地下车库和结构成本的绝妙分析

1、地下车库和结构成本的 绝妙分析第一部分：地下 车库 成本分析 随着生活水准的不断提高，私家已 经 非常普及，再加上城市土地越来越 贵，所以一般城市 楼房都要按 规定配套地下 车库，现在就以武 汉市为例，分析地下 车库如何规划设计 才能把 成本降到最低。首先，我 们看看那些因素影响 车库 造价？1. 车库 构造：目前， 车库的主要 结构形式有 现浇井字梁、叠合梁、密肋梁、空心楼盖、蜂巢芯、模壳、 整体现浇装配式 结构（顶板使用大跨度 预应力槽形 车库板或大跨度 预应力双 T 车库板）。2. 地下 车库配套车位数量：北京要求一 户 一个 车位，武 汉市要求每两 户至少一个 车位。一个 10 万平方

2、米的小区，北 京市地下 车库 要求 1300 个车位，武 汉市要求至少 600 个车位。3. 地下 车库范围、层数、及布置方法：一般高 层建筑把剪力 墙下到最底 层，建设车库 的成本相 对较高，且 规划布置不适合做 车库 使用，一般把 车库建在两 栋楼之间，单独建设，这样可降低成本。 车位、行车道、辅助房 等合理的布置也能减少 车库 建设面积。4. 人防面 积：按规范规定，每增加 1 平方米独立 车库，需增加 0.3 平方米人防工程。所以，独立 车库如 何占用更小的面 积更为重要， 车库面积小了，人防面 积相应就小，造价就降低了。下面我 们就以上几个方面作 详细论 述。一. 车库构造：3. 整

3、体现浇装配式 车库由于采用了大跨度 预应力车库板，综合造价均有大幅降低。一般地 下一层整体装配式 车库成本约 1200 元/ 平方米，人防地下室 约 1900 元/平方米；地下两 层车库 造价每平方米 约 1900 元左右；地下一 层车库 和地下二 层人防地下室的造价每平方 米约 2200 元。二.车位数量：一个 10 万平方米的小区武 汉 市要求停 车位 1300 个左右，除去地上可停放 10% ，剩余的 都要停在地下 车库，即地下 车库要建设 1170 个车位。1如果按照现浇井字梁结构8.1米x8.1米柱距，需要建设3.659万平方米地下车库才可满 足要求。现浇井字梁等方案每 车位总面积2

4、1.87貳（停车位、行车道）+2.187 m2（ 10%辅 助房）+7.217 m （人防）=31.274 m。2. 如果使用 16.5 米大跨度 预应力车库板作车库顶板或车库楼板， 则只需要建 设 2.0077 万 平方米即可 满足要求，大跨度 预应力槽型 车库板、双 T 车库板方案每 车位总面积 12 m（停 车位、行 车道）+1.2 m（ 10%辅助房）+3.96 m （人防）=17.16 m。地下车库和人防地下室尽可能 设在地下一 层，如果因土地限制，必 须建设多层，那么地下 一层为车库 ，地下二 层为人防是比 较经济 的。独立地下 车库必须按照比例配置人防地下室，每增加 1 平方米独

5、立地下 车库需配置 0.3 平 方米人防地下室。 虽然人防面 积可以用来停 车，但由于人防面 积产权属人防 办，开发商用 做车库尚需向人防 办租用，并且也只能租而不能 卖给客户， 使用效 应较差；人防工程造价 远远高于普通地下 库造价；普通 车库与人防兼做 车库的总车位数只要 满足有关要求即可， 没必要多做 车位。所以，人防面 积还是越少越好。井字梁 结构与现浇装配大跨度 车库板结构对比车位布置 图现浇井字梁结构车库柱距及 车位布置附其他关于地下 车库 的相关 资料供参考：第二部分：地下 车库 建筑 设计 成本控制剖析地下 车库决定地下 车库 成本的因素很多，主要有以下几个方面：1 、地下 车

6、库规 定停 车数量 ；2、地下 车库范围、 层数以及布置方式 ；3、人防地下室面 积、等级及布置方式 ；4、停车率（重点内容）；5 、构造做法 ；6、钢筋、 砼含量范围 、层数及布置 地下室尽量布置在地下一 层，且面积尽量小 普通地下一 层地下车库建安成本 约 1600 元/平米，人防地下室 约 2300 元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约20002200元/平米地下一层普通地下 车库，地下二 层人防地下室的建安成本 约20002500元/平米停车率构造做法停车率：地下 车库总 面积/ 停车位总数注：1：总面积指地下车库外墙围合的所有面 积，当存在消防控制室、垃圾房、 污水处理

