淄博_周村育才路地块投资可行性分析报告2012.8.1--43页

1、盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 1 周村区育才路地块周村区育才路地块 投资可行性分析报告投资可行性分析报告 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 2 目目 录录 CONTENT CONTENT 项目本体分析项目本体分析1 市场环境分析市场环境分析2 项目发展战略项目发展战略3 项目可行性分析项目可行性分析4 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 3 第一部分：项目本体分析第一部分：项目本体分析 p地块概况地块概况 p周边配套周边配套 p经济技术指标经济技术指

2、标 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 4 地块区位：周村城区西南，位置稍偏，周边教育资源优越地块区位：周村城区西南，位置稍偏，周边教育资源优越项目本体分析 淄博 六中 育才路育才路 新建路新建路 永安南路永安南路 A A地块地块 和平 公园 和平路和平路 汇 龙 街 知味斋 周 村 古 大 街 实验 学校 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 5 地块现状：地块已拆迁，较为规整，通达性较好地块现状：地块已拆迁，较为规整，通达性较好项目本体分析 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTAN

3、CY 本方案严格保密 6 项目周边配套较为完善，尤其是教育资源优越项目周边配套较为完善，尤其是教育资源优越 p 教育配套： 淄博六中（高中）、周村 一中（中学）、区实验学 校（小学）； p 商业生活配套： 汇龙商街、知味斋； p 休闲景观配套： 和平公园、旱码头； 项目本体分析 汇龙街汇龙街淄博六中淄博六中 知味斋知味斋区实验学校区实验学校 派出所派出所 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 7 项目名称项目名称A A地块地块 规划总用地规划总用地 41211.4841211.48 约约61.8261.82亩亩 容积率容积率1.51.5 建筑面积建筑

4、面积61817.2261817.22 建筑密度建筑密度25%25% 绿化率绿化率35%35% 地块开发经济技术指标地块开发经济技术指标 项目本体分析 p项目规划用地面积较大，为大型普通住宅项目。容积率项目规划用地面积较大，为大型普通住宅项目。容积率 限定限定1.5，可以搭配建设多层与小高层产品。，可以搭配建设多层与小高层产品。 p地块优点为地块规整、便于规划，缺点为周边老旧居民地块优点为地块规整、便于规划，缺点为周边老旧居民 区较多，不利于形象提升。区较多，不利于形象提升。 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 8 项目本体分析地块整体评估属于潜力地

5、块，利润空间较为稳定地块整体评估属于潜力地块，利润空间较为稳定 优势：优势： 靠近新建路、永安路，交通便利；靠近新建路、永安路，交通便利； 地块规整，规模较大；地块规整，规模较大； 配套完善，教育资源优越；配套完善，教育资源优越； 地块临路可开发沿街商铺，可提升利润空间。地块临路可开发沿街商铺，可提升利润空间。 劣势：劣势： 位于城区西南方位，位置稍偏，背离城区向东发展的方向位于城区西南方位，位置稍偏，背离城区向东发展的方向 ； 周边老旧房屋较多，西部有部分化工企业；周边老旧房屋较多，西部有部分化工企业； 片区价格浮动较小，利润空间有限。片区价格浮动较小，利润空间有限。 盛 世 行 顧 問 T

6、IMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 9 第二部分：市场环境分析第二部分：市场环境分析 p周村城市概况周村城市概况 p房地产市场概况房地产市场概况 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 10 周村概况 p山东省淄博市周村区位于淄博西部，东临张店区，南接淄川区，西南与章丘 市接壤，西北与邹平县毗邻，东北与桓台县连界。东距市政府驻地张店20公 里，西距山东省会济南82.5公里。 p周村区位优越，环境优美适人。周村地处鲁中交通腹地，是淄博市“西大 门”，地理位置优越，交通发达便利。区域总面积307平方公里，总人口34.3 万，是五区三

