上海市房地产市场的发展趋势和相关政策的研究：在上海市房产经济学会第六次

1、上海市房地产市场的开展趋势和相关政策的研究：在上海市房产经济学会第六次C呻督懑豳隧MEETINGREPORT付分在政府宏观调控和市场调节的双重作用下,一级市场投资规模呈收缩态势,投资结构得到较为合理的调整;二,三级市场的商品住宅的增量销售和存量交易增长明显,形成市场热点;市场总体供求矛盾有所缓解,但由于前一轮房地产迅猛开展和投资膨胀而造成的阶段性,结构性供过于求的局面仍未根本改变.然而,市场的机制的逐步成熟和完善,有利于缓解政府宏观调控的压力,促进房地产市场健康开展.(一)供给态势近三年,土地供给总量逐年回落,供地结构趋89%,控制新建住宅开工,压缩住宅建设规模有了效果.据统计,1999年11

2、1月,本市住宅新开工面积847万平方米,比去年同期下降25.8%(二)需求态势据市房地产交易中心统计,1999年19月登记销售的商品房820万平方米,同比增长约64%.已登记的存量房产交易35397万平方米,同比增长68%.个人购房已成为商品房市场的主体已售公房上市和公有住房差价交换也呈上升趋势,而且大局部是增加投资购进新房.(三)空置房态势总体来说空置商品房的增长势头得到控制.据初步统计,l999年110月,全市空置商品房的面积与去年大体持平,约1200万平方米,但空置商品弛宅有所下降约897万平方米,比1998年的902万平方米有所下降.另外,从空置的时问和结构来看,空置一年以内的约52%

3、,空置12年的约30%,空置2年以上的约18%.上海施工面大,销售量大,市场的容量也大,所以对空置要作具体分析.现在办公楼和外销商品房,相对来说消化难度大,租售明显下降.8海r.-n.,大会上的讲语了哪(一)影响上海房地产市场的因素1经济因素(1)上海经济进入了转型时期,工业化与城市化正稳步加以推进,第二产业的雄厚根底及其不断的增长将成为第三产业开展的巨大推动力,同时也意味着对工业用房,办公房,住宅等房地产的需求更为强烈,为房地产的开展带来了机遇.参加WT0,对于上海而言,尽管正负面影响同时存在,但提供的机遇是不言而喻的,其影响也是长效性的一是境外的投资者心理预期较好,也可能加大投资力度,加快

4、开开展速度;二是消费者也可能因心理预期较好,对未来收入,房地产的升值潜力增强信心.有效需求扩展,有利于房地产供求失衡状况的逐步缓解,短期内对土地房屋的需求将有所增加.当然最先应该是办公楼,商铺,工业用房等非居住类的物业,随后便是住宅.(3)从经济收入水平看.1998年,上海人均惯例,这预示着进入消费的转型期,居民消费的重点将开始转向住房等高附加值的产品,同时,MEETINGREPoRTF纠;?F,f注重生括质量的改善.然而,目前的房价和收入的不和谐,仍然是制约居民住房消费的根本原因之一.因此,拓展消费,提高居民的实际购房能力,是启动住宅市场的一个根本性的问题.自从1984年住房商品化观点提出后

5、,上海进行了多种形式的房改试点,取得了明显的成效,消费的观念问题,更有体制制约和政策引导问题,其中福利性的实物分配体制未终止,当是主要原因.明年房改的深化,停止福利性的实物分房进入实施阶段,尤其是防止新房进入旧体制中运行,必将释放住宅消费的能量,推动消费结构的调整.政府把扩大内需,刺激住宅消费依然放在发展的重要位置,借以拉动经济的增长,同时,采取了多项的综合性的配套政策,明年进入实施阶段.主要有:一是进一步推进公有住房的出售,促进已售公房和商品房的上市流通;二是调整房地产市场的有关税收政策;三是加大金融对住房消费的支持力度,提高居民的购房能力;四是推行廉租住房,解决城镇最低收入,居住最困难的居

