万通地产财务分析论文

1、摘 要本文通过分析经济利润对财务管理的影响，进一步剖析了经济利润的定义和作用，同时以万通地产为研究对象，分析了经济利润所产生的直接和间接影响，对其他企业经营提供了可供参考的意见和建议。关键词：万通地产，财务分析，经济利润目 录一、经济利润定义1二、财务管理学对经济利润的计算方法1三、经济利润的合理内核与企业价值2（一）经济利润的合理内核2（二）企业价值创造的源泉：经济利润3（三）经济利润、经济利润模型和经济利润指数3（四）经济利润指数（CFR/K）在投资决策中的意义3（五）经济利润的解释及与会计利润的不同4四、万通地产财务分析5（一）公司的概况5（二）企业财务能力的分析7（三）建议12参考文献

2、12一、经济利润定义经济利润（Economic Profit）又称超额利润、经济附加值、经济增加值，是经济学家所持的利润概念，即总收入与总成本之差。这里所说的总成本是包含正常利润(平均利润)在内的成本，经济利润是指超过正常利润（平均利润）的超额利润。由于正常利润（平均利润）被算为成本，所以经济利润中不包含正常利润（平均利润）。在西方经济学中广泛运用的“MR=MC”的利润最大化原则中的所谓利润就是经济利润。经济学认为经济利润或者超额利润产生于两种原因。一是对一种暂时优势的利用。首先，这种暂时的优势可能来自某些偶然的意想不到的事件。其次，暂时的优势也可能是来自短期中某些生产要素的固定供给的性质。最

3、后，暂时的优势更可能来自技术的创新，来自于看到了经济活动各个领域中的潜在利益和新的技术发展的各种可能性。经济利润或者超额利润的第二个原因是对垄断地位的利用。由于垄断，即使在长期当中，竞争者也无法利用这些生产要素。因此，这种垄断利润在长期中也将存在。当然，随着垄断的打破和竞争的加强，这种垄断利润也将逐渐减少直到消失。经济利润是企业资源优化配置的指示器：经济利润大于零，说明资源配置较优；反之，则说明资源配置不合理。二、财务管理学对经济利润的计算方法1、经济利润=总收入总成本。经典经济学一般将该基本计算公式表达为函数：=TRTC=R（Q）C（Q），Q为厂商的生产产量。厂商总是追求利润最大化，即对公式

4、中的经济利润（ ）要求极大值。为了更好地在财务管理中运用这一理论，我们得正确理解这里的所谓“经济收入”和“经济成本”。经济收入是按财产法计算的收入。与会计收入不同的是，持有的期末资产的市值超过期初资产市值的部分构成本期收入的组成部分。在会计核算中，通过销售实现了的价值升值才被确认为收入并构成计算利润的一部分。而对于期末持有尚未实现销售的资产期末市值超过期初持有的市值的部分，在会计里会因为没有确认收入的“客观依据”和难以计量价值的期间变化而拒绝确认为收入。例如，企业持有一项期初市值为10万元的资产，在年末其市值上升为13万元。依据会计有关原则，资产账面价值仍为10万元，不会将3万元的资产净升值确

5、认为收入；但依据经济利润的原理，3万元的升值应该构成企业的利润。经济成本是指企业发生的总成本，不仅包括会计确认的实际支付的成本，还包括发生的机会成本。企业为取得经济收入需投入包括资本在内的生产要素。借入资本因为债权人的要求需支付成本，而且股东投入的资本同样也因为股东的要求将付出代价。在传统会计里，会计由于没有证据表明应付股东的义务而拒绝估计股权费用。由于不考虑机会成本对利润的影响而产生的会计利润幻觉正是造成我国众多国有企业实亏虚盈的一重要原因。因此，计算经济利润的方法是将会计收入经过逐项调整成为经济收入，同时逐项将会计成本调整为经济成本。但在实际财务管理分析决策时，由于该方法计算复杂同时也不好

