商 铺。从开门前就进行全程摄像，对进入的人员、过程及该物 业内的所有物

28、品进行录像。由参与方在清单上一起签字确 认。第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善 保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单。篇四：签订租房合同的法律问题李坤律师：签订租房合同的法律问题本期介绍：随着房价的高涨，不少在外打拼的人的住宿问题就要靠租房解决，租房纠纷也就成为不少友寻找律师解答的主流问题之一。本期法律快车专题栏邀请上海知名的房地产专业律师李坤律师为我们详细介绍租房合同签订的相关法律问题。访谈嘉宾：李坤律师，现就职于北京隆安律师事务所上海分所，长期从事房地产、建设工程等专业领域的法律服 务，精通合同法、劳动法、公司法和建筑法

29、律体系，担任多 家企业法律顾问，成功代理多起房地产企业并购、建设工程 合同纠纷等非讼和诉讼案件，有丰富的企业法律服务经验。法律咨询：139-1844-9311 （ 咨询请说明来自法律快车 ）访谈内容：1、法律快车：法律快车的朋友们，你们好！李坤律师，您好！欢迎来到 法律快车访谈专栏接受专访。李坤律师：主持人、法律快车的朋友，你们好。2、法律快车：李律师，当我们去租房的时候，拿到的租房合同中应该包括什么内容?李坤律师: 社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析！/retype/zoom/46b4c4928bd63186bcebbcccpn=1 &x=0 &y=1912&raww=253&rawh=

30、58&o=png_6_0_0_138_1149_186_43_&type=pic&aimh=58&md5sum=57df1089ae79e79c9bf8d8e69f0db2db&sign=1e6cd43577&zoo m=&png=0-11505&jpg=0-0 target=_blank 点此查看房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（三）租金和押金数额、支付方式；（四）租赁用途和房屋使用要求；（五）房屋和室内设施的安全性能；（六

31、）租赁期限；（七）房屋维修责任；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（九）争议解决办法和违约责任；（十）其他约定。3、法律快车：出租人对于出租的房屋负有什么修缮责任？李坤律师：合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当 事人另有约定的除外。 即租赁双方可以在合同中约定由某方 承担维修责任，没有约定或约定不明的，维修义务由出租方 承担。维修的范围是房屋正常使用期间的自然损毁，以及非 承租人原因导致的人为损毁。 社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析！/retype/zoom/46b4c4928bd63186bcebbcccpn=2 &x=0 &y=152 0&raww=253&r

32、awh=58&o=png_6_0_0_138_1149_186_43_&ty pe=pic&aimh=58&md5sum=57df1089ae79e79c9bf8d8e69f0db2db&sign=1e6cd43577&zoom=&png=11506-23311&jpg=0-0 target=_blank 点此查看承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维 修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用 的，应当相应减少租金或者延长租期。4、法律快车： 租房的时候，往往房东会声明如果在约 定期限之前退租则不退还押金，这样的说法是否有法

33、律效 力？在维护租客的利益方面，法律提供了什么保障（相关法 规）？李坤律师：在租房中，因押金所引起纠纷非常普遍。押金能否退还，关键要看合同是否有约定。一、如果合同有约定，租客在租赁期限届满前退租，押 金不予退还等等，这种约定是有效的，房东有权拒绝退还押 金；二、如果合同没有约定，则押金应视为租客善意使用租 赁物和及时结清水电等费用的保证，而不是违约金，此种情 况下押金应当退还， 但房客要赔偿因提前退租给房东造成的 损失。法律法规对租赁合同的规范，是为维护平等有序的租赁关系，租赁双方是平等主体，并不对其中一方有倾向性保护。 但法律赋予民事合同意思自治的权利，租客完全有可能通过完备、清晰的合同条款

34、，达到保护自身合法权益的目的。例 如关于提前退租的问题，合同可以约定：承租人提前退租应 提前一个月书面通知出租人，不承担违约责任。5、法律快车：社会法律问题，律师零距离访谈一对一解/retype/zoom/46b4c4928bd63186bcebbcccpn=3 &x=0 &y=198 7&raww=253&rawh=58&o=png_6_0_0_138_1149_186_43_&ty pe=pic&aimh=58&md5sum=57df1089ae79e79c9bf8d8e69f0db 2db&sign=1e6cd43577&zoo m=&png=23312-35304&jpg=0-0 ta

