国际休闲会所项目建设可研报告.doc

1、国际休闲会所项目建设可研报告一、xx市 国际保健休闲会所项目背景与概况（一）项目名称: 保健休闲会所，以下简称本项目。 （二）项目的承办单位:xx市 保健休闲股份有限公司。（三）项目的主管部门:（四）项目建设地点：（五）项目建设内容、规模、目标:本着弘扬汉水文化，做好药水游文章和对健康休闲娱乐独到的见解，经过两年多的项目实地考察、调研、决定筹巨资在xx城区建设国际保健休闲会所，本项目由xx省建筑设计院规划设计，由xx市 保健休闲股份有限公司负责项目可行性研究以及项目的组织实施。本项目由诊疗保健部，水疗洗浴部，药膳食疗部，商务营销部四大板块组成。经营面积12500平方米，总投资8500万元。以高

2、端特色医疗保健服务为主导，以洗浴、宾馆、餐饮、娱乐、商贸为补充。会所按四级标准建造，配套建设高端诊疗保健舒适安静休闲区，水疗洗浴舒适休闲区，药膳美食餐厅，豪华商务包间和温馨舒适客房部，高雅气派的名贵药物和名优特产展销大厅。集诊疗保健、吃喝玩乐一体化首屈一指的高档保健休闲会所。本公司的发展目标是：以提高人居环境和中老年人幸福指数，走在行业前沿，引导高端客户消费，以诚信、务实、高效为行事准则，促进公司健康发展。（六）项目提出的背景和建设的必要性：改革开放以来，我国综合国力大幅度提升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，百业兴旺，政通人和。党的提出了两个百年奋斗目标，是中华民族实现伟大复兴的梦想

3、，提振人心，催人奋进，全国人民正阔步迈向小康。当人均gdp达到800美元至1000美元时，保健休闲娱乐消费将进入快速增长期，根据世界专业组织预测，到09 。e、采用变压计量在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标 。（1）、过电压及接地保护：为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压，各建筑物进户线距变电房距离大于50米的均设置，重复接地装置进户后采用tn-c-s系统，变电房接地电阻r10 。（2）、电力设计负荷计算及变压器容量选择，根据各专业所需的用电

4、条件、用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。动力安装容量 kw ，生活照明安装容量 kw ，合计 kw。 取负荷系数080，装机容量为104410kw，本项目设置2台5000va变压器，变配电房70平方米。3 、通讯设施a 、通讯设施包括电话通讯，有线电视（catv），数据网络和消防监控 。b 、在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。c 、有线电视catv系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统，以丰富宾客文化生活。d 、场区内设置消防灭火设施和消防监控中心，所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟喷淋等

5、自动控制设施 。e 、场区内设置有线电视监视系统在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备 。f、 通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。五组织机构与人力资源配置（一）、组织机构：本项目承办单位为 房地产开发有限责任公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构完善，规章制度健全，本项目基本建设由 房地产开发有限责任公司现有机构管理，工程竣工后委托国内知名娱乐管理公司负责运营，组织机构详见管理机构图。（二）、人力资源配置 1、生产作业班次：三班制 2、年工作日：年工作日365天，每班工作8小时 3、劳动定员：本项目劳动定员170人，休闲娱乐旺季视需要聘

6、请临时工20人,4、员工来源及招聘方案：本项目员工实行全员聘用制，管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，中高管理层人员从本公司管理人员中选拔，专业技术人员通过人才交流中心招聘，服务人员有部门主管在社会招聘。全体员工上岗前需经过不少于15天业务技能和安全培训。六、经营管理 （一）、品牌建设：一是服务品牌的命名在服务品牌的发展过程中，服务品牌命名经历了一个由同质到差异，由普通到个性，由直白到概念，由行为到理念的过程，优秀的服务品牌同样始于命名，既要容易识别和突出行业特色，又要个性化，还要易于传播，如可以采用主品牌辅品牌的形式，或者是主品牌服务品牌的形式。 二是专业服务形象体系，品牌识别系统bis

