泰州市城市房屋拆迁评估技术细则附件.doc

1、泰州市城市房屋拆迁评估技术细则附件附件一、被拆迁房屋分类及其说明住宅房屋分类高档住宅房屋包括独立花园别墅、联排别墅等；以上房屋均是指以商品开发或 单位统一建设方式建造的房屋。般住 宅 房 屋成套住宅指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅， 内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。独门院落指办理合法手续后自行建造的独门独院住宅房屋，院落为独家使 用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。非成套住宅除以上两类的房屋以外的房屋。非住宅营业用房分类营业性用房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高 较咼，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房

2、作为仓库、 办公和相关业务用途之用。商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋， 多数为砖混、砖木结构，有的为连豕店，多数为单开间。商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。 通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或 客房形式。通常内外装修的等级较咼。娱乐类建筑各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等， 建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设 有公共卫生间。电照设施较复杂。旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和较咼档或咼档准星级、甚而星级宾馆两 类典型

3、建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服 务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多 人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常 为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数 量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套 服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务 和豪华套间等形式。内外装修咼档或较高档，配有比较完整的现 代宾馆服务设备设施系统。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包 括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备 差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、 储物间、餐

4、厅、包厢、 服务窗。一般设有公用卫生间。其他类建筑除上述类型之外的其他营业性质用房。非住宅非营业用房分类非营业性用房工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排 架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢 立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。办公性建筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平 屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地 面板。设公共卫生间。室内普通装修。公共性以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为建筑独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。附件二、进 行市场比较的可比实例选择要求 及说

5、明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。1. 可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或相邻分区的房屋；2. 可比实例应与估价对象的用途相同。 其中住宅房屋的可比实例必须是小类 用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；3. 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为： (1)钢结构， (2)钢筋混凝土结构， (3)砖混结构， (4)砖木 结构，(5)简易结构；4. 可比实例应与估价对象的规模相当， 档次相接近；5. 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比

6、实例， 其交 易价格应是正常市场交易价格；6. 可比实例的成交日期应与估价时点接近， 一般不应超过十二个月， 通常应 选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；7. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数 量应为 3 个及 以上数量 ；8. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20 ，综合系数调整不得超过 30 ；9. 选择 的可比实 例的成交单价相互间 的价格差异一般不应超过 20%, 在交 易实 例较 少的 情况下 ,该 价格 差异 最大 不应 超过 30% 。附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明住宅标准样本房屋设定要求说明 住宅房屋拆迁评估时根据被拆

7、迁房屋综合典型特征而设定的“标准样本住 宅”必须符合下述条件：1. 应为成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使 用条件；2. 应是层高 5 层的多层建筑中的第三层， 卧室至少一间朝南 ，一般装修（水 泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；3. 房屋为中等套型，成新为八成新（已使用 10 年）；4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样 本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆 迁房屋的典型特征，按上述3条要求在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”；5. 每一房屋拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分

8、区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。6住宅标准样本房屋设定说明表是否成套套型结构所在层次已使用年限朝向成套二室半一厅混合5层3/510年一室朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件分区内主要街道一侧小区内的中央位置上。有停车、绿化、物管、公共水电及相关设施普通室内装修。普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等。建筑面积70 87M 2分摊占地/权属及证照情况产权，证照齐全7 .独门院落标准样本住宅为独户院落内 2-3层小住宅楼房建筑，混合结构, 二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅 为砖混平房建筑，

9、檐高2.85M，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。住宅房屋评估中可比实例选择要求1. 可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或相邻分区位置相 对靠近的住宅房屋；2. 可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；3. 可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；4. 可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型;5. 可比实例的交易类型应选取一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品 房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月,般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例;7. 采用可比实例修

10、正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量;8. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20 %,综合系数调整不得超过30%;9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30%。分类基准价格调整系数分类成套独门院落非成套分类调整系数K j98 102101 10492 98分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。在计算“地大于房”情形下，Kj的取值为：成套住宅为100，独门院落为102，非成套为98附件四、住宅房屋实体因素（心、K31i ）修正说明表成套住宅房屋实体因素修正系数表1.住宅房屋

11、结构因素修正系数p 1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构等二等等二等-1尺忙-三-等四等等二等-1尺忙-三-等等二等系数取值110-114106-110 102-106 98-10294-9890-9497-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数P2表待估房屋成新 样本房屋 【成以四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数P3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数969899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情

