第三章 物业项目承接检验

1、 物业管理实务物业管理实务 主讲人：卫玉成 一、物业项目早期介入 物业管理实务物业管理实务 二、物业项目管理权获取 三、物业项目承接查验 四、物业项目前期管理 五、房屋及设施设备管理 六、公共秩序管理 七、物业环境管理 八、风险防范与紧急事件 九、客户服务与公共关系 十、人力资源管理 第三章 物业项目承接查验 主讲人：卫玉成 第一节第一节 新建物业承接查验新建物业承接查验 第二节第二节 物业管理机构更迭时的承接查验物业管理机构更迭时的承接查验 第三章第三章 物业项目承接查验物业项目承接查验 第一节第一节 新建物业承接查验新建物业承接查验 在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之 前，对物

2、业进行承接查验。承接查验与竣工验收的主 体、目的、性质等不尽相同，但中心环节都是质量验 收。 第第50页页 一、物业承接查验与工程竣工验收的区别 物业承接查验与竣工验收有以下三个不同。 目的不同目的不同参与主体不同参与主体不同对象不同对象不同 物业承接查验 主要在分清各方责任 ，维护各方利益，减 少矛盾和纠纷，以利 于业主使用和物业管 理顺利进行； 前期物业服务合同双方 当事人在业主参与并接 受行业主管部门监督下 进行的 对物业共用部位 、共用设施设备 的接管查验 工程竣工验收 确认物业项目工程质 量是否合格，能否交 付使用，取得进入物 业产品市场的资格 建设单位将建设的物业 项目交由政府行政

3、主管 部门或行业管理单位进 行竣工验收并备案 是否符合规划设 计要求以及建筑 施工和设备安装 质量进行全面检 验 二、物业承接查验的依据和原则 物业承接查验的依据 物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，其中 物业承接查验的法律依据主要是物权法合同法 和物业管理条例等法律法规。 承接查验的内容与标准主要依据物业承接查验办法 。以及各人民政府建设主管部门依据该办法制定的 实施细则。 第第51页页 物业承接查验合同依据：根据物业的不同情况有所区 别，主要原则是不应超出物业服务合同规定的范围与 内容。对新建物业的承接查验，以前期物业服务合同 为依据；前期物业服务合同终止后，以物业服务合同 为依据。

4、 实施物业承接查验，主要依据下列文件： 物业管理条例； 物业承接查验办法； 物业买卖合同； 临时管理规约； 前期物业服务合同； 物业规划设计方案； 建设单位移交的图纸资料； 建设工程质量法规、政策、标准和规范。 重点重点 （二）物业承接查验的原则 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分 明以及保护业主共有财产的原则。 （三）物业承接查验涉及的法律主体 主要包括建设单位、物业服务企业、业主大会和业主 委员会。 第第52页页 第第44页页 重点重点 1.新建物业共用部位、共用设施设备承接查验主体 交验方：物业的建设单位； 接管方：物业服务企业 2.新建物业购买人专有部分物业承接查验主体 交

5、验方：物业的建设单位； 接管方：物业专有部分的购买人 三、新建物业承接查验应当具备的条件 主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设 行政主管部门备案； 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明 、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成 ，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服 务等公共服务设施已按规划设计要求建成； 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划 设计要求建成，并满足使用功能要求； 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器 、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全

6、； 法律、法规规定的其他条件。 四、物业承接查验的程序重点重点 （一）确定物业承接查验方案 （二）移交有关图纸资料 建设单位书面提请物业服务企业承接查验，在现场查 验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交相关物 业资料。 （三）查验共用部位、共用设施设备 综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重 点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外 观质量和使用功能。 现场查验应当形成书面记录。 查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、 查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容 ，查验记录应当有建设单位和物业服务企业参加查验 的人员签字确认。 （四）解决查验发现的问题 （五）确认

7、现场查验结果，签订物业承接查验协议建 设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务 企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协 议。 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存 在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责 任等事项做出明确约定。 第第53页页 （六）办理物业交接手续 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理 物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以 及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当 形成书面记录。 建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时 ，办理物业项目整体交接手续。 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件 向物业所在地

