第七讲成本的测算和资金计划编制

1、房地产项目成本的测算 和资金计划编制 高高 承承：工工 民民 建建 高高 级级 工工 程程 师师 国国 家家 一一 级级 建建 造造 师师 房地产业职业经理人房地产业职业经理人 一、房地产项目成本的构成 1、综合地价 7、设计费 2、配套用房建安费 8、营销费 3、社区配套建安费 9、管理费 4、园林景观建安费 10、财务费 5、商品房建安费 11、各项税款 6、报批报建费用报批报建费用 12、不可预见费 二、成本测算和资金计划编制 1、综合地价 序序 号号 . 时间 时间 项目项目 占地占地 面积面积 单位单位 价格价格 总款总款 已付已付 款款 本年（从首次付款月起）本年（从首次付款月起）

2、次年次年 m2元/m2万元万元 万元万元 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季二季二季三季三季四季四季 1土地地土地地价 价 2补交地价补交地价 3佣金及契税佣金及契税 4办证登报费办证登报费 5拆迁费用拆迁费用 6 红线外市红线外市 政设施费政设施费 m 元/m 给水 排水 燃气 电话、宽带 红线围挡 合计 红线外市红线外市 政设施费政设施费 二、成本测算和资金计划编制 2、配套用房建安费 序序 号号 时间时间 项项目目 类类 别别 楼楼 号号 建筑建筑 面积面积 单位单位 造价造价 总工总工 程款程款 已付已

3、付 款款 本年（从首次付款月起）本年（从首次付款月起）次年次年 m2 元/m2万元万元万元万元 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月 月 11 11月 月12 12月月一季一季二季二季三季 三季四季四季 1 卫生中心 （社区） 公建 2人防建设费 地下 3地下大车库 地下 4半地下车库 局部 地下 5物业用房 多层 6社区用房 公建 7 变电室 （地上） 多层 8备用房 地上 地下 9学校幼儿园 公建 合计 按造 价不同进行合并分类 二、成本测算和资金计划编制 3、社区配套建安费 序序 号号 时间时间 项项目目 工程工程 量量 单位单位 造价造价

4、 总工总工 程款程款 已付已付 款款 本年本年次年次年 元/m2万元万元 万元万元 三季三季四季四季 1 1月月 2 2月月3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月 1 1给给排排水水 室内给水 室外给水 给水泵站 雨、污水 2 2 室外采室外采暖暖 管道系统 热交换站 3 3 燃气系统燃气系统 室内管道 室外管道 调压站 4 4室外电室外电气气 接续箱到表后 合计 二、成本测算和资金计划编制 3、社区配套建安费 序序 号号 时间时间 项项目目 总工总工 程量程量 单位单位 造价造价 总工总工 程款程款 已付已付

5、 款款 本年本年次年次年 元/m2万元万元 万元万元 三季三季四季四季 1 1月月 2 2月月3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月 5 5 智智能能化化 监控对讲系统 巡更和一卡通 广播及背景音乐 停车场管理 周界防翻越 6 6有线电视有线电视 7 7电电话、宽带话、宽带 8 8 消防系统消防系统 9 9 施工补偿费施工补偿费 道路开口费 公共设施赔偿 1010箱报箱 合计 二、成本测算和资金计划编制 4、园林景观建安费 序序 号号 时间时间 项项目目 总工总工 程量程量 单位单位 造价造价 总工总工 程款程

6、款 已付已付 款款 本年本年次年次年 m2 元/m2万元万元万元万元 三季三季四季四季 1 1月月 2 2月月3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月 1 1前期补偿费 前期补偿费 拆人行道补偿 树木迁移补偿 2 2 绿化建设费绿化建设费 草坪灌木植树 3 3 建筑小品建筑小品 标识系统 水景 小品 4 4 道路广场建道路广场建造造 车行道宅间路 硬覆盖 合计 二、成本测算和资金计划编制 4、园林景观建安费 序序 号号 时间时间 项项目目 总工总工 程量程量 单位单位 造价造价 总工总工 程款程款 已付已付 款款

