空调系统维护保养

1、中央空调系统的运行管理是现代物业设施管理 的一个重要组成部分。 中央空调系统担负着创造和保持舒适的或满足 某些特定要求的室内空气环境的重任 如果其运行管理工作做得不好，不仅会造成空 调效果不理想，而且会出现能耗大、设备故障 多等问题，从而影响用户的使用和物业管理部 门的工作效率、经济效益、甚至企业形象。 控制 箱 油泵 排 气 吸气 电机压 机 冷凝 器 蒸发 器 后 端 盖 麦克维尔1000冷冻冷冻机组 以人为本，确保室内空以人为本，确保室内空 气环境的要求。气环境的要求。 以电力驱动为主，而且以电力驱动为主，而且 运行时间长，耗电量大。运行时间长，耗电量大。 一次性投资大。一次性投资大。

2、管理人员和维修人员必管理人员和维修人员必 须具有一定的专业知识须具有一定的专业知识 和专业技能。和专业技能。 调节的诉讼三 占写字楼 能耗的 40-50% 素质要求 电工基础知识 水工基础知识 制冷专业知识 弱电及钳工知识 调节 四度：温度、湿度、气流 速度、洁净度 1 1满足使用要求：满足使用要求： 根据原设计 并结合项目的实际情 况。 2 2降低运行成本：降低运行成本： 采取各种节 能措施。 3 3延长使用寿命：延长使用寿命： 合理的使用、 规范的操作、科学的 保养、精心维护、及 时检修。 以 保养为主， 维修与保养 相结合的原 则 维修保养计划管理 1.根据使用情况，按有关规定提出年度维

3、保计划。 2.报物业部审批后实施 3.各项目根据年度计划制定月度计划 4.维修班长按计划组织实施 5.物业部参与重要设备的保养质量验收 维修保养内容 1.冷冻机 2.冷冻水系统 3.冷却水系统 4.空气处理单元（风机盘管、AHU机组、 新风机组） 5.动力控制系统（配电设备设施） 6.计量设备检测（压力表、温度表、电工仪表等） 更换冷冻油更换冷冻油： 新机组在运行 第一年后更换一次；此 后每隔2-3年并根据油 质情况进行更换 干燥过滤：干燥过滤： 更换周期同上 油过滤器（内置于油缸油过滤器（内置于油缸 及电机内）：及电机内）： 更换周期同上 油缸 紧急 供油 箱 油冷却 水系统 冷凝器、蒸发器

4、物理清冷凝器、蒸发器物理清 洗、化学清洗洗、化学清洗 1.蒸发器一般只进行物理清洗 2.化学清洗时要注意除垢药液的ph 值，一般控制在2左右 3. 冷凝器要先物理清洗后化学清 洗，先除去杂物后除垢 4.化学清洗时先加缓蚀剂，系统混 合均匀后加除垢剂 5.化学清洗时间一般控制在4-6小 时，根据起泡情况控制时间 6.注意环保排放：先中和后排放 7.除垢剂排除后要先加中和剂对冷 凝器内残余酸液中和后加再预膜 剂预膜，预膜时间一般24小时 检测PH 值 压缩机、油泵、油加热 器绝缘检测 各种控制器外观检查 温度传感器、压力传感 器、压差开关等传感器 校对 制冷剂系统验漏（一般 用肥皂水） 主控箱 效

5、验电动阀、手动阀开闭是 否灵活 ，对蜗轮进行注油 效验压力表、温度计。 清洗除污器、检修止回阀 清洗软化水箱，检修浮球阀 和控制线路 对盐罐进行加盐，对树脂进 行检验 系统加药清洗 保温修补，除锈刷漆 对跑冒滴漏进行维修 对管道支架、标识进行维护 检查轴承、轴、轴套的磨损情况，并加油保养。 重新校正泵体于电机的同心度。 更换密封环。 叶轮除锈。 检查地脚螺栓的紧固情况。 检查水泵压兰处的漏水情况。 泵体除垢并重新油漆。 检查保养各附属件。 检查各仪表的准确可靠性。 电机绝缘遥测。 对控制柜检修除尘，紧固接点和各项功能测试。 风机叶轮的防腐检查和静平 衡效验。 齿轮油箱润滑油的检查更换。 调整皮

