金茂长沙2014715级项目策划报告政府

1、梅溪湖梅溪湖1.51.5级项目前期策划报告级项目前期策划报告 方兴地产长沙公司方兴地产长沙公司 2015.06 2015.06 目录 n 长沙宏观市场及政策解读 n 长沙旅游商业分析及消费习惯 n 梅溪湖区域环境分析 n 本体分析及项目定位 n 业态布局 n 业态细分 n 财务测算 n 开发策略 n 备选方案 n1.5级项目支持事宜及相关决策事项 宏观市场小结 n 战略地位：中部地区中心城市，为3+5城市群中心，对内对外交通发达，为全市700万人口，但经济 发展稍落后于武汉。 n 长沙特征：长沙流动人口较少，人均可支配收入高于武汉，成都等二线城市，储蓄率低，属于典型 的消费城市。 n 发展格局

2、：长沙规划为一轴两带、一主两次的城市格局，本项目位于湘江新城梅溪湖板块，为城市 规划的副中心区域。 30288 27061 24246 38054 37511 36322 27194 26430 40188 45% 59.10% 66.20% 81.50% 79% 59.10% 86.70% 63.10% 57.30% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 长沙武汉郑州广州杭州南京成都沈阳上海 2014年可对比城市人均可支配收入及储蓄率比较 长沙

3、是重消费，人口区域性强的中部核心城市 p详细宏观资料祥见附件 政策解读 发改委关于印发湖南湘江新区总体方案的通知 发改地区2015924号 n 基本方针：长江经济带内陆开放高地，全国两型社会建设引领区。 n 湘江新区产业导向：湘江西岸现代服务业走廊，推动现代服务业集聚发展。培育高端制 造研发转化基地，创新创意产业集聚区，以产业园区为载体，积极吸引产业链整体转移和 关联产业协同转移。培育文化产业高地，大力整合开发各类文化资源，优化产业布局和结 构，加快发展文化创意、工艺设计、演艺娱乐、影视传媒、数字出版、移动多媒体、动漫 游戏等产业。 n湘江新区环境导向：积极发展绿色产业，大力推广绿色建筑、绿色

4、交通、绿色能源；推 行绿色低碳生产生活方式。 n 梅溪湖的定位指导：是湘江新区的核心区，肩负中心城区，总部经济区，产城融合的责 任，强化行政、经济、文化功能。以梅溪湖国际新城为核心规划建设未来科技城，加快梅 溪湖研发中心建设，打造高水平创新创业基地。 目录 n 长沙宏观市场及政策解读 n 长沙旅游商业分析及消费习惯 n 梅溪湖区域环境分析 n 项目定位 n 业态布局 n 业态细分 n 财务测算 n 开发策略 长沙旅游商业格局 长沙目前商业仍以五一商圈为核心，但随着星沙/梅溪湖/洋湖等板块的 开发，未来商业供应量较大，其消费群会被各区域商圈所分流。 五一 商圈 奥克斯广场 万达广场 长沙商业格局

5、 步步高 金茂荟 伍家岭 商圈 省府红星 商圈 星沙 商圈 金霞 市场群 望城 市场群 凯德广场 德思勤城市广场 华悦城 保利西海岸 世纪金源购物中心 绿地湖湘中心 华晨世纪广场 华润凤凰城 金桥国际商贸城 现有项目 待入市项目 旅游商业发展分析 世界之 窗/月湖 公园 长沙旅游格局 贺龙体 育馆 岳麓 山 梅溪湖 五一传 统文化/ 小吃街 橘 子 洲 洋湖 湿地 大王山 渔人码头 长沙目前的旅游休闲仍然以公园类及咖啡小吃类为主，都市休闲类项目较少。 婚庆文化园 株洲方特 柏乐园 现有项目 待入市项目 长沙商业7up 7up是在传统商圈里的新兴商场，以时尚潮流休闲娱乐餐饮为一体的个性化消费体验

6、，在 没有大品牌及大体量下，以新潮的消费体验及整体的包装运营在长沙亦受到消费者热捧。 创意零售 时尚活动 7up购物美学中心位于五一广场的黄金西南角湘绣大厦，正对地铁五一广场站2号出口，经营面积2万 平方米，上下7层。 2014年11月份开出，与身旁的平和堂、王府井、友阿春天相比，定位时尚、年轻、 个性的7up购物美学中心可谓“小清新”，重心放在年轻人最喜欢的潮流特色小店和人气餐饮上。店 内拥有300款单品，有效填补五一商圈时尚新生活商业市场空白，启动全业态主题商场，将是中南地 区最具特色、最具活力的城市mall。 创意零售 创意餐饮 长沙商业渔人码头 由长沙渔人码头置业有限公司投资8亿人民币

7、长沙首个突 破传统商街和商场的模式，以各国独栋风情建筑为特色， 打造滨江商业风情街，引入欧洲经典商业模式与元素，雕 琢欧洲风情的湘江首席滨水情景商业，一个集高端餐饮、 时尚娱乐、精品购物、休闲旅游等多种元素于一体的欧洲 时尚浪漫的滨水情景商业。总体商业面积约6.6万平方米 （含停车库），除滨江特色酒吧休闲街约1.2万平米已全部 出售外，其余商业以自持为主。 所在板块：麓北板块，滨江新城内 开 发 商：长沙渔人码头置业有限公司 楼盘地址：渔人码头位于长沙市银盆岭大桥西湘江左岸 房屋类型：创意地产、水景地产、投资地产 开业时间：2014年 体量：占地面积:4.8万平方米；总建筑面积约为6.6万平方

