[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟27

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟27房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟27房地产开发经营与管理模拟27一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 下述投资项目中最有可能是政府或非盈利性机构投资的是 。A.绿色住宅项目投资B.公共租赁住房投资C.限价商品房投资D.经济适用住房投资答案:B解析 政府投资和非营利性机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。问题:2. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性

2、中的 。A.区位选择异常重要B.适于进行长期投资C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移答案:D解析 房地产投资的第8个特性：存在效益外溢和转移中提到，从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了较大成功。问题:3. 对于开发投资者来说，不会使其面临收益现金流风险的因素是 。A.未来房地产市场销售价格B.市场吸纳能力C.开发建设成本D.未来租金水平和房屋空置率的变化答案:D解析 对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格；开发建设成本；市场吸纳能力等变化，都会使开发商面临这种风险。对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化；物业毁损造成的损失；

3、资本化率的变化；物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响，使投资者面临收益现金流风险。问题:4. 能承受较低风险与收益水平的长期投资者，其投资对象主要为 。A.尚未进入稳定期的收益性物业B.进入稳定期的优质收益性物业C.房地产开发D.刚刚竣工的收益性物业答案:B解析 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。能承受较低风险与收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资，以获取稳定的租金收益为目的，投资对象通常为进入稳定期的优质收益性物业。能承受中等风险和收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资，以同时获得物业租金收益和物业增值收益，

4、投资对象通常为尚未进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的投资者，则选择机会型房地产投资，房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。问题:5. 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是 。A.利率和通货膨胀B.人口数量与结构C.土地供应状况D.贷款支持力度答案:A解析 人口数量与结构属于社会环境；土地供应状况属于资源环境；贷款支持力度属于金融环境中的金融资源。问题:6. 土地开发的工作内容不包括( )。A.基础设施建设B.土地绿化C.土地平整D.土地的征收补偿答案:D解析 土地开发，就是土地储备机构对土地进行前期开发活动。前期开发工作的内容，主要包

5、括道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明等基础设施建设工作和绿化、土地平整工作，以及为实现土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动。土地的征收补偿属于土地储备过程中获取土地阶段的工作。问题:7. 对于未审查过设计方案的重大开发建设项目，将在 阶段对中标设计方案进行专项审查。A.规划设计招投标备案B.设计方案审查C.建设工程规划许可证申请D.建设工程招标答案:A解析 对于未审查过设计方案的重大开发建设项目，将在规划设计招投标备案阶段对中标设计方案进行专项审查。问题:8. 国际招标项目的招标公告应在 上发布。(新增内容)A.中国日报B.中国经济导报C.中国建设报D.中国采购与招标网答案:A解

6、析 招标公告必须发布在中国日报、中国经济导报、中国建设报和中国采购与招标网上。其中，国际招标项目的招标公告应在中国日报上发布。问题:9. 以下哪种情况的标书招标人不予受理? 。A.未按招标文件密封的B.无单位盖章的C.投标人递交两份或多份内容不同的投标文件D.未按招标文件要求提交投标保证金的答案:A解析 招标人不予受理的投标文件包括：逾期送达的或者未送达指定地点的；未按招标文件密封的。废标：无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报

7、价，且未声明哪一个有效，按招标文件规定提交备选投标方案的除外；投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的；未按招标文件要求提交投标保证金的；联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。问题:10. 根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是 。A.目标定价法B.成本加成定价法C.随行就市定价法D.价值定价法答案:A解析 目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。问题:11. 国内外市场环境调查不包括 。A.技术发展环境B.人口资源环境C.金融环境D.政治环境答案:C解

8、析 市场环境调查主要包括政治环境、经济环境、人口资源环境、社会文化环境、技术发展环境等方面的调查。问题:12. 在房地产市场调查中，收集二手资料的方法是 。A.文献查阅B.观察C.专题讨论D.问卷调查答案:A解析 收集一手资料的方法包括观察法、访问法、问卷法、实验法。问题:13. 某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供刚毕业大学生居住的“青年公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是 模式。A.选择专业化B.产品专业化C.市场专业化D.市场集中化答案:D解析 目标市场选择的模式：(1)市场集中化。市场集中化是企业最简单的选择模式，即企业只选择一个细分市场。(2)选择专业化。企业

