始兴县城乡建设用地增减挂钩试点太平镇项目区建新区调整实

1、始兴县城乡建设用地增减挂钩试点太平镇项目区建新区调整实施规划编制单位：始兴县国土资源局编制时间：二一三年三月前 言为了贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号），2005年国土资源部研究制定了关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见（国土资源2005207号），并在部分地区展开了试点工作。城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为农用地、耕地的农村建设用地地块（即拆旧区）和拟用于城镇建设的地块（即建新区）共同组成建新拆旧项目区（简称项目区），通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积

2、不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作。开展这项工作，对优化城乡用地结构和布局，促进土地资源的集约高效和持续利用，缓解建设用地供需矛盾，促进新农村建设具有重要意义。始兴县位于韶关市东部，县域土地总面积2131.91平方公里。始兴县地处南岭山脉南麓，居北江上游、浈江中游地带。境内山地丘陵占全县总面积的四分之三以上，其次为河谷盆地和山间谷地，素有“八山一水一分田”之称。近几年，随着工业化、城镇化的快速发展，始兴县人口、资源与环境的矛盾日益突出，建设用地紧缺的现象逐渐凸显。为此缓解这一矛盾，根据国土资源部文件关于印发城乡建设用地增减挂钩试点管理办法的通知和省国土资源厅关于印发广东省城镇建设

3、用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作管理办法（试行）的通知要求，结合始兴县实际，制定本实施规划。目 录一、规划总则1（一）规划目的1（二）规划依据1（三）规划原则2（四）规划任务3（五）规划范围与期限4二、项目区概况4（一）自然地理4（二）社会经济6（三）项目区基本情况8三、项目区可行性分析9（一）拆旧区建设用地整理复垦潜力分析9（二）项目区与相关规划的协调度分析10（三）项目区民意调查分析10（四）项目区经济保障能力分析11四、项目规划目标11五、拆旧区整理复垦方案12（一）拆旧区的规模和范围12（二）复垦任务和进度安排12（三）拆旧区农村建设用地整理规划13六、建新区规划方案17（一）

4、建新区土地利用详细状况17（二）建新区规划17七、周转指标及使用、归还计划17（一）挂钩周转指标规模18（二）挂钩周转指标使用计划18（三）挂钩周转指标归还计划18八、补偿安置方案18（一）拆旧区补偿安置方案18（二）建新区征迁安置方案18九、土地产权处置18（一）土地权属现状18（二）权属调整原则18（三）土地权属调整方案18十、资金预算与筹措方案18（一）投资预算18（二）资金筹措方案18（三）资金管理使用计划18十一、规划方案评价18（一）社会效益评价18（二）经济效益评价18（三）生态效益评价18十二、规划实施的保障措施18（一）组织领导18（二）政策保障18（三）制度措施18（四）项

5、目实施管理18（五）资金使用管理18（六）竣工验收管理18（七）运行管理与维护18（八）加强舆论宣传18一、规划总则（一）规划目的为了更好的贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策”，落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定，通过城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，对原本零散分布的农村建设用地进行整理复垦和分散地块进行合并，改善农民的居住环境和生产生活条件，提高农民的经济收入，推进土地的节约集约利用；结合社会主义新农村建设，在保证建设用地不增加，耕地不减少的前提下，合理调节用地结构和布局，提高项目区土地利用率，从而达到既满足经济快速发展背景下对建设用地的需求，又保护了耕地

6、的目的。（二）规划依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国土地管理法实施条例；3、国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知（国发201047号）；4、国土资源部关于印发城乡建设用地增减挂钩试点管理办法的通知（国土资发2008138号）；5、国土资源部关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知（国土资发2011224号）；6、关于切实做好城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治工作的通知(粤府办201124号)；7、转发国土资源部关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知的通知（粤国土资规划发20128号）；8、关于印发广东省城镇建设用地增加与农

7、村建设用地减少相挂钩试点工作管理办法（试行）的通知（粤国土资发2006179号）； 9、印发韶关市旧村庄改造和“空心村”整治议案实施方案的通知（韶府201039号）；10、始兴县土地利用总体规划（20102020年）；11、始兴县城镇体系规划（20012020）；12、其他相关标准、技术规范、规定及依法组织开展并公布的相关调查评价成果。（三）规划原则以科学发展观为统领，以促进农业现代化和城乡统筹发展为导向，以改善农村生产生活条件为目标，以切实维护农民权益为出发点和落脚点，以优化土地利用布局和结构、节约集约利用土地为重点。1、统筹安排 引领方向把握农业现代化和城镇化发展基本规律，落实最严格的耕地

8、保护制度和最严格的节约集约用地制度，统筹安排土地资源，零拆整建、先易后难、突出重点、分步实施，以城乡土地资源的优化配置促进农业、农村发展和城镇建设。2、 关注民生，保障权益尊重农民意愿，维护农民合法权益，落实相关补偿安置措施，优先保证被拆迁农民安置和农村公共设施建设用地，并为当地农村集体经济发展预留空间，确保农民长远生计有保障、生活水平有提高。3、保护耕地，集约用地实现开展挂钩试点的行政区域和项目区耕地面积有增加、质量不降低，建设用地总量有减少、布局更合理，项目区节约集约用地水平有较大幅度提升。4、生态优先，协调发展保护生态环境，注重历史文化遗产和建筑的传承与保护，促进城镇与农村、建新与拆旧、