8、 米 主要业态类型：购物、餐饮、休闲 总 栋 数:23栋 建筑风格：汇聚欧洲8个国家包括英国、法国、瑞士、西 班牙、意大利罗马等经典欧式建筑风。 容 积 率:0.8 停车位数:项目内地下488个，另外政府特别为此项目建了 一个户外地面公共停车场。 由盈石商业运营管理，租金3-5元/天/ 目前长沙已有专业商业运营管理公司进入,预计商业将有进一步的提升. 梅溪湖区商业项目步步高 步步 高 步步高梅溪新天地项目占地300亩，总建筑面积70万平方米，购物中心的建筑面积20万平方米，地上经营四层，地下经营 一层，步行街区建筑面积约10万平方米(售后返租) ，地上经营1-3层，其中配套星级酒店。甲级写字楼

9、、国际公寓建筑面 积约的10万平方米，项目商品定位于潮流轻奢、国际快时尚品牌和国内一线品牌,主力店包括: n 飞行体验馆：以风动飞行体验为主，配套功能区共同配建航空功能主题体验，为每一个青少年的航空梦想插上了翅膀。 n 主题乐园：项目占地100亩，总投资超过人民币5亿元，园区有18个大型游乐项目，全自动控制、数字光影与声控等一系 列高科技手段，是一个适合各个年龄层次合家欢乐的大型主题游乐公园。 n 真冰场：实际经营面积超过2200平方米，冰场按照赛事标准设计。 n 两院一星（梅溪书院、影院和星光大道）。星光大道是一个连接步行街和购物中心的一个连廊，它同时也是连接影院到书 院的空中之墙。 n 酷

10、车公园：项目地下有10万平方米的停车面积，整体规划了多个业态组团，比如哈雷机车亚洲俱乐部，车文化主题酒吧 等等。项目在屋顶也合理地利用空间，引入了都市农场的概念，在屋顶打造了超过1万平方米的花庭农场。 盈石商业运营顾问，预计经营水平及商家品牌度都会有所提升 。 长沙消费特征总结 五一商圈 渔人码头 奥克斯广场 世界之窗 月湖公园 梅澜坊 步步高 橘子洲 万达广场 后湖国际艺术区 洋湖湿地 贺龙体育馆 n商场+商街的模式刚刚起步，城市副中心及区域型的商业 大多在发展过程中，已有的百货类商场水准较为落后，少 量新兴的潮流体验商业已引起消费者热捧。 n相对城市总体人均收入水平来说，消费处于高水平，接

11、近 一线城市消费水平，本土品牌为主导，对外来品牌认可度 较低，喜好热闹，习惯夜生活。 n餐饮偏好：偏好湘菜、火锅、泰国菜、韩国烧烤等为主， 喜好鱼类及海鲜，口味偏重；江浙菜、粤菜、日料等清淡 菜系生意普遍一般； n餐厅选择除考虑人均消费、人气度等，也较为倾向年轻、 色彩斑斓、霓虹闪烁的装修风格，商家均比较注重室内及 门面的设计，文艺及混搭风格最为流行。 n小资咖啡文化较盛行，本地商家呈现零售+Caf、Caf+ 酒吧、湘菜+甜品咖啡、教育培训+Caf 等多业态多种经 营的趋势；当地自主品牌的买手店、集合店开始涌现； 长沙消费特征总结 长沙旅游商业项目调研 项目定位思考 长沙旅游商业格局 公园类

12、咖啡酒吧类 游乐类 n 商业与旅游文化的结合有待提升 n 公园类项目欠缺室外游乐项目的内容搭配 n 缺乏中高端的家庭类都市休闲类项目 艺术类 综合购物类 （供应量较大） 机会点： 目录 n 长沙宏观市场及政策解读 n 长沙旅游商业分析及消费习惯 n 梅溪湖区域环境分析 n 本体分析及项目定位 n 业态布局 n 业态细分 n 财务测算 n 开发策略 湘江新区，经李克强总理签批国务院关于同意设立湖南湘江新区的批 复，这是国家在中部地区设立的第一个国家级新区。其中大河西先导 区总用地1200平方公里，分为梅溪湖国际新城、洋湖总部经济区、滨 江金融商务区。 梅溪湖区域环境 洋湖总部经济区：规划总用地面

13、积为1915万 ，规划区总人口约26 万洋湖片区总体功能定位：集酒店、办公、商业为一体的总部经济区： 集生态保护与体育休闲为一体的洋湖生态体育休闲公园和湿地公园。 滨江金融商务区：规划区面积670万 。依托江景资源，滨江新城定 位为以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱 动引擎，以都市居住为依托的复合型新都会中心。建成后将容纳就业 人口约35万，同时将吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口。 大王山旅游度假区 ：定位为世界先进水平的旅游度假和会议中心，打 造规划用地面积1300万的特色“水城”。大王山旅游度假区核心区 将集会议、旅游服务、商业配套、生态宜居为一体的复合型旅游