12、况作土 0.5的浮动。4.住宅房屋层次因素修正系数P4表楼层数楼层系数 (%)所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼-一一98999897969595二二二999999989797-三97100100100100四929798100五899395六8793七85说明：a.底层地下室为车库的，底层系数增加1%，顶层系数减少1% ；b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%。C.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%。上表数字可以根据实际情况在分值上作土 0.5的浮动。独门院落住宅实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p 1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构等二等等二

13、等三等四等等二等三等等二等110-1178-874-7系数取值4106-110 102-106 98-10294-9890-9497-101 9)2-9685-91282.住宅房屋成新因素修正系数p2表待估房屋成新 样本房屋 三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数P 3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数969899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作土 0.5的浮动。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数P4表套型等级一等二等三等四等

14、五等系数取值101 10399 10197 9995 9793 95住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：等级-等二等三等四等五等、内容设计合理，设计较为合内部功能布内部功能布不满足上内部功能布理，内部功局较为凌局凌乱，房述要求的局得当，独能布局明乱，设施不间比较分散独门院落立厨卫设确，有独立全，搭建厨说明施，明厨明的厨卫设卫，院落凌卫，大卧明施，露天院乱厅，露天院落较为整洁落整洁非成套住宅房屋实体因素修正系数1.住宅房屋结构因素修正系数p 1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构等二等等二等-1尺忙-三-等四等等二等-1尺忙-三-等等二等系数取值110-114106-110 102-

15、106 98-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-782.住宅房屋成新因素修正系数P2表待估房屋成新 样本房屋 三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系数P3表檐高* 4.0系数取值9497100102104106108110113-115上表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为土0.5 - 1.5的变动。4.住宅房屋功能因素修正系数P4表住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。功能等级一等二等三等四等五等系数取值101 10399

16、 10197 9995 9793 95住宅功能因素等级说明表如下:内容 等二等三等四等五等通行方便，通行较为方设施不全，内部功能布不满足上二室朝南，便，一室朝无朝南房间局凌乱，房述要求的阳光充沛，南间大小不非成套住说明空气流畅，一，通行不宅房屋房间大小合变适 有关说明1. K3ii的取值范围应该界于80120之间；2 可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办 法进行。3. 实体因素修正系数采用计算方式为：P31 = 0.3 p10.2p20.25 p30.25p4或 P31i = 0.3p1 0.2 p2 0.25p3 0.25p4附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说

17、明表（一）住宅区位因素修正调节系数评分表因素类别因素项目内容考察项目评分等级一等二等三等四等五等拆迁项目周边 大环境自然环境自然景观、风向aii76543空气污染、噪音、水文ai276543交通条件离市区主干道的距离 a2i108765公交线路情况a2298765教育医疗所在学区1公里内学校情况asi109876设施医院及医疗机构分布情况as2109876商业配套设施重要商业配套设施a4i2019181716拆迁 项目 范围 内小 环境规划设计建筑小区布局与外形等a5i12111098建筑密度、外型等a5287543绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a531110987物业管理物业管理情况a6

18、i1110987配套设施住宅区内配套设施完备程度a7i1110987以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作0.5的浮动。（二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等1自然环境自然景观、风向公认的自然环境优越地区。自然环境 良好，附近 有一定的 绿地和绿 化，基本整 洁、卫生。附近有少 量绿地和 绿化，卫生 环境欠缺。附近周围 无绿化，比 较拥挤、杂 乱、环境较 差。附近无绿 化，环境散 乱,自然观 感明显差。序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等空气污 染、噪 音、水文空气清新、 无污染，无 噪音，水域 清洁，达卫 生

19、标准。空气良好， 少量污染， 白天有部 分交通噪 音，水体局 部污染。空气局部 受污染，靠 近大马路， 白天和晚 间均有噪 音影响。靠近污染源或重噪音源。长期受气 味、烟尘、 噪音、污 水、垃圾等 污染影响，环境污染 明显。2父通 条件离市区 主干道 的距离离主 的距 50米三干道 巨离在 殳以内。离主十道 的距离在 50-150 米 之间。离主十道 的距离在150-300 米之间。离主十道 的距离在 300-500米之间。离主十道 的距离在 500米以 上。公交线路情况距离公交 站点50米 内，有3条 以上重要 公交线路。距离公交 站点50-100 米 内，至少有 2条重要公 交线路。距离重

