房地产法律法规

1、 沪苏区域启东项目 讲师：王鹏斌 2015年07月09日 顺利通过消防验收的几个注意点顺利通过消防验收的几个注意点 目录目录 2 概述 图纸 材料 安装、调试、检测 验收 一一.概述概述-工程特点工程特点 3 现代工程特点： 1、建筑内一般、建筑内一般设施齐全，包括火灾自动报警及消防联动系统、自动喷水灭火系，包括火灾自动报警及消防联动系统、自动喷水灭火系 统、消火栓系统、防排烟系统、空调系统、弱电系统、电梯系统、人防系统等等。统、消火栓系统、防排烟系统、空调系统、弱电系统、电梯系统、人防系统等等。 2、标准高、要求严：设施完备，装修标准高。工程在达到高质量的前提下还必：设施完备，装修标准高。工

2、程在达到高质量的前提下还必 须保证建筑设施使用的可靠性和安全性，保证建筑、装修、安装三者的整体美观与须保证建筑设施使用的可靠性和安全性，保证建筑、装修、安装三者的整体美观与 协调。怎样通过精心策划，精心组织，科学合理施工将是我们施工中的重点。协调。怎样通过精心策划，精心组织，科学合理施工将是我们施工中的重点。 3、工期紧迫：工期紧，任务重，如何通过人力、物力和资金的投入和各种保证：工期紧，任务重，如何通过人力、物力和资金的投入和各种保证 措施，采取科学的方法，有效地策划、组织、协调管理，确保工程如期完成是该类措施，采取科学的方法，有效地策划、组织、协调管理，确保工程如期完成是该类 工程的重点之

3、一。工程的重点之一。 4、多专业协调配合：装修工程内容涉及工种较多，从土建工程完成到工程整体：装修工程内容涉及工种较多，从土建工程完成到工程整体 验收投入使用前，与其他施工单位的交叉施工程度深。工程施工前须清理原有预留验收投入使用前，与其他施工单位的交叉施工程度深。工程施工前须清理原有预留 孔洞、套管，工程全面开工后，管道、线路安装须与通风空调、电气、装修等其他孔洞、套管，工程全面开工后，管道、线路安装须与通风空调、电气、装修等其他 施工单位协调，各用电设备须由电气施工单位提供电源，施工后期受装修等其它施施工单位协调，各用电设备须由电气施工单位提供电源，施工后期受装修等其它施 工单位约束较大。

4、由于涉及的施工单位较多，交叉作业深度大，所以协调工作难度工单位约束较大。由于涉及的施工单位较多，交叉作业深度大，所以协调工作难度 较大，为此我们要积极主动的做好与其他施工单位的配合协调工作。较大，为此我们要积极主动的做好与其他施工单位的配合协调工作。 一一.概述概述-消防验收的主要内容及重点消防验收的主要内容及重点 4 主要内容： 1、总平面布置中涉及消防安全的防火间距、消防车道、消防水源等； 2、建筑的火灾危险性类别和耐火等级； 3、建筑防火防烟分区和建筑构造； 4、安全疏散和消防电梯； 5、消防设施：消防给水和自动灭火系统，防烟、排烟和通风、空调系统，消 防电源及其配电，火灾应急照明、应急

5、广播和疏散指示标志，火灾自动报警系统 和消防控制室； 6、建筑内部装修，建筑灭火器配置； 7、查验消防产品有效文件和供货证明。 验收重点: 1、检查竣工图纸、资料和建筑工程消防验收申报表的内容及与消防机构 审核意见是否与工程一致； 2、检查建筑工程消防设计审核意见书中提出的消防问题，在工程中是否 予以整改； 3、检查各类消防设施、设备的施工安装质量及性能； 4、抽查测试消防设施功能及联动情况。 二二.图纸图纸 5 1.图纸必须送消防部门审核（这里所说的图纸不仅指消防设施图纸，同时包 含土建、装饰等）。 任何一个正式的工程都必须有经过消防部门审核通过的图纸，该图纸不能随 意变更，施工安装过程必须