7、站、 换热站以及政府 规定要做的非机 动车库 、物管用房等特殊情况下需要 设置的房间时，应进 行特 别说明及复核。2：当地允 许以摩托 车位折抵小汽 车停车位 时，停 车位总数包括摩托 车位折算后的数量 3：停车位总数包括当地政府 认可的子母 车位停车率指标直接反映一个地下 车库的停车效率构造做法：这里指层高、建筑面 层、找坡方式等具体做法 这些做法的明确与改 进，可使我 们节省大量 造价地下车库停车率 极限?适应范围：适用住宅楼下的普通地下 车库，不包括机械式立体停 车库、复式停 车库、别墅 TH 私家车 库等特殊的地下 车库强调 ：首先要求必 须做到， 实在做不到要提前提出 进行会诊确定地

8、下车库停车率注意事 项：?停车率限制不是最 优值，不能因已 经达到指 标而停止优化，即力求达到停 车率最大：万 科公司项目已经做到 30M2/ 车位以下，如金城 华府 1 期是 29.99M2/ 车位（地下 车库:453 个车位/13586M2 ）?特殊情况， 应提前沟通确定，如：1 、当地下 车库占地面 积小于 5000M2 ，同时建筑居中布置 时，停车率值难于控制；2、当地 车库与建筑塔楼 彻底脱开，同 时又没有人防 时，停车率值能轻松做到 25M2/ 车位 没有最好，只有更 优！地下 车库停车率 影响因素?固有因素：是 项目本身具有的，如 规模、人防面 积等，详规阶段就已 经确定，不受具

9、体 设计 技术 的影响。?设计技术因素：直接受 设计师设计经验 及技 术水平的影响，如：柱网、 设备房、人防口 部、 轮廓线、布 车方式等。提高地下停 车率8 条措施：1、地下室 轮廓线应 平直方正，无用的面 积一定要剔除7、人防口部 设施 应布置在不影响停 车的地方8、关键的部位对结构构件进行局部 转换（慎用）柱网布置：各地具体 执行的 车位尺寸及行 车道宽度有差 别，我们应 依当地情况，争取可行的最小尺寸柱网：柱网按 8000x （2a+b）/2 布置。沿行 车道方向柱距 8000 ，垂直行车道方向柱距（2a+b） 12，其中：a为停车位深度，b为行车道宽度。一般一个 10 万平米 规模的

10、住宅小区，考 虑将设备房主要 设置在塔楼下方， 设备房面积约700800平米左：其中：变配电房：约150平米水泵房：约120平米；公 变房：约50 平米生；活水池： 约 100 平米 ；柴油 发电 机房： 约 100 平米 ； 消防水池： 约 150 平 米；其他： 约 50 平米注：1、小区 规模每增加 10 万平米， 设备房约会增大 30%左右；2、设备房不包括 车库进 排风机房、消防控制室（ 80 平米左右）以及无 实际用途的假 设备 房；3、设备房的布置不 应影响车道两侧的停 车位， 设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。 设备房主要设置在塔楼下方，是 针对首层架空的情况而言，当首 层

11、是住宅 时，应水泵房及 变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房 间对下部电房有影响的地下 车库停车率， 车位与柱网布置： 问题普通车位 2400x5000mm ，柱网怎么布置？答：柱网 8000x8000mm问题 二：部分业主投诉车位宽度及深度 严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张，柱网怎么布置？答：柱网 8000x8000mm ，大 车位沿地下 车库周边布置此时1：大车位沿周边布置，保 证 2700x5300mm ，沿边柱距可取 6000mm2：两边靠柱的车位宽度取 2500mm ，满足部分较宽汽车的停放3：大车位部分成本增加 约 7%想尽办法不要 让柱距突破 8200mm ，否则层高、含

12、钢量等指 标将难于实现 问题 三：有个别地区要求 车位 2500x5300mm ，柱网怎么布置？答：柱网 8100x8300mm此时：1、平行 车 道方向柱子断面 宽应 取 550mm2：梁高会超 过 800mm ，相应层高也会超 过 3600mm3：综 合成本增加 约 10%一是看当地政府的 执行力度，二是看大家普遍做法， 验收时 有没有被卡住 过的例子， 总之 要尽最大努力不做大柱距地下 车库构造做法很多，并且多数都是 长久以来沉淀的精 华，有几个关 键点影响到成本， 我们把它 进行必要的明确和改 进：1、层高；2、覆土厚度；3、建筑 垫层 ；4、排水找坡；5、汽车出入口； 6、坡道人防主

