设计阶段的工程估价

1、设计阶段的工程估价 设计概算 概算定额与概算指标 三级概算的编制方法 设计概算的审查方法 一、设计概算一、设计概算 （一）设计概算的概念 建设项目建设项目设计概算是初步设计文件的重要组成部分，它是在投资估算的控制 下由设计单位根据初步设计或扩大初步设计的图纸及说明，利用国家或地区颁发 的概算指标、概算定额、各类费用标准等资料，或参照类似工程预（决）算文件， 按照设计要求，概略地计算建筑物或构筑物从筹建到竣工交付所需全部费用的文 件。 （二）设计概算的作用（二）设计概算的作用 1.是编制建设项目投资计划、确定和控制建设项目投资的依据。 2.是签订建设工程合同和贷款合同的依据。 3.是控制施工图设

2、计和施工图预算的依据。 4.是衡量设计方案技术经济合理性和选择最佳设计方案的依据。 5.是考核建设项目投资效果的依据。 一、设计概算一、设计概算 设计概算可分单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。 一、设计概算一、设计概算 （三）设计概算的内容（三）设计概算的内容 （1）单位工程概算 单位工程概算是确定各单位工程建设费用的文件，是编制单项工程综合概算 的依据，是单项工程综合概算的组成部分。 单位工程概算按其工程性质分为建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。 建筑工程概算包括土建工程概算，给排水、采暖工程概算，通风、空调工程 概算，电气照明工程概算，弱电工程概算，特殊构筑物工程概

3、算等。 设备及安装工程概算包括机械设备及安装工程概算，电气设备及安装工程概 算，热力设备及安装工程概算，工具、器具及生产家具购置费概算等。 二、设计概算的内容二、设计概算的内容 单 位 工 程 概 算 分项工程直接工程费 分项工程措施费 分项工程间接费 分项工程的税金与利润 单位工程概算的费用组成内容 一般土建工程概算一般土建工程概算 给排水、采暖工程概算给排水、采暖工程概算 通风、空调工程概算通风、空调工程概算 电气、照明工程概算电气、照明工程概算 弱电工程概算弱电工程概算 特殊构筑物工程概算特殊构筑物工程概算 机械设备及安装工程概算机械设备及安装工程概算 电气设备及安装工程概算电气设备及安

4、装工程概算 热力设备及安装工程概算热力设备及安装工程概算 工具、器具及生产家具购置费用概算工具、器具及生产家具购置费用概算 单项工程综合概算单项工程综合概算 主要工程项目综合概算主要工程项目综合概算 辅助和服务性工程项目综合概算辅助和服务性工程项目综合概算 室外工程项目（红线以内）综合概算室外工程项目（红线以内）综合概算 单项工程综合概算单项工程综合概算 工程建设其他费概算用工程建设其他费概算用 建建 设设 项项 目目 总总 概概 算算 建设期贷款利息概算建设期贷款利息概算 建设投投资方向调节税概算建设投投资方向调节税概算 预备费概算预备费概算 生产或经营性项目铺底流动资金概算生产或经营性项目

5、铺底流动资金概算 基本预备费概算基本预备费概算 涨价预备费概算涨价预备费概算 建设项目总概算建设项目总概算 按定额的用途可以把工程定额分为施工定额、预算定额、概算定额、概算 指标、投资估算指标五种。 各种定额关系比较各种定额关系比较 （一）概算定额的概念（一）概算定额的概念 概算定额也叫做扩大结构定额。是在预算定额的基础上，根据通用图和标准 图等资料，以主要分项工程为基础，经过适当综合扩大，规定的完成一定计量单 位的合格产品所消耗的人工、材料、机械台班消耗量的数量标准。 二、概算定额二、概算定额 1、概算定额是在初步设计阶段编制设计概算或技术设计阶段编制修正概算的据。 2、概算定额是进行设计方