7、 本年本年次年次年 m2 元 /m2 万元万元万元万元 三三 季季 四四 季季 1 1月 月 2 2月月3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111 月月 1212 月月 5 5 围墙建造费围墙建造费 永久围墙建造 挡土墙 大门建造费 6 6 室外照明室外照明 7 7 室外零星设施室外零星设施 8 8 泄洪渠泄洪渠 9 9 三通一平费三通一平费 临时道路 场地平整造型 10 10 临时设施费临时设施费 临时办公室 临时围板 合计 二、成本测算和资金计划编制 5、商品房（可售）建安费 序序 号号 时间时间 项项目目 楼楼 号号 建筑建

8、筑 面积面积 单位单位 造价造价 总工总工 程款程款 已付已付 款款 本年本年次年次年 m2 元/m2万元万元万元万元 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月一季一季二季二季三季三季四季四季 1 1 多层多层 2 2小高层小高层 3 3 高层高层 4 4 半地下车库半地下车库 5 5 公建公建 6 6甲方分包项甲方分包项 电梯 配电箱 窗 门 其它甲供甲包 合计 二、成本测算和资金计划编制 序序 号号 时间时间 项目项目 总款总款已已付款付款本年本年次年次年 万元万元万元万元 4 4月 月 5 5月 月 6 6月 月 7

9、7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季 1 1勘查丈量费 2 2测地形图 3 3岩土工程勘查报告 4 4勘查报告审图费 5 5测方格网 6 6规划定位放线费 7 7竣工核实测量费 8 8详规专家评审费 9 9详规公示登报费 1010建设项目环评费 1111防雷电审查费 1212古树迁移费 1313施工图设计审图费 1414招标委托代理费 1515劳保统筹费 合计 6、报批报建费用（以项目地要求为准）报批报建费用（以项目地要求为准） 二、成本测算和资金计划编制 6、报批报建费用报批报建费用 序序 号号 时间时间 项目项目

10、总款总款已已付款付款本年本年次年次年 万元万元万元万元 4 4月 月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季 1616建筑市场交易费 1717价调基金 1818施工合同公证费 1919城建档案整理费 2020文物勘探费 2121白蚁防治费 2222工程安全保证金 2323民工工资保证金 2424工程质量监督费 2525墙改专项基金 2626散装水泥押金 2727工程建设监理费 2828人防易地建设费 2929人防质量监督审图费 3030施工许可工证本费 合计 二、成本测算和资金计划编制 6、报

11、批报建费用报批报建费用 序序 号号 时间时间 项目项目 总款总款已已付款付款本年本年次年次年 万元万元万元万元 4 4月 月 5 5月 月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季 3131超环境噪音排污费 3232垃圾排放管理费 3333土壤氡浓度检测 3434 桩、强夯、换填检测费 3535室内环境检测费 3636环保检测费 3737节能检测费 3838智能检测 3939基础设施配套费基础设施配套费 4040 户、单元、楼牌工本费 4141房产档案备案费 4242产权面积测绘费 4343物业维修基金 4

12、444生活垃圾清运费 4545供热配套费 合计 二、成本测算和资金计划编制 6、报批报建费用报批报建费用 序序 号号 时间时间 项目项目 总款总款已已付款付款本年本年次年次年 万元万元万元万元 4 4月 月 5 5月 月 6 6月 月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季 4646自来水测压费 4747自来水施工保证金 4848水土流失补偿费 4949水资源费 5050砂石管理费 5151水表强检费 5252 水表锁闭阀、 防盗阀、手抄器 5353给水监理费 5454水质分析化验费 5555购买水表 5656停水损失

13、费 5757市政工程质量监督费 5858排水碰头费 合计 二、成本测算和资金计划编制 6、报批报建费用报批报建费用 序序 号号 时间时间 项目项目 总款总款已已付款付款本年本年次年次年 万元万元万元万元 4 4月 月 5 5月 月 6 6月 月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季 5959 煤气琐闭阀、 报警阀系统费 6060煤气挂表费 6161煤气保险费 6262煤气内外线监理费 6363临时电变压器租金 6464临时电安装费.电费 6565电力建设配套费 6666电力勘察设计费 6767电力电表费 6868电力