9、可以有选择地进入几个不同的细分市场。细分市场之间很少或根本不发生联系。(3)产品专业化。指企业同时向几个细分市场销售一种产品。(4)市场专业化。指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。(5)全面覆盖。企业力图为所有消费群提供他们所需的所有产品。(6)大量定制。指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。问题:14. 下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是 。A.学习B.经济状况C.感觉D.购买动机答案:B问题:15. 已知某笔贷款的月利率为1%，借贷双方约定按季度付息，则该笔贷款的名义利率和实际利率分别是( )。A.12%，12.55%B.3%，1

10、2.55%C.4%，12.49%D.12%，12.49%答案:A解析 名义利率是一年内多次计息时给出的年利率，所以本题中的名义利率为1%12=12%，实际利率 问题:16. 若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为( )。A.9.26%B.10%C.11.32%D.12%答案:C解析 假如名义利率为r、实际利率为i、通货膨胀率为Rd，则三者的关系为 问题:17. 银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，

11、该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了 元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2答案:B解析 本质上这是一个按月等额还款的问题，如果采用按月等额还款，则P=100000元，n=1210=120月，i=6%/12=0.5%，按月等额还款额为 采用月还款常数为0.7%的还款方式，即月等额还款金额占借款总额的比例0.7%，所以每月的月还款额为1000000.7%=700元；根据该题的要求，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了1110.205-700=410.2元。 问题:18. 某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4

12、年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了 。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24答案:A解析 P=60000元，n=(10-4)12=72月，i=6%/12=0.5% 这种题有可能还会问从第5年开始该家庭的月还款额为多少。 问题:19. 王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则公积金贷款的最高月还款额为 元。A.1297.91B.3584.01C.4881.9

13、3D.5158.71答案:A解析 (1)已知：P=7800120(1-30%)=655200元，n=2012=240(月)，i1=4.8%/12=0.4%，i1=7.2%/12=0.6%，P1=200000元，P2=655200-200000=455200元。 (2)计算按月等额还本付息的公积金月还款额 这种题有可能还会问商业贷款的最低月还款额为多少。 问题:20. 某家庭于2010年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为( )美元。A.1250B.1398C.1416D.15

14、62答案:D解析 此种贷款方式的含义：美国金融机构发放的次级抵押贷款，普遍采用了可调利率贷款，也称为“m/n”贷款(主要包括“2/28”和“3/27”两种)，即借款人在最初m年还款期内依照贷款合同约定的某一固定初始利率仅支付利息，从第m+1年开始将固定利率变为每隔半年以伦敦银行同业拆借利率为基准重新确定的可调整利率还本付息。 已知：P=200000美元，i=8.5%/12=0.708%，n=(30-2)12=336(月) 本题在第28个月的还款额为 问题:21. 下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是 。A.营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加B.营业收入=销售收入+出租收

15、入C.营业利润=营业收入-营业成本-运营费用D.销售收入=土地转让收入+商品房销售收入答案:C解析 对于开发投资来说，营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税；对于持有出租来说，营业利润=营业收入-营业成本-运营费用；营业收入=销售收入+出租收入+自营收入；销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入。问题:22. 财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目 内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。A.经营期B.计算期C.开发期D.销售期答案:B解析 财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic

16、，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。对于开发一出售这种经营模式来说，计算期为开发期和销售期之和；对于开发一出租或经营这种经营模式来说，计算期为开发期与经营期之和；对于置业投资来说，计算期为经营准备期和经营期之和。问题:23. 某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目缴纳土地增值税后的开发成本利润率为( )。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%答案:B解析 开发成本利润率=开发利润/项目总开发成本=(4500-248-2600-370)/2

17、600=49.31%，开发利润=项目总开发价值-项目总开发成本，计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于总销售收入扣除营业税金及附加后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内净营业收入和净转售收入的现值(折到建设完成的时间点上)累计之和。项目总开发成本包括土地费用、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用(注意不是销售税费)、财务费用、不可预见费等。开发期间税费(P261)中的税指的是固定资产投资方向调节税(现暂停征收)。很显然，项目总开发成本中不含土地增值税。问题:24. 下列关于房地产开发投资不