6、案比较的依据。 3、是编制主要材料需要量的依据。 4、是编制概算指标的基础。 5、是控制施工图设计和施工图预算的依据。 （二）概算定额的作用（二）概算定额的作用 由总说明、分部说明、概算定额表组成 （三）概算定额的内容和形式（三）概算定额的内容和形式 （一）概算指标的概念（一）概算指标的概念 概算指标是以整个建筑物或构筑物为对象，以建筑面积、建筑体积或 套设备的台或组为计量单位而规定的人工、材料、机械台班消耗量的数量标 准和造价指标。 三、概算指标三、概算指标 1、可以作为编制投资估算的参考。 2、可作为匡算主要材料用量的依据。 3、是设计单位进行设计方案比较和优选的依据。 4、是编制固定资产

7、投资计划，确定投资额的主要依据。 （二）概算指标的作用（二）概算指标的作用 概算指标的组成内容一般分为文字说明、列表和必要的附录。 1、文字说明部分包括总说明和分册说明，其内容通常包括：概算指标的 编制范围、编制依据、分册情况、指标包括的内容、指标未包括的内容、指标的 使用方法、指标允许调整的范围及调整方法等。 2、列表 房屋建筑、构筑物的列表一般以建筑面积、建筑体积、“座”、“个” 等为计量单位，附以必要的示意图画出建筑物的轮廓示意或单线平面图，列 出综合指标：元/100m2或元/1000m3，自然条件、建筑物类型、结构形式及各 部位中结构的主要特点、主要工程量。 3、附录 （三）概算指标的

8、内容和形式（三）概算指标的内容和形式 设计概算的编制依据： （1）国家有关建设和造价管理的法律、法规和方针政策。 （2）批准的建设项目的设计任务书（或批准的可行性研究文件）和主管部门的 有关规定。 （3）初步设计项目一览表。 （4）能满足编制设计概算的各专业设计图纸、文字说明和主要设备表等。 （5）当地和主管部门的现行建筑工程和专业安装工程的概算定额（或预算定额、 综合预算定额）、单位估价表、材料及构配件预算价格、工程费用定额和有关 费用规定的文件等资料。 （6）现行的有关设备原价及运杂费率。 四、单位工程概算的编制四、单位工程概算的编制 （7）现行的有关其他费用定额、指标和价格。 （8）建设

9、场地的自然条件和施工条件。 （9）类似工程的概、预算及技术经济指标。 （10）建设单位提供的有关工程造价的其他资料。 （11）正常的施工组织设计。 （12）资金筹措方式。 （13）有关合同、协议等其他资料。 设计概算的编制依据： 单位工程概算书单位工程概算书是计算一个独立建筑物或构筑物（即单项工程）中每个专 业工程所需工程费用的文件，分为以下两类：建筑工程概算书和设备及安装工程建筑工程概算书和设备及安装工程 概算书。概算书。 建筑工程概算的编制方法有建筑工程概算的编制方法有：概算定额法、概算指标法、类似工程预算法 等； 设备及安装工程概算的编制方法有设备及安装工程概算的编制方法有：预算单价法、

10、扩大单价法、设备价值百 分比法和综合吨位指标法等。 单位工程概算投资单位工程概算投资由直接费、间接费、利润和税金组成。 （一）概算定额法（又叫扩大单价法或扩大结构定额法）（一）概算定额法（又叫扩大单价法或扩大结构定额法） 它是采用概算定额概算定额编制建筑工程概算的方法。是根据初步设计图纸资料和 概算定额的项目划分计算出工程量计算出工程量，然后套用概算定额单价套用概算定额单价（基价），计算汇计算汇 总总后，再计取有关费用，便可得出单位工程概算造价。 概算定额法要求要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确，能按照初步 设计的平面、立面、剖面图纸计算出楼地面、墙身、门窗和屋面等分部工程 （或扩大结

11、构件）项目的工程量时，才可采用。 五、建筑工程概算的编制方法五、建筑工程概算的编制方法 概算定额法编制设计概算的步骤： 1、列出单位工程中分项工程或扩大分项工程的项目名称，并计算其工程量计算其工程量； 2、确定各分部分项工程项目的概算定额单价概算定额单价； 3、计算分部分项工程的直接工程费，合计得到单位工程直接工程费总和； 4、按照有关固定标准计算措施费，合计得到单位工程直接费； 5、按照一定的取费标准计算间接费和利税； 6、计算单位工程概算造价。 7、计算单位建筑工程经济技术指标。 （二）概算定额法计算步骤（二）概算定额法计算步骤 【例例】某市拟建一座7560m2教学楼，请按给出的扩大单价和