7、是形成品牌差异并塑造鲜明个性的基础，基本可以分为三个组成部分：理念识别（mi，包括服务宗旨、服务方针、服务哲学、传播定位）等。视觉识别（vi、包括标准色、标准字、logo、卡通形象、服务车辆、人员着装等基础要素、应用要素系统）。行为识别（bi，包括服务语言、服务动作规范）等。企业可以把服务品牌化理解为服务营销上的一次变革，首先要变的就是理念mi部分以及其他基础部分（如vi、bi），然后才是组织、流程的变革，很多企业在打造服务品牌时都意识到了这一基础工程对服务品牌进行了较为完美的诠释。三是专业服务渠道体系。专业化服务渠道是一个体系可以包括多个子渠道，如人员服务渠道（销售服务人员主动服务），电话服

8、务渠道（电话中心或呼叫中心），网络服务渠道（专业服务网站渠道媒体服务专业平面服务刊物），声光电媒介服务资料）等，店面服务渠道（如特许授权服务店），会议服务渠道（组织客户俱乐部），24小时在线服务等多方面 。四是建立快速反应机制。速度创造，时间也能产生竞争优势，企业快速反应，不仅代表品牌诚信形象，更可把有损服务品牌的危机事件化解萌芽之中，企业在持续经营过程中难免遭遇危机，特别是新环境下的网络危机，很多企业之所以平安地度过了危机，是因为巧妙地、快速成功地实施了危机公关，特别是基于网络的危机，公关不仅化危为安，而且提升了品牌综合形象。五是科学运作服务品牌传播。服务品牌塑造需要传播，但在服务品牌形成过

9、程中仅凭传播过程说得好听还不行，在实际中做得好才行，在传播的过程中既要嗓门大，又要声音动听，整合资源进行传播。在服务品牌在传播方面，公关传播需要与广告传播同行，因为服务品牌需要认知、需要口碑，对于口碑的形成，双向沟通（公关传播）比单向沟通（广告传播）更有效。因此，企业一方面要把活动传播、事件传播、新闻传播、人际传播等工作做好，另一方面要增强广告在服务品牌营造过程中的作用，广告在服务品牌营造中所发挥的作用主要集中在信息告知上，如服务品牌信息发布、服务活动发布，是一种单向沟通。六是对服务品牌的动态管理。虽然许多企业对服务品牌塑造的意识都在增强，但许多是：品牌名称模糊、或者没有明确的品牌名称、或者品

10、牌名称趋同于其他企业，个性和识别性不强：服务品牌有名无实，尽管品牌名称美眼动人，甚至还玩起了概念，但在光环的背后都没有实际的内容来支持，服务品牌缺乏根基而成为空中楼阁，做服务品牌没长劲儿，喊了几声便没有了下文，服务品牌成了做秀的工具，在服务品牌的塑造过程中，需要持续的资金投入和持久的品牌营造的耐力，事实在在地做出服务品牌。通过服务设施的完善、服务人才的规范与标准、服务自助与自动化、统一的规范管理与灵活运作等等来对服务品牌的动态管理 。一个成功的品牌是一个好的产品、服务、人或地方，使购买者或使用者相关的或独特的最能满足他们需要的价值，而且它的成功在于面对竞争能够继续保持这些附加价值。品牌的附加价

11、值由增值服务，独特体验、精神享受等方面构成。这为品牌战指明了方。向企业在经历口水战、概念战、价格战、广告战等低层次商战手段后，最终要进入高层次商战阶段品牌战，而品牌战的核心和附加价值很大程度都体现在服务上。客户服务品牌化，使之更具有个性、识别性、成为承诺和商业信誉的代名词。让服务品牌可以和企业品牌、员工品牌、技术品牌、产品品牌共同服务于产品营销。在下一轮的商业竞争中，营销将因服务品牌而更精彩 。（二）、内部管理 ：a、顾客忠实体系。顾客忠实目标a顾客回头率保持在60；b为客人服务满意率保持在95；c对竞争对手进行服务质量检测；d减少顾客的投诉率；e提高项目开发创新效率；f努力扩大市场份额客，流

12、量力求达到1000-1500人/天，在同行业占据领先地位。顾客忠实感的建立：a首先要理解企业的经营理念并加以引申由使客人满意到让客人达到愉悦，直至赢得宾客信赖，创造酒店的卓越品质。我们将着力于认知宾客的重要性，预知宾客的需求，灵活处理宾客问题，及时补救出现的问题来取得宾客的满意。1关注和认知宾客：这是使得宾客感觉自己特别重要和特殊的途径；对客人提供个性化的服务和感谢；特别关心客人的个别需要；显示对客人的敬佩。2预知宾客需求，在顾客开口前就提供其需要的服务，把自己放在顾客的位置；细心观察记录顾客档案。3员工灵活的态度：鼓励员工在与客人接触中，灵活处理突发事件，从不对顾客说“不”：（不得不说时，提