7、县面积及人口最少的区县是五区三县面积及人口最少的区县。 城市规模不大城市规模不大 行政区划名称行政区划名称面积面积户籍人口数户籍人口数类别类别 张店区397平方千米92.92万市辖区 淄川区1001平方千米73.19万市辖区 博山区700平方千米46.30万市辖区 周村区周村区265265平方千米平方千米36.2336.23万万市辖区市辖区 临淄区668平方千米64.28万市辖区 桓台县520平方千米50.40万市辖县 高青县831平方千米36.56万市辖县 沂源县1636平方千米56.19万市辖县 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 11 周村概

8、况 p周村历史悠久，文化底蕴深厚。周村自古商业发达，明末清初已成为重要的 商业名镇，被誉为“金周村”、“旱码头”。村古商城作为山东省唯一保存完 好的明清古建筑群，是鲁商文化繁荣发展的历史见证，被古建筑专家誉为“中 国活着的古商业街市博物馆群”。 旅游：旱码头旅游：旱码头 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 12 p周村经济繁荣，充满生机活力。周村工业初步形成丝绸纺织、机电设备、轻钢结丝绸纺织、机电设备、轻钢结 构、精细化工、耐火材料、沙发家具六大支柱产业构、精细化工、耐火材料、沙发家具六大支柱产业。周村服务业繁荣发展，鲁中商 贸物流集中区初具规模，

9、沙发家具、不锈钢、轻纺、汽车四大专业市场沙发家具、不锈钢、轻纺、汽车四大专业市场面积超过 100万平方米。 p2011年全区实现地区生产总值23419592341959万元万元，人均生产总值80423元，三次产业 比例调整为3.3:52.6:44.1；地方财政收入完成11.34亿元；城镇居民人均可支配收 入和农村居民人均纯收入分别达到2164621646元元、10890元。 整体经济水平接近淄博平 均水平。 周村概况经济水平一般经济水平一般 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 13 p城区发展：城区发展：周村区目前基本形成了“西游、中商、东居西游、

10、中商、东居”的城市规划。 目前周村大的住宅项目主要分布在周村区东部，从丝绸路往东到正阳路沿 线，此区域凭借优越而安静的地理居住环境、便利的交通及浓厚的政务办 公氛围形成了一个集居住、商业、教育、餐饮等便利条件于一体的新兴地 产板块。 城区整体向东发展的趋势较为明显，西部改造力度也较大，整体 形象逐渐提升。 p房地产投资：房地产投资：2011年全年完成房地产开发投资134537万元，比上年增长 22.08%；房屋施工面积1174220，商品房销售面积商品房销售面积427056427056，实现房屋 销售额158625万元。 周村概况城区发展、房地产投资城区发展、房地产投资 盛 世 行 顧 問 T

11、IMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 14 p 目前周村区房价受地段和区域因素的影响比较明显：市中心房价较高，均价在 4500-5500元/；北部、西部相对较低，价格保持在4000-4500元/之间；南部 以专业市场等商业项目为主；与张店接壤的东部郊区主要以别墅项目为主。 p 根据当地住宅开发情况可将周村分为三大片区： 西部片区西部片区为周村老城区，此地住宅多为90年代建设的4-6层住宅，土地开发 利用已达饱和，土地供应量较小，新开楼盘较少，居住氛围浓厚，但楼盘档次 以中低端为主，未来改造力度较大。代表项目：樱桃园。 中心片区中心片区为周村繁华地段，交通通达性较好；废旧厂

12、区改造提供了大量的可 开发土地，新开楼盘较多，以小高层为主，居住氛围较好。户型多为90-140 的二房及三房，整体档次以中高端甚至高端为主，代表项目：御景国际、美 达领世郡、城市明珠等。 东部片区东部片区为周村新城区，发展前景较好，土地供应量充足，存在相当一部分 旧村改造项目，楼盘以多层为主，以120以上的三房户型居多，整体档次为 中高端。代表项目：兰馨书院、凯旋城等。 市场概况 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 15 市场环境分析 本本 案案 兰雁嘉园兰雁嘉园 4900元元/ 美达领世郡美达领世郡 5850元元/ 前进村改造前进村改造 项目项目