6、带张力 布水器的清洁 填料的除垢清洗 塔盘的清洗 相关阀门的维护 电机绝缘遥测 对控制柜除尘检修和各项功 能测试 冷却塔试水检漏 加药设备的检修 对风机轴承进行加油保养。 电机绝缘性能测试。 设备清洁除尘 地脚螺栓的紧固 调整皮带轮的松紧度。 测试风阀、防火阀动作是否 灵活 对控制柜除尘检修 手自动及远程控制等功能测 试 对楼控各种传感器进行维护 加热器、表冷器的清扫吹 洗 温度、湿度传感器的效验 清洁风阀并确保开关灵活 对风机、电机进行加油 过滤网清洗 水管、风管保温修复 冷凝水盘清洗 供回水阀、平衡阀维护 配电柜除尘、紧固 压力表、温度表检测 冷凝水管疏通 对回风过滤网进行清洗。 对供水滤

7、网进行清洗。 对水阀、电动阀进行开闭试验。 对盘管翅片、风机扇叶除尘、清洗。 对风盘电源接线、电动阀接线进行检查。 对风盘托水盘进行清洗，并检查冷凝水管是否有赃物或堵塞。 对供回风口进行除尘、修复、紧固。 对空调温控器进行检查，如接线是否牢固、联网线状态是否 正常、24V电源是否正常等。 检查弱电井楼控系统并对集线器、控制模块、低压变压器、 网络接口等进行除尘、紧固、线路校对，确保楼控系统正常 工作。 对附属管道进行保温修复。 检查电机运行是否正常。 对电动风门进行手动转动 试验。 清洗回风过滤网 对控制柜内的电器设备进 行检查、紧固、除尘等保养。 试验楼控设备是否正常 对风压、风量等传感器清

8、洁 检查吊件是否牢固。 检查连接风管保温是否完 好。 测试噪音是否符合标准。 1、根据使用情况3-5年进行一 次清洗。 2、每月对板换进行一次检查。 3、对部分渗水点进行紧固维 修，紧固后板间尺寸不得低 于标定尺寸，超出时在换季 保养时更换密封垫。 4、对紧固螺丝进行加油保养。 5、对锈蚀部分进行除锈补漆。 6、对附属阀门、除污器精心 加油、除锈、除尘保养。 7、每月对换热器进行除尘。 8、每月对附属压力表、温度 表进行检查 每季度清洗一次换热器翅片、 风扇 每月检查风机、压缩机的工作 情况。 检查线路无破损、过热现象。 每季度测试制冷剂系统低压压 力 每月清洗室内机回风过滤网一 次 每月检查

9、有无漏液（油）现象， 若有要查明原因并处理。 检查氟管路保温层，发现破损 及时修补。 器具类别器具类别器具名称器具名称检验周期检验周期是否强检是否强检备注备注 压力仪器压力表半年是 压力仪器氧气表半年是 压力仪器乙炔表半年是 电阻仪表接地电阻测 试仪 两年是 电阻仪表电工摇表两年是 电阻仪表电桥一年否 直流电流电压表万用表两年否 建立维修保养制度 掌握维修保养操作规程 维修保养质量管理 健全安全管理制度 突发事件处理预案 环保及节能要求 物业管理部建立设备维 修保养制度，组织实施 监督管理，项目维修部 负责落实实施 每年12月1日之前各项 目报下一年度维修保养 项目维修主管将维保计 划负责分解

10、到月，并组 织实施 计划完成后进行系统调 试，并做好记录后统一 归档 检修前的准备工作 1、待检设备退出运行状态 2、做好材料、防护用具、维修标牌及人员安排的准备 工作 检修进行中 根据设备的安装说明书及维修方案进行操作， 要注意拆下零件的磨损情况、装配间隙及尺寸，严格按相 关要求进行。 检修完毕后，要进行整体验收，做好记录。 对系统进行试运行。 将维修报告、检修记录等资料归档保存。 各项目维修主管责制定空调设备维修保养质量 标准，报物业部审批 维修人员严格安装专业技术规范和公司质量标 准认真执行 重要设备、专业设备（如专业厂家维保项目） 等，应由专业工程师及维修主管负责现场把关 维修主管负责

11、维修保养质量验收。 物业部及各项目负责组织质量事故的分析、解 决、总结，报物业部备案。 施工现场放置安全警示标识，提醒进入人员注 意安全。 操作人员有专业操作证方可上岗作业 防护用具要齐全 检修用具要符合相关标准，并在有效期内 要按规范使用各种用具 施工现场要有安全负责人，现场人员要服从管 理，确保施工安全 要有消防应急预案，防止发生火灾，避免事故 扩大化。 要有机械、人身事故预案，出现问题及时处理。 制冷剂跑冒滴漏时的应急处理：停止设备运行， 关闭相关阀门，开启排风机。 备注：上述预案要在项目的个性化文件中有 明确规定。 环保要求：环保要求： 空调环保要求：二氧化碳浓度（0.1%）、新 风量