13、要出入口? 构造做法 对成本的影响主要体 现在材料的使用上（ 详见 第二部分 案例与成本分析第三部分：高 层住宅 结构成本分析结构计算与分析 阶段，是决定工程 设计质 量好坏的关 键。随着高 层建筑进一步的发展，满 足高 层建筑的形式，材料，力学分析模型都将日 趋复杂多元， 为 了革新高 层建筑，体 现其 魅力，追求新的 结构形式、更加合理的力学模型以及 结构设计的成本最 优化方案将是土木 工程 师们的目 标和方向。（一）、 结构 设计 的各 阶段分析1勘察 阶 段（1）控制要素 :a、地下水位（地下水位 对地下室底板、外 墙配筋影响较大）b、基础设计参数（如各土层承载力特征值）。勘察单位出正

14、式勘察 报告前需提交甲方 预 审，甲方 对各设计参数与勘察 单位进行沟通，勘察 报告应提供多种基 础选择建议，并对不 同基础形式进行阐述说明；避免 仅推荐一种基 础类型。根据 项目经验，如项目处在溶槽区 域，建议钻孔深度 满足桩底持力 层深度 8m10m 的要求，以免出 现桩基施工过程中大面 积超深的情况， 进而给后期检测带来麻烦；超前 钻应在基坑开挖完成后 进行钻探，避免 发 生不必要成本；超前 钻单位应选取有资质的勘察 单位进行施工，最好与 详勘单位选择同一 家，避免后期 桩基验收时带来麻烦1 ，互相扯皮。（2）采 购阶段a、在详勘时应选择多家单位对初勘结果进行勘察前的承 载力等优化，优化

15、建议作为技术 标及评标的重要 组成部分。b、详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透系数等参数及基 础选型提出优化建议；（ 3 ）施工 阶段如果实际地质持力层标高与钻探报告持力 层标高相差超 过 2 米， 应即日报设计及成本部 门 处理。2土方工程（ 1） 设计阶 段控制a、土方工程与地下室 层数，高度有直接关系，所以地下室埋深及 层数组合应结合原始地 面标高综合考 虑，保 证埋深最浅及土方开挖量最小。b、设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案，进行土方平衡；在 规划及方案中应有 专项 的竖向设计 ，并 对土方平衡加以 详细分析。（2）采 购、施工 阶 段控制a、土方单位进场前应做好原始地面

16、标高、地形图测量绘制工作，由三方 签字确认。土方 工程完工，及 时做好收方、 标高测量工作；并在工程 结算时提供相关 测量记录；原貌 标高 须作为合同附件。b、现场临时道路及临建等应整体规划，并在招 标前需定方案。c、依据土方开挖方案，考 虑现场土方平衡，留足土方回填量。3基坑及 边坡工程a、常规支护方案有自然土方放坡， 喷浆，挂网喷浆，预应力锚杆+喷射，挡墙，深层搅拌 桩，深 搅桩+围护桩 +锚杆， 钢板桩等； 设计须 提供支 护比选方案（合同中明确 ），成本配合；b 、达到 5m 以上的深基坑， 优先考 虑阶 梯放坡。另：基坑深度超 过5m的属于深基坑，边坡高度岩石 25m 土坡 15m的

17、为高边坡。高边坡及 深基坑均需 专家评审，根据 项目 经验，评审应 在施工 图完成后尽快召开，以免影响施工 进 度。 评审也可由 设计单 位找熟悉的 专家，私下 对图纸进 行审查 ，提高 报建效率。4基础各类型基础成本大致按以下 顺序递增：天然浅基 础v管桩（如需引孔 时费用增加）v筏板 v人工挖孔桩（规范限制较多）v冲孔桩（ 1 ） 设计阶 段控制a、设计合同内明确 设计单位必须提供两种以上的基 础方案（含桩型、桩位布置等）以供 比选；b、桩基工程必须由设计、工程、成本参与方案 评审后方可确定；c、如需改变桩型，需召开专家会论证和评审后可行。5 地下室地下室 层高由于受到基坑开挖、基坑支 护

