第二节所有权

1、LOGO 第二节第二节 所有权所有权 注册会计师全国统考 郑州经贸郑州经贸 注会经济法 郑州经贸郑州经贸 注会经济法 一、征收与征用（P342） v1、征收：所有权（P342） v征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取 得原属于私人或者集体所有的所有权或者其他物权的 行为。 v（1）征收集体所有的土地，应当依法足额支付 土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿 费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被 征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 v（2）征收单位、个人的房屋及其他不动产，应 当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征 收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条

2、件。 郑州经贸郑州经贸 注会经济法 v2、征用：使用权（P342） v征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体 所有的财产的使用权的行为。 v（1）因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单 位、个人的不动产或者动产。 v（2）被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人 的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。 v【解释1】征收与征用的区别：（1）法律效果不同。征收是财产所有权 发生了变化；征用是所有权没有变化，使用权暂时发生了变化。因此征用的结 果，如果标的物没有灭失，则仍需要返还给权利人，而征收则不存在返还的问 题。

3、（2）适用对象不同。征收是针对土地、房屋等不动产，不包括动产；征 用则不动产和动产均可适用。（3）适用条件不同。二者都是为了公共利益， 但是征用还要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要。 v【解释2】无论征收还是征用，除了适用于所有权外，还可以适用于用益 物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利。 郑州经贸郑州经贸 注会经济法 二、业主的建筑物区分所有权（P344） v【解释1】建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部 分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。 v【解释2】当事人只要取得了专有所有权（购买了商品 房），便取得了共有权及成员权；丧失了专有所有权（出售了 商品

4、房），便丧失了共有权及成员权。 v【解释3】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不 可分离。在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生 转移。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也 不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。 v1、建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分 所有权人不享有优先购买权（转让商品房时，即使同等条件， 想卖给谁就卖给谁）。（P38） 郑州经贸郑州经贸 注会经济法 v 2、业主大会的决议（2008年多选题）（P345） v（1）一般决议：1/21/2 v制定和修改业主会议议事规则； v制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； v选举业主委员会或者

5、更换业主委员会成员； v选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人。 v【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业 主且占总人数过半数的业主同意。 v（2）特别决议：2/32/3 v筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； v改建、重建建筑物及其附属设施。 v【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积23以上的 业主且占总人数23以上的业主同意。 郑州经贸郑州经贸 注会经济法 v 三、共有（P345） v 1、按份共有(P346) v （1）占有、使用和收益 v 按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、 使用和收益的权利，但对共有财产的使用，应由全体共有人协 商决定。 v 按份共有

6、人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或 受遗赠人获得。 v （2）处分（重点） v 按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有 人的“同意”，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人 时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 郑州经贸郑州经贸 注会经济法 v 2、共同共有（夫妻财产）（P346） v （1）占有、使用 共有人对共有财产不分份额地享有权利， 对共有财产享有平等的占有、使用权。 v （2）收益 对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共 同享用。 v （3）处分 对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同 意。 v 【解释1】共同共有关系终止，才能确定份额，分割

7、共有财产。 v 【解释2】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有 或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等 外，视为“按份共有”（注意判断题）。 郑州经贸郑州经贸 注会经济法 v 3、共有物的处分及分割（2008年单选题）（P346） v （1）共有物的处分 v 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作 重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同 共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 v 一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意或者 其他共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当 作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意

8、、有偿取得该财 产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由 擅自处分共有财产的人赔偿。 v 根据法律规定或依据共有人之间的协议，可以由某个共有人 代表或代理全体共有人处分共有财产。无权代表或代理的共有 人擅自处分共有财产的，如果其他共有人明知而不提出异议， 视为其同意。 郑州经贸郑州经贸 注会经济法 v （2）费用的承担 v对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定； 没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共 同共有人共同负担。 v （3）共有财产的分割 v共有财产分割以后，共有关系归于消灭。不管是就原物进 行分割还是变价分割，各共有人就分得的财产取得单独的所

9、有 权。 v 4、共有的对外关系（P347）（1）对外承担连带责任 v因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上， 共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第 三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。 v （2）对内追偿 偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有 人，有权向其他共有人追偿。 郑州经贸郑州经贸 注会经济法 四、相邻关系（P347） v 1、因通行而产生的相邻关系 v 2、因用水、排水产生的相邻关系 v 3、因修建施工、防险发生的相邻关系 v 4、因通风、采光而产生的相邻关系 v 5、因不可量物（大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐 射等有害物质）产生的相邻关系 v 【解释1】相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