20、要 的公交线 路的距离 在 100- -200米之 间，至少有 2条公交线 路。距离公交 线路的距 离在200-400米之间，至 少有1条 公交线路。距离公交 线路的距 离在400 米以上。3教育 医疗 设施所在学 区1公 里内学 校情况属于本市 最好的重 点中学（初 中）和重点 八学学区。属于本市 较好的重 点中学（初 中）和重点 八学学区。属于本市 一般中学（初中）和 小学学区。一般中小 学学区。无中学或 小学。医院及 医疗机 构分布 情况距市 以500 内。亍级及 二医院 米以距市级及 以上医院500 米1000 米。距市级及 以上医院 1000 米一 1500 米。距市级及 以上医院

21、1500 米 -2500 米 以上。距市 以上250C上。亍级及 :医院 ）米以4商业 配套 实施重要商 业配套 设施在400米范围内有 大型的市 级商业配 套设施。在400-800米范围内 市级商业 设施较集 中。在800米 范围内有 零散分布 的商业网 点，基本满 足生活需 求。在800米 范围内基 本上无商 业网点。在1（范围 商业000米内无 网点。序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等5规划 设计建筑 布局、 小区 与外 形等布局合理、 外形美观、 错落有致， 满足通风、 日照等健 康要求。布局一般， 外形整齐， 满足通风、 日照等健 康要求。布 排 齐 整百局一般， 卡列不整

22、 罕,外型较 容齐。任意布置、 外型破旧 杂乱、拥 挤。建筑散乱、 没有布局， 且通行、空 地利用明 显不合理， 外型破旧 杂乱。建筑 密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以 上。绿化率、 室外公 共活动 空间与 绿化景 观绿地率在30%以上， 立体绿化， 室外公共 活动空间 丰富。绿地率在30%以下，部分绿地 和绿树，公 共活动空 间较小。少量绿化， 少量的公 共活动空 间。无绿化，基 本无公共 活动空间。无公共活 动空间，出 行通道狭 窄，小道弯 曲。6物业 管理物业管 理情况全封闭物 业管理。半封闭物 业管理

23、。有物业管 理。无物业管 理。无物管，无 环卫管理。7住宅 区配 套设 施配套完 善程度在住宅区 内具备小 区智能化、 供热、宽带 网、有线电 视线路、燃 气管道、上 下水管道、 污水管道 和小区道 路等配套 设施。在住宅区 内具备小 区智能化、 宽带网、有 线电视线 路、燃气管 道、上下水 管道、污水 管道和小 区道路等 配套设施。在 内 带 E 燃道 道 区 配主住宅区 勺具备宽 骨网、有线 自视线路、 蒸气管道、匕下水管 直、污水管 直和住宅 艮道路等 i己套设施。在住宅区 内具备宽 带网、有线 电视线路、上下水管 道和住宅 区道路等 配套设施。在住宅区 内具备有 线电视线 路、上下水

24、管道和住 宅区道路 等配套设 施。 住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明:1. 基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基7 f础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数Q=aj ；i 1 j 1其中 fl = 2, f2= 2, f3= 2, f4= 1 , f5= 3, f6= 1 , f7= 1。2. 可比实例区位因素调节系数为 Qs,标准样本住宅区位因素调节系数为Qo ,可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数Ki32 = 乂 100。QO附件六、非营业用房及其成本法评估说明非营业用房的成本法评估应用1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格 ,然后扣除

25、折旧 ,以此 估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 本细则中定义的成本法系以房地产 价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。 本成本法中的 “成 本”含义，并不是通常意义上的成本， 而是以成本为基础的市场价格。2. 成本法评估的基本公式：拆迁补偿评估价格二土地重新取得价格+建筑物重置价格-建筑物折旧3. 土地重新取得价格应首选市场比较法测算， 在无法适用市场比较法时， 可 采用基准地价修正法、 成本积算法等方法求取。 土地重新取得价格内涵包括土地 取得成本、土地开发成本、 土地取得所涉税及费、 土地开发利润。注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为：Pd = Po (1 +

