长沙中交里城项目公寓市场调研报告20160401

1、中交里城项目周边公寓 个案调研 2016.04.01 本本 案案 协信星协信星 澜汇澜汇 当代当代 滨江滨江 恒大御恒大御 景湾景湾 广泰广泰 锦苑锦苑 区域位置： 本片区含公寓项目（在售或待推售）4个，分别为协信星澜汇、恒大御景湾、当代滨江以及广泰 锦苑。协信星澜汇、恒大御景湾以及当代滨江与本案产品同质化严重以及均相距不到1500米， 更是成为本案直接竞品；而广泰锦苑虽距离相对稍远，但凭借价格优势也对本案带来不小冲击。 恒大御景湾 项目基础信息 项目位置 岳麓潇湘北路与含光路交 汇处西南角 总建面25万 容积率4.00 绿化率35% 总体规划 9栋住宅、1栋公寓、一栋 会所以及一栋幼儿园 公

2、寓 项目简介： 恒大御景湾 产品分析 主力产品 5-31层，36.27-108.25 ，一共756套 户梯比4梯28户 性质商业性质 公摊率30%（含赠送面积为25%） 价格 一次性92折，按揭95折， 折后均价朝南向8300元/ ，东向8100元/，北向 8000元/。 产品分析： 恒大御景湾 热销户型产品： 以30-40一室为主，面积小，总价低，户型 周正，功能齐全，部分户型带阳台或者飘窗。 滞销户型产品： 以108两室一厅，总 价高，相较于同等面积住 宅产品优势远远低于劣势。 户型分析： 恒大御景湾 销售政策： 1、首付2.5成，开发商免息垫付2.5成，分2年4次付清，比例为6%、6%、

3、6%、7%（交房前还清）； 2、送1600/（实际成本约900/）精装以及3万家居券； 3、28-31楼引进一呆酒店，返租5年，租金暂定为酒店收益的50%按面积分给客户； 去化情况： 前期平均30套/月，由于未达到预期以及公寓市场不景气，后期现场渠道全部撤下，现阶段约5 套/月，目前剩余房源370套。整体以30-50面积段去化较好，93与108两室一厅产品一直 处于滞销阶段。 项目基础信息 项目位置岳麓区茶子山东路166号 总建面25万方 容积率5.80 绿化率30% 总体规划 项目包括星澜大街、1栋写 字楼、1栋公寓、8栋精品 住宅。 1# 2# 3# 4# 5# 6# 公寓 7# 8# 写

4、字楼 协信星澜汇 项目简介 公寓基础信息 主力产品 6-28层，27.63-69.04， 一共529套 户梯比6梯23户 性质商业性质 公摊率约35% 价格 毛坯折后均价7800/，返租 精装公寓均价9400/ 协信星澜汇 产品分析： 协信星澜汇 户型分析： 整体楼栋为东西方位，每层除3户朝南外，其余均为东向、西向以及北向朝向。并且无赠送面积，公摊较高。 推广渠道： 目前公寓无推广，售楼部现场仅仅摆放途家酒店平层模型。去年中旬面世，受市场影响以及未做任何推广动 作，月均去化2-3套，以返租类产品为主。目前去化不足50% 政策分析： 6-16楼途家酒店5年精装返租，投资回报基数为41.58元/月

5、，前三年回报抵首付，后两年回报每年递增 7%抵总价。购买返租客户前5年可享受途家酒店60天/年免费居住，40天本地居住，20天全国居住。 当代滨江MOMA 项目基础信息 项目位置岳麓区茶子山东路166号 总建面18.33万方 容积率3.8 绿化率35% 总体规划 7栋科技住宅、1栋科技精 品公寓、4栋独立商业。 公寓 3# 1# 2# 5# 6# 7# 8# 项目简介 当代滨江MOMA 公寓基础信息 主力产品 5-32层，27.63-69.04，一共644套 户梯比 6梯23户 性质 商业性质 价格 暂定8500/ 销售政策未定 推售时间计划4月底或者5月 推广渠道未定 去化情况未开售 产品及

6、推售分析： 广泰锦苑 项目基础信息 项目位置 岳麓含光路与谷丰路交汇处 西南角 总建面 11万方 容积率 6.20 绿化率 38% 总体规划 项目包括2栋住宅、1栋公 寓以及一栋写字楼 3# 4# 公寓 写字楼 项目简介 产品分析： 广泰锦苑 公寓基础信息 主力产品4-31层，35-42，一共560户 户梯比4梯20户 性质商业性质 公摊率22% 价格暂定5500/-5600/ 41.64 38.96 35.93 广泰锦苑 户型分析： 公寓一共3个户型，户型周正，但 无赠送面积。优势为天然气入户 广泰锦苑 推广渠道： 目前前期主要为线上推广，安居客、0731网。好房子网、大湘网、电台以及公交站

7、牌等。线下联合大湘网举办 了认筹启动仪式以及全城送“福栗”事件，一共送出10000份栗子。 前期推广费用一共花费40万（一个月）。 3月19日广泰锦苑“栗子公寓”新品发布会之后，3月23日，广泰锦苑栗子公寓联合大湘网举办 “Q龄抵房价，全城送福栗”活动，在长沙各大写字楼以及商业广场派送“福栗”大肆宣传项目 住宅以及公寓产品，扫码即送。活动当天通过派送以及邮寄一共送出板栗10000份。对于整个长 沙造成了不小的反响，极大的带动了项目的传播。 推广分析： 广泰锦苑 总结： 在目前惨淡的商住公寓市场情况以及周边惨不忍睹月均去化量的形势下， 本案作为即将推售公寓产品的项目，面临的状况依旧相当严峻。在此种情 况下，更应该总结恒大以及协信的前车之鉴以及参照现阶段正待推出公寓 项目，提取出价值点如下： 1、无息借款，降低公寓客户准入门槛