6、实际操作，所以更多运用的是以下两种简单计算经济利润的主要方法。2、经济利润息前税后盈余全部资本成本这里的息前税后盈余指得是“投入资本收入”，其大小一般为考虑税收影响后的资本报酬率来衡量。全部资本成本通常表示为加权平均资本成本，是对构成全部资本的个别资本成本进行加权平均确定的，是企业筹资决策和资本结构政策决定的，所以该模型又可表达为：经济利润投入资本（资本报酬率加权平均资本成本）3、经济利润会计净利股权费用（机会成本）因为全部资本成本是由利息和股权费用构成的，所以该模型可由以上公式推导为：经济利润息前税后盈余（利息股权费用）（息前税后盈余利息）股权费用会计净利股权费用可见按照最简单的方法计算出来

7、的经济利润，与按照会计原则计算出来的会计利润的重要分歧在于利润是否扣除机会成本。在财务管理中集中体现为会计利润仅仅扣除了债务利息，而经济利润除此外还要扣除股权费用（机会成本）。三、经济利润的合理内核与企业价值（一）经济利润的合理内核英国著名经济学家阿尔弗雷德 马歇尔在1890年为经济利润给出的定义为，从利润中减去其资本按照当时利率计算的利息之后所剩余的部分可被称为企业所有者的营业或管理盈余。基于马歇尔的陈述，经济学家对利润的定义很明显完全不同于当时使用的会计利润指标。通常认为，利润是一种特殊的人力资源 企业才能的报酬。这是总收入减去一切显性成本和隐性成本后的剩余。经济学中利润有下面几种：会计利

8、润、正常利润和经济利润。一个厂商的销售收入，如果只减去会计成本，所得到的是会计利润。正常利润是让一个厂商继续留在原产业继续经营所必须的最低报酬。因此，正常利润是厂商自有的企业才能的隐性成本，应包括在经济成本之内。一个厂商的销售总收入减去按机会成本计算的隐性成本和显现成本，就是经济利润或者说是超额利润。它衡量了减除资本占用费用后企业经营产生的利润，因此，它是经营效率和资本使用效率的综合指数，更能真实和客观地反映出企业的经营业绩。（二）企业价值创造的源泉：经济利润经济利润的基本思想是：企业所有资本，其来源无论是股权资本，还是债务资本，都是有成本的，也就是说无论股权投资还是债权投资，都有其成本，只有

9、企业创造的利润超过所有成本，包括股权和债务成本后的结余才是真正的价值创造，这就是经济利润。它不同于会计利润，而是从税后净利润中经过一定的调整再扣除所有资本成本之后的经济利润值。它可以帮助投资者了解目标公司的过去和现在是否真正创造了价值，是否实现了对投资者高于资本成本的超额回报。只有考虑了权益成本的经营业绩指标才能反映企业的真实盈利能力，盈利少于权益机会成本的企业是损害股东财富的。（三）经济利润、经济利润模型和经济利润指数关于经济利润可以追溯到1890年英国著名经济学家阿尔弗雷德马歇尔（Alfred Marshall）所定义的:“以利润中减去资本按当前利率计算的利息之后剩余的部分可以被称为企业所

10、有者的营业或管理盈余”。根据古典经济学经济利润的精髓，20世纪三位美国经济学家欧文费希尔(IrvingFisher)和佛朗哥莫迪里阿尼(Franeo Modiglieni)及默顿米勒(Metron Miller),以公司评价为背景更加充分地扩展了经济利润的含义。欧文费希尔在公司净现值（NPV）和公司期望现金流的折现之间建立了基础性联系。而佛朗哥莫迪里阿尼及默顿米勒证实了公司价值的主要驱动力是公司投资决策，而不是公司负债和权益资本结构。根据经济利润的两个假设:(1)一家企业只有获得的资本回报超过资本的机会成本才是真正盈利;(2)只有当企业的管理者为其股东所做的投资决策的净现值(NPV)为正时才会

