二手房买卖合同价格,比,实际价少

1、二手房买卖合同价格，比，实际价少揭开二手房的真实价值要买房的小心了！揭开二手房的真实价值！看看下面两张表，你会感叹最近北京楼市之火爆，更令人感叹 的是，你只能由衷的感叹中国的经济真的是不能用传统经济理论 来解释的。在存在如此多的未售出新建房的情况下，二手房交易 却爆发出如此的活力，真是令人赞叹不已。最近房地产界和学术界仿佛也是火爆的不行，大量的理论、数 据充斥其中。当所有的数据、理论加上传统经济学分析方式都说 明北京的房价必然在未来至少两、三年内呈现下跌的趋势时（好吧，如果你非要问我是什么理论，我想最简单的供求关系决定价 格总是很好理解的吧，请问虽然你看到北京不少新楼盘销售异常 火爆，但是北京

2、市的未售出新房数量依然居高不下，这如果不是 说明供给过剩，那是说明什么呢?），北京的房价却偏偏以异常坚挺的态势将这些所谓理论击的粉身碎骨，而那些异常疯狂的排队 购买50年产权的新房的人们， 也仿佛在向这个世界传达着一个信 号：北京的房市，从来不缺购买力。于是绝大多数人都陷入了矛 盾路边的卖菜的阿姨跟我说她也知道北京的房价会跌，理由 很简单，她说，根据家乡种菜的经验，当某一种菜卖的特别好以 至于全村人都去种这个菜然后依然卖的很好而且卖的人买的人都 非常高兴的时候，下一年这种菜的下场往往就是烂在地里或者被 倾倒在沟里，但是她又跟我说，她刚刚把自己多年的积蓄拿出来为女儿在稍微靠近北京市城区的地方买的

3、房付了首付。再看看网 上，无论是任志强还是牛刀，都被一些人追捧，同时被另一些人 骂得狗血喷头，仿佛房价到底要涨要跌， 北京的房价到底是不是偏高，早已不再是问题的核心，借这个话 题发泄一番，骂骂人，发表一下自己的高见， 这才是主要目的 我在这里不涉及任何理论， 不对房价的涨跌做任何判断，因为我根本不知道如何用理论来对北京的房价作出判断。我也不去评论 最近的市场高涨是否真实，不去判断到底存不存在开发商把房卖 给股东制造热销假象，或者每天50元雇人去扮演抢购这样的事。我要做的是只有一件：从我的亲身经历、中国的特殊国情和现在 适用的政策法规的角度，来冷静的分析一下二手房的价值。当然，你看过之后，依然可

4、以在看二手房的时候就在包里放上两万块钱， 然后非常爽快的交给房东：“这个房我要了 ！!”然后再爽快的付给 中介3%的中介费，住进这间比附近新房还要贵的二手房。但是， 我唯一的希望是，做人，不能人云亦云，哪怕最终证明你是错的， 你也必须冷静的分析这个事情，做出自己的判断。我也不喜欢只 分析问题不解决问题的文章，如果你能坚持看到最后，我会给出 我的思考和对策。衡量二手房价值参数之一：剩余的土地使用权年限看到这个小标题，大多数人也许就要开始骂了：SBX# !%，谁会考虑到50年、70年之后的事情，到那个时候，肯定 就拆迁了，然后我拿了拆迁补偿，高高兴兴的就去买新房了。如果你真的这么想，说你天真也许有

5、点过，但想说你头脑简单，还是很好举证的。首先，明确一个事实：就是大多数人根本就不会考虑这个问题。但是，大多数人不考虑你就不考虑了吗 ？大多数人就一定是对的吗 ？其次，再明确一个事实：就是当中介带你去看二手房的时候，无非两种情况：其一，如果是商品房，那么他一定这样告诉你：过 户之后会办理新的房本，然后你的产权是70年;其二，如果是已购公房，那么他一定告诉你：已购公房从第一次缴纳土地出让金 的时候开始计算70年产权，因此你买了这个房， 缴纳了很便宜的 土地出让金（北京是15.6元乘以建筑面积），你就有了 70年产权。 真的是这样吗？我们分别来看：其一，商品房。毫无疑问，天经地义，雷打不动的事实就是

6、，商品房的土地使用权年限是从开发商与土地管理部门签订协议，或 通过拍卖取得土地使用权的那一天开始算，而不是房子盖好那一 天开始算，更不是从拿到房产证开始算，更不是从你买了二手房 办理新的房产证开始算。话说到这里，你有那个功夫去琢磨我说 的对不对，还不如花上 5分钟去看看城市房地产管理法 其二，现在北京二手房交易中成交量极大的已购公房。对此， 法律法规依然清晰：1、如已购公有住房和经济适用住房的土地是以划拨方式取得 的，即从该楼第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证 同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。其中钢混结 构、砖混结