18、确定因素的表述中，正确的是 。A.房地产市场的变化会导致土地费用的迅速变化B.如果项目的容积率得到批准，则项目可供出租或出售的面积就可以确定C.当房地产市场出现过量供应、预期房地产价格会下降时，租售期就会缩短D.开发项目总投资中资本金或借贷资金所占比例不会对项目评估结果产生影响答案:A解析 即使有关部门批准了项目的容积率或建筑面积，项目可供出租或出售的面积仍然不能完全肯定。当房地产市场出现过量供应、预期房地产价格会下降时，租售期就会延长。开发项目总投资中资本金或借贷资金所占比例也会对项目评估结果产生较大的影响。问题:25. 以下关于盈亏平衡分析的说法中，错误的是 。A.在盈亏平衡点上，销售收入

19、和总成本费用相等B.产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析C.在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点D.房地产项目的盈亏平衡分析就是通常所说的保本点分析答案:D解析 房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种。问题:26. 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极值。A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C.最大费用D.最大利润答案:B问题:27. 房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的 弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利

20、润D.未分配利润答案:A问题:28. 在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将目标投资回报率归为 。A.时间类参数B.融资类参数C.评价标准类指标D.收益类指标答案:C解析 在经济评价的基础参数中包括选项列出的四个方面指标，而评价标准类指标包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。问题:29. 在可行性研究阶段，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，这种方法属于 。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法答案:D解析 A单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估

21、算方法。B单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。C工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。问题:30. 在房地产开发投资中，不属于管理费用的是 。A.审计费B.坏账损失C.金融机构手续费D.折旧费答案:C解析 金融机构手续费属于财务费用。问题:31. 资产负债表可以用来计算 。A.财务净现值(现金流量表)B.速动比率C.税后利润(利润表)D.资本金利润率(利润表)答案:B解析 资产负债表可以用来计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。问题:32. 权益型房地产

22、投资信托基金的主要收入来源于房地产的 。A.出租收入B.贷款利息C.转售收入D.销售收入答案:A问题:33. 金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过 的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A.50%B.60%C.70%D.80%答案:B问题:34. 确定写字楼能否满足某一特定租户的面积需求，考虑的因素包括可能的面积组合、该租户办公室面积的扩展以及该租户 。A.承租期限B.经营实力C.现在的办公面积D.经营业务的性质答案:D解析 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑以下三个方面的因素：可能面积的组合；寻租者经营业务的性质；寻租者将来扩展办公室面积的计划。问题:35

23、. 在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、 和空置损失的租金。A.建造费用B.人工费用C.经营费用D.广告费用答案:C解析 在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)问题:1. 当房地产开发商将建成后的物业用于 时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营E.出租 A B C D E答案:DE解析 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等)

24、或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。问题:2. 一般来说，房地产投资风险分析主要体现在 。A.投资资金的安全性B.项目定位的科学性C.期望收益的可靠性D.投资项目的变现性E.资产管理的复杂性 A B C D E答案:ACDE解析 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。问题:3. 面向新建成的房地产产品，存在 等子市场。A.保险B.租赁C.销售D.转让E.抵押 A B C D E答案:BCE解析 新建成的房地产产品交易，存在销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在租赁、

25、转让、抵押、保险等子市场。问题:4. 在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有 。A.空置量B.住房价格合理性指数C.平均建设周期D.吸纳率E.销售量 A B C D E答案:DE解析 空置量、平均建设周期属于市场供给指标；住房价格合理性指数属于市场监测与预警指标。问题:5. 房地产投资决策分析的主要工作包括 。A.投资机会寻找B.市场分析C.投资机会筛选D.财务评价E.规划设计 A B C D E答案:BD解析 投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。问题:6. 确定规划设计方案并获得规划许可主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，具体包括 。A

26、.下发规划意见书(选址)B.核发建设用地规划许可证C.规划设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.项目核准和开工计划 A B C D E答案:ABCD解析 确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，具体包括下发规划意见书(选址)、核发建设用地规划许可证、设计方案审查和核发建筑工程规划许可证4个方面的工作。问题:7. 能够运用相关分析的理论判断销售量与除了时间以外其他众多影响市场需求因素之间关系的定量预测方法包括 。A.市场因子推演法B.德尔菲法C.指数平滑法D.回归分析法E.加权移动平均法 A B C D E答案:AD解析 时间序列分析法是仅对