6、严格遵照该图纸，而且该图纸应在施工前送消防建审科 审核通过。 土建、装饰及消防设施图纸的变更如果涉及到防火分区面积的大小，防烟分 区面积的大小，消防车道的宽度、高度，疏散通道的宽度、长度、高度，安全出口 的数量，使用材料的燃烧性能等需严格遵照规范，不可随意变化，严格意义来说需 再次送消防审核。 有一点需要注意：经过建审通过的图纸不代表完全符合规范,可能仍有违反规 范的可能。 负责送审的人必须了解设计的意图，懂规范，能对建审人员提出的问题进行 解释。 2.图纸主要关注下面几点： a明确该建筑的类别（级别）； b确认该建筑的消防车道； c确认该建筑的防火分区，防烟分区； d确认该建筑的疏散通道；

7、e确认该建筑的消防设施。 6 三三.材料材料-总体要求总体要求 材料设备分2大类，一类是消防材料设备，另一类是土建装饰材料设备。 消防材料设备主要从功能性角度考虑，土建装饰材料设备主要从防火性能角 度考虑。 消防设施材料、设备： 所有消防设备的配电柜、箱需采用稳定的，容量足够的产品，且所配接 线端子功能满足报警控制要求，数量足够；能够反复试验，耐久性好；管材 壁厚、线材截面积等符合设计要求；设备等稳定；各类证书、报告齐全。 土建及装饰材料： 土建装饰材料需采用燃烧性能符合要求的材料，且需考虑周围的环境 。特别考虑粘合剂此类辅材、防火涂料的阻燃性能等。 例如：大功率发热灯周围可燃的装饰材料距离不

8、能过小；某些粘合剂 是易燃品；填缝剂，防火风管的密封胶条等的防火性能。 7 三三.材料材料-消防设施消防设施 a.火灾自动报警及消防联动系统 计算所有报警系统的点数及回路，尽量选购大品牌及售后服务好的报警设备。 报警控制器的回路必须足够，根据经验，每报警回路建议留有15-20%左右的余量， 电源容量按最大负荷计算建议留有20-30%左右的容量，广播回路按最大负荷计算建 议留有10-15%左右的容量。 b.水灭火系统 消防泵、喷淋泵、相应稳压泵及气压罐尽量选购大品牌及售后服务好的。镀锌 管严禁采用非标产品。减压阀、限压阀、闸阀、湿式报警阀组、蝶阀、水流指示器 、信号蝶阀、消火栓栓口、消火栓栓头、

9、水带、自救软盘、金属软接头等需采用国 家认证的合格产品。湿式报警阀组，水流指示器，信号蝶阀提供接线端子功能满足 报警控制要求，数量足够，动作灵活。 c.消防排烟、消防正压送风 风机，防火阀，送风口，排烟口等需采用国家认证的合格的，售后服务好的产 品，保证各个活动部件动作灵活，防火阀，送风口，排烟口提供接线端子功能满足 报警控制要求，数量足够。板式排烟口尽量少使用，建议改用排烟阀。 三三.材料材料-消防设施消防设施 8 在过去曾发现，风管厚度300mm，板式排烟口800mm*800mm，板式排烟口折中 旋转，400mm的活动范围大于300mm，排烟口根本无法开到位，这种情况需要更改 设计，放弃板

10、式排烟，增加排烟阀。 d.防火分隔，防烟分隔 防火卷帘控制箱内必须有备用电池，提供接线端子功能满足报警控制要求，数 量足够。防火卷帘在通道两侧必需配手动按钮。手动拉链动作灵活。活动式挡烟垂 壁提供接线端子功能满足报警控制要求，数量足够。不推荐异形卷帘及平推型卷帘 。异形卷帘在上部防火处理难度过大，制造安装时间长，性价比差。平推卷帘占地 太大，一般是层高不够的情况考虑使用。 e.疏散及应急照明系统 备用电池的容量必须符合要求，地面式带电疏散指示必须有防水，耐磨，抗压 功能。市场上这一类的假货、山寨货、无检验报告的产品很多，购买时需要注意。 设计的空开容量要足够。 f.箱式电梯必需配有迫降功能 不