13、供其他选择）使客人放松，使客人喜出望外。4给员工更多的权力，5实现更多的内部交流，掌握准确的信息。6建立灵活的内部机制7在员工决策失误后表示感谢，并理解其感受，然后结合实际情况提出建议，给员工信心8迅速处理解决宾客问题对建立宾客忠实感至关重要包含以下内容：道歉、理解宾客、感受紧迫感、一步到位、跟进调查 。b、管理人员工作原则 （1）、我们将在与所有人相处时要表现出真诚关怀备至。（2）、我们将在每次与顾客接触中尽可能的为其服务。（3）、我们将保持服务的一致性。（4）、我们要确保我们服务过程方便于客人及员工 （5）、要求每一位管理人员尽可能与顾客接触（6）、我们要在现场管理当中及时作出果断决定 （

14、7）、我们将为我们的员工创造一个能使他们个人事业目标达到的环境 （8）、客人满意是我们工作的动力。c、管理措施 (1)、实行a管理模式即垂直管理 a、一个上级的原则不能越级管理不能越级汇报工作b、责权利一致的原则各区域的责任与完成责任所需的权利一致 c、无空白无重叠的原则同一区域不能同时有两个同级的员工负责 (2 )、人性化的管理方法a、主要指在教育员工方面采用感情沟通,让员工自己面对错误并认识错误,然后依据有关条例进行处理,避免管理人员在对员工进行处罚后员工的不满情绪b、坚持原则照章办事不徇私情 ，加强问题处理的透明度 （三）管理方向a、人：（1）、服务一致优异 （2）、卫生符合酒店标准（3

15、）、劳动纪律符合员工手册规定（4）、环境力求完美，卫生符合酒店标准，通风良好，温度适宜，灯光符合区域要求，气温清新，装饰幽雅美观 （5）、营销意识及业绩良好b、财物 ：（1）、认真交接保管 （2）、使用严格按照规范程序进行并会日常保养维护 （3）、努力降低损耗节约成本（4）、物品摆放美观整洁c、信息：（1）、掌握顾客反映的情况并记录（2）、了解企业内部信息并向上反馈 （3）、了解同行业的情况后及时汇报（4）熟知酒店下达的指令销售计划 d、时间 （1）、要有严格时间观念遵守劳动纪律 （2）、充分利用时间为自己作好工作的时间计划学会时间支配 （3）、讲究时间效率提高工作进度（四）日常管理 a、工作

16、系统 （1）、确立每日工作目标并向下传达量化确定个人责任制 （2）、按任务抓好工作的组织安排落实完成各环节 （3）、确保每日工作任务按时按量按质完成 （4）、对当日工作进行记录并自我评定作为以后工作参考 b监督系统 （1）、实行现场管理工作制度，管理人员随时改进提高工作质量，并接受顾客投诉 （2）、实行员工自检互检，上下级互相监督，质量检查定期不定期检查等多级检查制度 （3）、设立员工意见箱，解决工作中隐藏的问题 （4）、制定岗位损耗指标，科学的使用水电消耗品等设备，控制员工恶意浪费行为c激励系统（1）、每季度评选优秀员工5名，凡被评定的优秀员工奖励300元，并附加其他奖励 （2）、流动红旗班

17、组实行月评定，凡是服务、卫生、顾客表扬综合方面特别突出者，该班组被授予流动红旗，并每人奖励50元 （3）、员工罚款基金员工所有罚款将作为员工业余文化生活的补贴（4）、建立员工图书室、运动馆，用来陶冶员工情操，提高员工身体文化素质（5）、每年员工旅游2次分别在51 和101前后 （6）、建立员工日酒店，领导和员工举办茶话会倾听最真实的声音，展望企业前景，增加员工和企业的凝聚力d、培训系统 （1）、日培训，每天进行服务技术训练 （2）、月培训管理人员，总结经验，对员工工作分析并提出改进意见教育员工 （3）、管理人员自身素质培训借助以往经验揣摩工作方法改正工作缺点，学习上级教授管理艺术，提高管理水平