11、创造财富，得到了经济利润的基本公式:NPV=EVA=NOPAT-C*RWACC，其中EVA就是经济利润;NOPAT是税后营业现金利润；C是投入企业的资本。（四）经济利润指数（CFR/K）在投资决策中的意义1将企业的财务成本延伸到权益资本成本，使得企业的收益真实反映经营风险的价值。资本市场的建立和完善，股东可以自由地将他们投资于企业的资本转变为现金，并投向其他资产，因此股东的投资必须得到回报。按照风险和收益相匹配的原理，如果企业经济利润无法达到同等风险程度的其他证券的利润时，投资者就会将该企业的证券抛售，企业价值自然下降了。所以说，经济利润指数（CFR/K）既是证券投资者投资决策的依据，也是企业

12、战略投资决策的依据。2.经济利润指数（CFR/K）将不同资本规模、不同资本结构、不同经营风险的企业或资产放在同一基准上进行业绩评价。股权资本收益率是股东期望在现有资产上获得的最低收益，而且对不同规模、不同经营风险和不同资本结构的企业，他们所期望的资本收益率是不同的。经济利润指数将企业获利能力和不同资本的期望收益率相比较，不仅有利于不同偏好的投资人选择适当的投资品种，也有利于投资者配置不同风险收益的资产组合。（3)通过经济利润指数（CFR/K）指标进行业绩评价还可以将业绩评价和企业价值最大化目标联系起来，使企业管理者的利益与股东利益的矛盾在协调中取得一致，从而引导企业管理者投资决策更注重企业的长

13、远发展。来每股收益的假想，使得ROE无法证明投资项目能够为企业带来正的价值。（五）经济利润的解释及与会计利润的不同经济利润（EVA）所持的利润概念，又称为经济利润，虽然经济学家的利润也是收入减去成本后的差额，但是经济学家对利润有严格的定义。对会计师而言：利润=总收入一总成本，然而对经济学家而言，这一结果高估了利润，原因在于：经济收入不同于会计收入，经济成本不同于会计成本，因此，经济利润就不同于会计利润。古典经济学一般将该基本计算公式表达为函数：=TR-TC=R(Q)-C(Q)，厂商的生产产量，厂商总是追求利润最大化，即对公式中的经济利润（）求极大值。为了更好地在财务管理中运用这一理论，需正确理

14、解这里的所谓”经济收人”和”经济成本”。1.经济收入不同于会计收入经济收人是按财产法计算的收人。与会计收入不同的是，持有的期末资产的市值超过期初资产市值的部分构成本期收人的组成部分。这里的收入即：本期收入=期末财产一期初财产。例某企业年初资产20 万元，年末升值为23 万元，本年营业收入10 万元，则经济收入为13 万元，而会计师认为总收入为10 万元，3 万元资产升值不算收入。理由是：它没有通过销售实现，缺乏客观的收入证据。所以很多企业利用会计的这一缺点，通过虚假交易可以改变收入的做法，达到操纵利润的目的。2.经济成本不同于会计成本经济成本不仅包括会计上实际支付的成本，而且还包括机会成本，即

15、：企业为将资源从其他生产机会中吸引过来而必须向资源提供者支付的报酬。通常把企业向那些为其提供资源的非企业所有者所作的货币支付称为显性成本，企业使用自己拥有的资源的成本称为隐性成本。无论是外部资源(如债务资本)还是自有资源(如股东资本)都是有成本的，股东投入资本所要的回报不亚于债权人的利息和雇员的工资要求。对企业而言，隐性成本是将自己所拥有的资源用在其他最好用途上能获得的利润。会计计量不确认隐性成本，不列入利润表的减项。由于不考虑机会成本对利润的影响而产生的会计利润幻觉正是造成众多国企业实亏虚盈的一个重要原因。经济利润不同于会计利润以上分析，很显然，经济学家和会计师有的“利润”概念意义不同：会计