14、服务 中心，巴溪洲水上公园将建成集游艇俱乐部、体育俱乐部、生态湿地 于一体的综合性水上公园。 河西三大先导区，承载不同功能定位 梅溪湖区域环境 梅溪湖独具教育、环境资源 总建面约945万平米，其中住宅面积约710万平米，商业商务面积约240万平米，涵括高档住宅、超五星级 酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。将被建设为：中国国家 级绿色低碳示范新城，华中地区两型社会的新城典范。 景观资源佳（桃花岭） 教育资源一流 梅溪湖区域环境 n2013年元宵节那天晚上， 20万人涌入梅溪湖看灯 盏 梅溪湖目前以举办灯会，花展等活动，受到长沙市民极高的参与度，树立了良好的

15、片区印象。 梅溪湖区域环境 物业名称 规模 层数 商业业态 档次 主力业态 营运方式 租金水平元/ 月 骑龙大街 120,000 4层百货+商街 中档 古玩字画、休闲餐 饮等 租赁 50-120元/月 天元涉外天街 86,000 3层商业街 中档 家润多、餐饮、服 饰等 租赁 80-150元/月 罗马商业广场 80,000 3层商业街 中档 创意文化、餐饮购 物、影城等 租赁 50-150元/月 步步高 300,000 5层 百货+商街 中档 儿童游乐、日用百 货等 在售 4-5万/ 嘉和城 10,200 3层 商业街 中档 服饰、日用品等 在售 2万/ 梅澜坊 28,000 2-3层 独栋

16、中高档 美食、餐饮为主租赁 目前免租期 上尚街 4,800 1层 商业街 低档 餐饮、小饰品等 租赁 60-100元/月 七喜街 6,000 2层 商业街 中档 在售 3-4万/ 楼盘底商 50,000 1层 商业街 中档 在售 2万/ 金茂广场 100,000 3+3层百货+商街中高档情景式购物 租赁 合计 785,000 梅溪湖板块未来商业供应量巨大，本项目的商业体量需谨慎设置。 梅溪湖商业体量统计 梅溪湖区商业项目梅澜坊 梅澜坊商业街由18栋现代风情建筑依湖组合而成，总建筑面积2.8万，梅澜坊商业街已入驻的商家有，漫咖啡、山越山、 星星里的人、时间仓、炸鸡情侣、贩饭、猩猩人类等餐饮，预计

17、2015年国庆期间，梅澜坊商业街将整街开业。梅澜坊一 期已交房使用，二楼商铺大量空置，餐饮经营情况参差不齐，工作日没有人气，上座率低于20%，周末个别餐饮爆满， 客户对餐厅品牌及菜系敏度度高。 梅澜坊仅完成部分招商，但己有一定客流。如有效提升管理水平，品牌甄选得当，预计2-3 年后可达至稳定期. 区域分析小结 区域分析小结 大环境 整体环境占优，已通过活动及周末休闲树立良好的片区形象 竞争力片区内商业供应量巨大，但人口导入尚需时间，需吸引外部客源 开发目的丰富梅溪湖板块产品线，预热梅溪湖二期土地价值 仍需具有强势号召力的主力业态，推动整个片区发展 可导入娱乐休闲、产业导入，实现产城融合，打造国

18、际新城 目录 n 长沙宏观市场及政策解读 n 长沙旅游商业分析及消费习惯 n 梅溪湖区域环境分析 n 本体分析及项目定位 n 业态布局 n 业态细分 n 财务测算 n 开发策略 开发使命解读 1.5 级开发，集建设-经营-转让，挖掘土地价值，展现梅溪湖区域未来形象 n 目标1: 展现区域魅力，提升区域价值，促进梅溪湖西片区开发招商引资 n 目标2: 聚集人气，导入产业， 成为湘江新区三大先导区的领头羊 n 目标3: 完善及补足梅溪湖片区的商业配套，支撑二级项目销售 前提： 突破土地使用性质，年限810年 低成本-临建、快速-1年内完成建设及招商 思考路径 集中、预先展现西片区的样板区域 梅溪湖

19、二期规划分为商务区、商务生活区、会展综合区、活力休闲区等功能块，配套有西三环体育公 园、科技广场等大量公共设施，打造产城融合的绿色低碳新城，而本地块的提前亮相，将与未来规划 定位相契合，起到高品质新城样板的示范区展现作用。 思考路径 以非传统的商业打造模式，迅速形成社会影响力 地块南侧 地块西侧 地块北侧 地块东侧 本项目标的区域占地达16.6万，要在短时间内完成建设、招商及运营等动作，非传统一般的商业打造 模式，在追求低成本的运作模式下，建筑及活动都需具强烈特色创意及引领性。 项目定位 集娱乐、文化及创意产业为一体的 大型都市休闲娱乐集聚地 本项目要迅速崛起、产生社会影响力，离不开娱乐的重头