8、的区、县（市）房地产行政主管部门办 理备案手续： 前期物业服务合同临时管理规约物业承接查验 协议建设单位移交资料清单查验记录其他承接 查验有关的文件。 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记 录建立档案并妥善保管。 第第54页页 五、承接查验的准备与实施 确定物业承接查验方案的程序 新建物业的建设单位应当在物业交付使用15日前，与 选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设 备的承接查验工作。而在现场查验20日前，建设单位 应当向物业服务企业移交规定的物业资料。 因此，建设单位应在物业交付使用前至少50日根据国 家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书 ，完成备案后，完全达到

9、物业交付使用的条件后，书 面通知物业服务企业进行物业承接查验 物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与 建设单位联系，并查看物业承接查验应具备的条件的 相关文件，即： 关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准 许使用文件的备案文件 供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与 计量表具的相关文件 教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器 、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书 物业使用、维护和管理相关技术资料完整齐全 物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管 理必需的文件； 物业竣工图纸及竣工资料。 双方根据以上条件，约定物业承接

10、查验的时间，共同 制定物业承接查验方案。 物业承接查验方案的内容 1.组建物业承接查验小组 由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员 (包括土建与安装专业)及管理人员组成物业承接查验 小组。 2.列出各专业工程实施查验的技术依据 第第55页页 3.确定物业现场查验的内容 物业共用部位、共用设施设备的现场查验（会区分 ）。 物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机 配件等。 4.拟定物业共用部位、共用设施设备现场查验方案 5.物业承接查验物资准备 第第56页页 6.现场査验风险及预防措施 物业资料的查验与移交 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交 下列资料： 竣工总平面图，

11、单体建筑、结构、设备竣工图，配 套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收 资料； 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技 术资料； 第第57页页 重点重点 供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防 雷、通信、有线电视等准许使用文件； 物业质量保修文件和物业使用说明文件； 房屋、共用设施设备清单； 承接查验所必需的其他资料（如物业产权资料、客 户资料、保修资料等）。 物业共用部位、共用设施设备的现场查验 1.现场查验的方法 具体做法是： 核对。观察。使用。检测。 试验。 2.查验记录 第第58页页 物业现场查验发现问题的解决 1.书面通知建设单位及时解决，并进行复验 现场查验中，应当将物业

12、共用部位、共用设施设备的 数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的，由物 业现场查验小组将问题分类，书面通知建设单位，建 设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，组 织查验的双方人员进行复验，直至合格。 重点重点 2.建设单位必须派人参加物业现场查验，并确认查验 结果，签订物业承接查验协议 建设单位委派专业人员参与现场查验，与物业服务企 业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议 。作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服 务合同具有同等法律效力。 六、物业共用部位、共用设施设备的交接 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理 物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房及

13、 其他物业共用部位、共用设施设备。 第第58页页 七、其他 1.分期开发的物业项目的承接查验 分期开发的物业项目，对符合交付使用条件的物业分 期承接查验与交接。建设单位与物业服务企业应当在 承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。 2.物业承接查验的费用由建设单位承担 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企 业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不 明确的，由建设单位承担。 第第59页页 3.办理物业承接查验备案 自物业交接后30日内，持下列文件向房地产行政主管 部门办理备案手续： 前期物业服务合同； 临时管理规约； 物业承 接查验协议； 建设单位移交资料清单；查验记 录；

14、 交接记录； 其他承接查验有关的文件。 4.其他 八、物业承接查验遗留问题解决与物业保修责任 物业承接查验存在的问题由建设单位负责解决，否 则应承担相应的法律责任 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构 安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主 造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。 第第60页页 物业交付物业服务企业管理后，物业服务企业应当 按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维 修、养护和管理的义务，否则亦要承担相应的责任 建设单位应当按照国家有关规定，认真履行物业的 保修责任，否则应承担相应的法律责任 九、物业承接查验中其他法律责任 当事人双方均应承担不履行