12、工程量表（下表） 编制出该教学楼土建工程设计概算造价和平方米造价。按有关规定标准计算得 到措施费为438000元，各项费率分别为：措施费率为4%，间接费费率为5%，利 润率为7%，综合税率为3.413%（以直接费为计算基础）。 表表 某教学楼土建工程量和扩大单价某教学楼土建工程量和扩大单价 分部工程名称分部工程名称单位单位工程量工程量扩大单价扩大单价(元元) 基础工程10m31602500 混凝土及钢筋混凝土10m31506800 砌筑工程10m32803300 地面工程100m2401100 楼面工程100m2901800 卷材屋面100m2404500 门窗工程100m2355600 脚手

13、架100m2180600 【例例】续前续前 序号序号分部工程或费用名称分部工程或费用名称单位单位工程量工程量单价（元）单价（元）合价（元）合价（元） 1基础工程基础工程10m31602500400,000 2混凝土及钢筋混凝土混凝土及钢筋混凝土10m315068001,020,000 3砌筑工程砌筑工程10m32803300924,000 4地面工程地面工程100m240110044,000 5楼面工程楼面工程100m2901800162,000 6卷材屋面卷材屋面100m2404500180,000 7门窗工程门窗工程100m2355600196,000 8脚手架脚手架100m2180600

14、108,000 A直接费工程小计直接费工程小计以上以上8项之和项之和3,034,000 B措施费措施费438,000 C直接费小计直接费小计A+B3,472,000 D间接费间接费C5%173,600 E利润利润（C+D）7%255,192 F税金税金（C+D+E）3.413%133,134 概算造价概算造价C+D+E+F4,033,926 平方米造价平方米造价4033926/7560533.6 【解解】 概算指标法概算指标法是用拟建的厂房、住宅的建筑面积（或体积）建筑面积（或体积）乘以技术条件 相同或基本相同工程的概算指标概算指标，得出直接工程费，然后按规定计算出措施 费、间接费、利润和税金

15、等，编制出单位工程概算的方法。 概算指标法适用于适用于初步设计深度不够，不能准确地计算出工程量，而工程设工程设 计技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用计技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用时，可采用此法。 优缺点：速度快，但精确度较低。优缺点：速度快，但精确度较低。 （三）概算指标法（三）概算指标法 以单位建筑面积单位建筑面积（m2）工料消耗概算指标为例，说明概算编制步骤：概算编制步骤： 1、根据概算指标中的人工工日数及拟建工程地区工资标准计算人工费： 单方人工费单方人工费= =指标规定的人工工日数指标规定的人工工日数拟建地区日工资标准拟建地区日工资标准 2、根据概算指标中的主要材

16、料数量及拟建地区材料预算价格计算主要材料费： 单方主要材料费单方主要材料费=（主要材料消耗量（主要材料消耗量拟建地区材料预算价格）拟建地区材料预算价格） 3、按其他材料费占主要材料费的百分比，求其他材料费： 单方其他材料费单方其他材料费= =单方主要材料费单方主要材料费其他材料费其他材料费/ /主要材料费主要材料费 4、按概算指标中的机械费计算单方机械费。单方机械费。 5、求出单位建筑面积概算单价。单位建筑面积概算单价。 6、用概算单价和建筑面积相乘，得出概算价值： 拟建工程概算价值拟建工程概算价值= =拟建工程建筑面积拟建工程建筑面积概算单价概算单价 概算指标法计算步骤概算指标法计算步骤 （

17、1 1）设计对象的结构特征与概算指标有局部差异时的调整。 结构变化修正概算指标（元结构变化修正概算指标（元/m/m2 2）J+QJ+Q1 1P P1 1Q Q2 2P P2 2 J原概算指标； Q1换入新结构的数量； Q2换出旧结构的数量； P1换入新结构的单价； P2换出旧结构的单价。 概算指标法概算指标法 （2 2）设备、人工、材料机械台班费用的调整）设备、人工、材料机械台班费用的调整 拟建地区设备、人工、材料、原概算指标的设备、换入设备、人工、 相应单价机械修正概算费用人工、材料、机械费用材料、机械数量 换出设备、人工、原概算指标设备、 材料、机械数量人工、材料、机械单价 概算指标法概算