20、戏，但是要产生一 定规模效应，持续热度，就需要考虑产城融合，打造work/play/live的模式， 引导产业入驻，为梅溪湖2期办公，住宅产品的供应，及人口导入预热。 本项目定位为： 业态规划 长沙已有娱乐元素 步步高 飞行/真冰/游乐设施 大王山 冰雪主题/游乐设施 世界之窗 机动游戏 本项目均采用科技含量较高，外观吸引眼球， 可带动产业导入，可持续发展的娱乐元素。 贺龙体育馆 演唱会 洋湖湿地/橘子洲 公园/部分儿童设施 移动城市：移动城市可涵盖娱乐，购物，居住等业态功能, 绿色环保且日后可移动，符合本项目1.5级开发的理念要求。 创意产业园：结合室外活动场地，可导入娱乐上下游产业 (港台

21、娱乐产业领头羊,促进娱乐产业发展)，保证人口导入形 成产城融合，保持片区活力。 机动游戏：长沙多处有机动游戏设施及规划，但长沙消费 者拥有喜欢新奇特的消费特质，世界之窗设施较传统，故可 选择国外一些品牌游乐设施经营方进行合作。 商业小镇：长沙目前娱乐与商业的结合有待提升，本项目 可打造风情小镇，提供完善舒适的都市休闲项目。 汽车主题：长沙具有汽车产业/大型机械的发展基础及消 费基础，且有较可靠的经营者可导入。 环保主题：结合绿建委的绿色展厅，及梅溪湖片区作为全 国绿色低碳示范新区的目标，打造环保建筑展，环保主题活 动等，提升科技含量，彰显梅溪湖片区形象。 室外活动场地：长沙是娱乐之都，目前长沙

22、仅有贺龙体育 馆可办演唱会等活动，可塑性较强，结合创新竞技活动，可 迅速制造热点。 形象定位 梅溪湖国际新城2期示范区 时尚科技前沿，都市休闲集结地 集办公、娱乐、休闲、居住为一体，产城融合 移动城市、汽车主题、机动游戏、极限运动、风情小镇科技创意乐无限 目录 n 长沙宏观市场及政策解读 n 长沙旅游商业分析及消费习惯 n 梅溪湖区域环境分析 n 本体分析及项目定位 n 业态布局 n 业态细分 n 财务测算 n 开发策略 用地红线 商业核心区 主题活动体验区创意产业集聚区 n 业态规划原则：考虑本项目定位为目的性项目，且本项目地块东西分散较长距离，故将 商业业态相对集中，分三大片区来规划。 用

23、地红线绿化带 业态示意图 活动广场 丛林迷宫/生态营 地/环保装置艺术 汽车主题 XGAME 创意产业园环保主题馆移动城市 商业小镇 机动游戏 n 结合中央景观轴及体育公园方案， 对其部分功能做微调，业态规划部分 延伸至其室外地块。 业态面积预估 按照基地地块，根据各业 态功能需求进行业态布局， 预计占地面积约14.8万 （已剔除公共部分面积）， 建筑面积约6.96万。 主题业态 占地面积 （万） 建筑面积 （万） 容积率 合计 建筑面积 机动游戏机动游戏嘉年华2.100.200.100.20 商业小镇商业小镇1.301.200.921.20 移动城市 购物/休闲 1.25 0.40 1.12

24、1.40soho0.44 移动酒店0.56 创意产业 创意产业园1 0.60 0.60 1.67 2.50 配套商业0.40 创意产业园21.251.00 0.80 创意产业园3(花园式) 0.810.500.62 环保主题 绿建委展馆0.250.502.00 0.90双年展场地0.500.400.80 装置艺术0.50 汽车主题 交通安全城0.600.160.27 3.40 汽车体验1.800.000.00 加速赛场0.400.000.00 汽车专业市场0.600.601.00 室外活动 X-Game场（基地外）1.00 1.76 树林迷宫（基地外）0.12 生态营地（基地外）0.30 活动

25、广场（基地外）0.34 停车场停车场0.7 合计14.4214.426.966.960.480.48 业态吸引人流 参照区域内以往类似活动规划及反响，各主力业态预计每年可吸引170余万人次。 办公面积(万)人口(15人/) 合理商业面积 (*1.5) 办公人口 2.54 1,693 2,540 人次/2.8 80%周末 人口换算(人) 合理商业面积 (*1.2) 主力业态人口 599,814 18,456 22,147 合计 24,687 24,687 预计消费者会同时游玩2-3个主力业态，换算办公及主力业态人口， 本项目合理的商业面积应小于2.4万。 自营项目 周一 周五 人流（人/ /天）

26、 周末人流 （人/ /天） 年人次 机动游戏嘉年华 300 3,000 390,000 移动酒店 20 70 12,480 双年展 605 220,800 交通安全城 822 300,000 X-Game场（基地外） 50 105,200 树林迷宫（基地外） 20 150 184,200 生态营地(基地外) 25 2,600 活动广场(基地外) 300,000 汽车商业 20 100 15,600 汽车体验/加速赛 715 260,800 1,791,680 1,791,680 内外部交通动线 临时停车区域 （约4.8万） 临时 停车 区域 （约2 万）P 公交 P P P 1.龙王港河东西两