13、( (在建在建) ) 汇龙小区汇龙小区 4100元元/ 周边商品房开发量较小，以旧村改造为主，片区房价预期较低周边商品房开发量较小，以旧村改造为主，片区房价预期较低 王家庄改造王家庄改造 项目项目( (在建在建) ) 世纪康城世纪康城 多层多层3980元元/ 小高层小高层4450 御景国际御景国际 5500元元/ 兰馨书院兰馨书院 5000元元/ 樱桃园樱桃园 4100元元/ 宝龙花园宝龙花园 名仕雅居名仕雅居 博泰花园博泰花园 拥军小区拥军小区 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 16 项目项目兰雁嘉园兰雁嘉园汇龙街小区汇龙街小区美达领世郡美达领

14、世郡 位置位置新建路北、东门路西新建路北、东门路西新建路南、永安南路东新建路南、永安南路东丝绸路西、中和街南丝绸路西、中和街南 竞争参照竞争参照 中心高档楼盘，价差中心高档楼盘，价差500-500- 10001000元元/ / 邻近，价格相当邻近，价格相当 中心高档楼盘，价差中心高档楼盘，价差800-800- 15001500元元/ / 户型产品户型产品100-170100-17070-10070-100100-190100-190 价格价格 电梯多层电梯多层53005300元元/ / 小高层小高层46804680元元/ / 二手房二手房4000-42004000-4200元元/ /58505

15、850元元/ / 市场环境分析 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 17 项目项目世纪康城世纪康城御景国际御景国际兰馨书院兰馨书院 位置位置丝绸路与机场路交叉路口丝绸路与机场路交叉路口新建路与步行街交汇处新建路与步行街交汇处机场路与广电路交叉口机场路与广电路交叉口 竞争参照竞争参照北部中低档楼盘北部中低档楼盘中心城区高档楼盘中心城区高档楼盘东部中高档楼盘东部中高档楼盘 户型产品户型产品 多层多层90-14090-140平平 小高层小高层130-190130-190平平 9090- -170170100-1100-16 60 0 价格价格 多层多层3

16、9803980元元/ / 小高层小高层44504450元元/ / 55005500元元/ /50005000元元/ / 市场环境分析 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 18 时间时间成交量（套）成交量（套）成交面积（）成交面积（） 在售项目在售项目 可售房源（套）可售房源（套） 3月上半月月上半月110121642959 3月下半月月下半月6479112459 4月上半月月上半月3946492421 4月下半月月下半月124153312382 5月上半月月上半月8399192356 5月下半月月下半月597402.192273 6月上半月月上半月

17、8911261.252325 2012年年3-6月份周村区房地产销售情况月份周村区房地产销售情况 注：统计资料来源于房管局网签数据，房管局更新数据较少，目前仅能统计到注：统计资料来源于房管局网签数据，房管局更新数据较少，目前仅能统计到3-6月份数据。月份数据。 市场概况 市场消化速度较慢，每月销售市场消化速度较慢，每月销售150套左右套左右 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 19 时间时间 项目项目 3 3月月 上半月上半月 3 3月月 下半月下半月 4 4月月 上半月上半月 4 4月月 下半月下半月 5 5月月 上半月上半月 5 5月月 下半月

18、下半月 6 6月月 上半月上半月 世纪康城世纪康城1414212123231313353530301212 兰雁嘉园兰雁嘉园333328282 252527 75 55 5 兰馨书院兰馨书院2 25 52 23 34 41818 美达领世郡美达领世郡2 23 3 拥军小区拥军小区 ( (军队配建军队配建) ) 8 88 8484827271212 市场概况 2012年年3-6月份周村区房地产项目销售情况月份周村区房地产项目销售情况 注：统计资料来源于房管局网签数据，房管局更新数据较少，目前仅能统计到注：统计资料来源于房管局网签数据，房管局更新数据较少，目前仅能统计到3-6月份数据。月份数据。