16、利润=总收入-显性成本经济利润=会计利润一隐性成本=总收入会计成本一所有投入的机会成本如果企业的总收入超过了全部的经济成本，剩余部分归企业所有，这一剩余被称为经济利润即纯利。同时会计利润与经济利润的差异还应考虑：会计计量基础的不一致，计算会计利润是以权责发生制为基础的，而计算经济利润则把权责发生制与收付实现制(现金流量法)有机地结合和统一起来。现代企业建立以价值管理为核心的财务管理体系，经济利润法已成为越来越热门的理财思想。四、万通地产财务分析（一）公司的概况北京万通地产股份有限公司，简称万通地产，是在上海证券交易所挂牌交易的一家A股上市公司，其股票代码为：600246，总的股本达12.168

17、亿股。截至到2010年12月31日，公司总资产达119.00亿元；净资产达29.83亿元。万通地产，是一家具备一级的开发资质，并有11家下设控股子公司与3家参股子公司的大型公司，其子公司也均为房地产的开发公司。 作为中国房地产行业的领导品牌的企业之一，作为最受尊敬的行业品牌之一，万通地产也是“中国城市房地产开发商策略联盟”（简称“中城联盟”）的联合创始企业，以及轮值主席单位，并且是全国工商联房地产商会轮值主席单位。 作为房地产行业的开拓者与创新者，万通地产所倡导的，是房地产的“美国模式”，践行的是“反周期理论”，提出的是“低风险，中速度，高回报”的发展策略，发展的是以商用物业与住宅开发为核心的

18、业务体系，因此，它成为了运营与开发并重的地产公司，从而使公司，具备了良好的反周期能力与稳定的利润来源。万通地产在多变的市场环境之中，已经成为了业界中，兼具了发展与稳健这双高能力的“龟兔”型标杆企业。万通地产住宅业务，是以美国的托尔兄弟为标杆企业，以商品住宅为核心产品，以提升产品的附加值，做中国一流的专业化住宅开发商与盈利水平一流的房地产上市公司。公司住宅业务，主要是集中在京津地区，已经形成了新城国际与新新家园这两个成熟的产品系列。且已经开发的项目，绝大部分已成为了知名物业与区域地标。万通地产在住宅业务的战略选择是，地域集中、开发主导。公司将充分的利用滨海新区的区位优势，加大对京津地区投资的力度

19、，有效的集聚各方的资源，使得公司，在该区域拥有最领先的竞争优势。1.公司的股本情况（1）注册成立北京万通先锋置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”），是经北京市人民政府京政办函（1998）182号批准的，于1998年12月30日设立的股份有限公司，设立时，公司的注册资本为6,200万元。公司是由山东邹平西王实业有限公司(以下简称“西王实业”)、山东邹平粮油实业公司、延吉吉辰经济发展有限公司(以下简称“延吉吉辰”)、中国建筑第一工程局第五建筑公司、北京顺通实业公司，五家公司共同发起的。（2）IPO经中国证监会证监发行字（2000）119号文批准，公司于2000年9月4日，公开发行了人民币

20、普通股3,000万股（发行后，公司的注册资本变更为9,200万元），并于同年的9月22日，在上海的证券交易所，上市交易。2.所处行业的发展趋势在2010年，国家相继的出台了 “限购令”、“国八条”，以及稳健的货币政策，这使得房地产行业，出现了阶段性的波动，未来的发展，具备了很大的不确定性，不过，中国的经济社会发展长期是被看好的，房地产行业的和谐、健康发展，是大势所趋，因此，公司将面临的，是绝对良好的发展机会。3.未来的发展机遇及战略公司将继续坚定地执行美国模式、滨海新区、万通企业文化及绿色公司的战略方针，充分的利滨海新区的区位优势，以京津地区为战略区域，有效的积聚各方的资源，形成该区域的竞争优