35、rget=_blank 点此查看李律师能不能具体举例说明一下？李坤律师：可以，举个例子可以看出两种情况的区别。例如：房客提前退租，假定没有损坏房屋及设施设备，没有 拖欠费用。房屋月租金3000元，押金3000元，租客提前退租导致房屋空关10天，房东为再次出租花费的中介费1000元，即租客的违约行为给客东造成XX元的损失。如果合同约定了提前退租押金不退，则房东可以没收押金；如果合同 没有约定，房东应在扣除 XX元的损失后，将剩余的1000元 退还租客。着重提醒大家，我们一定要养成尊重合同的习惯，在做 出决定前要详细阅读合同条款，不能想当然。例如合同约定 提前解除合同要提前一个月书面通知对方，那么

36、解约方一定要以书面的形式做出通知，并保留对方签收或邮寄的凭证， 不能简单的打个电话，否则发生纠纷时，可能因无法举证而 陷于不利。6、法律快车：如果入住后双方并没有签订租房合同，只是房东会提供票据或者记录字条， 在发生租房纠纷的时候应该如何维权？李坤律师：租赁合同可以是书面的，也可以是口头的，只要双方对 租赁事项达成一致，租赁合同关系即成立。发生纠纷时，如 果涉及合同效力，房租收据、押金收据、居委会或物业公司 或邻居的证人证言都可以做为租赁合同成立的证据。如果涉及租金争议，房租和押金的收据可以做为已履行的租赁合同 的租金标准的证据。因 社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!/retype/zo

37、om/46b4c4928bd63186bcebbcccpn=4 &x=0 &y=2040&raww=253&rawh=58&o=png_6_0_0_138_1149_186_43_&ty pe=pic&aimh=58&md5sum=57df1089ae79e79c9bf8d8e69f0db2db&sign=1e6cd43577&zoo m=&png=35305-47158&jpg=0-0 target=_blank点此查看为租赁纠纷的类型非常多，没有书面的约定，对承租的一方十分不利。考虑到发生纠纷的初期，一般会有一个双方自行协商的期间，这也是取证的最后机会，建议租客要及时向律师咨询，在律师指导

38、下，通过电话录音、证人笔录等方式针对性地收集证 据。7、法律快车: 有没有规定哪些房屋是不能出租的？李坤律师：XX年2月1日起施行商品房屋租赁管理 办法第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。另外，以下类型的房屋租赁时也要提高警惕：（一）已设定抵押，需要抵押权人书面同意；（二）房屋共有的，需要经其他共有人书面同意；（三）转租的，需要房屋产权人的书面同意。&法律快车：李律师，根据你办理这么多案件的经验可以总结一下租房前应当了解的情况有哪些？李坤律师： 社

39、会法律问题，律师零距离访谈一对一解析！/retype/zoom/46b4c4928bd63186bcebbcccpn=5 &x=0 &y=1900&raww=253&rawh=58&o=png_6_0_0_138_1149_186_43_&ty pe=pic&aimh=58&md5sum=57df1089ae79e79c9bf8d8e69f0db2db&sign=1e6cd43577&zoo m=&png=47159-59024&jpg=0-0篇五：房屋租赁的有关法律问题房租租赁的有关法律问题房屋租赁合同是以房屋为租赁物，由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付承阻人使用、收益，承租人交付租 金

40、，并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。作 为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务 关系的协议，直接影响当事人的利益。在现实中，合同双方 签订房屋租赁合同时关注更多的是租金、支付时间等事 项，却忽略了一些不常见的问题。而正是由于对这些问题约 定不明，往往导致租赁纠纷产生。我律师事务所结合多年来 办理房屋租赁纠纷案的实践，针对一些容易被当事人忽视， 而又可能引起争议的问题，提出风险防范措施，希望能为当 事人签订房屋租赁合同时提供法律帮助。一、无效租赁合同及其处理按照民法通则第 61条和合同法第 58条规定， 房屋租赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房 屋，租赁房屋恢复

41、到签订合同之前的状态，承租方负责将租 赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金，作为租赁期间出租人不能使用房 屋的损失。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受 的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 因此，签订租赁合同前，双方应尽职调查，避免签订无效合同。以 下介绍几种常见的无效合同。1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。有这么一个案子，某房产公司将大厦出租给某公司，双 方约定了租期、租金及违约条款。承租方进入后对大厦进行 了装修。几个月后 ，承租方以租赁合同无效为由，起 诉至法院，要求房产公司返还其已经收取的房租，及该款项 的同期银行贷

