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文档简介
1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟89房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟89房地产估价理论与方法模拟89一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 某幢楼房的土地总面积500m2,总建筑面积1000m2,某人拥有其中80m2的建筑面积,则该人占有的土地份额为_。A.8%B.16%C.5%D.4%答案:A问题:2. 近日出具的一份估价报告中的价值时点,估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期,其估价类型可能是_。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价答案:D解析
2、 本题考核的是价值时点为过去的情形。价值时点为过去,估价对象状况为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产纠纷案件中,特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。问题:3. 下列关于假设开发法的表述中,不正确的是_。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案:C解析 凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产,都适用假设开
3、发法估价,包括可供开发的土地(包括生地、毛地、熟地,典型的是各种房地产开发用地)、在建工程(或称为房地产开发项目)、可重新改造或改变用途的旧房(包括改建、扩建、重新装饰装修等,如果是重建,则属于毛地的范畴)。问题:4. 某地区商品住宅价格自2007年至2011年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2013年的价格为_元/m2。A.849B.865C.882D.915答案:C解析 d=(31+32+37+34)元/m2/4=33.5元/m2,预测该地区商品住宅2013年的价格为: V6=P0+di=681元/m2
4、+33.5元/m26=882元/m2。 问题:5. 房地产估价的最高行为准则是_。A.价值时点原则B.合法原则C.独立、客观、公正D.谨慎原则答案:C问题:6. 属于按照房地产的实物形态分类的房地产是_。A.房地产的局部B.工业房地产C.部分产权或有限产权的房地产D.在建工程答案:A解析 本题涉及的考点是房地产按实物形态划分的种类。按照房地产的实物形态,可以把房地产分为下列9类:土地;建筑物;土地与建筑物的综合体;房地产的局部;未来状况下的房地产;已灭失的房地产;现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分;以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产;整体资产中的房地产。问题:7. 某
5、幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/米2,现房出租的年末净收益为500元/米2。若按折现率10%和风险补偿值100元/米2计,该幢房地产目前的价格应为_元/米2。A.4400B.4409C.4445D.4455答案:C解析 本题涉及的考点是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。设该幢房地产目前的市场价格(单价)为V,则:问题:8. 收益法求得的价值趋向于_,比较法求得的价值趋向_。A.成交价格,理论价格B.成交价格,市场价格C.理论价格,市场价格D.市场价格,理论价格答案:C问题:9. 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%
6、。现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格接近_。A.3275元/m2B.3287元/m2C.3402元/m2D.4375元/m2答案:C解析 该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于:Vn=VN=40007%(1+7%)32(1+9%)40-1/9%(1+9%)40(1+7%)32-1=3402.46元/m2。问题:10. 假设开发法在本质上是一种_。A.倒算法B.预测法C.收益法D.成本法答案:C问题:11. 成本法中一般不计息的项目是_。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费答案:D问题:12. 某房地产的土地面积为500m2,土地价格为2000元/m2
7、,建筑面积为1000m2。成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2;市场上同类房地产的正常房地产价格为2500元/m2,则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低_元/m2。A.200B.300C.700D.1000答案:B解析 该类房地产的重置价格=1800万元1000万元=180万元,该类房地产建筑物的实际价值=(25001000-2000500)万元=150万元,该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)100001000元/m2=300元/m2。问题:13. 某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地,预计该用地取得后2年建成商品房,前期勘察设计约