27、侧以有轨电车链接，增加连接互动及趣味性。 2.使用上架连廊将商业小镇、移动城市、创意产业园地块贯穿，增加联动性。 3. 目的性消费项目需考虑大量驾车前往人员对于停车需求，停车场以大于1个 /50的标准设置，预计需要3000个停车位，约合6万地面停车位（20 /车位），故须开辟临时停车位场地。 内外部交通连接： 目录 n 长沙宏观市场及政策解读 n 长沙旅游商业分析及消费习惯 n 梅溪湖区域环境分析 n 本体分析及项目定位 n 业态布局 n 业态细分 n 财务测算 n 开发策略 机动游戏嘉年华 用地规划 业态 占地面积 （万） 建筑面积 （万） 机动游戏嘉年华2.000.20 长沙是娱乐之都，通

28、过机动游戏嘉年华可迅速积攒人气。 评估用地需求约2万，可配备2000 的商业建筑。 机动游戏 株洲方特 柏乐园 世界之窗 步步高 大王山 长沙机动游戏占地面积距离市区票价建成时间特色 世界之窗40万10公里150元1997年人文历史 伯乐园70万（25个主题项目）50公里230元2014年动物园 株洲方特60万（20个主题项目）50公里200元2011年科幻动漫 湘江欢乐城50万20公里预计2017年冰雪主题 步步高主题乐园7万（18项游乐项目）10公里预计2017年 长沙目前拥有3个大型机动游戏游乐园，未来仍有 2个，其市场相对激烈，但从目前格局来看，世界 之窗建造时间较早已无新鲜感，而伯乐

29、园及株洲 方特离市区都较远，步步高和欢乐城建成仍需时 间，且从效果图来看，步步高游乐设施偏儿童， 仍存在一定市场机会。 长沙不乏机动游戏场所，但未来2-3年仍存 在一定市场机会，故建议本项目设置机动 游戏嘉年华，撬动人气。 机动游戏 游乐园以其吸引人的设施，极具感染力的欢乐氛围，2013年我国游乐园数量已增长至1153个，平均每 个游乐园接待游客人数每年达到56万人次。随着中国经济发展，人们游乐的需求被激发出来，而中国人 在线下的娱乐方式相对贫乏，适合家庭游乐的选择尤其少。沉浸于装置奇特的主题乐园代表着一种新奇 的游玩体验。 通常2亿元能开出一个中型规模的机动游戏乐园，目前中国机动游戏竞争激烈

30、，中国主题乐园以门票收 入为主，占比基本都在80%，而迪士尼的门票收入占比仅为1：3，缺乏吸引人的衍生产品一直是国内主 题乐园的软肋。因此不建议甲方自营相对永久的主题游乐场馆，应考虑国际知名的可移动形式的机动游 戏嘉年华经营者来运营，以门票及二次消费等收入分成方式合作。 香港欧洲之星（时尚推荐） 美国Thinkwell 加拿大白水公司 加拿大Forrec Ltd. 机动游戏运营公司及供应商 机动游戏对大型娱乐综合体，有很好的气氛营造作用， 且符合长沙消费者喜好新鲜娱乐的消费特征。 业态布局 商户资源：欧洲之星嘉年华 欧洲之星游乐有限公司是欧洲之星游乐(香港)有限公司所属全资子公司，由来自新加坡

31、的娱乐专家 在中国创立，是亚洲地区娱乐界少有的集品牌推广、业务管理、资源整合、项目运营于一体的资深 品牌授权管理机构之一。 近年来欧洲之星游乐（海南）有限公司在中国大陆以及亚洲地区已成功举办多场以“快乐疯狂，精 彩共享”为主题的大型娱乐活动，并取得了非常丰硕的成果。近年来已逐步改变经营模式，通过嘉 年华机动游戏，与地方政府新区合作，带动人气，以优惠的条件认购土地。 商业小镇 商业小镇 根据预测，本项目合理的商业面积预估2.2万，其中商业小 镇1.2万，采用轨电车将东西地块连接，使用上架连廊将商 业小镇、移动城市、创意产业园地块贯穿，增加联动性。 业态 占地面积 （万） 建筑面积 （万） 商业小

32、镇1.301.20 商家访谈 商家资源烤鱼馆（大型餐饮） 5000 的烤鱼馆，人气十足，经营情况良好，装修与口味都较有特色，有意愿入驻本项目，要 求1520亩土地，提供300-400个车位。工作日接待人次达1000人，周末1500人次/日。 针对长沙商户进行访谈，了解长沙商户经营情况。 商家访谈 商家资源漫咖啡（连锁品牌咖啡） n 目前周末人流超过1000人,待梅溪湖人口导入成熟,相信营业额会进一步提升 n 由于漫咖啡以休闲气氛为主,如人次达1500人以上,会在片区内考虑开分店. 漫咖啡内部风格示 意 商业小镇 商户资源田园式餐厅 此商户打造田园式餐饮，目前在株洲有店铺在营业，每天接待人次达8

33、001000人次，经营情况良 好，装修与菜品都较有特色，有强烈意愿入驻梅溪湖，自行投资，需求为1520亩土地。 商业小镇 商户资源骑鹅公社 骑鹅公社是以设计与招商相结合的商业运作公司，集结各特色商户进行整体包装，店铺设 计，以情景化主题化的商业体验街区展现，目前为大悦城合作商户，一般选址要求具有个 性特色的场地，需求面积在1000-10000不等，建议此商户作为本项目的主力店，成为本 项目的特色商业主力店，从而吸引客群。 业态示意 商户资源X密室 X密室是上海数一数二的密室逃生品牌，在全国各地拥有20余个场馆，以其精密的场景设置，周密的 逻辑推导，不断出新的主题更换，受到年轻人的广泛好评，其将