42、款利息，并赔偿其损失。经查，房产公司系大厦的建设单位，该大厦尚未办理整体验收手续。另外消防 支队同意大厦投入使用，但建筑工程消防验收合格意见 书未签发。法院认为，依照我国建筑法的规定，工 程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此大厦不 具备出租使用的条件 ；房产公司将房屋出租给时，没有办 理消防验收手续，承租方对房屋进行装修后，也未办理消防 验收手续，根据我国消防法的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用，因此房产公司将大厦出租行为， 违反了消防法的规定。依据合同法的规定，违反法律强制性规定的合同无效，双方签订的租赁合同违反 了建筑法和消防法的强制性规定，应认定为无效。根据我国合同

43、法若干问题的解释第4条的规定，人民法院确认合同效力时， 应当以全国人大及其常委会制订的 法律和国务院制订的行政法规为依据。由于租赁合同违反了上述两部法律的强制性规定，当然无效。现实中，房屋未经验收或验收不合格就入住的情况很多，作为承租方很难查清房屋是否验收合格，因此为避免此种无效合同风 险，承租方除尽职调查外，应在签订租赁合同中约定无效合 同处理条款，以保护自己一方权益。2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋，这种情况不但违反了土地管理 法、城市

44、房地产管理法相关规定，而且侵害了他人或国 家的土地使用权 ，不能取得建筑物的合法所有权；二是已 取得土地使用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证 等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这种情况下，建造人违反了城乡规划法、建筑法的强制性规定，因此 该房屋用于出租，则签订的租赁合同因违反法律强制性规定而归于无效。虽然现实中这两种情况下，建造人可能通过 补办相关手续后，还可以取得建筑物的合法所有权，但租赁 合同双方毕竟 要承担无效合同的风险；三是违反土地使用 权出让合同用途的约定，将房屋改变用途出租的租赁合同。 我国的土地管理法、城市房地产管理法、城乡规划 法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

45、对土地用途都有严格的规定，实践中违反土地用途的约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途 的房屋出租，以获得较多的租金，但国家的土地出让金受到 损失，并扰乱了房地产市场，这种租赁合同当然认定无效。依据我国城市房屋租赁管理办法第6条规定，“未依法取得房屋所有权证件的；属于违法建筑的房屋不得出租”。违章房屋的建造人不能取得 所有权，因此也不能享有合法的使用权。违章房屋出租，作 为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出租人的房产证照，没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租 赁。当然，个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租 赁的，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，或要

46、 求出租方提供担保，但这种风险未必能规避。3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。城市房屋拆迁管理条例第 12条规定：“拆迁范围确 定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（三）租赁房屋”。因城市房屋拆迁 管理条例属于行政法规，该条为强制性规定 ，因此按合 同法若干问题的解释第 4条的规定，签订的租赁合同为无 效合同。律师意见：承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订无效租赁 合同而受到经济损害。二、租赁合同登记备案问题上看到一个案例：张某将自有的200川商业用房出租给李某经营饭店，双方签订 2年期租赁合同，并对租金、支付及合同解除等条款做了明确约定。合同签

47、订后，李某依约交付了租金并装修了房屋，开 始营业。因该房屋地理位置好，生意兴隆。半年后，市场租 金普遍上涨，张某有些后悔，于是以租赁合同未经备案为由， 主张合同无效，要求解除合同，双方因此产生争议。那么：租赁合同未经备案是否无效呢？1、关于租赁合同登记备案的法律规定根据城市房地产管理法第 53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其它权利义务，并向房屋管理部门登记 备案”。城市房地产管理法属于全国人大制定的法律， 该条规定以“应当”对登记备案加以规定， 立法宗旨在于要求对租赁合同进 行备案。因此确认租赁合同是否有效关

48、键在于该条规定是 否为强制性法律规定。城市房屋租赁管理办法第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。答订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民 政府房地产管理部门登记备案”；第32条规定：“违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；（一）伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可处以罚款；（二）不按期申报、领取房屋租赁证的， 责令限期补办手续，并可处以罚款；（三）未征得出租人同意和未办 理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效， 没收其非法所得，并可处以罚款”。城市房屋租赁管理办 法虽然直接规定了未办理登记备案的租赁行为无效，但是 鉴于它属于部