27、时间为变量的函数的定量预测方法，它没有考虑其他众多影响市场需求的实际因素，因此在许多情况下是不适用的。此时可运用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而做出预测。这种方法尤其适用于中、长期预测。主要包括回归分析法和市场因子推演法两种分析方法。市场趋势分析的方法：购买者意图调查法；销售人员意见综合法；专家意见法；时间序列分析法；相关分析法(回归分析法、市场因子推演法)。问题:8. 住房如果用于投资，其购买决策就要受到 的影响。A.预期租金收入B.家庭收入C.增值收益D.利率水平E.其他类型投资收益水平 A B C D E答案:ACDE解析 影响消费者购买决策的因素：(1)“有土斯

28、有财”等传统观念的影响。(2)家庭规模、家庭生命周期所处阶段、家庭收入等家庭特征因素的影响。(3)个人住房贷款的可获得性及贷款条件的影响。(4)住房如果用于投资，其购买决策就要受到预期租金收入、增值收益、利率水平以及其他类型投资收益水平的影响。(5)政府政策调整、社会舆论导向的影响。另外示范效应、从众心理的影响，导致出现羊群效应等非理性购买行为。问题:9. 下列房地产投资业务模式中，现金流出包括运营成本的有 。A.购买持有出租出售B.购买更新改造出售C.购买更新改造出租出售D.开发销售E.开发持有出租出售 A B C D E答案:ACE解析 凡是有出租业务的就有运营成本。问题:10. 房地产出

29、租过程中的营业成本，通常包括 。A.固定资产折旧B.土地使用权摊销C.物业服务费D.营业税金及附加E.期间费用 A B C D E答案:AB解析 房地产出租过程中的营业成本，通常包括固定资产折旧、土地使用权等无形资产摊销。注意营业成本和运营费用的区别。问题:11. 房地产开发投资的经济效果的大小一般可用 等指标来衡量。A.资本金利润率B.开发利润C.投资回报率D.成本利润率E.投资收益率 A B C D E答案:BDE解析 房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。题中的AC选项属于置业投资经济效果的衡量指标。问题:12. 利

30、用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有 。A.期望值相同，标准差小的方案B.期望值相同，标准差大的方案C.标准差系数小的方案D.标准差系数大的方案E.标准差相同、期望值大的方案 A B C D E答案:ACE问题:13. 编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制 。A.现金流量表B.利润表C.资金使用计划D.资金筹措计划E.财务计划现金流量表 A B C D E答案:CD解析 在资金使用计划和资金筹措计划的基础上，可以编制投资计划与资金筹措表。问题:14. 业主或物业服务企业选择写字楼租户，考虑的主要准则有 。A.潜在租户所经营业务的类型B.财务稳定性和长期盈利的能力C.企业租户的

31、股权结构D.所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容E.潜在租户的声誉 A B C D E答案:ABDE解析 物业服务企业或业主选择租户时考虑的主要准则，是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。问题:15. 对零售商业物业进行分类的主要依据有 。A.建筑规模B.经营商品的特点C.商业辐射区域的范围D.周围环境E.服务人口的收入水平 A B C D E答案:ABC解析 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。三、判断题问题:1. 房地产置业投资属于长期投资，它形成了房地

32、产市场上的增量供给。答案:B解析 房地产置业投资一般属于长期投资，但它不形成房地产市场上的增量供给，形成增量供给的是房地产开发投资。问题:2. 对于一个房地产投资项目来说，一般可用标准差来衡量其单位收益下投资风险的大小，标准差越小，该投资项目单位收益下的风险就越小。答案:A解析 一般用标准差来衡量风险的大小；还可用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小。这两种说法针对同一个投资项目来说结果都对。但是，如果是比较两个投资项目且其期望值不相同的话，就不能直接用标准差来衡量两者风险的大小，必须用标准差与期望值之比来衡量。问题:3. 建筑承包商兼做开发商，其对房地产开发项目利润水平的要求相对纯粹