18、指标法 【例例】 某市一栋普通办公楼为框架结构2700m2，建筑工程直接工程费为378元/ m2，其中： 毛石基础为39元/ m2，而今拟建一栋办公楼3000 m2，采用钢筋混凝土结构，带形基 础造价为51元/ m2，其他结构相同。求该拟建新办公室建筑工程直接工程费造价？ 【解解】 调整后的概算指标调整后的概算指标（元/ m2 ）=378-39+51=390（元/ m2） 拟建新办公楼建筑工程直接工程费拟建新办公楼建筑工程直接工程费=3000 390 = 1170000元 然后按上述概算定额法同样计算程序和方法，计算出措施费、间接费、利润和税金， 便可求出新建办公楼的建筑工程造价。 （二）概算

19、指标法（二）概算指标法 类似工程预算法类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程 的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。 类似工程预算法适用于类似工程预算法适用于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相 类似而又没有可用的概算指标时采用，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。 建筑结构差异的调整方法与概算指标法的调整方法相同；类似工程造价的价差 调整常有两种方法是： （三）类似工程预算法（三）类似工程预算法 1、类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时，类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时，可按类 似工程预算造价资料中的主要材料用量、工

20、日数量、机械台班用量乘以拟建工 程所在地的主要材料预算价格、人工单价、机械台班单价，计算出直接工程费， 再乘以当地的综合费率，即可得出所需的造价指标。 （三）类似工程预算法（三）类似工程预算法 2、利用类似工程编制概算时，应考虑到拟建工程在建筑与结构、地区工资、 材料价格、机械台班单价，间接费的差异，这些差异需要进行修正： D=AK K=a%K1+ b%K2+ c%K3+ d%K4+ e%K5 式中：D拟建工程单方概算造价； A类似工程单方预算造价； K综合调整系数； a%、b%、c%、d%、e%类似工程预算的人工费、材料费、机械台班费、措 施费、间接费占预算造价的比重。 K1、K2、K3、K

21、4、K5拟建工程地区与类似工程预算造价在人工费、材料费、机 械台班费、措施费和间接费之间的差异系数。 （三）类似工程预算法（三）类似工程预算法 【例】新建一栋办公楼，建筑面积为3200m2，根据下列类似工程施工图预算 的有关数据，试用类似工程预算编制概算。已知数据如下： （1）类似工程建筑面积为2800m2，预算成本为926800元。 （2）类似工程各种费用占预算成本的权重是：人工费8%、材料费61%、机械费 10%、措施费6%、间接费9%、其他费6%。 （3）拟建工程地区与类似工程地区造价之间的差异系数为K1=1.03、 K2=1.04、 K3=0.98、 K4=1.00、 K5=0.96、

22、 K6=0.9。 （4）利税率10%。 求拟建工程的概算造价。 （三）类似工程预算法（三）类似工程预算法 【解】（1）综合调整系数为 K=8%1.03+61%1.04+10%0.98 +6%1.00+9%0.96+6%0.9=1.0152 （2）类似工程预算单方成本为：926800/2800=331（元/m2） （3）拟建工程单方概算成本为：3311.0152336.03 （元/m2） （4）拟建工程单方概算造价为： 330.03（1+10%）369.63 （元/m2） （5）拟建工程概算造价为： 369.633200=1182816（元/m2） （三）类似工程预算法（三）类似工程预算法 六、

23、设备及安装工程概算的编制方法 （一）设备购置费概算的编制方法（一）设备购置费概算的编制方法 设备购置费设备原价运杂费设备原价（1+设备运杂费率） 进口从属费进口设备到岸价进口设备 以设备吨重估价 以设备台（件）估价 国产非标准设备 出厂价国产标准设备 国产设备 设备原价 （二）设备安装工程概算的编制方法（二）设备安装工程概算的编制方法 1、预算单价法 2、扩大单价法 3、设备价值百分比法（安装设备百分比法） 4、综合吨位指标法 六、设备及安装工程概算的编制方法六、设备及安装工程概算的编制方法 单项工程综合概算文件一般包括编制说明编制说明（不编制总概算时列入）、综合概综合概 算表算表（含其所附的

