社区直管小区物业管理现状及存在问题 论小区物业管理的现状.doc

1、社区直管小区物业管理现状及存在问题 论小区物业管理的现状社区直管小区物业管理现状及存在问题各位领导、同志们：很荣幸能够参加今天这次会议。这次会议的召开充分表明了市委市政府对民生问题的高度重视。全市推行城市管理五项职能下移及“民心工程”以来，连山老城区受益最大，路修了，砖铺了，市民居住环境得到根本改善，面貌焕然一新，群众交口称赞。作为平时与居民接触最多的街道，我们深有感触。在这里，我谨代表渤海街道的5.8万居民，对市委、市政府几年来在“民心工程”中实施的多项利民举措表示衷心的感谢。小区的物业管理是城市管理中的一个老大难问题，物业管理的好坏直接影响着城市的整体形象和城市品位，直接关系到人民群众的切

2、实利益。目前，我市的小区物业管理中物业公司弃管的很多，渤海街道14个社区的20个小区中，已经有14个小区彻底弃管。为了更好的保证小区居民的正常生活，维护我市整体形象，我街自我加压，对相对封闭的滨河等几个小区通过采取社区直接代管小区物业、利用公益性岗位人员成立了绿保洁员队伍、鼓励居民领养绿地等措施保证了小区物业管理的正常运转。经过多年来的运行，取得了良好的效果，直管小区的居民安全感、满意感明显提高。一、渤海街道社区直管小区物业现状（一）建立机构，组建物业服务公司鉴于滨河小区等几个小区相对比较封闭，社区的管辖范围又都在小区之内，便于管理，加之原物业公司多已弃管，居民意见很大。为了方便居民，在街道的

3、组织下，滨河小区、华龙小区、老公安局小区的所属社区成立了社区物业服务站，变被动为主动，社区直接管理小区物业，社区主任兼任小区物业公司经理，滨河小区更是由街道下派了一名得力人员充当副经理，原物业公司的大部分管理职能均由社区物业服务站开展，具体包括卫生保洁、垃圾清扫清运、绿地养护、下水管道疏通等，由此，形成了完善的管理体系，使物业管理有了坚实的组织保障。（二）合理安置，发展物业管理中坚力量社区直管小区物业后，由40-50人员组成的公益性岗位起到了重要作用，成为了社区直管小区物业管理的主力军。社区充分利用公益性岗位人员，成立了绿化、保洁员队伍，他们不仅承担起了小区的卫生清扫、清运的主要任务，还包括小

4、区绿化、树木及绿篱修剪，绿地养护，保证了小区物业管理的正常运转。今年上半年，滨河小区等三个社区直管的小区，共为居民疏通下水100多次，清理下水井20_余个，化粪池9次4座，公益性岗位修剪树墙5000余延长米，喷洒除虫药4次。（三）发动群众，鼓励居民参与物业管理滨河小区充分发挥原有的党员绿地效应，发动居民参与认养自家门前绿地，通过给居民买花籽鼓励居民在自家窗前栽花种草，居民不仅负责花木的种植还负责门前绿地的看护，既美化了小区环境，又为社区节约的大量了人力、物力，避免了社区的重复投资。目前，滨河小区的党员认养绿地有10块300平方米，居民认养的绿地有大小30余块，面积占整个小区绿地面积的50%，而

5、且小区内的绿地及居民自发建造的小花园每年夏季都在增加，现在小区内由社区直接管理的绿地只占到30%。经过社区的引导和宣传，小区居民参与小区物业管理的意识明显增强，居民的物业管理理念正在逐步形成，相信在不久的将来，滨河等几个社区直管的小区将可以实现真正的引入商业化运行的物业公司从事物业管理。（四）筹措资金，强化公共设施维护由于小区的多年弃管，小区的垃圾箱、路灯、步道方砖破损的很严重，有些根本就已经彻底废弃。社区直管以来，街道及社区千方百计的利用各种渠道多方筹措资金为弃管小区更新基础设施，滨河、郑屯两个社区主动从其它单位争取到部分资金，利用这部分资金为小区更换了铁护栏300多延长米，街道多方筹措资金