49、门规章层面的法律文件，不能规定合同效力问题。公安部的租赁房屋治安管理规定规定：“私有房屋出租的，出租人须持房屋所有权证或者其他合法证明、居民 身份证、户口簿 ，向房屋所在地公安派出所申请登记；单 位房屋出租的，出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到 房屋所在地公安派出所申请登记，经审核符合本规定出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书”。可见出租私人或单位所有房屋用于他人居住，既要到房管部门，又要到公安机关登记。笔者认为，未办理备案登记不影响合同的效力，应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生

50、效。 对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于行政机关管理的需 要，登记备案的合同具有对抗第三人的效力，在理论上属 于对抗要件主义，不是一个合同成立或生效的要件。 依据合 同法解释第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办 理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手 续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，因此城市房地产管理法第 53条不应成为强制性 规定。现实中由于法律宣传及管理环节薄弱，以及当事人嫌 手续麻烦及规避一些税费，公民间房屋租赁登记备案相对 法人间的少一些，但出于交易安全的必要，律师建议租赁双 方应进行登记备案 ，以减少合同风险。2、出租房屋应办理的法律手

51、续出租人与承租人签订书面租赁合同；双方在合同签订后30日内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交以下相关文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合 法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件； 在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发房屋 租赁证。房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。三、房屋维修责任的相关法律问题房屋维修责任应该是租赁合同中最常见的条款，合同双方一般会根据合同法第 220条规定，即“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”来约定维修责任。但现实中往往 不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的， 因为维修责 任往往隐藏在

52、其他事项中，造成责任划分不清晰问题。本人认为维修包含在 房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内 容之中。因此租赁合同双方在约定维修责任时，应全盘考 虑。1、房屋修缮责任房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据城市房屋租赁管理办法的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成 承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租 赁合同中约定”。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房屋居住和使用的

53、安全的义务。但“因承租人过错造成房屋损 坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”从律师角度认为，应将“承租人过错”进行列举，明确 在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款中，以减少不必要的争议。2、承租人装修改变房屋构造后的返修责任合同法第 223条规定：“承租人经出租人同意，可 以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造（当然不涉及主体结构安全），使用中产生的返修责任争议较多。我们曾代理过这样一个案子：王某将自己私有的二层二室住房租赁给张某，合同约定租赁用途为中介服务，

54、并同意张某的装修方案，将原卫生间拆除移至阳台，将卫生间通风和排水立管在二层弯曲靠在墙 边，以增加厅内有效使用面积。使用中楼上用户发现下水不 畅，楼下住户发现卫生间通风不畅，于是与出租人联系， 要求其维修。承租人在出租人要求下也同意并实际简单进行 了处理，但效果不是非常明显。在楼上楼下用户强烈要求 下，出租人要求承租人恢复原构造或是拆除装修进行彻底返 修，承租人坚持当时改造方案是经出租人同意并认可的， 否则也不会同意承租。 因此双方就返修期租金及费用承担问题产生争议，诉至法院。这是一个典型的因出租人同意情况下产生的返修争议， 由于当初对改变房屋构造的后果双方约定不足，造成维修责任不明确。向这样的

55、案例还有出租人同意承租人将阳台窗 探出，因物业或楼上住户要求必须拆除等等，都涉及返修责 任承担问题。为避免此种争议产生，作为出租人要慎重答 应承租人的改造要求，约定好如出现返修责任承担主体，切 不可为把房先租出去 ，而回避返修责任问题。3、承租人恶意添附的补偿责任实践中，对于承租人对房屋进行改建、改装或者增加附 着物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同约定的承租目的属于合理添置的，那么按以下情况分别处理：一是房屋租赁合同中 有约定的按约定处理； 二是合同没有约定而又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的，一般由承租人自行拆除。 不能拆除的可以对添附物现价值进行评估，归出租人所有

56、，并对承租人予以适当补偿； 三是若出租人不同意添附或承租 人并非按合同约定的承租目的添附的，且房屋租赁合同没有约定而又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的，承租人可以自行拆除。不 能拆除的，出租人对装修物的损失一般不给予补偿。上述 做法符合最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民 法通则若干问题的意见第 86条规定。所以在签定租赁合同时，对添附物或改善物处理做约定是最好的。上述处理原则只具有一般性，每个案件都是有其独特性，不能一概而论。现实中也存在承租人恶意添附的情况，本文定义的恶意添附是指在出租人同意承租人装修，但对添附处理约定不明的情况下，承租人主观上存在利用“不能拆 除的可以对添附物现价值进行评估，归出