9、自然形态与规划形态的协调发展。5、依法依规，科学规划以土地利用总体规划、土地整治规划、城乡规划等规划为依据，科学客观、因地制宜设计建新拆旧工作，统筹基础设施配套建设、农田综合整治和产业布局优化调整，合理安排建新区城镇村建设用地比例，优化城乡用地结构。（四）规划任务1、深入分析项目区建设用地整理的基础条件、发展潜力和制约因素，对开展挂钩试点工作的条件及可行性从社会、经济、生态等角度进行综合评价。2、明确拆旧区、建新区的位置和面积，确定项目区挂钩周转指标规模，制定建新拆旧具体规划方案。3、制订土地权属调整方案和拆迁安置补偿方案。4、制订资金预算与筹措方案。5、制订规划实施保障措施。6、开展规划所必

10、需的民意调查、听证、论证、公告等工作。7、编制规划图件、规划数据库。（五）规划范围与期限本规划范围涉及始兴县太平镇、马市镇、顿岗镇、城南镇和罗坝镇的部分行政村，项目按照“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的要求，严格管理，规划以2011年为基期年，规划期限为3年。二、项目区概况（一）自然地理1、地理位置与行政区划始兴县位于广东省北部，韶关市东部，南岭山脉南麓，居北江上游，浈江中游。地跨东经1130511422，北纬24312564。东与江西省全南县相连，南与翁源县毗邻，西与仁化县、曲江区交界，北与南雄市接壤，扼粤赣公路要冲，县域土地总面积2131.91平方公里。现辖太平镇、城南镇、沈所镇

11、、马市镇、司前镇、隘子镇、澄江镇、罗坝镇、顿岗镇和深渡水瑶族乡9镇1乡。2、气候始兴县地处南亚热带季风气候区北缘，全年热量充足，冷暖交替明显，春季低温阴雨少日照，夏季炎热高温多雨，秋季昼暖夜凉气爽，冬季寒冷干燥霜多雨稀。境内年平均温度19.6，月平均最高气温31.5，最低气温9；年平均日照1537.8小时，太阳辐射总量102.1千卡/平方厘米。年有霜日平均15天，无霜期292天；多年平均降雨量在15001700mm之间。3、地形始兴县地处南岭山脉南麓，境内山地丘陵交错，溪谷纵横，大小盆地错落其间，山地丘陵占全县总面积的四分之三以上，其次为河谷盆地和山间谷地，素有“八山一水一分田”之称。县中部属

12、是平原地区，县西部属半山区，县东南部属山区，东北部属丘陵地区。地势从中部向四周逐渐上升，山丘多，地貌多样，地形复杂，北部的观音栋海拔1428米，是全县最高峰。4、土壤始兴县山地土壤成土母质多是花岗岩，由花岗岩发育形成的土壤，土质深厚，结构疏松，养分供给性较好，因此森林的植被茂密。耕地多处在沿河地带，成土母质多为河流、宽谷、谷底冲积物，坡积物等，形成冲积层，特别是水稻土，多是在红壤残积物和洪积物上发育而成，土层较深，土壤理化性较好，宜于种植多种粮食作物和经济作物。5、水资源始兴县四周山峦起伏、森林茂密、河流纵横贯穿。全县220条大小河流，其中集雨面积100平方公里以上有浈江、墨江、清化河、罗坝河

13、，澄江河、沈所河6条。全县水力资源理论蕴藏量达11.81万千瓦小时，目前已开发4.57万千瓦。6、生物资源始兴县森林资源享誉省内外，活立木总蓄积量、森林覆盖率在广东省县市中居第一。森林覆盖率为74.7。全县活立林总蓄积量达到1094万立方米，其中：杉木226.4万立方米，松木322.7万立方米，阔叶林543.3万立方米，楠竹2612万株。始兴县生物资源十分丰富，植物种类有2000多种，其中拥有14种珍稀濒危植物；动物种类有1500多种，其中拥有34种珍稀濒危动物。车八岭国家级自然保护区内保存大面积原始森林，区域内动植物资源丰富，素有“物种宝库，南岭明珠”之称。7、矿产资源始兴县矿产资源，有色金

14、属矿有钨、锡、铅、铁、黄金等，以钨矿为大宗，非金属矿有石英、萤石、石灰石、绿柱石、钾长石等，其中石英矿储量约16万吨，萤石矿储量约25万吨，钾长石储量约为16万吨。8、旅游资源始兴县旅游资源丰富，拥有国家级的车八岭自然保护区、被誉为“岭南第一大围”的满堂客家大围和东湖坪游览区等。境内的温泉资源也很丰富，主要分布在司前镇、隘子镇、罗坝镇、澄江镇、太平镇等地。另外，始兴县土特产品众多，有枇杷、杨梅、瑶山蜜、香菇、沙梨等。（二）社会经济1、经济发展始兴县以建设现代生态县和全面建设小康为目标，积极实施“外向带动、科教兴县、特色经济、可持续发展战略”，坚持走生态立县、工业强县、农业稳县、旅游旺县的路子，