26、 a) n xki xk2 xk3Pd 土地重新取得价格；Po 地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准；a地价涨落的年均价格指数；估价时点年份-基准地价颁布年份；ki 土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算;k2土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围0.85-1.2序号因素内容因素权重一等二等三等四等五等1土地形状0.25110-120 100-110 95-10090-9585-902地势0.10110-120 100-110 95-10090-9585-903地质条件0.10110-120 100-11

27、0 95-10090-9585-904规划条件0.35110-120 100-110 95-10090-9585-905地上附属物状况0.20110-120 100-110 95-10090-9585-90k3土地区域因素修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围0.85-1.2序号因素内容因素权重一等二等三等四等五等1交通状况0.15110-120 100-110 95-10090-9585-902商业服务设施配套0.20110-120 100-110 95-10090-9585-903金融配套0.10110-120 100-110

28、 95-10090-9585-904通讯等条件0.10110-120 100-110 95-10090-9585-905学校配套情况0.20110-120 100-110 95-10090-9585-906医院配套情况0.15110-120 100-110 95-10090-9585-907其他公共设施配套0.10110-120 100-110 95-10090-9585-904.建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、建筑物开发利润。5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照房屋完损等级评定标准的规定 确定。建筑物折旧应考虑物质折旧

29、、功能折旧等因素。住宅房屋重置价格（元/M 2）结构类型钢筋砼一等钢筋 砼二等砖混等砖混二等砖混-三-等砖混四等平房砖木简易结构等二等三等等二等重置单价680570560440420360425345295210150非住宅房屋重置价格（元/M 2）结构钢筋砼钢筋砼砖混一等砖混二等砖混三等砖混四等砖木平房类型等二等平房等二等重置单价740690570450420360380300注：住宅、非住宅用房（不包括工业及仓储用房）所列房屋的层高为 ：钢砼结构3.6米，砖混结构2.8米，砖木结构2.7米。房屋层高每增减0.2米,重置价 格相应增减2%,房屋层高为地坪面与上层板顶面之间的高度，前后檐高不等

30、的，以 平均高度计算。工业及仓储用房重置价格单位:元/建筑平方米类别级别结构、装修及设备状况重置价格钢混11级多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面， 柱网较大（6M X6M ），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐 全。1030级钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护， 柱网较小，水泥楼面，钢门窗。900钢混（排勾级钢砼柱，檐咼大于7.5M，钢砼屋架或钢屋架，跨度 15M，吊车吨位大于5吨。850级钢砼柱，檐咼大于4.5M，钢砼屋架或钢屋架，跨度 15M，无吊车。750全钢结构级钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车，彩钢板墙面屋面，檐咼大于6M o890级钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车，彩钢板墙

31、面屋面，檐咼大于4.5M o790砖混结构级砖柱，檐高5.5M，砼屋架或钢屋架，有墙上跑吊车3-5T，跨度 9-12M o730级砖柱，檐高4.5M，砼屋架或钢屋架，跨度 9-12M o670扣除折旧后单层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价X（ 1+檐高调整系数+跨度及跨数调整系数） 建筑面积 成新率%扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价X（ 1+层高调整系数+跨度及跨数调整系数） 建筑面积 成新率%1、层高檐高调整系数说明表层咼及檐咼调整调整值钢筋砼结构，层高在3.6M以上(不含3.6M)每增加0.2M，建筑物重置价格增2.5 %单层厂房及仓储用房檐高在9M 以上

32、调增,4.5M以下调减每增减0.3M，建筑物重置价格增减2.0 %砖混结构，层高在 5.5M以上调增，4.5M以下 调减，每增减0.2M，建筑物重置价格增减2.0%2、钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系 数说明表跨度(M)1218(15)24跨数123修正系数4%0-8%修正系数0-10%-15%住宅房屋建筑等级说明表1钢筋砼结构多层住宅房屋类别等 级件 条 备 具钢 筋 磴 结 构钢 筋 磴 一 等-O 础 料 基 M 基 它 。 越或缺 独 砖 尢 勾 角 号 私 钢 承 结窗宀W,们 皿n, 铝 属0天为T 墙为 内棚地 楼 屋磨设备水电卫齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视

