湖南房地产物业管理方案

1、湖南建安物业管理有限公司肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁薆羈聿蒇薅肀芄莃蚄螀肇艿蚃袂节薈蚂肄肅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节虿肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅莅芈螅膇膈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅螂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂袈螈芁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄蒂羇膁芀薁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿羁莅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁薆羈聿蒇薅肀芄莃蚄螀肇艿蚃袂节薈蚂肄肅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节虿肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅莅芈螅膇膈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅螂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂袈螈芁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄蒂羇膁芀薁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿羁莅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁薆羈聿蒇薅肀芄莃蚄螀肇艿蚃袂节薈蚂肄肅薄蚁

2、膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节虿肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅莅芈螅膇膈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅螂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂袈螈芁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄蒂羇膁芀薁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿羁莅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁薆羈聿蒇薅肀芄莃蚄螀肇艿蚃袂节薈蚂肄肅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节虿肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅莅芈螅膇膈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅螂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿肈肆莂袈螈芁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄蒂羇膁芀薁聿莆蕿薀蝿腿蒅蕿羁莅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁薆羈聿蒇薅肀芄莃蚄螀肇艿蚃袂节薈蚂肄肅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿

3、荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇

4、莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈

5、蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈

6、蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆

7、蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇

8、薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈

9、薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅

10、蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆

11、蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇

12、蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅

13、螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅

14、莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆

15、莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄

16、蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄

17、蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅

18、薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃

19、薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄

20、薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄

21、蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂

22、蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃袆莃

23、蚅螆芄莂蒄薈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇蚆蚃罿蒆莅衿袅蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇肂膆蒈羂肈膅蚁螅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅膂蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀膅艿薂蚂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羅肄莄蒀 目 录第一章 物业管理整体设想及策划3第一节 公司简介3第二节 项目认识与定位4 第三节 管理深度和广度6 第四节 超前性、创造性、全方位的服务意识7 第五节 管理指标8第二章 管理方式、管理特色及物资装备计划11第一节 管理方式11第二节 管理特色15 第三节 物资装备计划16第三章 管理人员的配备及培训19 第一节 管理人员的配备19 第二节 各岗位

24、人员的培训20第四章 物业管理成本测算及管理费标准22 第一节 物业管理成本测算22 第二节 增收节支措施25第五章 管理制度及档案建设26 第一节 管理规章制度26 第二节 住宅区的档案的建设与管理29第六章 物业管理前期介入34 第一节 施工期物业管理34 第二节 设施设备调试期物业管理34 第三节 竣工验收期及物业接管验收期物业管理35 第四节 其他前期准备工作38 第五节 前期物业管理人员安排与工作进度39 第六节 入住装修期间物业管理40第七章 设备设施管理45 第一节 运行管理规范45 第二节 设备系统的日常运行45 第三节 设备系统的应急处理方案47 第四节 设备系统的维护保养5

25、0 第五节 节能管理51 第六节 技术改造更新52 第七节 技术资料的收集、管理、使用54第八章 物业维修养护计划及实施56第一节 专项维修资金的建立和使用56第二节 维修养护的实施方案56第九章 社区文化建设及综合服务59第一节 社区文化及环境文化59第二节 便民服务项目59第一章 物业管理整体设想及策划第一节 公司简介湖南建安物业管理有限公司成立于2004年7月，公司总部位于长沙市桂花路356号几米空间，注册资金200万元，是具有独立法人资格的专业化物业管理企业，于2004年7月获长沙市三级物业管理资质证书。公司现有员工近70人，其中大专及大专以上学历者13人，具有物业管理专业上岗证书者1

26、0人，具有各项专业技术证书者16人。公司办公室设财务部、人事部、市场经营部，为各管理处的运行工作提供支持与监督；各管理处下设客户服务中心、设备管理班、安全管理班。目前管理面积10余万平方米，同时另有近10万平方米处于前期介入阶段，预计明年管理面积将扩展到20万平方米以上，并将进行长沙市优秀物业管理小区申报工作，发展势头十分迅猛。u 公司所管理的物业小区有：l 竹园公寓（总建筑面积25271，7栋小高层住宅小区）；l 几米空间（总建筑面积29373.33，19层精装修小户型公寓）；l 点金公寓（总建筑面积4652.86住宅小区）；l 瑞丰家园（总建筑面积23000综合型大厦）；u 已进行前期介入