15、抓好招商引资、城镇建设、民营经济三大重点，使始兴县的经济得到了较快的发展。2009年始兴县实现地区生产总值30.95亿元，相比上年增长了11.5；三大产业结构的比例调整为29.640.230.2，结济结构得到了优化；农民人均纯收入5455元，增长了10.0；全年实际利用外资达到1077万美元。2、交通基础设施建设始兴县目前主要交通方式是公路。县通镇道路基本达到三级公路标准，镇通村道路基本实现硬底化，基本形成以县城为中心，以国道、省道为主骨架，以县道为支干，以乡村道为山乡连结线，通达深度较好的公路网络，公路密度达到50.77公里/百平方公里，实现了公路路网扩大、等级提高和运输能力提升。韶赣高速公

16、路、粤湘高速公路和韶赣铁路的相继开工建设，将使得始兴县成为粤北重要的交通节点，对外交通联系大大提升。3、生态建设2001年，始兴县正式开始现代生态县建设。2006年，始兴县被国家环保总局正式命名为国家级生态示范区，森林覆盖率达到了76.6%；城镇人均公共绿地面积达到12.82m2，建成省级生态乡1个，省级生态示范园1个，省级生态村6个，县级生态文明村30个；使用沼气的农户1.5万户；建立了无公害蔬菜基地5000多亩；加强了环保基础设施的建设，日处理污水1万吨的污水处理厂已建成投产，实施污染源减量化、无害化。目前，根据国家生态县建设标准，重新修编了广东省始兴县生态县建设规划，将继续开展生态村镇的

17、创建活动，加大农村沼气工程建设和生态模式推广力度。2002年以来，始兴县先后被命名为“国家级生态示范区”、“全国无公害蔬菜生产示范基地县”、“广东省林业生态县”、“中国最美小城”、“中国绿色名县”等称号。（三）项目区基本情况 通过实地勘察和对基础数据的掌握，最终确定拆旧区涉及49个图斑，拟整理复垦建设用地总面积641.76亩。其中涉及城南镇杨公岭村7个图斑，面积217.20亩；顿岗镇宝溪村、高留村、七北村、千净村、贤丰村、周所村和始兴县农科所，共38个图斑，面积309.72亩；罗坝镇田心村，共4个图斑，面积114.84亩。拆旧地块中，土地利用现状为工矿用地面积为362.99亩，占56.56%；

18、农村居民点面积278.77亩，占43.44%。项目区所涉及的拆旧地块在土地利用总体规划的规划用途均为土地复垦。项目区建新区涉及25个地块，总面积为614.31亩，土地利用现状全部为农用地，其中占用耕地187.63亩。涉及太平镇狮石下村、东升居委、城郊居委、城北居委和白石坪村，马市镇高水村，城南镇河南村。项目区所涉及的建新地块在土地利用总体规划的规划用途均为城乡建设用地。三、项目区可行性分析（一）拆旧区建设用地整理复垦潜力分析1、项目区整理条件分析近年来，随着城镇化的加快，大量农业人口涌入城镇，农业人口逐渐减少，空心村现象严重，但农村居民点的面积并没有减少，反而在增加。根据对项目区的实地调查，由

19、于多年的搬迁，村庄内废弃的闲置用地占很大的比例。拆旧区中农村居民点的居住建筑多为废弃的围屋、院落，房屋结构主要以土墙、木屋架和瓦屋面的砖木结构为主。交通条件较差、较为分散且规模较小，容积率处于较低的水平。通过前期实地摸底调查，拆旧区内地势相对平坦，附近水源条件好，土层深厚，土壤既能保肥又能保水，整理后的土地适宜性良好，能适宜种植粮食作物和经济农作物，适宜种植范围广。项目区独立工矿用地多为废弃的砖瓦窑和矿山，附近有较为便利的水源条件和交通条件，对地势较低坡度平缓的部分，通过平整土地、土壤改良等工程和生物措施复垦为耕地；对地势较高坡度较大的部分，通过工程措施适宜复垦为园地或林地。2、项目区整理潜力

20、分析为切实推进项目区社会主义新农村建设，促进城乡一体化发展，本次规划整理复垦的农村建设用地，主要为农村居民点用地和独立工矿用地，通过工程手段对农村建设用地进行整理复垦，作为项目区新增耕地来源。实现城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，确保项目区建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不下降。项目区拆旧区涉及顿岗镇宝溪村、高留村、七北村、千净村、贤丰村、周所村和始兴县农科所，城南镇杨公岭村，罗坝镇田心村等9个权属单位，项目区拆旧地块共49个，拟整理复垦建设用地总面积641.76亩。根据实地调查结果，结合拆旧地块的类型、数量、分布、自然状况、地貌条件、土壤种类与质地、pH值、有机质含量、水文、

21、交通情况等方面进行潜力分析，测算出项目区通过土地整理复垦，可实现新增耕地200.74亩。（二）项目区与相关规划的协调度分析项目区的拆旧地块的选择与始兴土地利用总体规划（20102020年）中土地整治规划充分衔接，对矿山开采过程中因直接挖损地表面而遭到破坏的土地，立足优先农业利用、鼓励多用途使用和改善生态环境，合理安排复垦土地的利用方向、规模和时序。开展旧村庄等低效建设用地的改造工作。通过调整土地功能、优化用地空间布局、改善城乡人居环境，推进始兴县建设用地节约集约利用，充分发挥城乡用地的潜在价值。项目区建新地块的选择与始兴土地利用总体规划（20102020年）和始兴县城镇体系规划（2001202

