不动产销售培训

1、第九章 不动产销售 一、经济适用房一、经济适用房 二、单位集资合作建房二、单位集资合作建房 三、商品房三、商品房 n 出租出租 o 出租屋管理制度出租屋管理制度 o 相关税收制度相关税收制度 n 出售出售 o 现售现售 o 预售预售 我国的住房交易制度我国的住房交易制度 一、经济适用房一、经济适用房 o 保障性住房保障性住房是与商品性住房相对应的一个概 念，保障性住房是指政府为中低收入住房困 难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金 的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和 政策性租赁住房构成。 n 廉租房廉租房 n 经济适用房经济适用房 n 政策性租赁住房政策性租赁住房 插入话题一插入话题一:保

2、障性住房保障性住房 u我国当前的保障性住房体系我国当前的保障性住房体系 u存在的问题存在的问题 o 经济适用房是已经列入国家方案，由城市政经济适用房是已经列入国家方案，由城市政 府组织房地产开发企业或者集资建房单位建府组织房地产开发企业或者集资建房单位建 造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住 房。房。 o ?经济适用住房价格管理方法经济适用住房价格管理方法?，国家开展，国家开展 方案委员会、建设部，方案委员会、建设部，2002年年 o ?经济适用住房管理方法经济适用住房管理方法?，建设部、国家，建设部、国家 开展改革委、国土资源部、人民银行开展改革委、国

3、土资源部、人民银行， 2007年。年。 o 购置经济适用住房实行申请、审批和公示制购置经济适用住房实行申请、审批和公示制 度。度。 o 经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土 地供给方案。地供给方案。 o 经济适用房经济适用房 o 优惠政策优惠政策 o 经济适用住房建设用地，要按照土地利用总经济适用住房建设用地，要按照土地利用总 体规划和城市总体规划要求，合理布局，实体规划和城市总体规划要求，合理布局，实 行行政划拨方式供给。行行政划拨方式供给。 o 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收经济适用住房建设和经营中的行政事业性收 费，减半征收；经济适用住房工

4、程小区外根费，减半征收；经济适用住房工程小区外根 底设施建设费用，由政府负担。底设施建设费用，由政府负担。 经济适用房政策的开展经济适用房政策的开展 o 经济适用房经济适用房 o 价格确定历史开展价格确定历史开展 o 房地产开发企业实施的经济适用住房工程利润率按房地产开发企业实施的经济适用住房工程利润率按 不高于不高于3核定；市、县人民政府直接组织建设的核定；市、县人民政府直接组织建设的 经济适用住房只能按本钱价销售，不得有利润。经济适用住房只能按本钱价销售，不得有利润。 o 经济适用住房基准价格由开发本钱、税金和利润经济适用住房基准价格由开发本钱、税金和利润 3三局部构成。三局部构成。 o

5、购置限定条件购置限定条件 o 户口；户口； o 低收入家庭；低收入家庭； o 无房或住房困难。无房或住房困难。 经济适用房开发本钱经济适用房开发本钱 包括 不包括 征地和拆迁安置补偿费征地和拆迁安置补偿费 勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费 房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费 根底设施建设费，以及非营业性公共配套根底设施建设费，以及非营业性公共配套 设施建设费设施建设费 管理费管理费 贷款利息贷款利息 行政事业性收费行政事业性收费 经济适用房开发本钱经济适用房开发本钱 包括 不包括 住宅小区内经营性设施的建设费用；住宅小区内经营性设施的建设费用； 开发经营企业留用的办公用房、经营用房开

6、发经营企业留用的办公用房、经营用房 的建筑安装费用及应分摊的各种费用；的建筑安装费用及应分摊的各种费用； 各种与住房开发经营无关的集资、赞助、各种与住房开发经营无关的集资、赞助、 捐赠和其他费用；捐赠和其他费用； 各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； 按规定已经减免及其他不应计入价格的费按规定已经减免及其他不应计入价格的费 用。用。 o 经济适用房经济适用房 o 再上市再上市 o 经济适用住房购房人拥有有限产权。经济适用住房购房人拥有有限产权。 o 购置经济适用住房不满年，不得直接上市交购置经济适用住房不满年，不得直接上市交 易，购房人因特殊原因确需转让经济适用