15、协议的违约责任当事人双方均应承担不履行协议的违约责任 建设单位应承担的物业承接查验的违约责任建设单位应承担的物业承接查验的违约责任 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服 务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地 房地产行政主管部门责令限期改正; 逾期仍不移交的 ，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第 五十九条的规定处罚。 第第61页页 物业服务企业应承担的物业承接查验的违规责任 业主在物业承接查验中具有知情权、监督权 房地产行政主管部门的监管责任 十、争议的解决 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房 地产行政主管部门调

16、解，也可以委托有关行业协会调 解。 十一、新建物业承接查验注意的问题 承接查验时应注意以下几个方面： 人员选配要精干 验收立场要明确 遗留问题要备案 保修事宜要落实 第第62页页 特殊信息要收集 管理配套要关注 产权界定要证明 管理权限要清楚 查验手续要齐全 拒接未经查验的物业 项目在竣工验收合格后，根据建设单位与物业服务企 业签订的合同的约定，拟对物业进行检查和验收。在 现场查验20日前，建设单位向物业服务企业移交了相 关物业资料，物业服务企业与建设单位共同开展了以 下工作：（1）对物业及配套设施设备进行了现场查 验。（2）对发现的问题进行记录并双方进行了确认 。（3）签订物业承接查验协议。

17、 案例选择题一 1、新建物业承接查验的内容和标准主要依据（ ） A、物业买卖合同 B、前期物业服务合同 C、物业管理条例 D、物业承接查验办法 正确答案：D 考察知识点：物业承接查验的依据 2、下列属于新建物业承接查验的主要内容的是（ ） A、设施设备的运行记录 B、业主专有房间质量 C、园林植物和园林建筑 D 、各项费用与收支情况 正确答案：C 考察知识点：新建物业承接查验的主要内容 3、物业服务企业对物业进行现场查验时重点查验共用部位 、共用设施设备的配置标准、使用功能和（ ） A、外观质量 B、保修期限 C、维修责任方 D、使用年限 正确答案：A 考察知识点：物业共用部位、共用设施设备现

18、场查验 4、除了材料中所体现的几个程序外，新建物业项目 承接查验还包括哪些程序：（ ） A、移交有关图纸资料 B、确定物业承接查验方案 C、查验共用部位、共用设施设备 D、办理各类管理资产和各项费用的移交 正确答案：B 考察知识点：新建物业项目承接查验的程序 5、对（2）中发现的问题，该由谁负责解决，否则应 承担相应的法律责任：（ ） A、物业服务企业 B、建设单位 C、施工单位 D、业主 正确答案：B 考察知识点：新建物业承接查验遗留问题的解决 某物业服务公司是开发建设单位刚刚成立的控股子公司。申领了 企业法人营业执照以后，受建设单位的指派，接管了建设单位新 建的28 万已经竣工验收的住宅小

19、区，接管后发现；建设单位向 物业服务公司移交部分物业买受人的资料和设施设备清单；电梯 及消防未取得准许使用文件；.小区道路、绿地还不具备使用条件 。针对以上情况，请根据你所学的知识回答以下问题： 1.物业承接查验与工程竣工验收的区别？（5 分） 2.物业承接查验准备与实施？（8 分） 3.物业资料的查验与移交？（6 分） 4.物业现场查验发现问题的解决。（2 分） 5.开发建设单位和物业服务公司在承接查验中的违规之处？（4 分） 案例分析题 1.物业承接查验与工程竣工验收的区别（5 分） 目的不同 竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进 入物业产品市场的资格。物业承

20、接查验目的主要在于分清各方责任，维护各 方利益，减少矛盾和纠纷。 参与主体不同 竣工验收是建设单位将建设的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单 位进行竣工验收并备案。承接查验是前期物业合同当事人在业主参与并接受 行业主管部门监督下进行的。 对象不同 竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行 全面检验。承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。 答案解析 2.2.物业承接查验准备与实施（物业承接查验准备与实施（8 8 分）分） 确定物业承接查验方案的程序新建物业的建设单位应当在物 业交付使用15 日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部 位、共用设施设备的承