22、0）中关于全县城乡建设用地布局相衔接，按照集中布局、集约利用的原则，尽量避免占用优质耕地，节约集约利用土地。（三）项目区民意调查分析由于项目区拆旧区存在农村建设用地布局混乱、分散，宅基地、道路、公共设施、坑塘水面、空闲地相互混杂；建筑物缺乏统一规划设计，不少单层简易房屋占地面积大，不同结构的新旧住宅交错；农村建房秩序混乱，建新不拆旧, 户口迁出人在外居住但宅基地空闲,一户多宅；村容村貌和农村居民生产生活设施较差等不合理现象，造成土地、基础设施资源浪费。经调查和宣传动员，项目区内农民希望改善居住环境的愿望十分迫切，积极性高，拆旧区大多数农户同意对项目区内分散闲置的农村宅基地和废弃工矿进行归并整理

23、复垦，希望通过项目区的实施以改善生产、居住生态环境。项目得到了广大群众的大力支持和积极参与。（四）项目区经济保障能力分析为确保城乡建设用地增减挂钩工作落到实处，为切实保障城乡建设用地增减挂钩工作的顺利进行，始兴县成立了城乡建设用地增减挂钩试点工作领导小组，负责审定增减挂试点项目实施规划，解决规划实施过程中的重要问题，组织相关部门的协调配合。下设办公室于县国土资源局，负责增减挂钩试点工作的日常协调、督查、检查和情况汇总、请示汇报。相关乡镇成立了相应的领导小组和工作班子，具体负责项目区工作的组织、协调实施和管理，确保各项工作的顺利开展，任务如期完成。四、项目规划目标项目规划的总目标是推进社会主义新

24、农村建设，促进土地的节约集约利用，使土地利用结构和布局得到合理的调整；耕地和基本农田得到有效保护，达到数量不减少，质量不降低；农村建设用地节约集约利用程度提高，土地生态环境明显改善；统筹城乡发展。项目区拆旧区49个拆旧地块，总面积641.76亩，通过整理复垦，将其开垦为农用地，其中新增耕地200.74亩。经审批后，将其作为挂钩周转指标，用于城镇建新区建设。项目实施前，城镇建新区的农用地面积为614.31亩，其中耕地面积为187.63亩。通过增减挂钩规划的实施，拆旧区中建设用地经整理复垦新增农用地为641.76亩，其中耕地为200.74亩，实现了拆旧建新的地类平衡，保证了项目实施后耕地面积有增加

25、、质量有提高，建设用地总量有减少、布局更合理。同时，通过实施拆旧建新，一方面农村建设用地节约集约利用程度得到提高；另一方面，提高了项目区的土地利用率。五、拆旧区整理复垦方案（一）拆旧区的规模和范围项目区拆旧地块的规模为641.76亩，涉及顿岗镇宝溪村、高留村、七北村、千净村、贤丰村、周所村和始兴县农科所，城南镇杨公岭村，罗坝镇田心村。拆旧地块中，独立工矿用地面积为362.99亩，占56.56%；农村居民点面积278.77亩，占43.44%。（二）复垦任务和进度安排整个拆旧区通过整理新增农用地641.76亩，其中耕地200.74亩，园地102.42亩，林地338.60亩。第一年完成不少于整理复垦

26、规模的20%；第二年完成不少于整理复垦规模的40%；第三年完成全部整理复垦规模。（三）拆旧区农村建设用地整理规划1、整理标准土地平整标准土地平整工程是土地开发整理项目工程建设的重要内容，是进行农业机械化生产和农田水利、道路等基本建设实施的基础，以达到便于农业机械化耕作，发挥机械效率，提高机耕质量，灌水均匀方便，有利于排水、改良土壤等，满足作物高产稳产对水分和土质的需求。土地平整应满足项目区内自流灌溉、自流排水的要求；从细部来看，土地平整应符合农作物生长的需求，要求格田内部平整，保证耕作层厚度达到30厘米以上。田块的形状尽量设计成长方形，但受地形条件限制，不能设计为长方形的，尽量为梯形，其次是平

27、行四边形。平整后田块地面方向与自然坡度基本一致，并与农沟纵坡相协调，与道路相衔接。道路建设标准按照土地开发整理标准的要求，道路建设要满足项目区对内和对外交通的需要，既要满足农、林业机械化作业的需要，又要能保证与外界便捷的联系，以便于农、林产品的运出和农林业生产资料的运入。本规划中的项目区对外交通条件均较好，项目区内交通规划以田间道为网络，生产路合理配套。田间道主要为农、林产品运输、货物运出、作业机械田间转移及机械加油服务，结合当地材料状况，按农村机耕路标准规划，采用砂石铺面,整个道路系统要与项目区周边的主要村庄、主要公路相协调，以满足农、林业生产的要求。灌排标准灌溉工程根据土地开发整理项目规划