34、推出的“小小先生”密室，主打儿 童市场，已与本司洽谈，较有入驻意愿。 商业小镇 商业小镇业态配比： n 餐饮：大型3000*1+特色餐饮600*6=6600 n 特色零售：3400 n 休闲类：2000 n合计：12000 n此外，如土地使用范围可突破，建议引进一家大型餐饮机构，以其自身吸客能力辅助提 升项目人气。 n 建议本项目30%为连锁品牌，70%为本地品牌。 n 其中30%的连锁品牌进行招商及运营补贴，提升项目品牌度，20%针对本地创 意品牌给与装修补贴经营补贴，培育本项目特色商业经营，从而提升吸引力。 招商策略： 移动城市 绿色环保，符合本项目1.5级开发的理念要求， 可涵盖娱乐，购

35、物，居住等业态功能，且可配合地块开发的节奏，灵活移动。 考虑移动的便利性，集装箱在国际上是较普遍的载体，技术成熟。 本项目可打造亚洲最大型的集装箱（work/play/live) 概念。 移动城市 主题业态 占地面积 （万） 建筑面积 （万） 合计建筑面积 （万） 移动城市 购物/休闲 1.25 0.40 1.40移动soho0.44 移动酒店0.56 涵盖娱乐，购物，居住等业态功能，移动城市总建 筑面积约1.4万。 由韩国时尚企业KOLON推出韩国首家综合性集装箱购物中心COMMON GROUND于2015年4月10日在 首尔广津区紫阳洞开幕。由200个绚亮的蓝色集装箱组成（6000 ），美

36、式工业风又Old School，非 常有个性，是全世界最大的美式货柜市集！成为最受韩国年轻人喜爱和支持的SOHO Street。 移动城市-案例1韩国common ground 移动城市参考案例 超人气的Dore Dore 、彩虹雪糕、酒吧theBooth等特色餐饮十分吸引消费者。室外不定期提供帐篷摊位， 鼓励大学生积极参加市集。表演音乐会暨各种文化展览活动吸引了大量人流。独特的可移动货柜车提供了一 种新的销售方式。 音乐表演 单车表演 帐篷市集 户外表演夜幕 移动城市 移动城市参考案例 移动城市 个性与时尚： 集装箱商业带来移动城市的全新体验，打破传统的商业建筑风格，已被越来越 多的韩美等潮

37、流前锋国家所喜爱。通过引入特色商业 业态并结合当地文化特点，可打造出独 特的购物体验环境及互动气氛。 灵活： 集装箱商业体功能灵活调整便捷，即迎合大型品牌作为倡导环保的战略，又适用于中 小商家创业开店试水。 环保： 集装箱这种工业运输货柜创造性的利用于商业建筑方面，大大节约了钢筋混凝土，对 环境及资源的保护意义重大，配合1.5级开发需要，日后具备可移动至其它地块的可行性。 快速： 工厂制作，现场组装，工序简单，投建时间较传统施工大大缩短。 结合长沙市民热衷新潮流的消费倾向、而长沙目前商业项目仍较为传统路 线的机遇，集装箱移动城市概念的优势特点非常贴合本项目的目标，部分 集装箱可考虑动态移动型，

38、增加体验感和项目卖点。 移动城市参考案例小结 移动百老汇 商户资源：移动百老汇 中国百老汇将引进”小王子”彼得潘” 两部受全球瞩目的儿童剧目,今年会在北京上海演出，全剧采 取移动充气造景剧场，亲子真人互动型剧场，商家对长沙有布点计划，已了解本项目情况，较有意愿 入驻。 n 品牌介绍：凯世酒店集团（CHG）成立于2013年5月，是一家总部位于香港的管 理公司。CHG专注于创造独特、全新的酒店品牌，旗下包括NANO酒店但并无青少年专业场地； 青竹湖高尔夫球场 龙湖高尔夫球场 贺龙高尔夫球场 普瑞温泉高尔夫球场 华雅高尔夫球场 涉外高尔夫球场 文景高尔夫球场 保利林语墅高尔夫练习场 佳辉高尔夫球场

39、水云间尔夫球场 业态方案2青少年高尔夫练习场 n场地尺寸有以下几种（用户可根据情况选 择）： n 1、占地280120m以上的场地，侧网高 18-21m,不设底网。 2、占地25080-120m的场地，侧网高 21-27m，底网高度6-8m即可。 3、占地20060-100m的场地，侧网高 27-30m底网高度需12-15m。 4、占地150-20040-60m的场地，侧网 高21-27m底网高度需18m以上，另外需 加顶网。 5、占地10040m以下需要全封闭式双层 围网，围网高度需21-27m，须设顶网， 并在底网挂上靶标。 160m 350m L06-Y321地块缺 角呈斜形， 满足2、