21、接查验工作。而在现场查验20 日前， 建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。 因此，建设单位应在物业交付使用前至少50 日根据国家有关 规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，完成备案后 ，书面通知物业服务企业进行物业承接查验。物业服务企业 接到通知后，应主动与建设单位联系，并查看应具备的条件 相关文件，即： 关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件 的备案文件； 供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的 相关文件； 教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件； 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控 系统等共用设施设备取得使用合格证书； 物业

22、使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必需的文 件； 物业竣工图纸及竣工资料。 双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承 接查验方案 3.物业资料的查验与移交（6 分） 物业共用部位、共用设施设备现场查验20 日前，建设单位应当向 物业服务企业移交下列资料： 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地 下管网工程竣工图等竣工验收 资料； 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； 供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、 有线电视等准许使用文件； 物业质量保修文件和物业使用说明文件； 房屋、共

23、用设施设备清单； 承接查验所必需的其他资料（如物业产权资料、客户资料、保 修资料等）。 4.4.物业现场查验发现问题的解决。（物业现场查验发现问题的解决。（2 2 分）分） 书面通知建设单位及时解决，并进行复验 建设单位必须派人参加物业现场查验，并确认查验结果 ，签订物业承接查验协议 5.开发建设单位和物业服务公司在承接查验中的违规之处（4 分） 在上述承接查验中双方主体都存在违规之处： 开发建设单位的违规之处在于：首先，该项目既然是居住物业 ，按照物业管理条例24 条规定：“住宅物业的建设单位，应 当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；”应当 招标而没有招标，违背了物业管理条例的

24、规定；其次，该项 目的建筑面积是28 万。按照125 号令规定：只有二级以上的物 业服务企业才有资格接管该项目。违背了物业服务企业资质管 理办法的规定。 物业服务企业违规之处在于：刚刚申领了企业法人营业 执照，只是完成了工商管理部门的登记注册而没有在30天 内到设区的市房地产主管部门申请物业服务企业资质。此 外，即使申请了三级暂定资质，也无权接管28万的居住 物业项目。只能接管20万以下的住宅物业。 第二节 物业管理机构更迭时的承接查验 一、承接查验的法律主体 1.原有的物业服务企业向业主或业主委员会移交时的 双方法律主体 交验方：原有的物业服务企业接管方：物业的业主或 业主委员会 2.业主或

25、业主委员会向新的物业服务企业移交时的双 方法律方体 交验方：业主或业主委员会接管方：新选聘的物业服 务企业 重点重点 第第63页页 二、承接查验的条件 在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须 在下列条件均满足的情况下才能实施承接查验： 业主或业主委员会（产权单位）与原有的物业服务 企业解除了前期物业服务合同； 业主或业主委员会（产权单位）同新选聘的物业服 务企业签订的物业服务合同生效。 重点重点 三、承接查验依据的文件 承接查验依据的文件有： 物业服务合同； 物业管理条例； 物业 承接查验办法；管理规约；移交的物业图 纸资料、清单； 物业管理的相关法律、法规、政 策、标准和规范；物业管

26、理相关的合同、协议等。 P63 四、承接查验的准备 成立物业承接查验小组 査验小组成员要求有较强的工作经验和业务能力，专 业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。 准备资料和工具 提前与有关单位协调关系 同建设单位、原物业服务企业、业主委员会、行业主 管部门等单位进行良好沟通。 对物业项目进行调查评估 第第64页页 调查的内容包括： 了解房屋的完好情况； 了解各类设备设施的运行、管理、维护情况； 了解卫生、消杀、绿化、公共秩序、消防安全的管 理服务情况； 业主、行政主管部门、社会公众媒体对该项目物业 管理的评价情况； 了解员工的办公、生活情况； 了解各类管理人员的素质； 管理处经营情况，