18、 e、卫生系统 （1）、落实岗位卫生划分卫生严格按照酒店标准进行打扫 （2）、客人用品坚持一客一消毒 （3）、加强层级检查巡视制度 （4）、配好清新剂及香水并适当喷洒保证环境气问良好 （5）、服务战略 a、酒店实行定制化服务：定制化是个性化灵活化极致化的表现，服务总体体现出热情温馨周到细致 b、员工应具备的业务素质 （1）、语言表达能力：服务员要求言语清楚，表达意思完整准确流利 （2）、应变能力：思维敏捷，揣摩客人意图，马上给客人回答或提供服务项目 （3）、表演能力：根据推销环境和解决顾客纠纷需要，会同其他服务员或管理人员扮演角色处理问题（4） 、幽默会话能力：服务人员要掌握幽默会话以备服务的

19、需要（5） 、交际能力：你的服务过程其实就是服务员同客人交流的过程，只有具备良好的交际能力在服务中不卑不亢保持良好的心理素质才能赢得主动（6）、观察记忆能力：服务员要善于观察宾客的动态和喜好，并做好记忆以便为宾客做好更加准确到位的服务（7）、业务能力要求：服务员对基本的酒店的业务知识和专业技能熟练掌握，并运用自如（8）、容忍能力：在服务当中难免会遇到客人误会和刁难，服务人员一定要具有宽阔的胸怀和忍让的能力，时时事事处处为宾客着想，达到宾客满意 （9）体力服务工作：是一项持续性很强和繁琐的工作，特别是体力消耗很大，所以要求服务员要具备良好的身体素质才能胜任本职工作（10）、力服务行为：同时也是你

20、赢得宾客信赖和信任的过程，服务人员良好的素质会转化为个人力，成为宾客的向导和朋友 c、做到优质服务的法则 （1）、顾客第一：因为我们的产品服务对象是高消费者，因此，只要你服务好，他们才会付钱，这样把顾客看作能为我们不断带来更多利润和工资的就十分重要了（2）、微笑微笑：是一种各国宾客都理解和喜欢的世界性欢迎语言 （3）、真诚、诚实友好：这要求服务员一定尽力为顾客服务，一定要用友好积极的态度和语言与客人沟通（4）、提供快速敏捷的服务，服务员要根据顾客的服务要求和投诉的问题，及时采取服务行动，以表示你在时刻关心客人 （5）、至少要经常使用两句有魔力的话语，当客人向你走来时，你要说我能帮你吗？当客人向

21、你道谢时，你要说不用谢 （6）、佩戴好你的工牌：主要为了便于宾客和你联系 （7）、要有和其他人相互工作的团队精神（8）、每一位服务员都要为自己修饰的容貌而骄傲，这样就要求每一位员工都要注意清洁卫生，制服必须平整干净 （9）、在顾客问候你之前，先用尊称向顾客问候，这是因为世界上最亲切悦耳的声音就是听到自己的名字，我们以顾客的姓再加上尊称问候客人，就会给客人一种宾至如归的感觉 （10）、服务人员要熟悉自己的工作。熟悉自己公司和相关信息c、对员工的服务要求(1)、舒适:宾客来消费,首先是要求有一个舒适的环境,所以服务人员一定要创造一个温馨洁净的待客环境达到顾客满意(2)、清洁舒适的环境来自于卫生的洁

22、净程度和物品的摆设,要求服务员按照酒店要求对所辖区域进行清理和维护,创造一流的环境卫生 (3)、礼貌:顾客到店消费,要求有尊重感，服务人员良好的礼貌行为和礼节会让宾客感到特别的礼遇，而对酒店留下美好印象 (4)、细心：顾客的每一方面都力求完美，要求大家对待每一项工作务必认真观察，谨慎对待，让客人满意 (5)、沟通：人是情感动物需要别人的理解和帮助，作为服务人员更应该掌握与顾客沟通的技巧，时刻关注宾客提高快速服务，令客人满意 (6)、安全：客人选择酒店消费，首先是考虑安全，所以安全环节特别重要，要求服务人员要保守客人隐私，保护好客人财产和生命安全，是赢得宾客的保障 （五）、安全战略（1）、落实安