21、势；坚持以营运带动开发，使用美国模式，以财务安排的多样化，作为实行商用物业投资的基本宗旨，开创具有万通地产特色的商业地产投资模式；大力的推进绿色公益战略，打造专业的团队，进一步的完善守正出奇的企业文化，履行企业公民的职责，回报社会，通过建设绿色产品，绿色公司，为公司的所有利益相关者，带来更大更多的回报，并加大创新研发的工作力度，全面的提高公司市场的核心竞争能力以及应变能力。4.分析的目的房地产，就当前来说，正处于一个整体转型的时期，国5条、国10条，两次调控与十二五征求意见稿的出台，充分的说明了，调控的势在必行。在这一趋势的影响下，房地产行业，将越来越趋于品牌化、产业化、金融化，以及绿色低碳化

22、，并相应地出现了文化地产、公益地产、旅游度假地产等，与其他产业相互结合共同发展的新型地产，在这种行业的大背景下，万通公司的各项指标概况和经营状况如何，必须了解清楚。（二）企业财务能力的分析1.公司偿债能力分析（1）公司长期偿债能力分析长期偿债能力是公司偿还长期债务的现金保障程度。公司的长期债务是指偿还期在1年或者超过1年的一个营业周期以上的负债，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。分析一个公司的长期偿债能力，主要是为了确定该公司偿还债务本金和支付利息的能力。由于长期偿债能力主要取决于公司资产与负债的比例关系，即资本结构，所以对于公司的长期偿债能力分析主要从公司的资本结构入手。反映公司资本结构

23、的财务比率主要有资产负债率、产权比率和权益乘数。资产负债率资产负债率是指全部负债与全部资产的比率，即：资产负债率=负债总额/资产总额100%资产负债率表明公司的全部资金中有多少是由债权人提供的，或者说在公司的全部资产中有多少属于债权人所有。资产负债率越低，所有者权益所占比例就越大，说明公司的经济实力越强，债权的保障程度越高；资产负债率越高，则所有者权益所占的比例就越小，说明公司的经济实力较弱，偿债风险越高，债权的保障程度相应越低，债权人的安全性越差。表2.1：万通地产公司资产负债率会计年度20122011年2010年负债合计672066万元753118万元825023万元资产总计1074601

24、万元1130776万元1187615万元资产负债率62.54%66.60%69.47%从同行业的数据反馈来看，资产负债率的适当范围介于40%60%之间。按照表2.1所显示的2010年、2011年和2012年来看，万通地产公司两年资产负债率都在这一区间，这样看来万通地产的负债情况还是相当不错的。产权比率产权比率是资产负债率的变形，是债务与权益的比较，即产权比率=债务总额/股东权益产权比率反映由债权人提供的资本与股东提供的资本的相对比率关系反映公司基本财务结构是否稳定。产权比率高，是高风险、高报酬的财务结构；产权比率低，是低风险、低报酬的财务结构。表2.2：万通地产公司产权比率表会计年度2012年

25、2011年2010年债务总额672066万元753118万元825023万元股东权益352291万元329398万元319168万元产权比率190.77%228.63%258.49%产权比率应当维持在70%150%之间才比较正常。从上面的数据可以发现，2012年、2011年、2010年公司的产权比率公司均位于这一区间，而公司在2010年的产权比率达到了258.49%。权益乘数权益乘数是指资产总额与所有者权益的比率，它说明公司资产总额与所有者权益的倍数关系。其计算公式如下：权益乘数=资产总额/所有者权益权益乘数越大，表明所有者投入公司的资本占全部资产的比重越小，公司负债的程度越高；反之，该比率越

26、小，表明所有者投入公司的资本占全部资产的比重越大，公司的负债程度越低，债权人权益受保护的程度越高。表2.3 ：万通地产公司权益乘数会计年度2012年2011年2010年资产总额1074601万元1130776万元1187615万元所有者权益352291万元329398万元319168万元权益乘数3.053.433.72正常的产权比率应该介于1.672.50之间，从上表中可以看出2012年、2011年、2010年的权益乘数都高于这个值。2.公司短期偿债能力分析短期偿债能力是指公司用流动资产偿还流动负债的现金保障程度。一个公司的短期偿债能力大小，一方面要看流动资产的多少和质量如何，另一方面要看流动