19、市场消化速度较慢，中低档楼盘走量快市场消化速度较慢，中低档楼盘走量快 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 20 市场概况 p 城市规模不大，经济情况也较为平稳，中小企业主较多，城市规模不大，经济情况也较为平稳，中小企业主较多，商铺商铺 具有一定的需求量具有一定的需求量； p 周村房地产周村房地产市场较为稳定市场较为稳定。住宅价格较为稳定，东部及中心城。住宅价格较为稳定，东部及中心城 区区4500-55004500-5500元元/ /，北部、西部较偏楼盘价格在，北部、西部较偏楼盘价格在4000元元/左右；左右； p 周村人周村人观念较为保守观念较为保

20、守，购房决策时间较长，对新事物不敏感，购房决策时间较长，对新事物不敏感， 在项目开发中以简单、实用的功能为主。在项目开发中以简单、实用的功能为主。 p 由于城区废旧厂区改造，周村近年由于城区废旧厂区改造，周村近年供应量较大供应量较大，消化速度较慢，消化速度较慢， 竞争相对较为激烈。竞争相对较为激烈。 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 21 根据周边房地产市场情况根据周边房地产市场情况 预计本案以预计本案以40004000元元/ /左右的价格开始销售左右的价格开始销售 项目整体实现均价为项目整体实现均价为45004500元元/ / 价格预计价格预计

21、 市场环境分析 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 22 第三部分：项目发展战略第三部分：项目发展战略 p案例借鉴案例借鉴 p项目定位项目定位 p产品建议产品建议 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 23 项目并不处于城市主发展方向，目前较为偏僻，如何把握好项目的定位；项目并不处于城市主发展方向，目前较为偏僻，如何把握好项目的定位； 在同样地段是否有成功案例可以借鉴在同样地段是否有成功案例可以借鉴 ； 目标客户的真正需求点在哪里，我们如何利用客户的需求打造我们的产品，目标客户的真正需求点在哪里，我们如何

22、利用客户的需求打造我们的产品， 或者是引导客户的需求。或者是引导客户的需求。 定位前的思考 我们将会带着以上的问题进行思考从而给项目一个合适的定位！我们将会带着以上的问题进行思考从而给项目一个合适的定位！ 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 24 同类项目借鉴 深圳万科深圳万科四季花城四季花城 项目位于深圳龙岗区坂田项目位于深圳龙岗区坂田 镇，开发初期，本片区相镇，开发初期，本片区相 对市区非常陌生，周边缺对市区非常陌生，周边缺 乏基本生活配套。乏基本生活配套。 客群以城区工薪阶层客户客群以城区工薪阶层客户 为主，包括被动郊区化的为主，包括被动郊区

23、化的 白领阶层，居家为主的客白领阶层，居家为主的客 户，其特点是重视产品品户，其特点是重视产品品 质、居住环境以及生活氛质、居住环境以及生活氛 围但经济承受力较弱。围但经济承受力较弱。 项目简介项目简介 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 25 万科四季花城项目开发成功因素分析 l以适应性客户为主，在中心区上班的白领刚需购房需求，迅速突破区域限制， 建立社区形象，一举奠定大盘开发气势； 一、成功的市场定位，抓住主要客群，突破区域限制一、成功的市场定位，抓住主要客群，突破区域限制 l项目位于城乡结合部，与市区房价相差2000元/平米，吸引重视产品品质

