营改增对房地产产业的影响开题报告

1、营改增对房地产产业的影响开 题报告2016营改增对房地产产业的影响开题报告房地产及建筑业很可能是此次营改增最新政策中影响最为显著的行业。尤其是当 下中国主要城市的房地产增长幅度已不同 于5至10年前的增长情况。李克强总理的 政府工作报告尤其提到将所有企业新增不 动产所含增值税纳入抵扣范围，将有利于企 业在经营过程中购进不动产以及房地产开 发商和投资者。然而在报告中未明确说明房 地产开发商和投资者是否允许对发生的土 地釆购成本视同进项抵扣。但基于李克强总 理的说明可能性还是非常高的。2016年营改增最新政策下房地产及建筑业的问题：1. 从政府部门通过招拍挂获得土地使用权是否可以核定抵扣进项税额？

2、2. 转让境内或境外房地产企业的股份或其它股权性投资，是否适用增值税?3. 如何对代客户管理信托资金及代收 水电等费用的代理或物业管理公司征收增 值税?4. 对于营改增前已存在的老项目或租赁合同，是否适用任何过渡政策或豁免政 策？5. 是否会推迟预售行为的纳税义务发生时间，从而确保企业在取得房地产开发相 关的进项税前无需先缴纳销项税？6 免租期、“免费”车位及业主提供的 其他优惠，是否需要作视同销售”处理？ 同样，开发商向承包商提供原材料及设备是 否需要作“视同销售”处理？7.房地产开发商是否可就融资成本抵扣进项税?8房地产开发商是否可以在项目开发初期（即在他们取得收入之前）登记为增值 税一般

3、纳税人?9对于购买房地产产生的进项税，是否有年度可抵扣金额或可抵扣百分比的限 制？10对于个人销售二手房（如个人间的 交易），将按照房屋销售额还是收益额计算 增值税？许多房地产开发商.业主.房地产基金及 其投资者对于适用n%的增值税税率持有 疑问，包括是否会加重税务负担、是否会推 高项目造价以及是否需要在增值税实施前 加速出售存量项目等。这些问题并没有简单 统一的答案，而是需要对相关财务模型进行 财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键 的影响因素：现有合同的条款-如果合同已经签 订且无法转嫁增值税，并且供应商在合同签 订时以较低税率（3%或5%）的营业税作为 定价标准，则供应商有可能需要自行承

4、担 11 %的增值税税负。交易对方是否为增值税一般纳税人 -如果销售业务的购买方属于增值税一般 纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一 般纳税人，供应商向该购买方或承租方转嫁 增值税将相对容易。总体而言，这意味着 B2B模式下的房地产交易（如商场.写字楼、工厂.酒店和其他形式的商业房地产项 目）相比B2C或C2C模式下的住宅交易而 言，受政策变化不利影响的可能性更低。 土地占整个项目的价值比例-预计 政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳 销项税，然而希望开发商购买土地使用权 时，也许可就土地使用权的价格视同进项进 行抵扣，就意味着当开发商出售已完成的项 目时，其增值税应纳税额将由增值税销项税

5、额与“视同”进项税额决定。此外，如果建 筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可 抵扣进项税额越高，因为材料的进项税税率 为17%,而建筑成本会带来11%进项税。销售模式-出售已完工房地产项目 和出售房地产企业的股权，可能适用不同的 增值税处理方法。过渡政策或豁免政策所带来的影响 -在具体实施细则中，预期将会出台过渡政 策或豁免政策，以应对房地产开发商在营改 增前已开工的项目中使用的材料不能抵扣 进项税，而销售此类项目时却需要按照销售 价格总额的11%缴纳增值税的情况。我们注 意到市场上一直在讨论是否允许开发商选 择5%简易征收增值税，这一点有望在实施 细则发布时明确。企业运营结构-许多开发商通