27、包括管理费、停车费、水电费、 其他有偿服务费的收取、日常开支、维修基金使用、 各类押金、欠收款项、待付费用等。 五、承接查验及移交的程序和内容 成立承接查验组织，确定查验和移交方成立承接查验组织，确定查验和移交方 查验和移交的物业管理资料查验和移交的物业管理资料 ( 1 )物业原始资料。包括物业交付使用初期物业服 务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料，主要 是物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的使用、 维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。 ( 2 )物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管 理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。 第第66页页 ( 3 )业主资料 ( 4 )财务管理

28、资料。 ( 5 )合同协议书 ( 6 )人事档案资料 ( 7 )其他需移交的资料。 资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数 量逐一清点是否相符完好，移交后三方当事人在目录 清单上签名、盖章。 物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交 物业查验与移交资料 六、承接查验注意事项 明确交接主体和次序。明确交接主体和次序。 此类物业的管理移交是原物业服务企业将物业管理工 作移交给物业的业主、业主委员会或物业产权单位之 后，再由业主、业主委员会或产权单位将物业管理工 作移交给新选聘的物业服务企业，而不是原有的物业 服务企业将物业管理工作直接移交给新的物业服务企 业。虽然在具体移交中可合并进行，

29、但要分清楚移交 的主体和责任。 各项资产和费用的移交，共用配套设施和机电设备 接管，承接单位应尽量分析全面、考虑周全，以利用 交接和日后管理工作的开展； 如承接的项目部分还在质保期内，明确具体的保修 项目、负责保修的单位及联系方式。 在物业移交工作中，存在的问题不易全部发现，难 免遗漏，因此在签订移交协议应注意做出相关安排， 便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。 1.机构更迭时，物业承接查验一般包括以下工作内容： 物业共用部位、公用设施设备及管理现状各项费用与收 支情况，项目机构经济运行情况物业资料情况其他内 容。正确的程序是（ ）。 A. - B. - C. - D. - - 习 题 正确

30、答案：B 解析：物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容有 以下几个方面。 物业资料情况 物业共用部位、共用设施设备及管理现状 各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况 其他内容 2.业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务企 业应向（ ） 交还有关的物业管理档案资料和物业管 理用房。 A.建设单位B.业主委员会C.政府主管部门D.新物业服 务企业 习 题 正确答案：B 解析：物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的 主体之间进行。移交工作分为三种情况： 一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；（前期管理阶段） 二是由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业服务企业（日常管 理

31、阶段） 三是由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。（ 机构更迭，由原物业服务企业向业主大会或业主委员会交还有关的物 业管理档案资料和物业管理用房。） 3.住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物 业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包 括（）。 A.物业管理费收缴率达到95%以上 B.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权 C.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区 D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期 或完全解除 E.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同 习 题 答案：DE 案例选择题 4.C 5.C 6.B 案例分析题 答案解析 某住宅小区

32、入住不足两年，前期物业管理由开发商委托的 甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物 业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通 知甲乙公司办理移交。 现场交接时，乙公司派项目经理一人，在甲公司人员陪同 下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运 行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其它设施运行状况 正常。 对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。 于是，甲乙两公司未将该问题列入移交工作范围。 资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物 业资料，并称入住资料属短期保管，已销毁。费用交接时， 甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由 ，

33、不交物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小 区楼内广告收入冲抵。上述情况乙公司给予确认，双方共同 签署了交接文件。接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在 故障，支出大量维修费用。 案例分析题一 问题： 16.本案例中物业承接查验的做法是否正确？简要说 明理由。（3 分） 17.本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否 恰当？甲乙两公司的处置方法是否正确？（4分） 18.物业资料的移交应包含哪些内容（请列举）？本 案例中，甲公司处置入住资料行为是否符合档案管理 规定？简要说明理由。（6分） 19.本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成 立？简要说明理由。甲公司的欠费以广告收入冲抵的