24、、居 住环境以及生活氛围但经济承受力较弱的中等阶层置业者，如城市白领； 二、陌生区域大盘开发，面向市场主流消费群体二、陌生区域大盘开发，面向市场主流消费群体 l以中低价格提供高品质产品，符合目标客户的置业特征；以花园洋房等产品满 足普通白领提前过上中产阶级生活的梦想 三、以社区综合品质和较高的性价比取胜三、以社区综合品质和较高的性价比取胜 l外部资源没有优势，着重于内部景观的营造和展示，社区配套齐全，针对性强， 满足基本生活的提升。 四、社区配套具有针对性，经济适用四、社区配套具有针对性，经济适用 l以大盘开发的气势，合理分期，随着社区居住氛围的形成以及社区不断成熟， 价格不断上涨，后期开发获

25、取较高利润。 五、销售价格低开高走，后期赚取最大的开发利润五、销售价格低开高走，后期赚取最大的开发利润 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 26 通过项目借鉴、淄博市场分析，4500元/的均价在淄博日益增长的 土地拍卖价面前并不能给开发商带来更高的利润，因此，如何在消费 者购房日益理性化、市场竞争压力逐渐增大的背景下取胜，关键在于： 精准的项目定位、创新的产品设计、经济实精准的项目定位、创新的产品设计、经济实 用的产品附加值用的产品附加值 总结性分析 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 27 项目核心价

26、值提炼项目核心价值提炼 项目核心价值项目核心价值 价值体现价值体现 项目优势支撑项目优势支撑 首席康居生活示范社区首席康居生活示范社区 全程的教育配套全程的教育配套便捷的城市生活便捷的城市生活方便的生活配套方便的生活配套 周村一中周村一中 实验小学实验小学 淄博六中淄博六中 重点规划重点规划 便捷交通便捷交通 教育配套教育配套 汇龙商街汇龙商街 旱码头旱码头 公交站点公交站点 知味斋知味斋 和平公园和平公园 项目整体定位 生活配套生活配套 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 28 项目整体定位 项目档次定位 全新近郊居住概念的扩展，全新近郊居住概念

27、的扩展， 避免与中心区域项目的雷同竞争，避免与中心区域项目的雷同竞争， 迎合首次置业客户的价值点！迎合首次置业客户的价值点！ 城郊新式生活城郊新式生活 都市小康社区都市小康社区 品质人生的新开始品质人生的新开始 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 29 首席康居示范社区首席康居示范社区品质洋房生活品质洋房生活 p首席首席品质品质品质至上，项目从规划、景观、配套、服务、物业等方面做到精致；品质至上，项目从规划、景观、配套、服务、物业等方面做到精致； p康居示范社区康居示范社区满足目标客群定位，体现项目品位、品质、满足生活的特质；满足目标客群定位，体现

28、项目品位、品质、满足生活的特质； p品质洋房生活品质洋房生活以当前市场较为稀缺的，集合了公摊少、得房率高、阳台多、易通透等优势的花园以当前市场较为稀缺的，集合了公摊少、得房率高、阳台多、易通透等优势的花园 洋房式产品设计为形象拉升点，整体提升项目档次。洋房式产品设计为形象拉升点，整体提升项目档次。 项目整体定位 项目形象定位 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 30 客群定位客群定位所占比例所占比例客群导向客群导向目标客群目标客群所占比例所占比例 主力客群90% 居住习惯导向区域原住民、周边乡镇、个体商户35% 优势资源导向方便子女上学、私营企业主

29、、企业职员方便子女上学、私营企业主、企业职员20% 区域职能导向年轻人，作为婚房为主的首次置业者年轻人，作为婚房为主的首次置业者35% 次要客群 5% 城市发展方向 投资者 10% 5%其它区县客户 品位、生活、品质的中端刚需客户品位、生活、品质的中端刚需客户 项目目标客群定位 主要客群定位：低总价的刚性置业者；为子 女就学做准备的父母、投资者 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 31 项目产品定位 多层、小高层社区多层、小高层社区 部分沿街配套商业部分沿街配套商业 会展中心会展中心 办公中心办公中心 p多层、小高层（带院）住宅及社区商业的结合，社