6、过特 殊目的公司(SPV)运营各开发项目。如果 汇总申报无法实现，意味着每一次开发新的 项目时，都需要让每个特殊目的公司尽早登 记为增值税一般纳税人，以确保可以尽早获 得进项税抵扣资格。然而，直到各公司产生 销项税时才能实现相关进项税额的经济效 应。因为除了部分货物和服务出口外，中国 并不存在进项税留抵退税机制(这与其他很 多增值税国家不同)。因此，增值税对企业 现金流会产生显著并长远的影响。此外，当 以特殊目的公司架构运营时，一个项目产生 的进项税将不能用于抵扣另一个项目产生 的销项税。5月1日起，营改增试点全面推开，建 筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入 试点范围，执行了 20多年的营

7、业税将正式 退出历史舞台。相信很多人跟小编一样，担 心营改增会不会对房地产带来什么样的影完全落地，而且国家承诺所有税负只减不 增，这使得房地产营改增具体政策如何设计 受到多方关注。IJ例如德勤华东区间接税主管合伙人高 立群不久前在一场媒体会上提及：“影响房 地产企业税负增减有几个重要方面。比如， 房地产企业融资的时候进项税能否抵扣？ 房地产企业的土地成本能否抵扣？对于存 量房地产，过渡期政策如何处理？ ”在房地产行业内部，财务以及税务口的人士对5月1日将要推开的营改增保持高度 关注。万科在其刚刚发布的年报中表示，营改 增之后集团的主要业务使用的税种将发生 变化。但鉴于细则并未落实，万科未在年报

8、 中就税种改变后可能对盈利的影响作预测 性分析。一位就职于广州某上市房企的人士透 露，公司专门针对营改增进行过全员培训， 旨在让全体员工了解这一项新的税务改革 以及可能对公司各个业务口带来的影响。总部位于福建的一家房地产上市公司 相关负责人表示，营改增有利于规范和提高 房地产和建安企业的财税管理水平，完善房 地产企业增值税的抵扣链条，有利于房地产 企业建造精装房的积极性，增加建安成本的 抵扣。这位福建房企的负责人表示，税种和税 率的改变，对不同企业甚至不同项目所带来 的影响，都是不同的。总体而言，高毛利项 目会增加税负，低毛利项目很可能会降低税 负;未来开发商对于项目工程总包方、分包 方、材料

9、供应商资格要求会更高。另外，土 地和利息能否抵扣是房地产税负增减与否 的关键，建议有关部门在出台具体执行措施 时，能考虑这部分支出中进项税的抵扣。建筑业营改增将推高工程造价建筑业是房地产业最主要的上游供应 商，一旦建筑业全面推广营改增，势必会对 房地产的工程造价带来直接影响。目前，对建筑业利润影响较大的税种为 营业税、企业所得税，税率分别为总营业额 的3%和2%,加上城建和教育附加等，建 筑业的实际税率为5.39%左右。推行营改增之后的税率为11%O考虑到建筑业业务构成的特殊性，其想要获得足够的抵扣，也将在一定程度上推高 房地产建筑成本。一是原材料方面，大宗材料如钢材、水 泥、混凝土的供货商比

10、较容易提供增值税 票，但砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料 基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供 应，这些小型地方材料供应商能否提供增值 税票，以及提供的票据如果不是增值税票， 将影响建筑商能否抵扣。二是人工费用，大概占据工程总造价的 20%30%,未来还有继续走高的趋势。目 前，建筑行业离规范管理的目标还有距离， 大量工程队依然采取挂靠有资质的建筑公 司的经营模式，建筑公司只负责招投标工作 以及收取固定管理费，并不对旗下挂靠的工 程队的工人进行有效监管。如果要对旗下所 有农民工规范管理统一纳税，建筑企业所承 担的税率也将上涨。四川一家一级资质建筑公司的相关负 责人表示，“羊毛出在羊身上，一旦建筑业 的税收开始核定征收，建筑企业必定会将增 加的税点打到甲方（开发商）身上。”目前建筑行业在项目招标时一般会将 应缴税率作为成本写入承包合同，由工程发 包方承担。举个简单的例子，以前建筑商从供应商 处购买一张10元的凳子，如果需要对方提 供发票就是13元。同理，目前建筑工人中 大工的工资一般在240-300