28、设计规范和灌溉与排水设计规范，充分利用项目区现有水利设施，配套建好排灌水渠，完善项目区的引、输水网络。兼顾灌溉和排涝功能，灌溉排水系统分开修筑，并采用灌排相邻的“单非式”布置。按项目总体分区，每个区布置一个相对独立的排灌体系。在水利设施规划中综合考虑与道路、田块等的紧密配合协调，兼顾田块地形和机耕的要求，考虑了提水、蓄水、输水、排水工程综合配套，增强项目区抗灾能力。2、总体布局整理后拆旧区土地类型为耕地、林地和其它农用地。针对项目区自然条件和基础设施状况，田块由灌溉系统和农田道路网所构成，本着因地制宜、因害设防的原则，合理布设坡面排、行、蓄水工程，做到灌水有渠，排水有沟，水不乱流，土不乱跑。确

29、保耕地在暴雨时不被冲毁，又能把雨水存积起来，以确保旱涝保收。规划设计田间道和生产路考虑到项目区内外的连接情况以及农户农业生产田间作业的方便。采取工程措施和生态措施相结合的方法，在土地开发整理的同时，对生态环境起到改善作用，构成可持续发展的总体布局。该项目规划由土地平整工程、农田水利工程、田间道路系统工程、农田保护工程和其他工程组成。主要生物措施由道路林网和水土保持林组成。3、工程规划土地平整拆旧区内的土地平整主要是拆除旧房、清除基石以及地表堆积物（煤渣、煤矸石等），采用机器深挖、平整辅助以人工拣碎石块，平整地面，深整或土层自然沉实厚度不少于40厘米。由于项目区拟复耕部分地势起伏较小，田间高差不

30、大，土地平整工作并不繁杂，仅对项目区内废弃宅院，规划外田间道、沟渠等进行平整改造即可，主要的土地平整工程量来自于房屋拆迁，计划使用机械平整进行施工。在确保环境保护和农业生产、节约投资的情况下，尽可能地增加有效耕地为本项目土地平整的基本原则。从总体上讲，土地平整应满足项目区内耕地对坡地的要求以及自流灌溉、自流排水的需要；从细部来看，土地平整应符合农作物耕种的需要和项目区挖填土方基本平衡为原则。据此，本项目的土地平整采用局部平整方案进行土地平整，确定项目区均采用内部平整模式，以田块内部平整为主，田块之间平整为辅。田块规划本着经济、省工、省料、占地少、安全稳固、便于耕作的原则，确定坎型、台面宽度和田

31、坎高度。田块布设顺山坡地形，沿等高线划分田块，大弯就势，小弯取直，并本着经济、省工、省料的原则布设梯田田块。项目区结合自然地形，考虑作物种植与排序方向，有利于土地规模经营操作以及与其它工程规划相配套，通过实现农田网络化、土壤保水、保肥、通气性良好。农田水利规划1）排灌工程规划灌排水工程本着节约用地、因地制宜、因害设防的原则，合理布设坡面排、行、蓄水工程，做到排水有渠，行水有沟，达到水不乱流，土不乱跑，确保旱涝能保收。把泥沙沉积起来，可以返土回田，减少水土流失。在布设排灌水工程时，应尽可能利用原已修筑好的灌排水工程。2）蓄水池蓄水池布设在洪水汇流的坡面或低凹处，充分利用有利的自然降水汇至蓄水地点

32、。蓄水池的大小以小地形为单位，因地制宜的修建。多数蓄水池与灌排沟相通，少部分为孤立分布。在蓄水池和排水沟边应配置沉沙池。结合项目区地形，使用蓄水池的水主要以挑灌方式浇灌到田地，部分蓄水池的水可以利用排灌沟引流到田地中和蓄水自流灌溉。3）田间道路规划 项目区交通用地的布局主要是为了满足区内农、林业生产、农、林产品运输的需要，在原有道路的基础上，整治、新修部分道路。道路布置原则是尽量和项目区内田块配套，构成互通网络，便于农业生产。具体布局中，田间道主要沿项目区的边界、结合区内沟渠、防护林和田块，沿沟的走向或田块长边呈网状或环状布置。4）农田保护规划为减少水土流失，改善项目区生态环境，沿规划田间道两

33、侧营造防护林带，以增强项目区的景观效应。另外，对于废弃工矿用地，特别是坡度比较陡的部分，计划种植林木来进行复绿。树种选取有利于涵养水源、改善生态环境的经济林木品种，如速生桉或马尾松等。5）其它工程项目区另一重要工程是土壤改良工程。土壤改良工程包括客土改良和有机肥改良，外调运客土，增施土杂肥，犁耙疏松土壤，以改善土壤的理化性质，从而达到改土培肥，提高地力，使土地质量得到根本改善。六、建新区规划方案（一）建新区土地利用详细状况项目区建新区总面积为614.31亩。土地利用现状全部为农用地，其中耕地187.63亩。涉及太平镇狮石下村、东升居委、城郊居委、城北居委和白石坪村，马市镇高水村，城南镇河南村。

34、（二）建新区规划按照优化配置和实现土地资产效益最大化原则，始兴县城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点项目建新区地块根据符合土地利用总体规划和城乡规划的原则，安排在太平镇、马市镇、城南镇。其中分别用于商业、住宅、工业和行政办公用途。七、周转指标及使用、归还计划挂钩周转指标专项用于项目区内建新地块的占地规模控制，并在规定时间内用拆旧地块整理（复垦）出来的农用地、耕地面积归还，面积数不得少于下达的挂钩周转指标。（一）挂钩周转指标规模本批次项目区拟申请挂钩周转指标614.31亩，其中耕地占用指标187.63亩。（二）挂钩周转指标使用计划挂钩周转指标主要用于太平镇、马市镇和城南镇建新区建设。在使

