开盘蓄水执行方案

1、开盘蓄水执行方案开盘蓄水执行方案2010-10-04 10:10:18|分类：个人癖好|字号 订阅项目蓄客执行细案(2010-9 2010-12)目录：第一部分：近期宏观市场背景第二部分：现阶段本案基本情况与面临的问题第三部分：蓄客期营销节点制定第四部分：蓄客执行细化方案及图表展示第一部分：近期宏观市场背景7月成都市区商品住宅成交35.1万方,8月截止到 22日共成交29.99万方,8月整体成交量将会超过7 月.由于新政的出台各项目加大促销力度，众多楼盘 或明或暗的进行降价销售以不同形式回馈消费者，以保证预期销量，在楼市不明朗下，大多开发商不得不 打出优惠大旗吸引眼球，强调刚需制造卖点，以保证

2、 销量。项目区域内各楼盘优惠幅也相对较大，主要以 排号优惠、开盘优惠、主题优惠等优惠活动为主 .下 半年本案区域竞争激烈，离本案最近的项目“格陵 楠”预计将在9月亮相，此项目占地约10亩，项目 定位及户型配比与本案形成直接竞争， 晋阳路区域项 目“博派”也是纯小户型项目，此项目于8月初已经 开始进行排号蓄客，预计会在11月开盘，中海锦城、 中粮祥云、华宇楠苑等几个知名开发公司的大体量项 目也将于下半年10月左右开盘，由于此类项目体量 较大相对产品类别较丰富，中小户型占总量基本在 10%左右，所以也会间接与本案形成竞争。第二部分：现阶段本案基本情况与面临的问题本案接待中心于6月下旬正式对外接待，

3、截止8 月26日来电379组，来访552组，之前只在一些网 络房产媒体和一些房产周刊免费刊登了一些关于项 目的基本数据，通过此类途径知晓本案的占 20%， 其余客户均为自然来访，主要是周边原著居名为主， 且多为多次置业者，经济承受能力一般，大多无固定 职业，由于近期以出台停止三套房的贷款的金融政 策，次类多次置业者将面临无法贷款购房。那么我们 将面临以下几个问题：怎么挖掘首次置业者？在开盘 前如何进行客户意向的梳理和精准的销控？那么通 过快速有效的小众营销扩大项目推广辐射半径与按 节奏制定步步为营层层设“卡”的整体系列化的客 户梳理工具将是关键，项目的蓄客效果将对开盘销售 的好坏产生直接影响。

4、第三部分：蓄客期营销节点制定营销节点制定图表1派发免费的优惠匚持 卡客户购房享受毎卡 1%的优廉到指危幵户行开户 3万元.持开户凭 证到售撲.部办理 IP品钻卡亨受2% 的优惠已办优惠 卡客户再办晶粘卡 寧受累加的优恿：A_滅意升级正武排 号，”日进苜金，快 垛偶過”直业计划， 缀纳3方元诚惠 金，可享受从推号 当天至开盘B每人 毎卡500K/H的曰 进百金置址计划， 排号顺序堆场堆 房顺序9月初40月中们月中注：此总营节点的执行是建立在“拿预售证之前可以进行收取诚意金”的条件下，因为现在市区在售入X第四部分：蓄客执行细化方案及图表展示项目中有的楼盘未拿预售证收取诚意金或排号费， 有 的则是拿

5、到预售证以后在正式争取诚意金，需公司领 导与房管局进行勾通，以便项目执行拿预售证之前收 取诚意金或排号费，对项目蓄客起到很关键的作用， 如此节点不能执行则启动第2套营销节点。营销节点制定图表2开盘9月初伯月中月底12月初派发免费的会员优惠 卡待卡客户购房享受 的优惠掛槽览开严行开razjti ttff 尸凭证到售趙謝办理沖瞬 龙窣曼”日进百盒快砂ST 査业计划，可專段从那理当天 基开盘日毎人毎卡60CJ元/日的 日进口金董业计划F （已加t 再卡香户轉办靈站卡韋愛累加 的畑诚遗升级正式排号，交3 万诚意金进行排号可 享受螞的优惠.排号顺 序为进场选房咂序（开 盘一周内下定客户之前 办会员卡和日

6、进百金计 划优惠可累却，开盘一 周内来下定的不享受日 进百金活动的优思一、甄别客户诚意一关卡“免费会员优惠卡”发 放方案优惠卡发放的意义：n积累诚意客户的重要手段；n必须集成非常的权益，保证销售数量；n吸引竞争对手的客户；n现场活动营造销售氛围；n有效的筛选诚意客户的第一步二、发放时间、地点：1. 优惠卡发放时间：2010 年 9 月 8 日-2010 年 10 月 15 日2. 优惠卡发放地点：【双楠偶寓接待中心】三、发卡方案：1、会员优惠卡卡级、发行量 矚会员优惠卡卡的卡级会员优惠卡：持本卡成功认购双楠偶寓住宅物业，均可享受总房款1 %的优惠 1 1 会员优惠卡发行数量根据现来来访量为30