33、线路暗敷钢 筋 磴 二 等结构钢肋砼条形基础或独立柱基础、基础梁，钢肋砼梁柱 承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。 结构质量一般，外观有缺陷。门窗钢窗或木窗，普通木质门，木质用料中等墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙 面；天棚为一般涂料平顶屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面设备水电卫齐全，照明、插座分线路未分开设置或明敷2.砖混结构多层普通住宅房屋类别等级分部项具备条件结构钢筋砼基础，砖墙及钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面， 有构造柱、圈梁。砖混 结 构砖门窗铝合金或塑钢窗，普通木质门或钢门，分户配有牢固防盗门混墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为高档

34、涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶等屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面设备水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、 有线电视线路暗敷砖结构砖基础或砼条形基础，砖墙及钢筋砼梁承重，钢筋砼 楼屋面，没有或很少有构造柱，圈梁。门窗用料中等的木门窗。混墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面或清水墙，天棚为一般涂料平顶等屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面，普通防水屋面。设备水电齐全，照明、动力线路未分线路设置，有厨无厕。结构砖基础或砼基础，实砌砖墙或空斗砖墙承重。砖混门窗用料一般的木质门窗。墙面及天棚一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊 顶。等屋楼地水泥砂浆

35、楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。设备有水电，厨厕合用。砖结构砖基础，实砌一砖墙承重。混门窗用料一般的木质门窗。四等墙面及天棚一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面一般粉刷，无 吊顶。平房屋楼地水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面， 无 吊顶。设备有水电及卫生设施。3.砖木结构房屋类别等级分部项具备条件结构砖或砼基础，砖墙承重，屋面木梁、木屋架承重，木 料上等，制作规范。砖木门窗金属门窗或用料上等的木质门窗，分户配有防盗门。墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为涂料或面砖等.天棚为一般涂料平顶等屋楼地水泥砂浆或水磨石地面、木楼板，屋面基层质量上等 的木望板或望砖。平瓦或小瓦屋面

36、砖木设备水、电齐全。厨卫分设，照明、动力线路分设。结构砖或砼基础，砖墙承重，外观质量一般、屋面木梁、 木屋架承重。结构砖木等门窗普通木门窗。墙面内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆屋楼地普通水泥地面、木楼板，普通屋面木基层，木望板， 平瓦或小瓦屋面。设备水、电齐全。照明、动力线路未分开设置。有厨无厕， 或无厨无厕砖结构砖基础，空斗墙承重，木屋架木梁承重。木门窗普通木门窗。-三墙面内墙为普通涂料或刷白粉；外墙规则粉面或清水墙。等屋楼地普通细石砼地面、材质一般的木基层，平瓦、小瓦屋 面。设备有水、电。4.简易结构房屋类别等级具备条件简易一等砖墙、竹木结构，平瓦屋面，芦菲或纤维板基层， 一般粉刷，有木门

37、窗二等砖墙、平瓦或玻璃钢、石棉瓦、油毡屋面（六）非住宅房屋建筑等级说明表1.钢筋砼结构房屋类别等级分部项具备条件结构钢肋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢肋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结钢构质量好，外观无缺陷。钢筋筋门窗铝合金或塑钢窗，木质门或其它金属门有防盗门，底层砼结砼窗户设防盗网。构-一一墙面及天内墙为 般涂料墙面;外墙为高档涂料或面砖墙面;天等棚棚为一般涂料平顶屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面设备水电齐全，线路暗铺，照明、动力分线路设置钢 筋 磴 一结构钢筋砼条形基础或独立柱基础、承台梁，钢筋砼梁柱承 重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋

38、面，结 构质量一般，外观有缺陷，门窗钢窗或木窗，一般木质门，木质用料中等：墙面及天内墙面为一般涂料墙面，无吊顶外墙为一般涂料或水等棚泥砂浆粉刷屋楼地水泥楼地面或水磨石楼面面层、保温隔热、防水屋面设备水电齐全，线路明铺，照明动力未分线路设置。2.砖混结构房屋类别等级分部项具备条件结构钢筋砼基础，砖墙及钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，有 构造柱、圈梁等抗震构造措施。砖门窗钢窗、铝合金窗或塑钢窗，木质门或钢门，有防盗门。砖混墙面及天内墙为 般涂料墙面;外墙为高档涂料或面砖墙面;天混-一一棚棚为一般涂料平顶结等屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面构设备水电齐全。线路暗铺，照明，动力分线路设置。