6、6万余元为华龙小区、郑屯小区、滨河小区更换了路灯100余盏，改造旧的楼内垃圾道设立室外垃圾箱100余个。为了实现滨河小区的封闭式管理，更为该小区安排了电子门2部、电子眼4个。经过一系列的更新改选，直管小区的居民安全感、满意感明显提高。二、存在的主要问题（一）权责不统一，小区内部管理存在困难推行城市管理五项职能下移以来，街道及社区被赋予了参与城市管理的职能，然后由于体制上的问题造成了五项职能没有彻底下移。主要表现在人员下移了，人事管理却没有下移，造成了街道管理辖区的城市管理责任有了，但权力却没有，居民在发生问题的时候都会先找到街道及社区，使街道及社区成为了居民上访众矢之的，却没有行政职能解决问题

7、。具体表现在各街道在城市管理五项职能文件下发后均成立了城市管理办公室，城管大队也向街道派驻了城管中队，然后在具体工作中，街道及城管中队发生了分歧，城管中队有时会不配合、不听从街道的指挥，而街道对城管中队却没有人事管理权，只能协调城管大队，没有办法对其进行有效的约束，造成了很多问题应当能够及时处理却被故意推延，如小区内常见的窗改门、私自建房等违章问题，往往由于城管中队不能及时到位而街道却没有执法权造成了既成事实，使以后的强拆工作难度加大，形成了不必要的人力、物力资源浪费。这个弊端造成了现在小区的违章建筑明显增多，绿地被破坏、侵占的现象比比皆是。如现在滨河小区内的违章建筑的数量比推行五项职能下移前

8、明显增多，小区不仅乱建现象严重，有的还大规模破坏绿地，建造私家车库，后宫歌厅更是在小区的绿地上打了一眼电井，造成居民的意见很大。（二）社区缺乏人员管理车辆，造成居民争抢车位纠纷频发随着居民的生活水平逐渐提高，车价的不断下调，小区内购买汽车的居民急剧增多，造成小区内停车难。本来小区内的停车位就不多，有的小区只有供居民出行的巷路，根本没有设计停车位，有的居民的车辆只能停到小区外面。社区若想对停车位进行管理就要进行收费，而收费就会涉及车辆看护问题，因为社区的女同志居多，没办法对夜间的车辆进行管理，所以不能保证车辆的夜间安全，而上级主管部门对这一问题没有形成足够的重视，造成停车位管理混乱。很多居民买来

9、了停车锁，互相抢占车位，很多车辆因为找不到车位而发生很多治安案件。现在我街文化社区内的锦绣园因为停车的问题已发生治安案件4起。（三）小区外围商用门市造成小区内下水堵塞频发目前，我街每个月清理下水井的次数均在20次以上，而清理最多的下水井、最容易堵塞的下水井就是商业门市后面的下水井。这些商业门市大多是餐饮业和熟食加工，如北安社区的加州牛肉面、锦绣园小区的黑龙江美食城、华龙小区步行街等很多门市的下水井在门市楼后面、居民小区内，下水管道与居民区的排水管理相连，造成下水管理经常堵塞，而在这些商业门市态度非常强硬，社区在他们哪根本收不到一分钱，只能由街道负责，清理费负担很重。（四）五项职能下移后，人员资

10、金没有及时到位目前，实行直管的小区均是社区工作人员在兼职负责物业管理，他们在负责小区物业工作的同时还要负责其它的工作，负担很重，建议应当借鉴其它城市的经验，在社区成立物业管理站，设立专职物业管理人员一至两名，由财政直接拨款。社区直管小区物业缺乏专门管理人员、专业管理队伍、专业设备。例如小区的树木高达8-9米，发生虫害的时候需要专业的喷雾器，一般的喷雾器由于压力及长度不够根本喷不到树顶；小区的树墙需要修剪，需要专业的绿篱修剪机，因为配套资金没有及时到位，社区只能利用铁剪人力修剪；小区巷路上的路灯需要更换，本应由人站在专业的升高车辆上更换，因为没有符合要求的工具而无法更换。社区从事物业管理的公益性岗位人员没有受到专业训练，很容易在工作中发生危险，应该招聘一支有专业技能的人员组成的队伍进行专业工