27、，正在开发或即将入伙的楼盘有“三湘综合楼”（总建筑面积约3.5万综合型大厦），“楚天湘江”（总建筑面积4.2万住宅小区），“东门天厦”（总建筑面积3万写字楼）。经营理念：以人为本、开拓创新、永不满足。服务宗旨：以市场为导向，以业主为中心，为每一位业主提供持续关怀的服务，不断完善管理服务体系。建安物业在倡导房地产全程营销的同时就积极倡导和推介房地产全程物业管理，跳出以往物业管理仅做为房地产开发中售后服务环节的局限性，让物业管理从一开始就介入，让其与全程营销的各个流程在不同的时段和层次上进行互动和整合。长沙已有不少发展商尝到了物业管理从侧面为房地产开发带来巨大效益的甜头，继而锲而不舍地加大力度提升

28、物业管理的品质，使房地产项目开发可以进入一个很好的良性循环状态。建安物业深谙物业管理在房地产开发中扮演的角色，要如何才能将这一重要角色演绎得神形兼俱，入目三分。物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证，它更是品牌工程的重要支撑。第二节 项目认识与定位一、项目概况天峰名苑是湖南天峰房地产开发有限公司开发的住宅小区，该小区占地面积5290.35，总建筑面积34544.69。包括商场面积5997.84，多层住宅面积13358.20，小高层住宅面积13385.64，物业管理用房面积196.48，地下停车场面积1606.53共42个车位，架空层车库69个，环境幽雅，风景秀丽，为入住业主提供了一个舒适宁静的

29、高尚居住生活环境。作为专业化、社会化程度均较高的湖南建安物业管理有限公司，为了让业主、住户拥有一个优美、安全、洁净、文明的生活氛围，创建一个业内典范的人文小区，我们将迅速组织专业力量，融合于该项目前期建设之中，深入分析目标客户服务需求，细致调整物业功能布局，从时间、市场、服务三个视角规划和经营优质物业，全面提升该项目的市场价值。二、工作重点 在拥有天峰名苑管理权的过程中，我们将高标准地制定管理要求，实行高水平的管理，采取一系列的高标准、高水平的管理措施： 1、严格管理，规范运作。天峰名苑的管理按is09001：2000质量管理体系标准运作，实施专业一体化管理。保证实现管理合同作出的各种承诺。

30、2、明确组织目标，不断更新管理思想。我们倡导“顾客主权”，公司的未来及成功的第一位的重要性，并不在于企业对自身的服务质量如何判断，而决定于业主住户判断其是否有价值，业主满意是管理工作评定的重要标准。我们的企业目的就是“创造顾客”，以业主为为中心，把业主利益放在工作第一位，积极吸取现代营销理论和方法，这也是我公司可持续发展战略目标的重要内容。3、走规模化经营的道路,加强市场竞争力.面对激烈竞争的市场，物业管理企业的生存之路在于扩大管理规模、降低管理成本，在所管理的多个物业中合理地调配资源，同时积累经验，不断提高自己的管理水平，才能为业主提供更优质的服务和更具竞争力的价格。建安物业将利用自身所拥有

31、的多种资源和丰富经验,全力为天峰名苑的前期管理提供服务,使之迅速进入正常运转.三、管理模式天峰名苑的物业管理模式从建安物业公司精炼、朴实的企业文化中提炼出来，将企业文化与天峰名苑的小区文化、环境文化有机地整合在一起，以人为本，业主至上，将物业管理的概念从一般运行、维护、管理提升到对物业整体项目全面的策划、服务和管理层面，服务概念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命期，从而开发物业的潜力并提高使用效率，真正体现物业管理使物业保值、增值的社会功能。最终共同使建安物业公司和天峰名苑实现可持续发展，创出自己的品牌效应。在这种物业管理模式中，营造绿色健康的生活方式，导入人性化的管理观念，形成宁静、祥和的

32、文化氛围，加强环境意识，保护环境。第三节 管理深度和广度 随着经济的快速发展、生活水平的极大提高，人们的知识层次和生活品位也大幅度地得到提升，其对所居住地的物业管理工作的要求也越来越高，不仅希望服务效率高、质量好，而且更要求物业管理的层次深、范围广。我们在这方面的工作将深得人心、广得人缘： 一、实施人性化物业管理。在天峰名苑，我们将广泛引入人性化物业管理理念，关注业主、关注员工、关注环境、关注小区，深入领悟马斯洛的层次需求理论，满足不同需求；提高生活质量，形成小区温馨和谐的人文氛围，使天峰名苑成为人性得以充分张扬的生活空间。二、设置客户服务中心，建立信息网络。为使天峰名苑管理深度和广度的外延无