39、结构钢筋砼或砖基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面，没有或很砖少有构造柱，圈梁。混门窗用料中等，制作一般的木门窗或普通钢窗。等墙面及天棚内墙面为一般涂料，外墙为一般涂料或水泥砂浆粉刷。天棚为一般涂料平顶屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；防水屋面设备水电齐全，线路明铺，照明、动力线路未分线路设置。结构砖基础或砼基础，实砌砖墙或空斗砖墙承重。砖混门窗用料一般的木质门窗。墙面及天棚一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊顶。等屋楼地水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋 面，无吊顶。设备有水电，厨厕合用。砖结构砖基础，实砌一砖墙承重。混门窗用料一般的木质门窗。四墙面及天一般标号沙浆外墙面或清水墙，

40、内墙面一般粉刷，无吊等棚顶。平房屋楼地水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无 吊顶。设备有水电及卫生设施。3.砖木结构房屋类别等级分部项具备条件砖木结构实砌墙，屋面木梁、木屋架承重。门窗普通木门窗。墙面内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆砖木结构平房等屋楼地普通水泥地面，平瓦屋面。设备有水、电。砖砖木砖墙，木屋架瓦屋面，有门窗、水泥地面，有电无水等附件七、建筑物成新因素确定表房屋成新评定等级及说明表完损等级成新评定说明新旧程度折余率完好房按房屋完损等级评定标w 6At 十口 +rn全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般损坏房准的相大规 疋执行。五成新50

41、%四成新40%严重损坏房三成新30%危险房不足三成新30%以下房屋成新上限表（限值）结构房屋类别超过40年3640年3135年26 30年21 25年16 20年11 15年10年以内钢混住宅6.577.588.599.5非住宅66.577.588.59按头际情况评疋砖混住宅66.577.588.59非住宅5.566.577.588.5砖木住宅5.566.577.588.5按实际非住宅5.566.577.588.5情况评木住宅5.566.577.588.5定，使用非住宅55.566.577.585年以上简易住宅0034.55.567的房屋非住宅000455.56.5成新率上限应单层工业厂房66

42、.577.588.59不超出9.5 o装潢成新上限表（限值）拆迁前装潢时间8年前（含 8 年）7年6年5年4年3年以内综合成新率上限住宅房屋77.588.59按实际情况评定非住宅房屋6.577.588.5房屋成新的评定应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据 房屋完损等级评定标准 的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、 墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、 楼地面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新附件八、营业用房评估的收益法应用说明收益法应用总说明1. 评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，

43、客观年租金收益是指 当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平； 在无法取得客观租金收 益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收 益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益 水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法 进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租 型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。2. 评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。 资本化率的求取方法 推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。 其中应用市场抽取法计算时， 必须选取 3 宗或以上数量的房

44、地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算 时，资本化率二安全利率+风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取 存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险 认识和评估经验参照 3% 10%的限值数额选取。3. 评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土 地使用年限考虑。商铺类营业用房的典型样本房设定1. 每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房；商铺类原始样本商业用房设定条件 位于分区内商业用房集中区域； 门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等等; 砖混多层建筑物之底层，房屋七成新；一 1 单开间，临街店面宽约5米，宽

45、深比w -;2 一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶, 日光灯照明为主； 临分区内街巷。被拆迁营业用房的评估公式1.基准价格V o商铺类营业用房样本房的基准价格V o按下面公式计算：Vo 旦1(1nr)2. 主要参数确定表商业用房结构钢、钢混砖混砖木简易等其他收益年限n40353025表二:商场类商铺类商务类餐饮类娱乐类旅馆类资本化率5%-9%4%-8%6%-10%5%-8%4%-9%6%-10%3.被拆迁营业用房评估值V i收益法测算按下面公式计算:ViVo(fxy)100(fm) (f3)100 100其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格,fxy为商业用途修正系数，fm为商业街道路线修正系数，f3i为商业用房实体修正 系数。4.商业用途修正系数fxy表fxy被拆迁营业用房X商场类商铺类商务类餐饮类娱乐类旅馆类其他类样本营业用房丫商铺类115-12099-10085-9095-10580-9580-9095-105上表中，行为样本营业用房（y）,列为待评估营业用房（x）,表中数值的比 例关系可以理解为-，即fxy。y5.商业街道路线修正系数fm表分区主要商业街道次要商业街道普通商业街道一般街道沿街100-12085-10075-9070-