8、需6个月;建成前半年开始销售,销售期为1年,假设利用假设开发法测算土地总价,则价值时点为_。A.2010年4月18日B.2011年10月18日C.2009年10月18日D.2012年4月18日答案:C问题:14. 估价报告应用有效期的长短,应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定,原则上不超过_。A.三个月B.半年C.一年D.两年答案:C问题:15. 下列估价基本事项中,_是龙头。A.估价目的B.估价对象C.价值类型D.价值时点答案:A问题:16. 在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时,一般不计息的项目是_。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产
9、应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销信费用答案:C问题:17. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,则该宗房地产的合理经营期限为_年。A.13B.15C.16D.17答案:C解析 该宗房地产的合理经营期限为 A-(n-1)b=0,n=30/2+1=16年 问题:18. 甲土地的楼面地价为2000元/m2,建筑容积率为5;乙土地的楼面地价为1500元/m2,建筑容积率为7。若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比_。A.甲等于乙B.甲大于乙C.甲小于乙D.无法判断大小答案:C问题:19. 下列选项中,房地产投机对房地产价格的
10、影响不包括_。A.引起房地产价格上涨B.引起房地产价格下跌C.影响房地产的投资收益D.起着稳定房地产价格的作用答案:C问题:20. 某幢平房的重置价格为800万元,有效年龄为10年,预期经济寿命为40年,残值率为5%,用直线法计算该房屋每年的折旧额为_万元。A.13B.14C.19D.23答案:C解析 年折旧额D=C(1-R)/N=800(1-5%)/40=19万元。问题:21. 在假设开发法的动态分析法中,估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是_。A.取得待开发房地产的时间B.开发经营期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间答案:B解析 动态分析法中,开发完成后价值对应
11、的时间应是价值时点之后未来某一时点的价值,可能是开发完成之前某时点,也可能是开发完成之日,还可能是开发完成之后某时点。问题:22. 某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积120m2,单位建筑面积的重置价格为800元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值是_元。A.76800B.79104C.77952D.81562答案:B解析 d=D/C,年折旧额D=Cd=1208002.2%元=2112元, 折旧总额Et=Dt=21128元=16896元, 建筑物现值V=C-Et=(120800-16896)元=79104元。 问题:23. 某宗房地产的收益期限为40年,判定其未来每
12、年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元,报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为_万元。A.222.76B.244.67C.268.67D.298.33答案:B解析 本题涉及的考点是净收益流模式的确定。 (1)采用“未来数据资本化公式法”求取该房地产每年不变的净收益: (2)求取该房地产的收益价值: 问题:24. 某类房地产的历史价格变动时高时低,但整体上呈上升趋势,现在要预测该类房地产的未来价格,应选用的预测方法为_。A.中位数法B.平均发展速度法C.平均增减量法D.数学曲线拟合法答案:D问题:25. 需要预测某宗房地产2008年、
13、2009年的价格。通过市场调研,获得该类房地产20032007年的价格并计算其逐年上涨额如下表第2列、第3列所示(单位:元/m2)。 年份 房地产价格的实际值 逐年上涨额 房地产价格的趋势值 2003 6810 2004 7130 320 7145 2005 7460 330 7480 2006 7810 350 7815 2007 8150 340 8150 用平均增减量趋势法估计,该宗房地产2009年的价格为_元/m2。A.17575B.8820C.8500D.8584答案:A问题:26. 开发经营期的起点是_。A.取得估价对象的日期B.开始施工建设的日期C.开始预售的日期D.开始销售的日
14、期答案:A问题:27. 在某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%,某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/m2,应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常成交价格为_元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427答案:D解析 正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1+3%)=2427.18元/m2。问题:28. 某商业房地产,在取得40年土地使用权后当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命60年,约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物,土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。
15、则该商业房地产的折旧年限是_年。A.37B.40C.60D.63答案:A解析 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的,应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年,(60-23)年=37年。问题:29. _年10月13日,中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会,成为其全权团体会员。A.2003B.2004C.2005D.2006答案:D问题:30. 参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊,其根本原因是_。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地