30、区在楼体外立面，景观规划做到创新、精致；多层、小高层（带院）住宅及社区商业的结合，社区在楼体外立面，景观规划做到创新、精致； p小面积、低总价迎合市场刚性需求；小面积、低总价迎合市场刚性需求； p户型设计以户型设计以80-9080-90平米两房的刚需户型为主，辅助平米两房的刚需户型为主，辅助90-11090-110平米三房。总价范围在平米三房。总价范围在25-5025-50万，主力总价控万，主力总价控 制在制在30-4030-40万。万。 p建议社区增加经济、实用的生活配套，增加产品附加值，提升居住档次，如建议社区增加经济、实用的生活配套，增加产品附加值，提升居住档次，如引入太阳能集中利用系统

31、、引入太阳能集中利用系统、 中央新风、除尘系统、社区运动设施等。中央新风、除尘系统、社区运动设施等。 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 32 安装太阳能系统 p项目为多层产品，项目为多层产品， 安装太阳能产品成本安装太阳能产品成本 相对较低，可集中安相对较低，可集中安 装太阳城热水系统，装太阳城热水系统， 为社区居民为社区居民供热水，供热水， 同时可以安装太阳能同时可以安装太阳能 路灯等，增添小区科路灯等，增添小区科 技含量。技含量。 产品附加值建议 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 33 第四部分

32、：项目可行性分析第四部分：项目可行性分析 p经济测算经济测算 p可行性建议可行性建议 p附：周村区土地成交明细附：周村区土地成交明细 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 34 财务核算中使用的基本数据（仅供参考）：财务核算中使用的基本数据（仅供参考）： p建筑面积：建筑面积：A地块按照最高地块按照最高1.5的容积率计算建筑面积的容积率计算建筑面积61817.22，其，其 中商业中商业8000（售价按（售价按6500元元/计算）、住宅计算）、住宅53817.22 （售价按（售价按 4500元元/计算）计算） 。 p建安成本：按照多层和小高层综合计算成

33、本约建安成本：按照多层和小高层综合计算成本约1400元元/ p开发周期：开发周期：从土地交付到项目开发完毕，从土地交付到项目开发完毕，A地块以地块以2年计算年计算 p储藏室面积：建筑投影面积储藏室面积：建筑投影面积可售可售50%=占地面积占地面积41211.48建筑建筑 密度密度25%50%5000，售价按，售价按1500元元/计算计算 p地下车位数量：项目总户数约地下车位数量：项目总户数约600套，规划车位配比套，规划车位配比0.7，实际销售配，实际销售配 比按比按0.5计算，约计算，约300个，每个赢利个，每个赢利2万元万元 p项目土地成本按照项目土地成本按照地块起价、地块起价、120万万

34、/亩、亩、140万万/亩、赢利临亩、赢利临 界点界点分别计算。分别计算。 经济测算经济测算 投资收益 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 35 投资收益 A地块地块财务核算（按照地块起价财务核算（按照地块起价101.3万万/亩）亩） A地块地块 地价地价101.3101.3万万/ /亩亩 总投入总投入2.2.2525亿元亿元 贷款贷款30003000万元万元 单位成本约单位成本约36553655元元 总销售额总销售额3.073.07亿元亿元 净利润净利润6128.86128.8万元万元 投资回报率投资回报率27.1227.12% % 项目投资收益分

35、析项目投资收益分析 费用明细费用明细数量数量单价单价合计合计 土地成本土地成本61.81722亩1012663元/亩=62600011.562600011.5 建安成本建安成本61817.221400元/8654410886544108 配套及相关手续费配套及相关手续费61817.22350元/2163602721636027 室外工程费用室外工程费用61817.22100元/61817226181722 管理费用管理费用307677490元1%3076774.93076774.9 财务费用财务费用300000000.152年90000009000000 销售费用销售费用307677490元2