34、处理方法是否恰当？请列出两条你认为恰当的方法。 （4 分） 20.你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接查 验工作？简要说明理由（8 分） 16.本案例中物业承接查验的做法是否正确？简要说明理由。（3 分） 答：甲乙双方对物业承接查验的做法不正确。 合同签订的形式：应通过书面形式签订才有效。 查验的过程。应成立物业承接查验小组、制定承接查验方案、承接 查验内容的完整性。 甲乙处置问题的方法不妥。乙公司应与建设单位、甲公司签订移交 协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗 留问题的处理情况。 资料移交不全。 答案解析 17.17.本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否

35、恰当？甲本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当？甲 乙两公司交接的处置方法是否正确？简要说明理由。（乙两公司交接的处置方法是否正确？简要说明理由。（4 4 分分 ） 答：对于屋面甲公司的解释不恰当，入住不满两年屋面漏水 ，虽然是在5 年保修期内，甲公司采取了哪那些整改措施； 房地产开发商是怎样态度；什么时间维修整改；在与乙公司 交接时都应该一一详细交接。 甲乙两公司交接的处置方法也是不正确的。物业管理机构 更迭时查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状。应查 验的主要项目内容有: 建筑结构及装饰装修工程的状况； 供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备； 保安监控、对讲门禁设施

36、； 清洁卫生设施； 绿化及设施； 停车场、门岗、道闸设施； 室外道路、雨污水井等排水设施； 公共活动场所及娱乐设施； 其他需了解查验的设施、设备。 现场交接时，乙公司如按照上述规定接管，就不至于 接管后发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。 18.答：物业更迭时首先应移交物业资料包括： 物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备 资料等。 业主资料包括： 1）业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件 、相片； 2）房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消 防审批、验收报告、违章记录等。 3）管理资料包括：各类值班记录、设备维修记录水质化验报告等 各类服

37、务质量的原始记录。 4）财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清 单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细 表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格 清单 5）合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。 6）人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、 培训、考试记录等。 7）其他需要移交的资料。 资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点 是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。其次应该 是：物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支 出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付 费用等账务

38、情况。以及与水、电、通信等市政管理单位的供水、 供电的合同、协议等。资料交接时，甲公司只向乙公司移交了开 发商提供的前期物业资料，对于业主入住资料声称“入住资料属 短期保管，已销毁”。显然甲公司处置入住资料行为是不符合档 案管理规定。 19.19.本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简 要说明理由。甲公司的欠费以广告收入冲抵的处理方法是要说明理由。甲公司的欠费以广告收入冲抵的处理方法是 否恰当？请列出两条你认为恰当的方法。（否恰当？请列出两条你认为恰当的方法。（4 4 分）分） 答：（一问）部分业主以没入住为由拒缴物业服务费的理 由是不

39、成立的。 物业管理条例第七条明确规定：“按时交纳物业服务费用 ”。另外，条例第四十二条“业主应当根据物业服务合同 的约定交纳物业服务费用。”同时规定：“已竣工但尚未 出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建 设单位交纳。”根据这一规定：建设单位没有售出或虽已 出售但是尚未交给物业买受人的物业都需要由建设单位来 交纳物业服务费。 此案例中提到的没有入住的业主绝无理由因自己的原因尚 未入住就拒交物业服务费用。 （二问）甲公司的欠费以广告收入冲抵的处理方法是不恰 当的。其原因是利用公用部位的广告收入，应由业主大会 来支配。当然物业服务企业参与经营管理，可以从中获得 一定收益。但是应由业主大会同意或符合合同约定。 我认为物业服务企业首先应向欠费业主催缴欠缴的服务 服务费，必要时可以通过协商、调解仲裁或诉讼等合法程 序讨回企业的合法权益。其次，可以由获得的部分广告费 收入或者多种经营收入、以及增收节支来补亏增盈。 20.你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接查验工作？简要 说明理由（8 分） 某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服 务企业承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入 住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举 产生了业主委员会，并按照业主大会的决议选聘了乙 服务企业。 业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同 ，合同于20