16、的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值答案:D问题:31. 某房地产的土地面积为500m2,建筑面积为800m2,建筑的建设年限和外观都已经陈旧了,如果拆除重建,则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元,残值为每平方米60元,则该宗房地产相对于空地的减价额为_万元。A.28.0B.26.8C.20.8D.17.6答案:C解析 (320-60)800=20.8万元,所以应选C。问题:32. 某酒店5年来年均有效毛收入为420万元,运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂,因噪声污染将造成该酒店
17、今年有效毛收入减少40万元,运营费用减少25万元。该酒店剩余收益期为10年,假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变,报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为_万元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85答案:B未建工厂前年净收益=420-220=200(万元),建工厂后年净收益=(420-40)-(220-25)=185(万元),新建工厂后每年减少净收益=200-185=15(万元),则 V=15/8.5%1-1/(1+8.5%)10=98.42(万元) 问题:33. 在假设开发法的传统方法中,一般不计利息的项目为_。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售
18、税费D.购买待开发房地产应负担的税费答案:C解析 应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费,以及后续的建设成本、管理费用和销售费用,销售税费一般不计算利息。问题:34. 评估某底层商铺的价格时,估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺,丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格),在求取最终价格时,对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重,最合适的是_。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3答案:A解析 本题考核的是房地产估价时的合理权重。甲、乙实例与估价对象最相似(均为底层商铺),故取较高的权重。问题:35. 下列选项
19、中,_主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。A.单位面积法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法答案:C二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。)问题:1. 选择最佳的开发利用方式包括_方面。A.最佳的用途B.建筑规模C.档次D.大小E.区位 A B C D E答案:ABC问题:2. 与非专业估价相比,专业估价的特点有_。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长 A B C D E答案:ACD解析 本题考核的是房地产的专业估价。概括起来,专业估价与非专业估价主要有以下5点不同:(1)由专业人员和专业机构完成;(2)提
20、供的是专业意见;(3)具有公信力;(4)实行有偿服务;(5)承担法律责任。问题:3. 形成房地产供给的条件有_。A.房地产开发企业和拥有者愿意供给B.房地产开发企业和拥有者有能力供给C.理性且自私的经济行为D.适当期间的完成交易E.房地产开发企业和拥有者都具有安全信息 A B C D E答案:AB问题:4. 估价基本事项包括_。A.估价目的B.估价时点C.价值类型D.估价对象E.估价依据 A B C D E答案:ABCD问题:5. 根据房地产估价的合法原则,目前我国有关法律、法规规定不得抵押,因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有_。A.土地所有权B.国有工业用地土地使用权C.宅基地土地
21、使用权D.大型游乐场E.乡镇企业用房 A B C D E答案:AC问题:6. 运用假设开发法评估待开发房地产的价值,具体有_。A.长期趋势法B.静态分析法C.市场比较法D.动态分析法E.收益法 A B C D E答案:BD问题:7. 评估某幢住宅楼内的一套住宅,下列价格影响因素中,属于区位因素的有_。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况 A B C D E答案:ABCE解析 选项A,属于区位因素中的交通因素;选项B,属于区位因素中的位置因素;选项C,属于区位因素中的周围环境因素;选项D属于实物因素;选项E,属于区位因素中的位置因素。考点 教材第四章房地产价格影响因
22、素第二节房地产自身因素。问题:8. 开发完成后用于出售的房地产通常采用_测算开发完成后的房地产价值。A.比较法B.收益法C.成本法D.长期趋势法E.推测法 A B C D E答案:AD问题:9. 建筑物实物因素包括_。A.建筑规模B.建筑结构C.朝向D.设施设备E.装饰装修 A B C D E答案:ABDE问题:10. 目前取得房地产开发用地的途径主要有_。A.通过购买集体土地使用权取得B.通过市场购置取得C.通过征收集体土地取得D.通过征收国有土地上房屋取得E.通过购买国有土地使用权取得 A B C D E答案:BCD解析 本题涉及的考点是取得房地产开发用地的途径。目前取得房地产开发用地的途