33、限延伸，信息快速回馈并实时处理十分重要，我们将在天峰名苑设置24小时“客户服务中心”，该中心运用先进的计算机信息网络，负责小区所有信息的接收和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪，使管理上不留漏洞，杜绝盲区，并可根据业主、小区外部、管理处内部的各种信息，不断改善服务质量，服务内容，提高应急处理反应速度。三、建立广泛的商业服务信息网。与各商家、专业服务公司建立广泛联络，如租赁代理、商场购物、医疗保健等领域，满足居民广泛的需求，提供高效的、周到的多方面服务，想住户之所想，尽服务之所能，更加重视对个体的服务，竭诚让住户满意。与经过严格考察、思想业务素质过硬的家政公司进行合作，为住户提供如清洁、看护、

34、洗衣、代办等诸多优质、快捷、价廉的特约服务、专项服务，管理处客户服务中心全面监督其服务质量。四、小区财务实行独立核算，高度透明。物业利润实行节余返还，全部用于小区的建设，所有帐务定期公布，接受业主的质询和监督，真正提高财务透明度，防止各种腐败行为。第四节 超前性、创造性、全方位服务意识天峰名苑作为业界具有较大影响的项目，我们有责任使其物业管理工作保持一定的超前性，扩大业主的视野和观念，体现其榜样作用。一、实施住宅区形象设计系统 我们将对天峰名苑进行全新的整体形象设计与建设，包括小区导向系统、标识系统、环境系统，管理人员服饰等等，大大加强天峰名苑的文化品味。通过环境形象与楼宇形象的控制，设备和公

35、共设施的管理，周边治安和交通的控制与引导，物业管理服务人员的行为规范以及建安物业专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保、繁荣的整体形象，为开发商树立物业管理优质品牌。二、实行“零干扰”过程服务充分尊重各位业主的思维方式和生活习惯，通过我们对服务过程、时间和内容的合理控制，夜间无声抢修设备等等。尽量做到隐性服务，使业主在不被干扰的情况下享受了我们的服务。三、引导健康向上的生活方式通过小区文化氛围的渗透，将业主从繁重的日常工作和生活中解脱出来，充分体现小区的时尚性、成熟化，我们将从简单的生活方式、汽车文化、旅游文化、知识经济、文艺等等方面推出深受业主欢迎的项目，采取专家授课、活动

36、组织等形式，让业主拥有一个轻松、舒适的心境。四、强化治安管理根据天峰名苑智能化安防的条件，结合我公司所取得的安防经验，从实际出发，确立了治安管理“技防、人防、物防”三防而结合的整体治安思想，安管队实行半军事化管理，小区治安工作要做到流动岗、固定岗结合，整装与便装结合，全面防范与重点防范相结合，建立治安快速反应系统，确保小区治安防范万无一失。五、让装修管理落到实处为确保天峰名苑无违章装修，我们强调预防为主，有错必纠。预防上我们下大力宣传培训，对住户、装修单位和员工进行装修制度、装修要求等方面的培训，明示制度，有据可依。在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系，不讲情面，不留缝隙。实行装修跟踪监

37、管体系，采用客户主管、装修纠察队、安管员齐抓共管的方法，将违章装修消灭在萌芽状态。一旦发生违章装修，我们首先晓之以理，动之以情，运用情理手段解决。解决不了的，通过没收装修押金等手段强制执行，并通过行政执法部门和新闻媒体等途径予以约束，最终诉诸法律等措施。六、实行人车分流我们将针对天峰名苑架空层车库与地下停车场同时使用的实际情况，引导车辆按秩序行驶及停放，进一步完善交通路线和标识，实行人车分流，确保行人和车辆安全。七、营造绿色家园营造“保护小区环境，创造绿色家园”的浓厚气氛，提高环保意识，增长环保知识，提倡使用绿色环保用品。我们不定期对小区空气质量、噪音等进行监测，设置环保宣传栏，发动小区住户尤

38、其是学生、儿童的环保主动性，将天峰名苑建设成一个人见人爱的“大家”。八、一手抓物业管理，一手抓精神文明建设小区居住人口较多，我们将在环境文化、行为文化、制度文化、精神文化、网上文化等方面全方位展开，吸取中国五千年传统文化精髓，通过小区文化活动，在小区形成团结向上、尊老爱幼、助人为乐、无私奉献等和谐、温馨的文明环境。第五节 管理指标一、如我司有幸接管天峰名苑小区物业管理，将严格按湖南省二级管理服务标准提供服务，各项管理指标如下：各项管理指标表（表1.1）服务级别服务项目内容与标准二级基本要求1、 物业管理企业持有资质证书；2、 设立24小时客户服务体系，能及时受理物业管理服务诉求；3、 急修一小