7、0组，按照1: 2的比例制作 600张，9-10月能完成300张的办理即达到效果。2、操作方式2010年8月1日正式对外免费办理会员优惠卡， 只需客户带上本人身份证，填写一份办卡申请即可获 得一张双楠偶寓会员优惠卡，本公司留存客户身份证 复印件及办卡申请表。3、办卡知须1）本卡为实名制，仅限持卡人本人及直系亲属（直 系亲属仅指父母、子女、配偶）使用，不得更名和转让（直系亲属使用时需提供相关证明）。2）持本卡成功认购双楠偶寓住宅物业，均可享受 总房款2%的优惠，该优惠仅在购房款中作相应低 扣。）本卡序号不作为最终选房顺序号。4）一张卡只能作为本项目一套房源的优惠凭证，且对同一套房源不能同时使用多

8、张卡进行叠加。5）本卡是享受购房优惠的依据，敬请持卡客户妥 善保管，如有遗失，请携有效证件到双楠偶寓接待中 心挂失补办，若有任何疑问，请致电 本卡的最终解释权归四川博氏投资置业有限公司所 有。4、推广媒体组合行销、短信、大成房产网5、物料文本展示1）双楠偶寓会员优惠卡申领单贵宾姓名：性别：年龄：证件证件类别：号：联络地址：家庭电话：办公电话：移动电话：电子邮箱：优惠卡卡号NO. 1. 目前的住房情况租房自己购买的房子与父母同住其它2. 是否首次购房：是不是3. 目前居住区域武侯区：双楠红牌楼玉林紫荆桂溪其它青羊区：光华草堂金沙其它、_、亠|*咼新区：金牛区：、_、亠|

9、*咼新区：市中心：4.目前工作区域武侯区：双楠红牌楼玉林紫荆桂溪其它青羊区：光华草堂金沙其它、_、亠|*咼新区：金牛区：高新区：口市中心：口5.如何知道本项目（复选）互联网亲朋推荐 短信报纸广告/夹 报/报纸文章 围墙/户外广告/路名牌 电梯 框架广告公交站台恰好路过直接收到宣传 资料电视广告 房产杂志 其它6. 希望购买的户型A户型口B户型口C户型口 D户型 E户型口F户型口7. 打算哪种付款方式购房银行按揭购房8. 希望的住宅单价范围6000-6500口7000- 7500口G户型口 商业一次性付款购房 其他口6500- 7000口7500- 8000口8000以上口商业单价范20000-

10、2500围：10000- 15000口15000- 20000口0口 25000-30000口 30000-35000口9. 给双楠偶寓的建议：申请日期：置业顾问（最终解释权归四川博氏投资置业有限公司所 有，此表由开发公司保存）二、甄别客户诚意二关卡“ VIP晶钻卡”发放方VIP晶钻卡办理方案VIP晶优惠卡升级VIP晶钻卡的意义：n 尽量避免老客流失，通过优惠卡升级钻卡加强与老客户的互动和情感交流，通过累加的优惠稳住老客户。；n做好甄别老客户诚意度的工作为开盘打下基 础;nVIP晶钻卡申请单提供客户诚意数据依据， 以便及时调整相关营销策略；发放时间、地点： VIP晶钻卡发放时间：2010年10

11、月18日一2010年11月18日% VIP晶钻卡发放地点：双楠偶寓接待中心发卡方案: 、晶优惠卡钻的卡级、发行量 1 1 晶钻优惠卡钻的卡级VIP晶钻卡：持本卡成功认购双楠偶寓住宅物业， 均可享受总房款2%的优惠。VIP晶钻优惠卡发行数量若免费的优惠卡办理能按预期达到 300张，制作200张VIP晶钻卡，10月中-11月中能完成150张的办理即达到效果 、操作方式2010年10月18日正式对外免费办理 VIP晶钻卡, 凡有意向购买双楠偶寓的客户，10月18日一11月 18日期间到指定银行（最好是按揭银行）办理 2万 元开户手续，持本人身份证与2万元开户凭证到售楼 部办理VIP晶钻卡申领手续。

12、、办卡须知1）本卡为实名制，仅限持卡人本人及直系亲属（直 系亲属仅指父母、子女、配偶）使用，不得更名和转让（直系亲属使用时需提供相关证明）。2）持本卡成功认购双楠偶寓住宅物业，均可享受 总房款2%的优惠，该优惠仅在购房款中作抵扣。3）本卡序号不作为最终选房顺序号。4）一张卡只能作为本项目一套房源的优惠凭证，且对同一套房源不能同时使用多张卡进行叠加。5）本卡是享受购房优惠的依据，敬请持卡客户妥 善保管，如有遗失，请携有效证件到双楠偶寓接待中 心挂失补办，若有任何疑问，请致电 6）本卡的最终解释权归四川博氏投资置业有限公 司所有行销、短信、网络、路名牌物料文本展示双楠偶寓晶钻卡申领单贵宾姓名：性别