23、径主要有3个:通过市场购置取得;通过征收集体土地取得;通过征收国有土地上房屋取得。问题:11. 下列房地产估价相关活动中,不属于传统价值评估业务范畴的是_。A.高层建筑地价分摊B.房地产咨询业务C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.国有土地上房屋征收中的停业损失评估E.房地产抵押价值评估 A B C D E答案:ABCD解析 在保险事故发生后,房地产保险可能需要评估重置价格或重建价格以及遭受的损失,以为确定赔偿金额提供参考依据。问题:12. 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分,求取建筑物重新购建价格的方法有_。A.分解法B.分部分项法C.单位比较法D.工料测量法E.指
24、数调整法 A B C D E答案:BCDE问题:13. 造成成交价格偏离正常价格的因素主要是_。A.通货膨胀或国家政策B.利害关系人之间的交易C.被迫出售或被迫购买的交易D.对交易对象有特殊偏好的交易E.人为哄抬价格的交易 A B C D E答案:BCDE问题:14. 估价对象为一宗熟地,对其可比实例权益状况进行调整时,应包括的内容有_。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况 A B C D E答案:ABD解析 A选项建筑密度与容积率一样,属于规划条件。C、E选项属于区位状况。问题:15. 房地产价格构成中的建设成本包括_。A.建设用地使用权出让金B
25、.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费 A B C D E答案:BCD解析 建设成本包括:勘察设计和前期工程费;建筑安装工程费;基础设施建设费;公共配套设施建设费;其他工程费;开发期间税费。三、判断题问题:1. 当估价机构分立、合并、终止时,估价资料的保管人员应当会同有关人员和单位编制估价资料移交清册,将估价资料移交指定的单位,并按照有关规定办理估价档案交接手续。答案:A问题:2. 城市规划规定了某宗土地为居住用途,而从该宗土地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途,则可以按商业用途来估价。答案:B解析 城市规划规定了某宗土地为届住用途,而从该宗土地的位置、周
26、围环境等来看适合作为商业用途,也应以居住用途来估价,除非申请变更为商业用途。问题:3. 当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时,应以转换用途为前提进行估价。答案:B问题:4. 某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2,该类房地产以美元为基准的价格变动率平均每月比上月下降0.7%,假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币,2006年9月30日为1美元=7.95元人民币,则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。答案:A解析 500(1-0.7%)87.95=3758元/m2。 此题关键为该
27、类房地产以美元为基准的价格变动,说明在变动区间是以美元为基准变动的,那么这道题就在变动区间不用调整。最后要求的是价值时点时的人民币的价格,所以要用价值时点时美元和人民币的汇率进行换算。 问题:5. 估价报告应用有效期为1年,即估价责任期为1年,两者在时间上是对等的。答案:B问题:6. 两宗房地产的净收益相等,但其中一宗房地产获取净收益的风险小,从而要求的报酬率高,另一宗房地产获取净收益的风险大,从而要求的报酬率低。答案:B问题:7. 评判评估价正确与否,很重要的一点是看是否遵守了估价原则。答案:A问题:8. 自有资金资本化率通常为未来几年的税前现金流量与自有资金额的比率,可以由可比实例房地产的
28、税前现金流量除以自有资金额而得到。答案:B问题:9. 履行必要的估价程序是完成房地产估价项目的基本要求,是房地产估价报告有效的前提,也是估价机构和估价师防范估价风险、有效保护自身合法权益的重要手段。答案:A问题:10. 成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额,均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。答案:B解析 成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额,均应按照它们在价值时点的正常水平来估算,而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。问题:11. 在房屋征收评估中,委托人一般是房屋征收部门,是评估报告使用人,被征收人是评估报告使用人和估价
29、利害关系人。答案:A问题:12. 如果是建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的,可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限。答案:B问题:13. 针对估价应当搜集类似房地产的哪些资料,对于比较法和假设开发法而言,主要是搜集交易实例资料。答案:B问题:14. 估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。答案:A问题:15. 在房地产估价中,如果估价目的不同,估价报告的用途也不同。答案:A四、计算题(每题10分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位)问题:1. 某在建工程开工于2011年3月1日,用地总面积2000m2,建筑容积率为5.1,用途为公寓。土地使用年限为50年,从2011年3月1日起计。土地取得费用楼面地价每平方米1000元,该公寓正常建设期为2年,建设费用为每平方米建筑面积2500元,至2011年
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