华夏幸福产业新城开发模式[共36页]

1、产业新城开发全流程 2016年7月 一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程 3 华夏幸福六大业务线 产业新城（一级业务、孔雀城住宅、城发、商业、物业） 城市产业综合体 城市住宅 国际业务 TOD 特色小镇 4 产业新城业务内容 舒城合作协议公告 舒城备忘录公告 来源于上海证券交易所公告（ 600340 ） 5 产业新城业务内容 来源于上海证券交易所公告（ 600340 ） 湖北武汉 江夏备忘录公告 6 产业新城业务内容 来源于上海证券交易所公告（ 600340 ） 固安新兴产业示范区补充协议公告 7 产业新城业务内容 委托事项和投资回报方式 土地整理投资 土地出

2、让金县级留存适 当比例 全部资金由华夏幸福负责筹集并投入。 全部开发建设管理运营事项（行政管理和 审批除外）由华夏幸福负责。 基础设施建设 公共设施建设 产业发展服务 咨询服务 运营服务 土地整理XX% 投资成本以双方委托的中介机构审计结果 为准。 委托期限届满，结算收入总额超出资金池 部分自动豁免。 基础设施XX% 公共设施XX% 产业发展服务 （落地投资额*XX% ） 咨询服务XX% 运营服务 税收收入县级留存适当 比例 非税收入县级留存适当 比例 专项基金、专项收入适当 比例 委托期限届满，相关基础设施和公共 服务设施的产权和经营管理权移交政府。 政府主导，多元化投入，市场化运作，企业化

3、经营，社会化管理 统一规划，统一管理，分期建设、滚动开发 委托事项 结算收入 （核算名目） 资金回报来源 （资金池） 委托区域内新产生的财政收入的地方 留存部分 8 产业新城业务逻辑 道路 基础设施投资 景观 市政场站 园区配套设施 公建投资 自持物业 指标获取 土地整理 土地征转 村庄整理 产业发展 确定一级 开发成本 产服收入 一级开发 收入 区域 总收入 一级开发 总回款 住宅土地 出让金 工业土地 出让金 二级销售 回款 企业招商 一二级税 金返还 区域 总回款 工业用地 开发用地 二级开发 收入 二级开发 落地投资 一级开发 总收入 一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程

4、 三、运营管理全流程 10 区域开发全流程 发 现 价 值 创 造 价 值 兑 现 价 值 产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程 11 区域开发全流程-拓展 选核心，布圈层，打基础，必进城 围绕12个核心城市进行布局 国际国内，百座新城，三千多亿，产城共荣 全国主体功能区规划全国主体功能区规划 1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 11 12 12 区域开发全流程-拓展 城市选择 目标区域 意向选址 选址考察 项目立项 综合解决方 案汇报 内部决策会 确定合作选 址及模式 PPP招标 政府上会 签约 签订框架协 议/备忘录 编制实施方案和 资格预审文件 实施招标程序 评

5、标及谈判阶段 13 区域开发全流程-规划 三规：华夏幸福产业新城综合解决方案 l寻求区域综合发展的最佳模式和最佳路径 l就区域发展思路和规划与当地政府达成一致 l寻求公司在区域发展中的最佳盈利方式 战略规划概念规划产业规划 综合解决城 市发展方向、 发展战略、 发展路径问 题 解决城市规 划理念、城 市风貌和空 间形象设计 问题 解决产业定 位、产业发 展方向问题 14 区域开发全流程-规划 输出 【区域研判、城市定位、规划原则、开发思路】 【城市定位、城市功能、功能体系等】 输出 【空间发展策略、功能布局方式等】 输出 【产业定位、产业发展策略等】 反馈 反馈 战略规划 概念规划 产业规划

6、三规统筹 三位一体 15 区域开发全流程-规划 拓展启动 签订框架协议 /备忘录 启动三大规划 签订正式协议正式开发程序 城市总体规 划 控制性详细 规划 修建性详细 规划 专项规划 开发策略 16 三大规划制定流程 Step1：工作启动 Step2：初步方案构思工作营 Step3：事业部内 部汇报 Step4：事业部初步 方案汇报 Step5：区域发展 中心汇报 Step6：政府汇报 招标、评标 优化 调整 深化 方案 深化 方案 、 完善 方案 17 区域开发全流程-资源 农用地 村集体建设用地 建设用地批复纳入土地储备 收并购 土地出让 二 级 开 发 农转用 土地征转 土地征收 土地拆

7、迁 土地整理 用地验收 划拨 招标 拍卖 挂牌 中国土地市场网 划拨决定书 基 建 公 建 土地资源是产业新城开发的物质载体 没有土地就没有产业新城 18 区域开发全流程-资源 先有项目，再有资源 项目申报 可研报告 选址意见书 项目备案证 环评批复 上报重点办、发 改委 重点项目申列 落实指标 建设用地批复文 件 列入指标分配计 划 下达通知书 选址确认 用地组卷 重点项目申列 各级审批及费用 缴纳 取得用地批复 19 区域开发全流程-资源 规划局出具规划 条件 土地预评估国土审核 储委会上会 地价确定 出让文件组卷网上公告 网上报名、竞价、 摘牌 成交确认书 签订土地出让合 同 办理土地证