35、用时，按照“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则对挂钩周转指标进行封闭式管理。（三）挂钩周转指标归还计划由始兴县政府先使用周转指标征收建新区内的土地，政府通过公开“招、拍、挂”的形式出让土地，所得收益用于拆旧区的土地整理复垦工作。建新区使用的周转指标以拆旧区土地整理复垦后增加的耕地和一般农用地指标在3年内归还完挂钩周转指标，其中第一年完成整理复垦20.35%，归还指标125.00亩；第二年整理复垦40.70%，归还指标250.00亩；第三年复垦38.96%，归还指标239.31亩。八、补偿安置方案（一）拆旧区补偿安置方案由于本规划中的拆旧区大部分是废弃独立工矿用地和闲置农村居民点用地

36、，且在土地利用总体规划中已按照新农村建设的要求和“扩大中心村，缩并自然村，改造空心村”的原则安排了新农村建设用地。因此，不需另外安排土地安置拆旧区内的农民和工矿企业。1、拆旧区安置原则（1）就地借住安置的原则。（2）“规划先行、一户一宅”的原则。（3）实行货币补偿的原则。（4）新增耕地无偿交还原使用人使用原则。（5）村民自治，政府协助、指导原则。2、拆迁补偿、安置方式（1）先拆除旧房，在拆旧区预留部分土地建设新农村，安置现居拆旧区的住户。（2）结合原住户大部分已迁出的实际情况，对现居住在拆旧区的个别住户实行“就地借住安置”，由村民在本村自行联系暂住房屋，待其新房建成后再迁入新居。（3）拆旧补偿

37、资金由县财政负担，按拆旧进度分期分批拨付到镇政府。对拆除的旧房，按每平方米15元的标准补给农户，拆除的建筑材料由本户村民自行处理。村民签订拆迁协议并全部完成拆迁后，一个月内一次性支付全部补偿费。（4）由政府投资对拆旧区进行土地整理，在拆旧区整理好的新增耕地及农用地无偿交还村委会，由村委会分配给原使用人耕作。（5）项目区拆迁补偿安置等具体事项，由该村村民理事会实行高度村民自治，自行协商处理，政府负责协助及指导拆旧、建新工作。（二）建新区征迁安置方案项目区建新区的征迁安置工作涉及到农户的切身利益，要做好规划，做细工作。国土、民政、建设等诸多部门共同协调工作，要兼顾国家、集体和个人的利益，本着对群众

38、负责的态度把工作做细、做实、做好。对项目区征迁农户的补偿，参照省市相关标准，按工程进度及时、足额拨付。九、土地产权处置（一）土地权属现状项目拆旧区涉及顿岗镇宝溪村、高留村、七北村、千净村、贤丰村、周所村和始兴县农科所，城南镇杨公岭村，罗坝镇田心村等9个权属单位。项目区建新区涉及太平镇狮石下村、东升居委、城郊居委、城北居委和白石坪村，马市镇高水村，城南镇河南村，共7个行政村居委。拆旧区部分地块所有权属国家所有，其他地块所有权属所在各村村集体，建新地块所有权均属所在各村村集体，使用权属各承包经营户，土地各项权属登记工作已完成，权属界线清楚、无争议。（二）权属调整原则1、坚持依法、公开、公正、公平、

39、效率和自愿的原则；2、有利于稳定农村土地家庭联产承包责任制的原则；3、有利于生产、方便于生活的原则；4、尽量保持村界、社界的完整性；5、促进土地规模化、集约化经营。（三）土地权属调整方案挂钩项目的实施必然涉及到土地权属的变更和调整，牵涉到国家、集体和农户个人的利益。因此，必须在“尊重现实、照顾历史、有利生产、有利稳定”的原则下，根据“依法、自愿、有偿、规范”的要求，合理进行土地调整、互换和补偿，确保各土地权属主体的利益。1、权属调整步骤成立权属调整领导小组成立以镇政府分管镇长为组长，镇国土所所长及项目所在村负责人和项目涉及的村民代表为主要成员的土地权属调整领导小组，在充分尊重原土地所有权人合法

40、权利的基础上，统一协调新增耕地的确权工作。方案实施前，认真做好土地权属状况和土地利用现状的调查工作，在土地权属和土地利用现状调查基础上，编制土地权属调整方案，签订土地权属调整协议。土地复垦项目工程完成后，根据土地权属调整方案，实地进行划分。按地籍调查规定的程序和要求，办理相应的指界手续，编制符合地籍调查规程要求的地籍图并及时上报进行土地登记，确认权属。对被调整的土地进行评价评价被调整土地质量状况及生产力等级，作为土地面积调整的依据。权属调整根据土地评价结果，以标准田块为基本单元，进行权属确认和调整。新增耕地的所有权主体可按土地评价结果所确定的承包费，将新增耕地承包给单位或个人使用，也可采用其它