11、管箱式电梯是客运还是货运，都需要有迫降功能。 四四.安装、调试安装、调试火灾自动报警及消防联动系统火灾自动报警及消防联动系统 9 每回路控制的防火分区必须标识清楚，不推荐一个防火分区里有几个回路。 主机至每回路的端子箱的电源线必须标识清楚（此段线为主干线，需在两头做标 记，从哪里来，到哪里去）。 强烈建议在不吊顶位置做预埋管方式，吊顶位置做明管。方便以后的调试、维护 修理。特别是做吊顶的，否则被打断的预埋的线太多。 很多商业项目开始建造为全预埋，在后期装修阶段，吊顶区域的预埋管基本报废 ，后除车库外基本改为明管，在几次方案变化的情况下，总的回路线基本能畅通， 节约时间和成本。 层显、风阀、警铃

12、、声光等大功率需要供电使其动作的，24V电源线尽量单独从 控制器内敷设出来。 建议防火卷帘控制箱在哪个防火分区，便将其控制的模块纳入该防火分区。 建议在每个带地址的点的外壳用油性笔或其他方法明显表明属性（如：1-5-20代 表1号主机5回路20号），并且标识要方便查看，调试及维修。所有点必需在图纸上 一一对应。 在安装设备前，必需使用摇表测线间绝缘电阻和对地电阻（规范要求20M）。 电阻过小的必需查线整改。 手报、层显、声光等需调整至明显的公共部位。 10 四四.安装、调试安装、调试自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统 水池的容积必须符合图纸设计，超过500m的水池需分隔成500m以下，并采用 联

13、通管连接。 尽量减少焊接。管道和水池需要清理，保证水质，否则容易堵湿式报警阀、水流 指示器及喷头，还容易影响流量。特别是水池里的建筑垃圾、镀锌管套丝后的残渣 、焊接的残渣。 支吊架必需牢固，特别是泵房内的管道，启泵正常后停泵的瞬间，压差非常高， 管道特别容易爆裂。支吊架的位置必需弹线安装。 图纸标的喷头位置仅仅是个示意，实际安装时需要灵活调整。考虑与梁，墙，风 口之间的距离。类似客房的房间在危险等级不高的情况下尽量考虑使用侧喷，能节 省喷头及管道。不吊顶处应装上喷。 走道等大空间的地方，喷头必需弹线安装，笔直，齐平。高档的商场等营业部位 建议使用暗喷。 信号蝶阀等吊顶处必须留检修孔。 末端放水

14、需调整至方便操作的位置。湿式报警阀及末端放水需要有方便排水的措 施。 11 四四.安装、调试安装、调试自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统 每个湿式报警阀控制哪几个防火分区需明确，每个湿式报警阀控制区域内有几个 水流指示需明确。每个水流指示控制哪个防火分区需明确。泵房至每个湿式报警阀 的管道为总管道，需要标明总管的走向。 宽度大于1.2m的风管、水平排向的水管、桥架等下方必需加装下喷。 湿式报警阀警铃与阀体不能相距较远，在实际试验时，动作时间延时太长。 喷淋安装单位应与装饰单位积极配合，及时了解装修造型等，及时调整喷头位置 。这个问题按规范理解不是特别严重，但是给检测及验收人员带来的第一感觉不行

15、，直接影响检测、验收通过。 四四.安装、调试安装、调试消火栓系统消火栓系统 室内消火栓位置需调整至明显部位，且不得有障碍物。 室内消火栓箱背后的墙需要有2h的防火墙或其他措施。室内消火栓箱门严禁使用 木质门，如采用石材门，需要做门把手。门的开启需方便，到位，开启方向正确。 消火栓按钮不建议采用敲碎玻璃式的，尽采用可恢复式。 消火栓总管必需为环状供水。管道上蝶阀隐蔽时，隐蔽处需要留检修孔。 室外消火栓离路边间距不应小于2m，离外墙不宜小于5m、不宜大于40m。 水系统减压阀，限压阀的位置必需方便操作。埋地管道尽量采用埋地沟的形式， 防止被压坏。管道必需做水压测试至合格。室外明管及设备需保温。 水

16、泵接合器15-40m范围内需要有水池取水口或室外消火栓。安装高度一致，尽量 采用地上式或墙壁式，避开玻璃幕墙。密集排布的地上式水泵接合器结合口建议水 平方向斜45安装。安全阀，闸阀，止回阀组件齐全。水泵接合器井底部要有支撑 点，不得悬空安装水泵接合器，支撑点外保证有300mm厚的黄沙层或良好的排水措 施。 水泵接合器及室外消火栓位置明显，不得被绿化等遮挡。 12 四四.安装、调试安装、调试消防排烟、消防正压送风消防排烟、消防正压送风 13 机械活动式排烟口，送风口执行机构应配有端子，使其能直接控制对应风机。 消防联动前，所有的电动阀使用24V、1A的直流电单点实验，保证每个阀能灵活 动作。 所