7、构房屋，其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构房屋，其土地使用年限最高不超过50年。例如：某栋钢混结构房屋1997年竣工，该楼第一套房屋首次入市交易日期为1999年，其土地使用年限 =70年-（1999年-1997年）=68年（2067年止），如该楼第二套房屋于 2002年入市交 易则：其土地使用年限 =70年-（2000年-1997年）=65年（2067年止）2、如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其土地使用年限仍按原国有土地使用权出让合同或转让合同和国有土 地使用证规定的出让年限减去已使用的年期计算。其实这个道理根本不用这么复杂的解释。你只需要想一想，如 果法律真的规定：是办了新的

8、房产证就重新计算70年土地使用权，那后果真是令人啼笑皆非咱们想想吧，以一栋1992年建成的楼（已购公房）来计算，第一套房买卖发生在1994年，于是土地使用权到 2064年，随后，你在 2000年买了一套，于是你 的土地使用权到 2070年;他在2004年买了一套，于是他的土地使 用权到2074 年;我在2009年买了一套，于是我的土地使用权到 2079年。好了，时间来到了一个伟大的历史时刻， 2064年，这栋 楼居然屹立不倒，甚至连危房都不是，成为新中国民用住宅建筑 史的奇迹，国家一声令下，土地使用权到期，重新规划！你、我、他，全跳出来了，不对啊，我的土地使用权没到期啊！!国家傻眼了，把当年制

9、定这个法律的人拖出来鞭尸，这什么破法律，一栋楼里，不同的房屋土地使用权年限居然不一样！!！好了，醒醒吧，你觉得国家会这样吗？最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。这一法条实在是精辟，厉害，厉害，佩服，佩服。再次，还有一个事实要明确，这土地使用权关我嘛事儿？好吧，这个时候数据是可以说话的。房屋一：新盘，15000元一平米，60平米，90万，土地使用权 期限2010年至2080年。房屋二：二手房，15000元一平米，60平米，90万，土地使用 权始于1990年，你于2010年买到此房，于是你的土地使用权期 限2010年至2060年。假设：这两套房屋质量过硬，且直到土地使用权到期未被

10、拆除，使用状况良好，年通货膨胀率保守的假设为2%，2061年到2080年这20年你将房屋一用于出租(因为你早已搬进更大更好的房子 了)，2010年该房屋租金为每月 3000元，那么2061年该房屋租金 应为：3000*(1+2%)5仁8236元每月，2080年该房屋租金为3000*(1+2%)70=11999元每月，将 2061年至2080年的租金收益 按4%的折现率(也就是平均利率，4%的假设符合实际情况)折现到 你购房时的2010年，那么这是一个典型的投资收益折现的计算， 学过财务管理的人应该很熟悉年金的计算方法。经过计算，2061年至2080年总的租金收益折现到 2010年的值 是：22

11、3792.2 元。假如你是一个正常人，房屋一和房屋二，你选择哪个？或者说，你篇二：二手房买卖合同（简单）二手房屋买卖合同甲方（出卖人）：乙方（买受人）：身份证件号码：身份证件号码：委托代理人：身份证件号码：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：一、甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于；位于第五层，建筑面积 平方米（附属设施为第六层的阁楼，建筑面积 平方米；储藏室面积 平方米）；产权证号为 ；使用性质：二、该房屋售价总金额为（人民币）为 万元，大写为万元整（含附属设施费用）。乙方应

12、已经于本合同生效 之日前向甲方支付现金（人民币） 元定金，其余房款在房屋交易公证时结清，公证时应再付剩余房款 万元，同时甲方交钥匙交房，现场交接，房款两清。三、甲方保证在交接前对该房没有产权纠纷和债权债务，如签约或交接后，发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿。四、室内外设施以看房时为准，不得转移，更换或更改，交接 验收时也应该按合同验收，签署房屋交接单，并需验看水表、电 表、煤气表是否有损坏，如有损坏甲方负责维修。五、甲方需结清交易之日前所欠的一切费用，如：房费、暖气费、煤气费、水费、电费、物业管理费、有线电视费等。

13、六、甲方有义务协助乙方办理房产过户事宜的相关手续，办理过户手续所需费用由 方承担，未尽事宜甲乙双方协商解决。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，不得违 约，如违约造成的经济损失，由违约方负责，乙方违约定金不退， 甲方违约双倍赔款甲方（签字）：乙方（签字）：委托代理人（签字）：现住址：现住址：联系电话：联系电话：年月 日年 月曰1篇三：（自己整理的全部）二手房屋买卖合同及二手房合同签订注意 事项二手房屋买卖合同卖方：身份证号码： （以下简称甲方）买方：身份证号码： （以下简称乙方）一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：1、.房屋状况：房屋座落： XX市XX街XX号XX栋XX