41、形式，如招标承包等，以最大限度的发挥新增耕地的生产潜力。确权发证权属调整完成后，依据相关法律法规进行确权登记和变更登记，核发土地权属证书。2、权属调整方式拆旧区属国有的工矿用地，由县级人民政府依法收回，统一发包使用；建新区土地由政府统一征用，土地所有权发生转移，由村集体所有转变为国家所有，政府给予相应的补偿，土地归国有后，由政府通过招拍挂的方式有偿出让。十、资金预算与筹措方案（一）投资预算1、预算依据（1）土地开发整理项目资金管理暂行办法（国土资发2000282号）；（2）土地开发整理项目预算编制暂行办法（财200141号）；（3）土地开发整理项目规划设计规范（TD/D1012-2000）。2

42、、投资收益预算结果本项目预算总投资4714.70万元。其中拆旧区投资1604.40万元，占总投资的34.03%，主要包括土地复垦费、房屋拆除补助费、构筑物补偿费、青苗费等。建新区投资2874.57万元，占总投资的60.97%；主要用于建新区的征地安置补偿。工作经费235.74万元，占总投资的5.00%，主要包括前期工作费、工程监理费、竣工验收费、业主管理费、不可预见费等。（二）资金筹措方案 资金筹措方案为：始兴县人民政府负责资金自筹，先启动拆旧区拆迁地块进行复垦，经有关部门对复垦耕地进行验收、审查批准建设用地周转指标后，将用于城镇建设的建新区建设用地依法征收后作为国有建设用地，通过挂牌拍卖，土

43、地收益用于项目滚动，在三年内完成全部工作任务。（三）资金管理使用计划项目区增减挂钩周转指标面积为614.31亩，经依法征收后，拟作为经营性用地进行拍卖，其项目盈余部分全部用于支持农业农村各项事业和发展和改善农民生产生活条件。十一、规划方案评价（一）社会效益评价1、盘活利用农村存量建设用地，提高土地利用集约度通过对旧宅基地及废弃工矿用地进行整理复垦，增加耕地面积，提高土地利用率和产出率，为土地资源的可持续利用打下良好的基础，更保证了全县耕地总量动态平衡目标的实现。同时农业生产条件的改善，能够提高农业产量，增加农民收入。2、增强人们合理用地，切实保护耕地的意识本项目的实施，将增强广大人们群众特别是

44、镇、村干部和土地管理部门合理用地、保护耕地的意识。项目区构筑成“林成行、路成网、渠相连”的格局，必将吸引农民加大对土地的投入，使耕地质量不断得以提高，同时为农业产业化经营和土地资源综合利用创造良好的条件。3、有利于农村地区的社会稳定项目区土地通过合法、合理的权属调整，将减少今后土地利用过程中可能引发的各种纠纷，有利于保持农村地区的社会稳定。另外，项目实施后，增加就业机会，使更多的农村劳动力离土不离乡，就近转移到二、三产业，加快城乡一体化进程。4、发挥较强的示范作用经过对村、田、路、沟进行综合整治和完善，加强农村基础设施建设，改善农民生产和生活条件，改善村容村貌，是一项为老百姓办实事的事业，有利

45、于增进广大农民对土地管理工作的支持和理解，从而进一步推动“增减挂钩”项目工作的全面开展。（二）经济效益评价根据城镇建新区土地分等定级资料，结合该区土地资源的稀缺性和土地区位条件，本项目建新区预计出让土地收益为8399.09万元，减去项目区投入经费4714.70万元，则该项目区可盈利约3684.39 万元。该土地增值收益将及时全部返还农村，全部用于支持始兴县农业农村各项事业发展和改善农民生产生活条件。（三）生态效益评价一方面，通过农村建设用地整理，可使村庄聚集，农田集中成片，路渠改善，林网兴建，有利于改善人文和自然景观生态环境，更有利于机械化、规模化生产；防护林建设能改善水土结构和田间小气候，提

46、高旱涝保收能力，降低洪涝、干旱等自然灾害的威胁；增强抵御自然灾害的能力。另一方面，通过挂钩项目的实施，可以加快田、水、路、林、村的综合开发建设，能提高土壤肥力水平，改善农作物生长环境，促进生态系统的稳定和土地生产力的提高，同时，使农业综合生产能力进一步得到提高，为建立现代农业奠定良好的生态环境。十二、规划实施的保障措施（一）组织领导城乡建设用地增减挂钩试点工作具有较强的政策性和技术性，任务重，涉及部门多，因此，必须加强领导，建立健全基层组织机构，从而促进整个工作的顺利开展。始兴县政府高度重视城乡建设用地增减挂钩试点工作，为保证该项工作有组织有领导地实施，成立了由分管国土县领导为组长，政府办、国

47、土、发改、财政、监察、审计、建设、农业、水利及项目区所在镇主要负责人为成员的实施城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩规划领导小组，负责实施方案的审查，协调和解决挂钩规划实施中的重大问题。领导小组成员单位认真履行各自职责，共同做好规划实施工作。财政部门负责规划实施经费的筹措和监管工作，国土管理部门负责规划实施的业务指导，监察部门负责对项目实施过程中各个环节进行监督，审计部门负责对项目资金使用情况进行审计。项目所在镇成立相应的工作班子，在领导小组办公室的指导下，做好挂钩规划的实施工作。其他部门紧密配合，共同推进挂钩规划的顺利实施。（二）政策保障认真贯彻落实国家和省国土资源管理部门对农村建设用地整