7、住房易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房 的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平 等因素进行回购。等因素进行回购。 o 经济适用房经济适用房 o 再上市再上市 o 购置经济适用住房满购置经济适用住房满5年，购房人上市转让经济年，购房人上市转让经济 适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与 经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收 益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府 确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府确定，

8、政府可优先回购；购房人也可以按照政府 所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后， 取得完全产权。取得完全产权。 o 单位集资合作建房单位集资合作建房单位集资合作建房单位集资合作建房 o 单位集资合作建房是经济适用住房的组成局单位集资合作建房是经济适用住房的组成局 部，其建设标准、优惠政策、供给对象、产部，其建设标准、优惠政策、供给对象、产 权关系等均按照经济适用住房的有关规定严权关系等均按照经济适用住房的有关规定严 格执行。格执行。 二、单位集资合作建房二、单位集资合作建房 o 商品房出租商品房出租 o ?关于进一步加强和改进出租房屋管理工作关于进一步

9、加强和改进出租房屋管理工作 有关问题的通知有关问题的通知?，公安部、中央社会治安，公安部、中央社会治安 综合治理委员会办公室、民政部、建设部、综合治理委员会办公室、民政部、建设部、 税务总局、工商行政管理总局，税务总局、工商行政管理总局，2004年年 11月。月。 o ?关于加强出租房屋税收征管的通知关于加强出租房屋税收征管的通知? ，税，税 务总局，务总局，2005年年8月。月。 三、商品房三、商品房 o 商品房出租的管理部门商品房出租的管理部门 o 公安部门负责登记暂住户口，办理和查验暂住公安部门负责登记暂住户口，办理和查验暂住 证，了解掌握房屋承租人变动情况。证，了解掌握房屋承租人变动情

10、况。 o 综合治理部门负责指导各地推进社会治安防控综合治理部门负责指导各地推进社会治安防控 体系建设，全面落实社会治安综合治理各项措体系建设，全面落实社会治安综合治理各项措 施。施。 o 民政部门负责指导加强基层政权建设，推进社民政部门负责指导加强基层政权建设，推进社 区建设。区建设。 o 房地产管理部门负责房屋租赁登记备案工作，房地产管理部门负责房屋租赁登记备案工作， 掌握出租房屋的底数和根本情况。掌握出租房屋的底数和根本情况。 o 税务部门负责出租房屋税收征管工作，必要时税务部门负责出租房屋税收征管工作，必要时 可以根据有关税收法律法规的规定委托具备条可以根据有关税收法律法规的规定委托具备

11、条 件的暂住人口管理机构或房地产管理部门代征。件的暂住人口管理机构或房地产管理部门代征。 o 工商行政管理部门负责查处利用出租房屋从事工商行政管理部门负责查处利用出租房屋从事 的违法经营活动，查处、取缔非法房屋中介机的违法经营活动，查处、取缔非法房屋中介机 构。构。 o 商品房出租商品房出租 o 深圳拟建出租屋管理中心深圳拟建出租屋管理中心 o 背景：据测算，背景：据测算，2005年深圳市出租屋市年深圳市出租屋市 场年租金交易额约场年租金交易额约330亿元，占深圳当年亿元，占深圳当年 gdp总量的总量的7% o 正方：标准市场、加强流动人口管理正方：标准市场、加强流动人口管理 o 反方：政府干

12、预市场，反方：政府干预市场，610%税费，增税费，增 加出租人管理本钱签订治安和方案生育加出租人管理本钱签订治安和方案生育 责任书，支付税费，支付管理费等责任书，支付税费，支付管理费等 o 商品房出售商品房出售 o 现售现售 o 预售预售 o 文件：文件： o ?商品房销售管理方法商品房销售管理方法?，建设部，建设部，2001年年 o ?城市商品房预售管理方法城市商品房预售管理方法? ，建设部，建设部，2004 年年 o ?中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法?，人大，人大， 年月日年月日 ，2007年修订年修订 插入话题二插入话题二:商品房预售制度商品房预售制度 u当