17、有阀门的手动装置必需安装在方便操作的一侧，若在吊顶内，需开检修孔。在 调试时可以适量加点润滑油。 安装在室外的风机、风阀必需加装防雨保护措施。 室外风机的吸风口需加装钢丝护网。 集风井为正压的，建议风井门为内开式；负压的，建议为外开式。 总高度较高楼梯间等正压送风建议中间隔开，分别做风机。 砖砌的风道内壁需刮平，不得漏风。 四四.安装、调试安装、调试防火分隔防火分隔 14 防火卷帘位置不得随意变动，两侧操作按钮必需安装在明显位置。 防火门的开启方向必需向疏散方向（特别是一层的楼梯间门容易出错）。 住宅联通地下室的楼梯间，在一层的防火门未从楼梯间向外疏散，照搬楼层上向 楼梯间开启，严重不符合疏散

18、规则。 15 四四.安装、调试安装、调试疏散及应急照明系统疏散及应急照明系统 建议应急照明尽量采用双头灯式的应急照明灯。每防火分区的应急照明灯单独控 制，不得单个报警模块控制几个防火分区的应急灯。 应急照明灯具采用集中供电时，集中供电的应急灯采用电感式启动，在非消防电 源切断后，启动功率供电功率正常使用功率，导致应急灯无法正常点亮。 正确的应该是：供电功率启动功率正常使用功率。 四四.安装、调试安装、调试大空间、中庭大空间、中庭 16 大空间、中庭主要考虑防火分隔，排烟，水炮。中庭的排烟口一般做在最高处。 水炮应考虑将来的维修保养，尽量靠边安装，从总供水管过来先接闸阀（常开） ，再接过滤器，再

19、接电磁阀，最后接水炮。闸阀、过滤器、电磁阀下方应开检修孔 。 若水炮设计在中庭中间，不利于将来的维修保养； 若未设过滤器，容易损坏电磁阀，造成水炮漏水。 四四.安装、调试安装、调试疏散通道，楼梯，车道疏散通道，楼梯，车道 商场的疏散地面建议设置带电型疏散指示，埋地安装，与地面齐平。 主次疏散通道明显。通道数量、宽度、高度符合要求。通道内不得有障碍物。 17 四四.安装、调试安装、调试防火涂料防火涂料 18 防火涂料主要保证厚度，无漏刷，裂纹在规定范围。 防火涂料各个厂家的涂刷厚度要求不一致。涂刷防火涂料应在前一遍涂料基本 干透的情况刷下一遍，否则是很难达到厚度的。 防火涂料里面严禁参杂其他物质

20、。 四四.安装调试安装调试施工环境施工环境 19 受施工环境影响较大的是报警系统，主要指地下室，特别是梅雨季节，地下室不 通风，极易聚集很多水汽，导致报警线路绝缘电阻、对地电阻都很小，电子元器件 受潮报故障。 地下室要尽量早的通风，打开送风机和排烟风机，排除湿气，保持干燥。 粉尘影响烟感探测器、红外光速探测器等的灵敏度，影响配电箱、柜的安全性、 可靠性、稳定性。 四四.安装调试安装调试装修造型装修造型 20 现在的装饰造型复杂，变化多，甚至有可变化的电动造型。这些造型对防排烟效 果、挡烟垂壁的作用。有的装修造型与喷头、探头间距非常小，这个需要各个专业 单位密切配合，互相协调。 四四.检测检测 21 检测的基本条件： 1必须保证所有消防设施经过调试，开通正常，不得随意遗漏调试点。 2所有消防设施用电必须配正式开通的双电源。 3消防用水必须为正式开通的市政水，水池、水箱等充满水，补水装置完善。 4外围道路，消防车道，疏散通道干净整洁，承载能力足够。 我们对检测的视角要转换，要视检测是协助我们通过消防验收的一个考验，要积 极配合，让检测单位提早进场，协助我们查问题，让我们更加清楚的知道哪些是符 合要求的，哪些是有欠缺的，然后选择性整改，最终可以节省时间。 五五.验收验收 22 按