14、电表安装费 合计 二、成本测算和资金计划编制 7、设计费设计费 序序 号号 时间时间 项目项目 总款总款已已付款付款本年（从首次付款月起）本年（从首次付款月起）次年次年 万元万元万元万元 4 4月 月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二季 三季三季 四季四季 1 1概念方案 2 2详规、建筑方案 3 3综合管网设计 4 4施工图设计 5 5景观设计 6 6排水设计费 7 7燃气设计费 8 8给水设计费 9 9供暖设计 1010晒图费 合计 二、成本测算和资金计划编制 8、营销费 序序 号号 .时 时 间间 项项

15、目目 总款总款 已付已付 款款 本年本年次年次年 万元万元万元万元4-124-12 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月 月 5 5月 月 6 6月 月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 1 1媒介广告费媒介广告费 广播 电视 互联网 报纸 户外广告 电子屏幕 直邮/夹带 公交广告 数据营销 影视/平面广告制作费 2推广活动费推广活动费 销售活动费 业主服务活动费 专项展览场馆费 合计 二、成本测算和资金计划编制 8、营销费 序序 号号 时间时间 项项目目 总款总款已已付款付款本年本年次年次年 万元万元万元万元4-124-12 1 1月 月

16、2 2月月 3 3月 月 4 4月 月 5 5月 月 6 6月 月 7 7月月 8 8月 月 9 9月 月 10 10月 月 11 11月 月 12 12月月 3 3代理费代理费 企划代理费 销售代理费 4 4销售资料及礼品销售资料及礼品 销售资料制作费用 礼品制作费用 销售模型费 5 5促销费用促销费用 促销礼品费 6 6现场包装费用现场包装费用 粉刷/喷绘费用 道旗费用 商业包装 售楼处包装 现场导识 精神堡垒 绿植鲜花费用 合计 二、成本测算和资金计划编制 8、营销费 序序 号号 .时间 时间 项目项目 总款总款已已付款付款本年本年次年次年 万元万元万元万元4-124-12 1 1月 月

17、 2 2月月 3 3月月 4 4月 月 5 5月 月 6 6月 月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 7 7销售中心费用销售中心费用 装修工程费 4 4家具及配饰 租金 8样板间费用样板间费用 装修工程费 5 5家具及配饰 租金 9 9销售环境改造费销售环境改造费 围板费用 销售通道 合计 二、成本测算和资金计划编制 9、管理费 序序 号号 时间时间 项目项目 本年本年次年次年 1 1月 月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月 月 6 6月 月 7 7月 月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 一季一季 二季二

18、季 三季三季 四季四季 1 1员工薪金及福利员工薪金及福利 工 资 薪 金 年底奖金 五 险 一 金 交通费话费补助 员工取暖费 午 餐 补 助 2 2办公费用办公费用 办公用品书报费 车辆使用维护费 水 电 费 取 暖 费 日 常 用 品 差 旅 费 通 讯 费 企业年检费 业务招待费 固定资产购置费 合计 二、成本测算和资金计划编制 10、财务费用 序序 号号 . 时间时间 项项目目 本年（从付息月起）本年（从付息月起）次年次年 1 1 月月 2 2 月月 3 3 月月 4 4 月月 5 5 月月 6 6 月月 7 7 月月 8 8 月月 9 9 月月 1010 月月 1111 月月 1212 月月 一一 季季 二二 季季 三三 季季 四四 季季 1 1贷款额（银行1） 2 2贷款额（银行2） 3 3 贷款利息（银行1） 4 4 贷款利息（银行2） 5 5各月利息合计 合计 二、成本测算和资金计划编制 11、各项税款 序序 号号 .时间时间 项项目目 本年（缴纳税款月起）本年（缴纳税款月起）次年次年次次年次次年 6 6 月月 7 7 月月 8 8 月月 9 9 月月 1010 月月 1111 月月 121