36、%6153549.86153549.8 税费税费307677490元10%3076774930767749 投入成本共计投入成本共计= =225959942225959942元 销售收入销售收入 产品类型产品类型建筑面积建筑面积单价单价销售额销售额 住宅53817.224500元/242177490242177490 商业80006500元/5200000052000000 地下车位300个20000元/个60000006000000 地下储藏室50001500元/75000007500000 利润率计算利润率计算 总销售收入总销售收入307677490307677490 总开发成本总开发成本

37、225959942225959942毛利润毛利润 81717547.8481717547.84元 投资回报率投资回报率27.12%27.12%净利润净利润 61288160.8861288160.88元 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 36 A地块地块财务核算（按照地价财务核算（按照地价120万万/亩）亩） 投资收益 A地块地块 地价地价1 12 20 0万万/ /亩亩 总投入总投入2.412.41亿元亿元 贷款贷款40004000万元万元 单位成本约单位成本约38913891元元 总销售额总销售额3.073.07亿元亿元 净利润净利润5035

38、5035万元万元 投资回报率投资回报率20.9320.93% % 项目投资收益分析项目投资收益分析 费用明细费用明细数量数量单价单价合计合计 土地成本土地成本61.81722亩1200000元/亩=7418066474180664 建安成本建安成本61817.221400元/8654410886544108 配套及相关手续费配套及相关手续费61817.22350元/2163602721636027 室外工程费用室外工程费用61817.22100元/61817226181722 管理费用管理费用307677490元1%3076774.93076774.9 财务费用财务费用400000000.15

39、2年1200000012000000 销售费用销售费用307677490元2%6153549.86153549.8 税费税费307677490元10%3076774930767749 投入成本共计投入成本共计= =240540595240540595元 销售收入销售收入 产品类型产品类型建筑面积建筑面积单价单价销售额销售额 住宅53817.224500元/242177490242177490 商业80006500元/5200000052000000 地下车位300个20000元/个60000006000000 地下储藏室50001500元/75000007500000 利润率计算利润率计算 总

40、销售收入总销售收入307677490307677490 总开发成本总开发成本240540595240540595毛利润毛利润67136895.367136895.3元 投资回报率投资回报率20.93%20.93%净利润净利润 50352671.4850352671.48元 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 37 A地块地块财务核算（按照地价财务核算（按照地价140万万/亩）亩） 投资收益 A地块地块 地价地价1 14 40 0万万/ /亩亩 总投入总投入2.562.56亿元亿元 贷款贷款50005000万元万元 单位成本约单位成本约4140414

41、0元元 总销售额总销售额3.073.07亿元亿元 净利润净利润38833883万元万元 投资回报率投资回报率15.1715.17% % 项目投资收益分析项目投资收益分析 费用明细费用明细数量数量单价单价合计合计 土地成本土地成本61.81722亩1400000元/亩=8654410886544108 建安成本建安成本61817.221400元/8654410886544108 配套及相关手续费配套及相关手续费61817.22350元/2163602721636027 室外工程费用室外工程费用61817.22100元/61817226181722 管理费用管理费用307677490元1%3076

42、774.93076774.9 财务费用财务费用500000000.152年1500000015000000 销售费用销售费用307677490元2%6153549.86153549.8 税费税费307677490元10%3076774930767749 投入成本共计投入成本共计= =255904039255904039元 销售收入销售收入 产品类型产品类型建筑面积建筑面积单价单价销售额销售额 住宅53817.224500元/242177490242177490 商业80006500元/5200000052000000 地下车位300个20000元/个60000006000000 地下储藏室50