39、时内到达，其他报修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修和回访的记录。4、 每年至少一次顾客意见调查，满意率80%以上；5、 能根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费标准。房屋管理1、 房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录完全；2、 房屋外观完好、整洁，无任何违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象；3、 每日巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修；4、 建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率95%以上，房屋完好率95%以上；5、 小区主入口处设有小区平面

40、示意图，有完整的小区标识导示系统；公用设施设备维修养护1、 公共配套设施完善，道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施先进、智能化程度高；2、 设施设备管理科学、规范，维护良好，保持最佳运行状态；3、 建立完备的共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；4、 配备齐全的、技术娴熟的设施设备专业管理人员，严格执行设施设备操作规程及保养规范；5、 有完备的设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和计划，并有效实施；6、 消防设施可随时启用，路灯楼道灯完好率不低于95%7、 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象。协助维护公共秩序1、 配备保安设备和监控报警系统，保持最佳

41、运行状态；1、 小区出入口24小时值勤；2、 重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，配有安全监控设施的实施24小时监控；3、 进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；4、 进出小区的外来人员实施登记出入管理；5、 火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；保洁服务1、 高层按层设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁无异味；2、 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、一层共用大厅保养良好，地面定期抛光打蜡，楼内其他公共区域地面每日清扫2次，每周拖洗1次，共用部位玻璃每周清洁1次，路灯、楼道灯每月清

42、洁1次，及时清除道路积水，无卫生死角；3、 共用雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清淘，化粪池每月检查1次，每半年清淘1次，发现异常及时清淘；4、 二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求，5、 根据小区情况制订合理的消毒和灭虫除害计划并有效实施。绿化养护管理1、 绿化覆盖率较高，植物选配恰当；2、 有专业人员实施绿化养护管理；3、 对草坪、花草、绿篱、树木定期进行修剪、养护，各种绿化植物长势良好；4、 定期清除绿地杂草、杂物；5、 适时组织浇灌，施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻；6、 适时喷洒药物，预防病虫害。第二章 管理方式、管理特色和物资装备计划第

43、一节 管理方式 建安物业公司拟对天峰名苑采取的物业管理方式具体包含六个方面的内容，即组织系统、运作机制、激励机制、监督与自我约束机制、信息回馈及处理机制、保险机制。一、组织系统1、物业管理外部组织系统(图21)房地产开发商建安物业业主用户天峰名苑物业管理处服务报告协调指导监督回馈报告指导监督管理服务监督 (图2.1 物业管理外部组织系统)为保证我们的管理绩效，确保天峰名苑物业管理服务质量总目标的顺利实现，应明确天峰名苑相关责任单位及部门的职责（业主委员会、建安物业、管理处）。（图2.2）监督机构开发商或业主委员会责任机构-建安物业执行机构管理处协调监督管理 (图22 天峰名苑开发商或业主委员会

44、、物业公司、管理处三者关系结构图) 开发商或业主委员会监督机构 业主委员会依法成立后即为法定监督机构，依据委托管理合同对管理处的工作进行协调、指导和监督，负责评议管理处的管理业绩，审查物业管理效果，及时就管理工作中存在的问题向管理处提出整改意见。 建安物业责任机构 建安物业为天峰名苑物业管理服务总目标的最终责任机构，负责制定物业管理的服务质量总目标及实现总目标的方案：负责天峰名苑物业管理的整体监控和指导，就物业管理状况向开发商或业主委员会负责；组建精干、高效的组织机构和训练有素的员工队伍；向管理处客户服务中心提供全方位的支持和督导。 管理处执行机构 管理处为天峰名苑物业管理的执行机构，保证物业

45、管理的各项工作及环节均满足服务质量管理总目标的要求；制定综合管理计划并全面开展各项管理服务工作；及时听取业主委员会、住户对物业管理工作的各种意见和建议。2、物业管理内部管理架构 设置说明：l 客户服务中心 面向业主、用户，24小时接受电话咨询、投诉、协调处理日常物业管理事务、负责住户的服务工作和紧急事项，并做好投诉的登记、处理及回访；跟踪工作值班记录；负责房屋及公用设施、设备的管理；负责装修监管及服务项目的质量监督；负责管理处收费工作。负责制定和实施小区文化活动计划、管理小区娱乐设施。l 设备管理部：负责机电设备(含消防设施、智能化系统)、房屋本体及公共设施的维修保养工作，24小时为住户提供优