14、室建筑结构：（钢筋水泥混合或框架）建筑层数：房屋户型：X房X厅建筑面积：套内面积：房屋用途：（住宅、商业或其他）2该房屋的所有权为甲方所有，房产证号码XXXXXXX现将该房屋产权权转让给乙方3、签定本协议时甲方承诺，自乙方缴纳订金之日起，开始办理 产权转移手续，甲方将无条件协助乙方办理，直到办出房屋产 权证为止。二、房屋价格及付款方式：1、价格：甲乙双方商定成交价格为人民币 元，（大写）佰拾万仟佰拾元整。2、付款方式：一次付清：乙方在年月日前一次付清。分期付款：乙方在 年月日付XXX元；乙方在年月日付XXX元；三、乙方付清房款后，甲方在 年月日搬离该住房，将上述房屋交付给乙方。四、出卖的房屋如

15、存在产权纠纷或其他经济纠纷，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方损失。五、本合同经双方签章后生效，并对双方都具有约束力，应严格 履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿利益受损方的 相关经济损失。六、双方愿按国家合同法规定履行责任。未尽事宜，双方 愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决；协商不成 的，双方愿向人民法院申请仲裁。七、本合同一式四份，甲、乙双方及房管部门一份，乙方如办理 贷款，需给银行一份。八、双方 约定 的其 它 事项：甲方（签名或盖章） 乙方（签名或盖章） 代理人（签名或盖章）代理人（签名或盖章）公正证人：公证单位：签订日期：年月日注意事项：1、首先到房管局查询房屋产权有

16、无纠纷，有无抵押；2、签订合同必须到公证处或律师事务所进行公证；3、 买方可要求将买房款项委托房管局进行“资金安全监管”，办 完房产证后才划给卖方。签订二手房买卖合同应当注意1、二手房有无合法的产权和土地使用权证明-房屋所有权证和土地使用权证。合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。现实生活中存在利用 假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事 人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪1、 二手房有无合法的产权和土地使用权证明-房屋所有权证和 土地使用权证。合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产

17、证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房 屋产权证真伪的最保险方式是到相关部门进行核实。2、购房者需要对售房者有准确的了解。购房者应当查看房产证所有人的身份证件。如果售房者与房屋 产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房 产所有人之间的关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产 所有人核实。此外，购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共 有。如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证 件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时，全部共 有人能否都到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委 托书及代理人身份证件，由代理人替其

18、签章。3、购房者要对即将进行交易的房产基本情况必要的了解。这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积 以及显示的房屋结构是否相符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构 的问题；该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。4、 购房者还应当详细了解并核实房产是否抵押、租赁或被司法 机关查封。如果房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先 购买权的书面意见；如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并 就解除抵押确定可行的方案；如果房屋被司法机关查封，则应考 虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉（非专业人 士难以把握）。5、如购买的房屋是公房、已购公房或经济适用房，应了解这些 房屋是

19、否获准上市交易、预购公房是否需补足有关费用、公房原 单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房参加房改房时同住成 年人的意见等。军队等单位的房屋，由于其特殊性，应特别注意 单位是否同意出售，以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证， 如有疑问则不宜购买。6、购房者还应了解随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装修的详细情况。7、估算税费负担。二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计 各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家 规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担 营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性 质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产

20、税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、 办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率.二手房合同签订注意事项有哪些手房在购买不到五年要多交一个营业税和个税的问题你可以私下交易下面是应注意的事项.在二手房买卖合同中应具备：一、当事人的姓名、住所，有助于搞清当事人的具体情况、联系办法，以免受骗。二、标的。即双方要进行交易的二手房，这是合同的关键。要写 明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况； 写明房屋产权归属，是否共有财产；原售房单位是否允许转卖； 是否存在

21、房屋所有权纠纷；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管 理费及其他费用交费状况；房屋相关文字资料的移交过程。三、价款。写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请贷款； 定金；尾款。四、履行期限、地点、方式。写明交房时间；条件；办理相关手 续的过程；如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税 费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。五、违约责任说明。违约责任及如何承担违约责任；违约金的计 算与给付；在什么情况下可免责；担保的形式等。六、解决争议的方式。写明是采取仲裁方式还是诉讼方式，若采 取仲裁方式解决争议，应按仲裁法的有关规定写明条款。七、合同生效条款。合同生效时间；生效或失效条件；生

22、效或失 效期限；致使合同无效的情况；无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除 权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何 进行返还等。在二手房买卖中，因每位买方和卖方的情况都不尽相同，再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素，使得 房屋买卖纠纷很容易发生。为了让房产买卖行为顺利，减少那些既花精力又花时间的纠纷发生，这里分别为买卖双方在5个环节支招。卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节一、挂牌时明确委托方式

23、和期限。卖方大多数情况下会通过中介 公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确 委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己 的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人； 所以，卖方不要轻易收取中介的定金。二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖 方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求 保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算 了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方 一杯羹。三、签约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来；二是提供“三项证明”，即如有共有

24、人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供 已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房 屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款 支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。四、尽量取得放款承诺。签约时，买方通常只支付首期款，余 款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋 过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放 款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务， 需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催 告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。买

25、房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节一、下定时要明确议价期限。下定时要明确中介公司向卖方进 行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间 协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖 方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。二、注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实 地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业 收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况， 有无抵押、租赁或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明该房 屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和 可贷成数。三、签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格