27、负债的多少和质量如何。流动资产的质量指其“流动性”和“变现能力”，即流动资产转换为现金所需要的时间和转换为现金的容易程度，以及是否有损失。一般来说，有价证券容易变现，存货则差一些，待摊费用虽然也属于流动资产，却不能直接出售变现。一般的，分析公司的短期偿债能力，将流动资产与流动负债的数量进行对比，可以初步看出公司的短期偿债能力。在对比分析中采用的指标主要有营运资金、流动比率、速动比率、现金比率。营运资金营运资金是指公司可以长期自由支配使用的流动资金，也就是公司在某一时点所拥有的流动资产与流动负债的差额，是反映公司短期偿债能力的绝对数指标。其计算公式为：营运资金=流动资产-流动负债表2.4：万通地

28、产公司营运资金会计年度2012年2011年2010年流动资产734788万元779729万元1012010万元流动负债413779万元510160万元518878万元营运资金321009万元269569万元493132万元从表2.4中可以看出，公司的营运资金均为正数，表明公司有能力用流动资产偿还全部短期债务。但要充分说明公司的短期偿债能力还需要结合其他比率来分析。流动比率流动比率是指在某一时点上的流动资产与流动负债之比，即流动比率=流动资产/流动负债对于制造业公司，流动比率的经验值为2：1。表2.5：万通地产公司流动比率会计年度2012年2011年2010年流动比率1.781.531.95从表

29、2.5中，我们可以得出公司的流动比率有了一个明显的增加。速动比率速动比率是指速动资产与流动负债之比。流动资产一般是指流动资产扣除存货之后的差额。之所以要扣除存货，是因为存货可能存在变现能力问题。若一个公司的流动比率看起来正常（即在2:1左右），而速动比率却偏低，则公司的短期偿债能力依然存在问题。速动比率的经验值为1:1。速动比率的计算公式如下：速动比率=速动资产/流动负债速动资产 = 流动资产存货表2.6：万通地产公司速动比率会计年度2012年2011年2010年速动比率0.680.510.79从2.6表中可以看出，公司2近三年的速动比率略低于于1，处在非正常线上，而且有了下滑的趋势。3.公司

30、盈利能力分析公司盈利能力是指公司赚取利润的能力，反映公司的资金增值能力。主要包括公司从销售收入中获取利润的能力分析、公司使用资产创造利润的能力分析。一般来说，主要从销售净利率、销售毛利率、净资产收益率、总资产收益率等指标对公司的盈利能力进行分析。（1）销售净利率分析销售净利率是公司销售的最终获利能力指标，比率越高，说明公司的获利能力越强。销售净利率对管理人员特别重要，反映了公司价格策略以及控制管理成本的能力。其计算公式如下： 销售净利润=净利润/营业收入表2.7：万通地产公司销售净利率会计年度2012年2011年2010年营业收入407053万元481845万元356840万元净利润47581

31、万元47287万元55352万元销售净利率11.68%9.81%15.5%从表2.7中可以看出，公司的销售净利率在2011年有所下降之后，2012年又有所上升。（2）净资产收益率分析净资产收益率是从股东角度考核其盈利能力，其比值一般越高越好。净资产收益率的计算公式如下：净资产收益率净利润平均股东权益表2.8：万通地产公司净资产收益率会计年度2012年2011年2010年净资产收益率()10.649.4612.96从表2.8中可以看出，公司2011年的净资产收益率比较低，到了2012年又有所上升（3）总资产收益率分析总资产收益率反映公司总资产能够获得净利润的能力，是反映公司资产综合利用效果的指标。该指标越高，表明资产利用效果越好，整个公司的获利能力越强。其计算公式如下：总资产收益率=净利润/平均资产平均总资产=（期初资产总额+期末资产总额）/2表2.9：万通地产公司总资产收益率会计年度2012年2011年2010年总资产收益率4.324.085.18从表2.9中可以看出，公司的总资产收益率，2012年、2011年略低于2010年。4.公司营运能力分析