8、 20%保证金50%出让金 100%出让金 对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地 20 区域开发全流程-资源 招拍挂：从现场竞拍到网上交易 中国土地市场网 21 区域开发全流程-建设 创造价值 兑现价值 房地产项 目 基建项目公建项目 规划局 发改局 建设局 国土局 环保局 房管局 产业项目 1土地证/划拨决定书 3立项批文 核准批复、备案证 4用地规划许可证 5建设工程规划许可证 5管线规划许可证 6建筑工程施工许可证 8竣工验收 2环评批复 7预售证 9不动产证 22 区域开发全流程-建设 23 区域开发全流程-运营 物业管理资产运营 住宅物业 住宅物业 市政

9、物业 产业园物业 产业园物业 住宅 商业 市政类 办公 产业园 业主运营管理单位 城市运营 品牌推广、城市活动 居民 区域/商户 政府 区域/企业 区域/企业 物业 商业管理公司 城市运营中心/部 产业发展中心/部 产业发展中心/部 24 区域开发全流程-结算 结算是一级开发收益的最终兑现。 共同委托一家独立的具有甲级资质的审计机构（会计师事务所、造价咨询公司） 1、招投标：定标签署合同 2、审计：出具审计报告 3、政府确认：出具结算确认函 25 区域拓展 区域锁定 业务谈判 协议签订 补充协议 签订 发布公告 发展规划 开发策略 业务规划 财务规划 经营计划 资源获取 土规梳理 域内资源盘点

10、 指标取得 域内收并购 土地整理 征地 拆迁安置 十通一平 资源供地 5、回款 招商引资 政策制定 客户拓展 意向谈判 企业考察 合同签订 厂房建设 厂房交付投产 园区运营 市政物业 管理 居住配套物 业管理 经营性物业招商 民生保障 经营性物业管理运营 建立城市活动 打造城市内涵 社区治理 政府结算 审计 审计机构 招标 园区建设 基础设施 主干路网 配套设施规划展 馆 中央公园 星级酒店 创业大厦 mall 设计 立项 招标采购 施工 销售 竣工 交付 居住配套建设 房地产开发 安置房建设 青年公寓 基础设施建设 水、电、气、暖 项目必需次级路网 配套设施建设 社区生活圈（商业、卫生站）

11、休闲健身公园 小学、幼儿园 基础设施建设 水、电、气、暖（大型项目） 快速轨交 配套设施建设 风情商业 主题公园 三甲医院 整体规划 城市总规 城市控规 战略规划 概念规划 产业规划 专项规划 3.政府确认 26 价值链框架（无锡） 组织与组织与 干部干部 组织 发展 1项 机能机能 待定 业务业务 城市营销城市营销 城市发展城市发展 日常管理日常管理 运营管理 ： 8项 财务管理：5项 理论理论 待定 目标目标 目标体系：2项 城市营销：3项 企业 发展 3项 投资 服务 4项 新农村 2 项 区域发展、开发策略区域发展、开发策略 项目管理 2项 区域投资1项 开发策略 1项 一产 3项 二

12、产 16项 产业发展产业发展 基建 9项 商业建设 6项 公服建设 6项 商业运营 3项 基建运营 4项 民生保障 14 项 厂站运营 6项 经营性设 施运营 10项 战略规划 1项 概念规划 1项 经济发展规划 1项 产业新城规划 方法论 1项 社会发展规划 待定 土地整理土地整理 征地 1 项 法定总体规划 1项 法定控制性详细规划 1项 专项规划 1项 修建性规划 1项 说明说明 1 样板与第一批 完成的数量 新识别及待定的 手册 2 第二批计划的 数量 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 1 1 1 2 3 1 1 3 1 5 2 1 1 2 2114 1 第一批33册第二

13、批17册 一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程 28 S-TOPK体系 华夏幸福S-TOPK体系是从战略规划、目标制定、业绩管理到绩效考核的一整套闭环 管理体系。 29 S-TOPK体系 30 S-TOPK体系-TO 31 S-TOPK体系-P 制定季度业绩推进节奏，监控业绩完成情况，识别风险和问题，形成预案并推动执行， 保障业绩目标达成。 32 S-TOPK体系-P 制定季度业绩推进节奏，监控业绩完成情况，识别风险和问题，形成预案并推动执行， 保障业绩目标达成。 以日、周、月、季小循环推动工作。 日 周 月 季 业绩日报、日常任务跟进 周例会、专题会、业绩推动会 月度经营分析、业绩风险预警、预案 季度目标制定、季度经营分析复盘 33 S-TOPK体系-K 考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 逐级考核，隔级审批 34 S-TOPK体系-K 财务类（财务类（3个）个） 任务类（任务类（4个）个） 回款回款/签约签约 产业服务收入（管理口径）产业服务收入（管理口径） 净利润净利润 产业新城成熟度产业新城成熟度 大项目招商个数大项目招商个数/产业集群个数产业集群个数 新增科技创新类企业个数新增科技创新类企业个数 管理利润管理利润 土地供应（开发用地土地供应（开发用地/产业供地）产业供地） 净利润率净利润