33、开发商而言要高。答案:B解析 如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。但即便承包商同时兼做开发商的角色，其对房地产开发项目利润水平的要求也相对较低，因为其承担工程建设工作也能为企业带来一定的收益。问题:4. 由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。答案:A问题:5. 存量住房市场的垄断竞争市场结构特征表现为垄断多于竞争。答案:B解析 存量住房市场的垄断竞争市场结构特征表现为竞争多于垄断；对于新建住房市场，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。

34、问题:6. 在数值上，平均建设周期一房屋施工面积/房屋新开工面积。答案:B解析 平均建设周期一房屋施工面积/新竣工面积。问题:7. 土地转化率是指是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。答案:A问题:8. 开发商在申请领取施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。答案:A问题:9. 潜在购买者一般应具有三个特点：兴趣、收入与途径。答案:A解析 市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。消费者只有兴趣还不足以确

35、定市场，还需要消费者有足够的收入以及购买途径。问题:10. 基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的银行存款利率作为基础利率的代表。( )答案:B解析 基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。问题:11. 对于开发一销售模式下的房地产开发项目而言，房地产开发总投资基本等于总成本费用。答案:A解析 对于开发一销售模式下的房地产开发项目而言，开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。开发建设投资基本上都一次性地转移到房地产产品成本中去了，房地产开发总投资基本等于总成本费用。问题:12. 对于自营的房地产投资项目来说，自营收入=营

36、业额-营业成本。( )答案:B解析 自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报。问题:13. 出租期是指经营性物业从开始出租至租赁合同到期的时间。答案:B解析 出租期是指经营性物业从开始出租至达到稳定出租状态的时间。问题:14. 金融机构发放个人住房抵押贷款的风险一方面来自申请贷款的购房者；另一方面则来自开发商。( )答案:A问题:15. 零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。答案:A四、计算题(要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式)问题:1. (一) 某写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为

37、年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，不考虑物业增值收益时，该写字楼投资项目的投资回报率和偿债备付率分别是多少?(假设所得税税率为25%) 答案:根据投资回报率的定义，在不考虑物业增值收益时， 需要计算税后现金流量，根据教材置业投资的现金流， 税后现金流量=税前现金流量-所得税-准备金， 本题中，没有准备金，所以只需扣除所得税即可，即 税后现金流量=税前现金流量-所得税，因此需要计算税前现金流量，而 税前现金流量=净

38、运营收益-抵押贷款还本付息，又 净运营收益=有效毛收入-运营费用，进一步将有效毛收入展开， 净运营收益=毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用， 本题中，其他收入没有为零，所以 净运营收益=毛租金收入-空置和收租损失-运营费用=10-1010%-1030%=6万元 现在，要想计算出税前现金流量，还需计算抵押贷款还本付息 抵押贷款还本付息为 将上面求出的净运营收益和抵押贷款还本付息带入税前现金流的计算公式，得到 税前现金流量=6-2.54=3.46万元 要想求得税后现金流量，接下来的任务是求所得税 所得税=应纳税所得额税率 应纳税所得额=有效毛租金收入-运营成本-贷款利息-建筑物折旧=净

39、运营收益-贷款利息-建筑物折旧=6-307.5%=40/25=2.15万元 (注：这里贷款利息直接用307.5%来求，说明后面计算的税后现金流应为第1年的税后现金流，如果要计算第2年的税后现金流这里的贷款利息就不能这样计算了，因为第一年已经还掉了一部分本金，第2年的贷款利息应该比第一年少。) 所以， 所得税=2.1525%=0.5375万元 将上面求出的税前现金流、所得税带入税后现金流的计算公式，得到： 税后现金流量=3.46-0.5375=2.9225万元 到这里为止，要想求得投资回报率，接下来的任务，就是要求解投资者权益增加值，因此我们要明白投资者权益增加值指的是什么，本题中指的是投资者在

40、第1年还给银行的本金。为了便于大家理解，我们这样来解释，在购房款中，投资者自己支付的部分为投资者的权益，而银行贷款则为银行的权益，现在投资者还了一部分本金，则投资者的权益就增加了一部分，即还掉的这部分本金，本题中，第1年还掉的本金为年还款额减去第1年的利息，即 投资者权益增加值=还掉的本金=2.54-307.5%=0.29万元 最终， 接下来再求偿债备付率 (注：可用于还本付息的资金包括：可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。) (二) 张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该