40、3、4、5 场地要求 n 高尔夫练习场的建造成本概算高尔夫练习场的建造成本概算 n 以建造一个250米长，100米宽的高尔夫练习场为例。 项项 目目说说 明明 造造 价价 （元）（元） 立柱 三角网架立柱，高度1230m，33根。 724,000.00 围网 聚乙烯网14600m2，无顶网，钢丝9000m。 250,000.00 桩基础 钢筋砼，33个。 330,000.00 打台 钢结构，双层打台，90m长，7m进深，设计打席位64个。 880,000.00 灯 光 （考虑夜间营业） 空中照明灯光：美国GE2000W，10只。 110,000.00 场地照明灯光：上海亚明1000W，16只。

41、 80,000.00 会所 按600m2设计，钢结构，含装修，满足球友登录、租杆、存包、更 衣、冲淋、小憩等功能。并设小商店、水吧、商务中心等。 1,200,000.0 0 天然草坪 含排水、喷灌系统安装、草坪种植，养护壹年，25000m2。 1,625,000.0 0 打位用品 含打击垫、球杆、球等。 158,500.00 5,357,500.0 0 业态方案2青少年高尔夫练习场 目前长沙北辰项目击剑馆是湖南省第一家、也是 唯一一家青少年击剑俱乐部。该俱乐部坐落于长 沙清水塘北辰小学内，场馆面积1000余平米，以 击剑元素为主要装修风格，拥有10条国际比赛标 准剑道， 2014年开馆。 访谈

42、国家体育局资深人士，计划筹建专业击剑馆 业态方案2击剑馆 n 案例：酷贝拉，中国青少年体验教育基地，占地1万多平米的迷你城市，通过活动加强孩子 的社会实践能力，推动素质教育。七十多个各类体验场馆构成了一座可以让孩子们尽情释 放快乐创意的“理想城市”，整座城市经过了严密的规划，拥有合理的街道动线设计、高 质感的场馆空间环境，以及真实有趣的体验道具。儿童在“酷贝拉”可以体验的职业有很 多很多，医生、护士、消防员、警察、演员、记者成人世界有的职业，这里几乎都有。 n 长沙酷贝拉层高6米左右，不超过三层，面积为1万平方米左右 n 所有的建筑不超过3米，于2009年12月17日在湖南正式开园 n上午场(

43、9：3014：30点)、下午场(15:30点-20:30点)。门票150元包括一 个小孩一个大人，第二个大人进场要购买50元的陪同票。 n节假日期间，酷贝拉的人流量均达到700人以上，每天城市里车水马龙，很 热闹。只是学生上学期间稍显冷清。 n缺点：市中心停车位严重不足（1.5级开发车位充裕，条件更符合要求） 商业小镇 儿童职业体验 B-52-2地块 业态方案2教育文化产业 n 案例：【童学馆】主要是针对中国的一线 城市国学培训品牌，比如直辖市省会城市 和特大的地级市。课程跨度为0-12岁，课 程涉及儿童的全领域全面发展，所以课程 的种类比较多。要求单馆面积300-600平米 左右，装修、设备

44、设施、玩具设施等要求 较高。风格是“新中式”风格。 业态方案2教育文化产业 业态方案2教育文化产业 交通安全交通安全主题公园主题公园，是一种提供模拟道 路环境的公园，教育儿童有关道路安全 的意识。 n 新闻出版发行服务_图书出版、发行 n 广播电视电影服务_节目制作发行 n 文化艺术服务_文化表演、场馆 n 文化信息传输服务_互联网传播 n 文化创意和设计服务_广告、漫画制作 n 文化休闲娱乐服务 n 工艺美术品的生产 n 文化产品生产的辅助生产 n 文化用品的生产 1.5级项目支持事宜及相关决策事项 n政府资金政府资金大力大力投入。投入。包括财政转移支付、引导债券资金、省内产业发展资金向新区

45、倾斜。 n财税政策财税政策优惠优惠。对符合区域发展的各类企业所得税、增值税减免和抵扣政策；以及对企业引进先进设备的关 税减免政策等。资源资源要素要素使用和定价使用和定价优惠。优惠。包括土地、电力和省内资源的优先保证和优惠定价。 n鼓励金融行业发展政策。鼓励金融行业发展政策。包括放宽各类金融机构、准金融机构进驻标准，在收费和税收方面给予优惠，对满 足条件的金融机构进行奖助等。 n对区内对区内综合保税区综合保税区提供一系列提供一系列优惠政策优惠政策。鼓励鼓励区内企业科技研发的政策区内企业科技研发的政策。包括对科技成果收入的保护、免税， 对企业用于研发的各项费用进行税前扣除等等。新区新区内内对人才引

46、进和留用对人才引进和留用优惠优惠政策。政策。包括鼓励高校、科研单 位科技人员等到新区创业，解决高层次、高技能人才的户籍、住房、子女入学等问题等等。 长沙 湘江 新区 n1、对符合条件的湘江新区现代服务业企业发展 给予企业按税收比例奖励。 n2、对文化创意企业、文化艺术培训机构补助 20%的房屋租金。对经营面积在200m2的给与50% 的租金补助。 n3、对新建文化的产业项目根据投资额按比例给 予奖励。 梅溪 湖地 区 n1、对进驻梅溪湖国际研发中心的所有企业，自 入驻之日起的第一年和第二年，由先导区财政 按地方留成部分的100%给予减免；第三年至第 五年由先导区财政按地方留成部分的50%给予减