6、民住房问题;五是投资与消费并举,租售并举,全面放开搞括房地产市场;六是完善市场的运作法规,形成覆盖生产,流通,消费的房地产运作法规体系明年这些政策都加以实施,因此,有利因素是很多的.市场培育的环境是宽松的,关键在于政策实施的力度和推进的深度,这将直接影响到市场培育的程度.(二)市场走势预测根据以上几个因素的分析,我个人认为,明年上海房地产市场走势的预测有以下几个方面.据上海市建委委托的一项调查反映,上海有59.1%的家庭迫切需要改善住房,因此,居民改善居所的愿望是很强烈的从居民的支付能力分析,明年住宅消费的热点,仍然应该是以中低价位的内销商品住宅为主,其中,大局部为城郊结合部的品质来看,重视营

7、造小区的整体环境及入文景观的住宅将更受欢送.(1)供给方面<1)继续加强土地综合供给的调控,严格控制供地的年度方案,以防产生新的积压同时,对前几年超量供地而产生的局部闲置土地,将提出针对性的管理方法,进一步管理好土地供给的龙头,促进土地的节约利用.(2)继续控制住宅建设的规模.十五期间,上海住宅建设将实现由过去的数量增长型向环境质量型的转变,使建设总量和规模有所下降,明年将保持适度的建设规模.通过控制新开工,压缩在建总量,力求保持市场的总体平衡.(2)需求方面9(二三MEETINGREPORT上海内销住宅的潜在需求量非常大,如大型市政建设的动迁安置用房,明年考虑货币化和市场化,商品化相结

8、合;如危棚简屋和旧里的拆迁改造中的安置用房;外地人到上海的购房需求用房;二,三级市场的联动及差价换房;房改房上市和廉租房等,这些方面的联动开展形成梯度的消费需求的所需用房.此外,政府将继续加大搭桥政策,因为去年搭桥政策产生后,危棚简屋已搭桥消化了255万平方米,这一政策明年将继续推行.同时拆屋建绿,在中心城区进行成片的绿地开发这些方面从市场机制和政府搭桥政策双管齐下,再加上银行方面的一些政策,对住宅需求市场即期供给和即期需求可望持平,市场总体供求矛盾继续有所缓解.(3)价格走势据中房上海住宅指数的反映,1995年2月以来住宅价格持续走低,1995,1996年略有波动,1999年l0月降至最低点

9、从总体价格的下降趋势来看,19951998年间下降幅度较大,1999年住宅价格下降的趋势平稳.据此预测,2000年的价格平台持续平稳,并趋向于某些区域及住宅会稳步微升.(1)内销商品住房种类并轨以后,面临着外销外商要求政府考虑这个政策,其理由是:(1)外销的商品住宅在市场的销售过程中已经并轨;f2)内销商品住宅的并轨是补出让金而土地并轨,外销商品住宅的并轨应该是政府考虑适当补偿出让金和实现并轨,而且不少开发商认为,在内外销并轨的过程中,主要是土地出让金的处理问题和土地使用年限的合理并轨问题.因此,他们建议现在未建的,在建的,建成的房屋,应该考虑纳入并轨的轨道,以期建立一个统一,公平,有序的市场体系,也有利于改善上海的投资环境.(二)进一步发挥二,三级市场的联动效应目前,居民对以小换大,以旧换新的愿望非常强烈,二手房市场形成还非常有潜力.因此,不少消费者要求政府考虑三级市场的盘活和二级市场的消化如何更加紧密,除了希望在金融方面予以支持外,特别希望在中介效劳和房产评佶方面有新的举措,增加二,三级市场联动的润滑剂(三)公有住房的租金政策,包括提租,转租,租.此外,明年随着上海市租赁条例的出台,意味益分配方面,转租的管理等方面如何进一步把握好,需要深入研究.(四)进一步推进居住物业管理的分类管理和提高物业管理的水平,尤其要考