18、、地下水位的影响， 对 造价的影响更加直接。常 规层 高 3.8m 左右。（1）地下室 层 高与成本关系定量分析 结果如下a、普通开挖土方及土 钉喷锚基坑支护条件下，地下室 层 高每增加100mm每平米增加造 价约 32 元b、普通开挖土方及支 护桩基坑支护条件下，地下室 层高每增加100mm每平米增加造价约 36 元c、岩石开挖（动爆）及支护桩基坑支护条件下，地下室 层高每增加100mm每平米增加 造价 约 40 元d、岩石开挖（静爆）及支 护桩基坑支护条件下，地下室层高每增加100mm每平米增加 造价 约 64 元6主体部分（1 ）正式施工 图纸建筑做法表与交楼 标准必须经评审 并保持一致

19、。（2）消防水池、 设备房等优先设置在地下室塔楼下 2 。（7）结构形式的成本 递增顺序： 砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架或剪力 墙、框架剪 力墙 、短肢剪力 墙。（8）保温材料 选择顺 序：聚苯 颗粒砂 浆、泡沫聚苯板、 挤塑聚苯板。（ 9 ）防水、保温工程施工部位在施工 图纸 中需明确具体施工范 围。项目部对防水工程、 保温工程的 实际施工部位 应有明确记录并经乙方确认，主要争 议点如结构联系梁板上下 侧、 阳台反边、凸窗底板上 侧、阳台顶板、外 墙腰线、凹阳台 墙地面、露台隔 墙等处均应有明 确的 记录和说明3 ；第四部分：高 层住宅 层高与成本关系定量分析（ 1 ）高层住宅标准层的层

20、高不仅影响舒适度， 对造价也有直接影响，高 层住宅标准层层 高与成本关系定量分析 结 果如下：a、6 度抗震地区，抗震等 级三级， 标准层层高每增加 100mm 每平米增加造价 约29 元b、7 度抗震地区，抗震等 级二级，标准层层高每增加 100mm 每平米增加造价 约 41 元（ 2）控制 层高的意 义：a、地上成本： 1 ）减少剪力 墙 、砌体 墙 等竖 向构件的 长度和体 积2）减少 总高度，降低荷 载，减少基 础的布置 3）降低地震力， 风荷 载等b、地下成本：1）土方开挖及运 输 成本2）基坑支 护面积， 单价3）地下室底板及 侧 壁的截面和配筋4）抗拔 桩，抗拔锚杆的费用5）基坑

21、降水的数量及 费 用c、其他成本：外墙，面砖，涂料， 设备 及运输成本（3）影响净高的因素a、结构梁高；b、机电的管道空间，建议出管线综合图，普通地下室管道空 间按600mm控制，较传统 的布置减少 200mmc、结构梁高的空间与机电的管道空间是否可以利用？1）采用变截面梁，在机 电管线通过处，减少梁截面高度2）在梁中 预埋套管或洞口，使管 线穿 过43）采用 带柱帽的无梁楼盖，一般在地下室中使用第五部分：地下室不同 结构布置方案与成本关系定量分析 地下室底板布置一般布置无梁底板，做法是利用独立基 础或承台做柱帽，用复 杂楼板 计 算），不建 议普通梁板布置 5（规避地梁裂 缝宽度，减少配筋）

22、 地下室和裙房在常 见的 约 8.1M*8.1M 的柱网中，不考 虑层 高因素，不同 结构布置方案与成本关系定量分析 结果如 下：1地下室 顶板覆土 1.2 米，考虑消防车的荷载情况（估算恒 载 31KN/m2, 活载 20KN/m2 ）， 项目综合成本从小到大的排列 顺序为：a、单向平行等间距两道次梁布置方案（假 设造价=1）b、带柱帽的无梁楼板布置方案（约1.06倍）c、无柱帽的无梁空心楼板布置方案（ 约1.15倍）d、井字型次梁布置方案（约1.2倍）e、十字型次梁布置方案（约1.35倍）2地下室 顶板覆土 1.2 米，不考 虑消防车的荷载情况（估算恒 载 31KN/m2, 活载 3.5KN/m2 ），项目综合成本从小到大的排列 顺序为：a、带柱帽的无梁楼板布置方案（假 设造价=1）b、单向平行等间距两道次梁布置方案（约=1）c、井字型次梁布置方案（约1.06倍）d、十字型次梁布置方案（约1.12倍）e、无柱帽的无梁空心楼板布置方案（ 约1.22倍）3地下室 顶板覆土 0.6 米，不考 虑消防车的荷载情况（估算恒 载 18KN/m2, 活 3.5KN/m2 ），项目综合成本从小到大的排列 顺序为：a