23、全岗位责任制，制定本岗位的财产防火防盗预案 （2）、实行领导检查，保安部督查两级岗位检查制度 （3）、加强岗位巡视保证宾客财产安全杜绝火患（4）、学会使用消防设施 （5）、对本岗位的设备常备检查确保无使用隐患 七、投资估算及资金筹措（一）、投资估算依据 建筑工程费用：参考类似工程的造价 。工艺设备费：用定型设备价格。根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价 其他费用：按有关计费标准估算。流动资金：按分项详细估算法估算铺底流动资金：按全额流动资金的30%计算详见流动资金估算表（二）、项目建设投资估算土建投资及构成，设备投资及构成，其他投资及构成详见投资估算表总投资估算表（三）、资金来源与

24、筹措本项目总投资8500万元按如下方法筹集，建设单位自筹资金 万元，其中自有资金 万元，融资 万元，申请银行中长期借款 万元。（四）、资金使用计划 本项目建设期二年半，固定资产投资分年分批投入，第一年约占 %，第二年约占 %，流动资金按生产负荷逐年追加投入详见投资计划及资金筹措表八 、财务评价（一）、财务评价依据 （1）、国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版xx年 （2）、国家计委颁发的投资项目可行性研究指南试用版xx年（3）、中华人民共和国增值税暂行条例 xx年（4）、中华人民共和国企业所得税暂行条例 xx年（5）、建设单位提供的有关数据和资料（6）、参加本项目研究的其他专业

25、提供的数据和资料（二）、项目建设期、经营期、计算期、项目拟 年建成 ，经营期 年计算期 年（三）、项目总投资及资金筹措 （1）、项目总投资取整万元计算 。本项目总投资8500万元，其中建设投资6910万元，建设期贷款利息 万元，铺底流动资金 万元 （2）、资金筹措建设单位自筹建设投资 万元，包括融资和铺底流动资金 万元共计 万元，申请银行长期借款 万元 ，自筹资金占总投资的 % （4）、用款计划：a、建设期为2年半 ，按建设工程的进度要求，固定资产投资分年分批投入，第一年约占 % ，第二年约占 % 。b、流动资金按经营所需分三年逐年追加投入直至计算期满。 （四）、财务效益分析财务评价基准对照指

26、标为:基准收益率18%,基准投资回收期 年,投资利润率12%,投资利税率18%.1、 成本估算:（1）、水疗会所日常支出按该项营业收入的10%估算。（2）、餐饮服务的直接成本按该项营业收入的40%估算。（3）、宾馆客房直接成本按该类营业收入的10%估算。（4）、医疗保健服务的直接成本按该项营业收入的20%估算。（5）、商品营销直接成本按该项营业收入65%估算。（6）、广告推销费用以及差旅交际等费用按总营业收入的3%估算。（7）、燃料动力购买费用估算详见附表2-3 。（8）、其他费用估算按营业总收入的1%估算，其他费用包括办公费，职工制装费，管理费用和不可预见费用等，此外土地使用费包括在其他费用

27、中。 （9）、人员工资及附加定员154人，其中中高层管理人员平均年工资45000元人，一般职工平均年工资35000元人，按工资总额的39、3%计算社保、医保、失保和福利费用。（10）、折旧费和摊销费建筑物投资综合折旧年限按30年，直线法折旧，残值率5%，设备投资及其它投资综合折旧年限按xx年，直线法折旧，残值率5%，无形资产及开办费摊销年限取5年或7年，土地使用权费用按 年摊销。（11）、修理费按固定资产折旧费的30%计算修理费。（12）、财务费用借款利息支出计入成本详见总成本费用估算表。2、营业分析：（1）、客房营业收入：考虑到市场竞争因素和市场价格的波动因素，客房的入住率按70%计算，10

28、0间70%入住率150元360天。（2）、餐饮服务收入：中晚餐300位天就餐率20%30元位360天。 （3）、水疗会所营业收入：300位天120元位360天（4）、ktv包房营业收入 ：40间使用率70%200元间360天（5）、医疗保健收入：300位20%就诊率200元360天（6）、商品营销收入：300位客人10%购买率200元360天按以上方法估算达纲年营业收入合计为1950万元以上，详见附表,营业收入和营业税金及附加估算表 3、营业税金及附加营业税 ：营业税税率按5% （1）、城乡建设维护税以营业税额为基数取5 %（2）、教育费附加以营业税额为基数取4 %（3）、利基金以营业总收入为基数取0.6 详见附表营业收入和营业税金及附加估算表所得税 ：所得税税率按33 %，按税后利润的10%计提盈余公积金，按5%计算公益金 ，详见附表损益表 3、财务分析 （1）、损益表以计算期第五年计算，年营业收入1950万元，营