12、要求；冷却塔不得检出军团菌；新风量要 求 ；风道清洗等 供暖设备的环保要求：排污要求、锅炉环保 要求；烟尘排放等 节能要求节能要求 人员的合理安排 工艺的科学合理 更换部件的严格把关 维修保养过程中要节约材料，控 制能耗以节约能源。 冷冻机运行参数冷冻机运行参数 数据类型 油温 油压 油压差 最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值 数值43323710809501000850750780 数据类型 运行电流运行电压电流百分比 最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值 数值1100550105041834238010350100 数据类型 蒸发温度蒸发压力油位 最大

13、值最小值最佳值最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值 数值7253002202500.80.330.66 数据类型 冷凝压力 冷凝温度过冷度 最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值 数值9006307503628325 数据类型 冷冻水供水温度冷冻水回水温度冷冻水供水压力 最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值 数值1067-81510131.31.21.25 数据类型 冷冻水回水压力冷却水供水温度冷却水回水温度 最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值 数值1.31.151.2342027382432 数据类型 冷却水供水压力冷却水供水压力 最大值

14、最小值最佳值最大值最小值最佳值 数值1.51.221.281.291.21.25 每月 核对主控点位之现场显示值与系统显示值并作 出调校。 检查数据库控制状态，存储设备的备用电池状 态，并清洁及除尘。 测试各设定程序之运行情况，如发现问题作出 调校或修正。 对电脑及软件全面检查，清理。 对电脑其它辅助设备。如：打印机，UPS不间 断电源等进行性能测试，清洁除尘。 每季：每季： 1、对中心监控室及各分控室的全部监视屏幕， 画面分格器，输入键盘，摄像机操作键盘，录象机 均进行 分项检查， 2、对裙楼各公共区域门厅，电梯前室，电梯桥 箱内的旋转摄象机，固定摄象机进行电源，视频线 路进行检查，对固定摄

15、象机的监视角度进行调整， 每年：每年： 1、系统操作性能，功能实现进行一次检测，调 校。 2、 所有监控点重新检测及调校、清洁。 背景音乐系统：背景音乐系统： 每月对主机柜各设备进行运行检查。 每年对机柜设备进行一次功能检测及清洁。 每半年对裙楼，办公楼，公寓等公共区域的 吸顶喇叭和音箱进行线路检查及损坏情况检查。 每年进行一次音量检测，调校。 每年对消防紧急广播强切系统进行一次检测。 密码锁系统 1、每季度对各处密码锁系统进行检查， 2、每年进行一次调校。 访客对讲系统 1、每季度对公寓访客对讲系统进行检查。 2、每半年抽查一次门禁对讲设备。 3、每年进行一次系统调校。 巡更系统 1、每半年

16、对裙楼，公寓，办公楼各处的巡更站进行一次检查。 2、每年对巡更系统工作站进行站进一次调校。 楼控现场设备维护保内容楼控现场设备维护保内容 设备设施要分专业、分系统进行填写 填写要规范、齐全 专业划分：强电专业、电梯专业、弱点专业、 空调专业、给排水专业、综合维修专业（土建 装饰） 空调专业系统划分如：制冷主机、空调水系统 、AHU机组、送排风系统、供暖系统、分体空 调系统设备年度预防性维修保养计划.docx 谢谢大家 1 1满足使用要求：满足使用要求： 根据原设计 并结合项目的实际情 况。 2 2降低运行成本：降低运行成本： 采取各种节 能措施。 3 3延长使用寿命：延长使用寿命： 合理的使用

17、、 规范的操作、科学的 保养、精心维护、及 时检修。 更换冷冻油更换冷冻油： 新机组在运行 第一年后更换一次；此 后每隔2-3年并根据油 质情况进行更换 干燥过滤：干燥过滤： 更换周期同上 油过滤器（内置于油缸油过滤器（内置于油缸 及电机内）：及电机内）： 更换周期同上 油缸 紧急 供油 箱 油冷却 水系统 器具类别器具类别器具名称器具名称检验周期检验周期是否强检是否强检备注备注 压力仪器压力表半年是 压力仪器氧气表半年是 压力仪器乙炔表半年是 电阻仪表接地电阻测 试仪 两年是 电阻仪表电工摇表两年是 电阻仪表电桥一年否 直流电流电压表万用表两年否 检修前的准备工作 1、待检设备退出运行状态 2、做好材料、防护用具、维修标牌及人员安排的准备 工作 检修进行中 根据设