13、：年龄：证件类别：证件号：开户行凭证号联络地址：家庭电话：办公电话：移动电话：电子邮箱：VIP晶钻卡卡号 NO.口口6. 希望购买的户型D户型A户型口B户型口 C户型口 E户型口 F户型口 G户型口7 打算哪种付款方式购房银行按揭购房8. 希望的单价范围6000-6500口7000- 7500口8000以上口9. 给双楠偶寓的建 议：一次性付款购房 其他口6500- 7000口7500- 8000口申请日期：置业顾问（最终解释权归四川博氏投资置业有限公司所 有，此表由开发公司保存）排号的意义：n开盘前最后一次蓄水，为开盘开闸放水最好准备。；n甄别客户诚意的最后一道关，排号的效果将直接影响开盘的

14、销售业绩；n做好客户对各房源的意向统计为开盘做好销售控制做准备使各房源均衡出货n可适当告诉客户开盘模糊均价试探客户接受度及时做出准确反应排号时间、地点：排号时间：2010年11月20日一2010年12月3日排号地点：双楠偶寓接待中心排号对象：已经办理优惠卡或 VIP晶钻卡客户媒体组合:行销、网络、短信 1 1 日进百金快乐偶遇置业计划排号即可享受从正式办理排号即日起至开盘前一 天合计天数,500元/日/房/每个号的日进百金的超 值优惠（仅限开盘一周内成功认购双楠偶寓住宅房 源）。 1 1 排号数量应不低于100-150个，若不能完成此目 标量，应延迟开盘时间，延长排号周期。排号流程1. 销售人

15、员洽谈客户排号意向；2. 销售人员为客户讲解VIP诚意排号申请须知；3. 客户办理排号；4. 客户对VIP诚意排号申请须知签字确认；5. 客户填写VIP诚意排号申请协议并签字，销 售人员作为经办人同时签字。销售经理核对VIP诚 意排号申请须知、VIP诚意排号申请协议及客 户身份证明材料原件和复印件，确认协议编号；6. 销售人员携VIP诚意排号申请协议、VIP 诚意排号申请须知，引领客户到财务部门交款；7. 财务部门为客户办理交款手续并为客户开具收据，同时在VIP诚意排号申请协议和VIP诚意 排号申请须知加盖公章；8. 财务部门将已签字盖章收据副联一份交客户；9. VIP诚意排号申请须知、VIP

16、诚意排号申 请协议均为一式三份，一份客户保存，一份由财务 部门作为收据附件存档，一份由销售部存档；10. 客户等候正式开盘通知，排号程序至此结束。双楠偶寓VIP诚意排号客户须知一、排号客户均可享受从正式签定此 协议即日起至开盘前一天合计天数，500元/日/房/ 每个号的日进百金的超值优惠（仅限开盘一周内成功 认购双楠偶寓住宅房源），该优惠仅在购房款中作抵 扣。二、若开盘后一周内未能认购双楠偶 寓任何房源排号优惠自动作废。三、排号优惠按照1人/1号/1房/单 项优惠的原则执行。四、排号协议原则上不转让、不更名、 如相关票据及协议丢失请及时与双楠偶寓售楼部联系，否则一切损失自负。五、最终解释权归四

17、川博氏投资置业 有限公司所有。客户认可签字：日期：经办置业顾问：VIP诚意排号申请协议甲方：乙方：一、在自愿、公平、公正、平等的基础上，乙方自愿申请成为甲方开发的“双楠偶遇”项目诚意排号客户。二、应乙方要求甲方收取人民币叁万元整作为“双楠偶寓”项目诚意金，乙方交纳上述诚意金后对“双楠偶寓”商品房拥有房屋优先购买权。三、甲方根据乙方交纳诚意金的编号来确定乙方选房的 顺序，乙方应确保“双楠偶寓”项目正式开盘前所 预留的上述电话通畅，如出现停机、关机、盲区等情 况未能取得联系，或由于乙方不及时与甲方联系开盘 时间以至于乙方不能于“双楠偶寓”项目正式开盘时行使房屋购买优先权的，其责任由乙方自行负责 在

18、接到甲方电话通知选房未到现场选房者，其选房顺 序自动顺延四.乙方签定 商品房买卖合同 时，所交 纳诚意金即转入房款.五.乙方交纳贰万元诚意金后， 购买“双楠偶寓”项目不论采取何种付款方式，均可 享受从正式签定此协议即日起至开盘前一天合计天 数,500元/日/房/每个号的日进百金的超值优惠（仅 限开盘一周内成功认购双楠偶寓住宅房源），该优惠 仅在购房款中作抵扣。三、本协议一式三份,甲方两份,乙方一份,均具有 同等法律效力.特别说明:1.在“双楠偶寓”购盘诚意金可根据乙方要求无 条件退还，但不支付任何利息费用.正式开盘时乙方 未能签定 购房协议或与商品房买卖合同 ,则乙方 应在五日内向甲方提出申请退还诚意金，甲方不支付 所收诚意金利息.2此申请协议权限于一号一房，乙方不得擅自转 让该 .申请协议中的权利和义务.3.本申请协议解释权归甲方所有.乙方：甲方:时间