24、单位工程概算表和建筑材料表）两大部分。当建设项目只有一 个单项工程时，此时综合概算文件（实为总概算）除包括上述两大部分外，还应 包括工程建设其他费用、建设期贷款利息、预备费的概算。 七、单项工程综合概算的编制七、单项工程综合概算的编制 （一）编制说明（一）编制说明。 1）工程概况。简述建设项目性质、特点、生产规模、建设周期、建设地 点等主要情况。引进项目要说明引进内容以及与国内配套工程等主要情况。 2）编制依据。包括国家和有关部门的规定、设计文件。现行概算定额或 概算指标、设备材料的预算价格和费用指标的等。 3）编制方法。说明设计概算是采用概算定额法，还是采用概算指标法， 或其他方法。 4）其

25、他必要的说明 八、单项工程综合概算的编制八、单项工程综合概算的编制 （二）综合概算表（二）综合概算表 综合概算表是根据单项工程所辖范围内的各单位工程概算等基础资料，按 照国家或部委所规定统一表格进行编制。 八、单项工程综合概算的编制八、单项工程综合概算的编制 单项工程综合概算表单项工程综合概算表 序序 号号 单项工程概算单项工程概算 或费用名称或费用名称 概算价值（万元）概算价值（万元）技术经济指标技术经济指标占总占总 投资投资 比例比例 （%） 建筑工建筑工 程费程费 设备购置设备购置 费费 工器具购工器具购 置费置费 安装工程安装工程 费费 工程建设其他工程建设其他 费用费用 合计合计单位

26、单位数量数量指标（元指标（元/m2） 1建筑工程建筑工程 1.1。 1.2。 。 2设备及安装你工程设备及安装你工程 2.1。 2.2。 。 3工器具购置费工器具购置费 3.1。 3.2。 。 4安装工程费安装工程费 4.1。 4.2。 。 5工程建设其他费用工程建设其他费用 5.1。 5.2。 合合 建设项目总概算是设计文件的重要组成部分，是确定整个建设项目从筹建到从筹建到 竣工验收交付使用所预计花费的全部费用竣工验收交付使用所预计花费的全部费用的文件。 建设项目总概算由各单项工程综合概算、工程建设其他费用、预备费、建设建设项目总概算由各单项工程综合概算、工程建设其他费用、预备费、建设 期贷

27、款利息和经营性项目铺底流动资金概算所组成。期贷款利息和经营性项目铺底流动资金概算所组成。 设计总概算文件一般应包括：编制说明、总概算表、各单项工程综合概算书、 工程建设其他费用概算表、主要建筑安装材料汇总表。独立装订成册的总概算文 件宜加封面、签署页（扉页）和目录。 九、建设项目总概算的编制九、建设项目总概算的编制 （1）编制说明。编制说明的内容与单项工程综合概算文件相同相同。 （2）总概算表（见教材P32，表3-3）。总概算表应反映静态投资和动态投资总概算表应反映静态投资和动态投资 两个部分。两个部分。静态投资是按设计概算编制期价格、费率、利率、汇率等确定 的投资；动态投资是指概算编制时期到

28、竣工验收前的工程和价格变化等多 种因素所需的投资。 （3）工程建设其他费用概算表。工程建设其他费用概算按国家或地区或部委 所规定的项目和标准确定，并按同一格式编制。 （4）主要建筑安装材料汇总表。针对每一个单项工程列出钢筋、型钢、水泥、 原木等主要建筑安装材料的消耗量。 九、建设项目总概算的编制九、建设项目总概算的编制 某工程建设项目某工程建设项目总概算表总概算表 建设单位 建设项目名称 总建筑面积 序 号 单项工程概算 或费用名称 概算价值（元）技术经济指标 占总投资比例 （% ） 备 注 建筑工 程费 设备购置 费 工器具购 置费 安装工 程费 合计单位数量指标（元 /m2） 一单项工程综合概 算 1 办公楼 2 车间 。 。 小计 二工程建设其他费 用 1建设管理费 2可行性研究费 3勘察设计费 。 小 计 三预备费 1基本预备费 2涨价预备费 四建设期利息 。 五总