48、理的相关配套政策，挂钩试点项目区内涉及的建设用地调整、互换和使用，统一纳入项目区，按项目区整体审批；项目区内城镇建设用地地块的土地收益，可用于项目区内土地复垦工作；县政府加大挂钩区域内农村建设用地整理的资金投入，从土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分支持挂钩项目的实施。这些政策措施的实施，为开展农村建设用地整理提供了政策和资金保障。（三）制度措施 项目区规划批准后，建立健全各项规章制度。一是建立项目整理区督导检查和验收制度，对批准实施的项目进行督导检查，发现问题及时解决，确保项目如期完成，对竣工项目及时组织验收。二是材料申报制度，对建设项目用地材料严格把关，及时办理相关

49、手续，加强竣工项目验收材料的上报工作，确保挂钩工作严格管理，规范操作，做到节约集约利用土地。三是建立台账制度，对批准的周转指标、验收合格的新增耕地及办理用地手续的建设项目建立台账，及时核减相关指标，保证建设用地总量不增加，耕地面积不减少，建设用地指标不超过。（四）项目实施管理实行项目法人制，由项目法人具体运作项目的实施。项目建设要严格执行国土资源部有关工程施工的规定和要求。在县级项目领导小组的组织下，对项目区实行动态管理，按规划设计组织实施，按工程质量和进度安排建设资金，并按效益考核，同时，建立和完善质量管理和技术监督体系。充分利用“3S”（GPS、RS、GIS）等现代科技手段，加强对城乡增减

50、挂钩试点的资源调查、评价和监测，建立城乡增减挂钩试点的动态监测信息系统，实时监督城乡增减挂钩试点的实施情况，了解规划区范围内城乡增减挂钩试点的行为和项目进展情况，提高规划管理水平，保证规划的顺利实施。（五）资金使用管理资金的使用，严格按国土资源部土地开发整理项目资金管理暂行办法和其他相关财务管理制度进行。严格执行“先报后审再批用”的原则，必须把有限的资金按设计用到项目上，坚持实行专户，专款专用，单独核算，不截留，不挤占挪用。坚持财经制度，规范财务手续，规范资金的正常运行，保障整理项目的顺利实施。为保障项目资金的专款专用和工程的顺利实施并保质保量按期竣工，项目的建设实施，实行项目公告制、项目法人

51、责任制、项目招投标制、工程监理制、项目竣工验收制和工程资金审批制。项目投资一经确定，严格按相关规定，专户存取、专款专用，杜绝可能发生的各类违法乱纪现象的出现。对出现的各类违纪的人和事，严格依法处理；触犯刑律的，依法移送相关司法部门，从重从严依法惩处。（六）竣工验收管理坚持做好项目阶段性验收和终验工作，按照工程实施计划，分阶段验收，逐层把关，保证项目区整理的施工质量。验收工作由县国土局牵头，会同农业、林业、财政、发改、建设、水利等部门，对项目实施运作情况进行检查验收。自检合格后，按照国土资源部的相关规定逐级上报申请项目终验。（七）运行管理与维护整个建新拆旧挂钩周转项目按照“总量控制、封闭运行、年

52、度考核、到期归还”的原则运行实施。项目完成后，加强项目区的生产经营运行管理，确立严格的制度以保护项目区的土地能高效产出、节约利用、规模经营。对水利设施、道路、电网等主要工程，有条件的要安排专人进行维护，以保证工程可以长久、高效使用。（八）加强舆论宣传深入宣传土地基本国情和国策，加强农村土地集约、合理、可持续利用法规和政策宣传，提高全社会的认识，鼓励和调动农民的积极性。附表1 项目区拆旧区地类统计表单位：亩 地块编号图幅号权属性质权属单位图斑号/地类号面积地块利用现状和面积土地规划用途和面积和面积备注镇名村委会农村居民点用地城镇工矿用地采矿用地交通水利及其他建设用地耕地园地林地其他农用地其他CJ

53、001G50 G 074003集体顿岗镇七北村181/20311.83 11.83 0.00 0.00 0.00 0.00 11.83 0.00 0.00 0.00 拟复垦为耕地CJ002G50 G 074003集体顿岗镇七北村188/2038.62 8.62 0.00 0.00 0.00 0.00 8.62 0.00 0.00 0.00 拟复垦为耕地CJ003G50 G 074002集体顿岗镇贤丰村43/20316.81 16.81 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 16.81 0.00 0.00 拟复垦为林地CJ004G50 G 074001集体城南镇杨公岭村122/203

54、7.63 7.63 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7.63 0.00 拟复垦为耕地CJ005G50 G 074001集体城南镇杨公岭村122/2035.62 5.62 0.00 0.00 0.00 0.00 5.62 0.00 0.00 0.00 拟复垦为耕地CJ006G50 G 074001集体城南镇杨公岭村122/2037.98 7.98 0.00 0.00 0.00 0.00 7.98 0.00 0.00 0.00 拟复垦为园地CJ007G50 G 074001集体城南镇杨公岭村122/20310.48 10.48 0.00 0.00 0.00 0.00 10.48 0.00 0.00 0.00 拟复垦为园地CJ008G50 G 074001集体城南镇杨公岭村199/2031.09 1.09 0.00 0.00 0.00 0.00 1.09 0.00 0.00 0.00 拟复垦为园地CJ009G50 G 074001集体城南镇杨公岭村252/20489.06 0.00 89.06 0.00