13、前商品房预售制度的内容当前商品房预售制度的内容 u存在的问题存在的问题 o 商品房现售商品房现售 n 是指房地产开发企业将是指房地产开发企业将竣工验收合格竣工验收合格的商品房的商品房 出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 o 商品房预售商品房预售 n 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预 先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房 价款的行为。价款的行为。 o 商品房预售条件：商品房预售条件： o 已交付全部土地使用权出让金，取得土地已交付全部土地使用权出让金，取得

14、土地 使用权证书。使用权证书。 o 持有建设工程规划许可证和施工许可证。持有建设工程规划许可证和施工许可证。 o 按提供预售的商品房计算，投入开发建设按提供预售的商品房计算，投入开发建设 的资金到达工程建设总投资的的资金到达工程建设总投资的25以上，以上， 并已经确定施工进度和竣工交付日期。并已经确定施工进度和竣工交付日期。 o 向县级以上人民政府房产管理部门办理预向县级以上人民政府房产管理部门办理预 售登记，取得商品房预售许可证明。售登记，取得商品房预售许可证明。 o 完成主体结构封顶。完成主体结构封顶。 o ?深圳经济特区商品房产管理规定深圳经济特区商品房产管理规定?，1983 o 预售房

15、产必须具备以下条件：预售房产必须具备以下条件： o 房产经营者领有房产经营者领有?土地使用证土地使用证?和和?建筑许可证建筑许可证?； o 房屋建筑合同业已签订；房屋建筑合同业已签订； o 在深圳市注册的银行开立代收房产预售款的专在深圳市注册的银行开立代收房产预售款的专 门账户；门账户； o 该期建筑预算总额的百分之二十已汇入深圳市该期建筑预算总额的百分之二十已汇入深圳市 开户银行。开户银行。 o 商品房预售备案：商品房预售备案： o 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品 房预售合同。开发企业应当自签约之日起房预售合同。开发企业应当自签约之日起30

16、日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土 地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 o 房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，房地产管理部门应当积极应用网络信息技术， 逐步推行商品房预售合同网上登记备案。逐步推行商品房预售合同网上登记备案。 o 发改委发改委2021年年3月月22日发布日发布?商品房销售明商品房销售明 码标价规定码标价规定?，要求：商品房销售要实行一套，要求：商品房销售要实行一套 一标价，并明确公示代收代办收费和物业效劳一标价，并明确公示代收代办收费和物业效劳 收费，商品房经营者不得在标价之外

17、加收任何收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何 未标明的费用。该未标明的费用。该?规定规定?自自2021年年5月月1日日 起施行。起施行。 我国的住房交易制度我国的住房交易制度 深圳销售公示深圳销售公示 深圳销售公示深圳销售公示 注：注：2021年年6月月20日起，珠海商品房预售专网正式上线。珠海主城区范围内新申请并日起，珠海商品房预售专网正式上线。珠海主城区范围内新申请并 取得商品房预售许可证的楼盘，将实行商品房预售合同网上备案管理，即俗称的取得商品房预售许可证的楼盘，将实行商品房预售合同网上备案管理，即俗称的“网网 签。实施网签的范围暂时为主城区，指的是除金湾、斗门行政区以外的市属行政区

18、签。实施网签的范围暂时为主城区，指的是除金湾、斗门行政区以外的市属行政区 域。域。 o 商品房预售款的监管局部地区执行商品房预售款的监管局部地区执行 o 政府部门政府部门+银行银行 o 专款专用、定期巡查专款专用、定期巡查 o 商品房买卖合同的内容商品房买卖合同的内容 o 当事人名称或者姓名和住所；当事人名称或者姓名和住所； o 商品房根本状况；商品房根本状况； o 商品房的销售方式；商品房的销售方式； o 商品房价款确实定方式及总价款、付款方商品房价款确实定方式及总价款、付款方 式、付款时间；式、付款时间； o 交付使用条件及日期；交付使用条件及日期； o 装饰、设备标准承诺；装饰、设备标准承诺； o 商品房买卖合同的内容商品房买卖合同的内容 o 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿 化等配套根底设施和公共设施的交付承诺和化等配套根底设施和公共设施的交付承诺和 有关权益、责任；有关权益、责任； o 公共配套建筑的产权归属；公共配套建筑的产权归