43、001500元/75000007500000 利润率计算利润率计算 总销售收入总销售收入307677490307677490 总开发成本总开发成本255904039255904039毛利润毛利润51773451.351773451.3元 投资回报率投资回报率15.17%15.17%净利润净利润 38830088.4838830088.48元 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 38 A地块地块财务核算（按照地价财务核算（按照地价204万万/亩）亩） 投资收益 以现有条件测算，地以现有条件测算，地 价超过价超过204万万/亩亩A地地 块投资将面临亏损

44、风块投资将面临亏损风 险。险。 A地块地块 地价地价204204万万/ /亩亩 总投入总投入3.073.07亿元亿元 总销售额总销售额3.073.07亿元亿元 基本不赢利基本不赢利 项目投资收益分析项目投资收益分析 费用明细费用明细数量数量单价单价合计合计 土地成本土地成本61.81722亩2040000元/亩=126107129126107129 建安成本建安成本61817.221400元/8654410886544108 配套及相关手续费配套及相关手续费61817.22350元/2163602721636027 室外工程费用室外工程费用61817.22100元/61817226181722

45、 管理费用管理费用307677490元1%3076774.93076774.9 财务费用财务费用900000000.152年2700000027000000 销售费用销售费用307677490元2%6153549.86153549.8 税费税费307677490元10%3076774930767749 投入成本共计投入成本共计= =307467060307467060元 销售收入销售收入 产品类型产品类型建筑面积建筑面积单价单价销售额销售额 住宅53817.224500元/242177490242177490 商业80006500元/5200000052000000 地下车位300个20000

46、元/个60000006000000 地下储藏室50001500元/75000007500000 利润率计算利润率计算 总销售收入总销售收入307677490307677490 总开发成本总开发成本307467060307467060毛利润毛利润210430.5210430.5元 投资回报率投资回报率0.05%0.05%净利润净利润157822.875157822.875元 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 39 1 1、周村作为紧邻张店的区县，人口规模及经济状况均在中游水平，城市发展、周村作为紧邻张店的区县，人口规模及经济状况均在中游水平，城市发

47、展 较为稳定。较为稳定。 2 2、本地块规模适中，位置稍偏，但周边教育资源优越，随着片区改造未来发、本地块规模适中，位置稍偏，但周边教育资源优越，随着片区改造未来发 展潜力较好。展潜力较好。 3 3、周村城区房地产市场目前供应量较大，消化速度较慢，竞争也较为激烈，、周村城区房地产市场目前供应量较大，消化速度较慢，竞争也较为激烈， 房价较为稳定，预计本案销售房价较为稳定，预计本案销售3 3年左右，利润空间不会太大但收益较为稳定。年左右，利润空间不会太大但收益较为稳定。 我司建议，如地价能控制在我司建议，如地价能控制在150150万万/ /亩以内，可谨慎考虑投资该地块；亩以内，可谨慎考虑投资该地块

48、； 按照今年的市场形势，地块成交价略高于底价较为合理，能以按照今年的市场形势，地块成交价略高于底价较为合理，能以120120万万 元元/ /亩的价格拿地较为理想。亩的价格拿地较为理想。 投资可行性建议 盛 世 行 顧 問 TIMESUNION CONSULTANCY 本方案严格保密 40 公示时间公示时间宗地编号宗地编号宗地坐落宗地坐落 宗地面积宗地面积 （平方米）（平方米） 用途用途使用期使用期出让方式出让方式 成交价成交价 ( (万元万元) ) 竞得人竞得人 2011年6 月30日 243-1-3 太和路南，北 郊镇北旺村内 16497 经济适用住房用 地 70年划拨 淄博鲁王房地产开发 有限公司 2011年8 月25日 060030020560 060030020561 机场路北侧， 正阳路西侧 14447 中低价位、中小 套型普通商品住 房用地 70年划拨 周村区青年路街道桃 园社区居民委员会 2011年11 月17日 D-2011-024 姜萌路与庆淄 路交叉口，周 村区南郊镇石 埠村 14871公共设施用地 划拨 山东省天然气管道有 限责任公司 2012年2 月07日 Z