46、质服务，对外包项目实施监管(电梯)。l 安全管理部：负责24小时治安巡视及值勤护卫，维护小区的正常秩序，负责车辆管理及收取停车费的工作，组织开展小区义务消防队的训练及消防演练，负责制定小区安全应急处理方案及防范措施。l 环境管理部：负责小区内日常清洁、绿化工作；负责小区内的消杀工作；负责对分包方的工作实施监管。二、运作机制房地产开发商或（业主委员会） 运作机制图示(图2.4)iso9001质量管理体系对委托合同项目负责授权管理监理天峰名苑管理处分包方评价目标管理责任制工作责任人（图2.4运作机制图）三、激励机制 激励机制是激励活动要素在进行过程中的相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内存

47、联系的综合机能，它的作用就在于提高“凝聚力”。建安物业“以人为本”的重要经营理念，倡导以人为中心，尊重人、理解人、培养人，以激励员工上进、实现员工的自身价值为出发点，营造一个和谐有序的舒适环境，实现辖区的管理目标。 我司将在天峰名苑实施如下的措施： 1、目标激励：管理处将长远目标分解到每年度各部门目标管理责任制中，签定每年度目标管理责任制考核协议书，年终按协议书内容考核工作业绩，激发员工自觉为业主服务的工作热情。2、岗位激励：在各岗位拼搏的员工，最渴望得到自身价值被集体、领导认可。在天峰名苑我们将实行各级岗位公开竞选的办法，做到“能者上，庸者下”，使具有真才实学的人有机会不断实现自我价值，从而

48、推动服务水平的提高。 3、效率激励：在奖金分配时，将采取与工作业绩量化考核挂钩的办法。多劳多得，奖优罚劣，奖罚分明，促进工作效率的提高。四、监督机制与自我约束机制1、接受五方面的监督l 房地产开发商或业主委员会工作报告制度l 业主用户评议制度l 政府投诉制度l 社会公开监督制度l 物业公司工作报告制度2、监督机制具体办法：l 公开监督制，公布管理处监督投诉电话、意见箱，24小时受理投诉，员工挂牌服务(工作牌)。l 定期报告制，管理处定期向房地产开发商或(业主委员会)、建安物业报告工作，检查物业管理事宜。l 用户评议制，采取定期和不定期的方式，通过发放意见征询表对管理处各项工作及人员进行评价，发

49、现问题及时纠正，以保证实现管理目标。为使监督机制发挥最大效能，我们将认真执行“公开监督制度”、“服务工作报告制度”和“用户评议制度”。3、自我约束机制：3.1外部约束：执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则及物业管理合同。3.2内部约束：l 月度质量检查制：公司不定时对管理处工作进行全面质检，在此之前管理处先做每月自检，发现问题及时纠正。l 实行末位淘汰制：公司每年组织管理处对员工进行全方位考核，实行末位淘汰，对不合格予以降级待岗培训。五、信息回馈机制1、管理处下设的服务中心作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面信息，主要管道有：l 管理处每季度向业主(用户)公布物业管理服务工

50、作报告(含管理费、本体基金使用收支账目)。l 正常年份半年一次(入伙阶段每季一次)发放意见征询表。l 业主(用户)意见箱。l 管理人员回馈信息。l 新闻媒介。第二节 管理特色一、建安物业的租赁经营特色优势建安物业的优势体现在1、经营策划优势湖南建安物业管理有限公司与湖南建安房屋置业有限公司一脉相承，拥有丰富的楼盘经营策划经验，在同业内享有盛誉，经我们运作后的楼盘均有不菲的销售业绩，成功走向市场，使开发商得到了高额的回报，我们将凭借建安房屋遍布长沙市的销售网络为开发商提供深层次的服务。2、租赁服务优势建安物业完善的房屋代理租赁、销售管理体系，使其在进行有效物业管理的同时，不断开发与挖掘所辖物业的租赁潜力，以实现整体物业的保值与增值之目的，进而提高经济效益。二、租赁经营要点1、建安物业负责制定组合经营计划，包括市场调查、目标客户确定、租赁价格定位、广告策划、具体经营策略及规范的租后服务等。2、确定出租率、租金收缴率、欠租收缴率目标（一年期）及完成目标后的奖惩制度。 3、提供信息和咨询服务，在地方政策法规、公共关系等方面，为港澳台、外商疏通