47、 免 n2、对入驻梅溪湖国际新城CBD核心区（含金茂 广场项目）写字楼的所有企业总部前三年税收， 由先导区财政按地方留成部分的50%给予奖励。 n3、对入驻梅溪湖国际新城CBD核心区（含金茂 广场项目）营业的商家前三年实施免税100% 梅溪湖中轴线1.5级项目相关优惠政策建议 湖南湘江新区战略定位为“三区一高地”。 高端制造研发转化基地和创新创意产业聚集区。充分发挥新区内国家级技术创新平台和国家级园区的科技资 源优势，推动创新创意和资本紧密结合，推动产业承接和转型升级，促进科技创新成果加速转化，形成全国重要 的战略性新兴产业基地和中部地区创新创意发展新高地。 产城融合、城乡一体的新型城镇化示范

48、区。坚持以人为本，率先开展农业转移人口市民化、城镇化投融资机 制、农村宅基地制度、集体经营性建设用地管理等方面的改革探索，打造功能完善、产城融合、活力充沛、生态 宜居的现代化智慧新城，为国家推进新型城镇化建设探索路径、提供示范。 全国“两型”社会建设引领区。牢固树立生态文明理念，深入推进“两型”社会建设综合配套改革试验，及 时总结可推广、可复制的有益经验和做法，积极发展绿色产业，大力推广绿色建筑、绿色交通、绿色能源，倡导 绿色消费，注重资源循环高效利用及人与自然和谐相处，实现生态文明与现代经济良性互动。 长江经济带内陆开放高地。 梅溪湖中轴线1.5级项目相关优惠政策建议 政府与方兴优势互补，财

49、税补贴奖励和场地支持，高效促进优秀的文化创意产 业企业零门槛进驻，简化流程，设定标准 政府进行财税补贴减免，以及服务配套上进行扶持 方兴在场地上提供便利，以财政补贴维持平衡。 突出比较优势和先天资源背景，加大政策攻势，真抓创意产业落地梅溪湖集聚 土地资源优势，配套优势，环境优势，场地优势，1.5级开发速度优势 湘江新区能级优势 创谷创谷长沙长沙(国家国家)广告产业园广告产业园 入驻： 湖南广播电视台部分、 新华社新媒体中心 结合案例来看，创结合案例来看，创谷谷长沙长沙(国家国家)广告产业广告产业园是长沙知名的文化广告创意孵园是长沙知名的文化广告创意孵 化基地，产业集聚较缓慢，还是传统园区开发销

50、售模式化基地，产业集聚较缓慢，还是传统园区开发销售模式 梅溪湖中轴线1.5级项目相关优惠政策建议 梅溪湖中轴线1.5级项目相关优惠政策建议 典型案例借鉴 p上海张江文化科技创 意产业基地 p雍和文化创意产业园 p北京尚8创意产业园 p晋江洪山文化创意产 业园 “实验室扶持计划” 针对创意设计等小、 微型企业初创及成长 硬件服务：年均2000平米的创新实验室免租政策，每个获奖团队 50-100平米不等的办公空间租金减免，5-50万元不等的孵化投 资。软件支持：与美国IDEO等全球知名的设计咨询机构、协会 深度合作，让本土文创企业与国际顶尖创意机构无缝链接。 “信用张江” 对文创、科技型无形 资产

51、企业提供创新金 融服务 园区管委会、企业信用促进中心共同与中行、民生银行等11家银 行，广发、申银万国等8家券商、上海浦东融资担保等6家担保机 构签署战略合作协议，将金融服务与企业信用体系建设有机融合， 方便企业找到合适的金融机构和金融产品，破解融资难题。 “台湾馆” 出台对台招商专项优 惠政策，加快台湾专 区建设。 在税收租金减免、担保抵押及融资服务、产业技术平台升级改造、 企业品牌打造、知识产权保护、文化产业发展专项资金扶持等方 面支持台资企业转型升级和集聚开发建设。 “法务人才俱乐部” 与政府联合专项处理 企业知识产品纠纷与 保护 开展知识产权政策法规的宣传、咨询服务，提高企业知识产权创

52、 造、运用、保护和管理能力，以法律手段帮助企业解决实际问题， 在园区内形成重视和保护知识产权的良好氛围，进一步促进企业 发掘和利用知识产权价值的能力。 创新创意文化企业成长政策扶持 支持企业设立注册 降低创新创意文化企业准入成本，特别是创意设计、工艺美术、民俗旅游、 现代传媒、会展、文化教育类企业给与重点支持，在片区内设置机构方便企业统一注册登记。 行政事业性收费减免与纳税奖励 对入驻梅溪湖1.5级创新创意集聚区的所有企业，自入驻之 日起的第一年和第二年，由湘江新区财政按地方留成部分的100%给予减免；第三年至第五年 由湘江新区财政按地方留成部分的50%给予减免 场地扶持 对于经认定的创新创意企业入驻1.5创新型办公区，首年给予500平方米以下部分 免房租、5001000平方米部分房租减半资助。期间按1.0元/平米奖励运营商。 人才引进扶持 鼓励文化创意产业领军人物和优秀团队入驻1.5级项目创意办公区，经审核认 定，为其提供名家工作室或1.5级项目创意办公区五年的