房地产评估案例2

1、房地产评估案例2.4 小组成员： 演讲者：陈婷 邹惠敏 PPT制作:张雪梅 姚玉侠 资料搜集：浦雅婷 项尚 商场评估案例 案例： G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需 要，委托C评估事务所对其所属的X商场进行 评估 一.评估对象简介 商场座落于W市最繁华的商业街区，是W市 经商的黄金地带。建筑物共24层，其中地下1层， 地上23层(裙楼5层，主体塔楼18层)。大厦的裙 楼自1994年开始运营，以招商出租营业场所为 主要方式。第一层为日用百货区，二、三层是 服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五 层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程 设计施工，现为停车场和其他出租经营。主体 塔楼为写字间

2、设计，外部的面砖贴面、铝合金 窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购， 但内部装修尚未开始。大厦自营业以来，一直 是W市经营较好的商家之一。 二.评估过程简介 C评估事务所的评估人员，按照必要的程序， 在对委托评估的资产实施了必要的现场勘 查、市场调查与询证的基础上对委评资产 做出了评估，主要做法如下： （一）评估思路和方法的选取 房地产评估的一般方法有三种：市场法、收 益法和成本法。 市场法：是指在评估房地产价值时，用条 件相类似已成交的房地产与待估房地产相 比较，以此推出待估房地产评估价值的方 法。 收益法：适用于有收益的房地产的价值评 估，不适宜公益性房地产价值的评估。 成本法：主要适

3、用于公用、公益性房地产 以及无需计算损耗的新建房地产。 评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装 修尚未完工，因此对裙楼运用收益法评估，对 塔楼运用重置成本法评估。 （二）裙楼的评估 收益法下房地产的评估值=（房地产的年总收入房地 产年总费用）（P/A，r , n） 纯收益为除各种费用后的收益，必须是客观收益，而非 实际收益，因此需通过计算客观总收益和客观总费用来 获取。 1.总收益 预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年 相比不会有大的变化，所以各年租金按前3年实际发 生额的平均数计算调整。具体情况是： (1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入 由于各楼层经营品种不同而有所差别。一层

4、 经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相 对较低；二、三层经营鞋帽、服装等赢利水 平高的商品，租金收入较高；四层经营家具， 租金收入偏低。按照最佳效用原则和贡献原 理，一至四层的租金收入应从一层至四层递 减。因此，将各层的实际收入水平调整为客 观收入，即：每月平均租金收入一层为67元 平方米；二层为60元平方米；三层为46 元平方米；四层为38元平方米。调整后 的整体租金收入与调整前不发生变化。 (2)四层现有部分面积用于办公，考虑也可出租营 业，故四层的租金收入按四层总面积计算。 (3)五层在未来一段时间内，预计仍按现在用途使 用。但是，按目前的收入水平测算，费用大于收 入，所以五层用成本法

5、评估。 (4)共享大厅暂作出租营业使用。为客观反映其收 益水平 ，比照裙楼将其收入调整为67元平方 米，商场豪华装修部分价值，按成本法另行计算。 (5)地下室分为两部分。一部分为停车场，另 一部分尚未出租。尚未出租部分比照停车场 收入按其80%计算。 (6)通过以上分析计算调整，确定各部分租金 收入为：一层2,455,416元；二层2,299,680元； 三层3,081,264元：四层2,555,880元；地下室 386,064元；共享大厅2,999,724元。合计 13,778,028元。 2.总费用 合计包括管理费、房屋保险费、维修费、税 金和不可预见费五部分，经分析计算摊销到 每层分别为

6、：一层980,925元；二层952,113元； 三层1,096,707元；四层999,520元；共享大厅 1,081,622元；地下室71,422元。合计入 182,309元。 3.纯收益 为总收益与总费用的差，一层1,474,491元； 二层1,347,567元；三层1,984,557元；四层 1,556,369元；共享大厅1,918,102元；地下室 314,642元。合计8,595,719元。 4.折现率的确定 取国债5年期利率折成复利率，再加风险利率 确定折现率，为 5.057%。 5.折现期 收益期即房地产收益法评估中的预计收益年限。 单独评估建筑物建筑物的经济寿命 单独评估土地土地

7、使用年限 房地合一：当建筑物经济寿命土地使用年限， 据土地使用权年限确定收益期； 当建筑物经济寿命土地使用年限， 因此土地使用权剩余年限为其折现期，即34 年。 因此： （P/A , r, n）=1-1/(1+5.057%)341/5.057%=16.079 6.评估结果 依据上述资料得出委评资产的评估值： 评估值=a(P/A,r,n) a为净收益 一层评估值=147449116.079=2371(万元) 二层评估值=134756716.079=2166(万元) 三层评估值=198455716.079=3191(万元) 四层评估值=155636916.079=2502(万元) 五层评估值=13

8、02万元（按成本法评估） 共享大厅=191810216.079+豪华装修部分价值 =3442(万元)注：豪华装修部分按成本法计算 地下室=31464216.079=506(万元) 依据上述资料得出委评资产的评估值： 1.裙楼评估值15,480万元，其中一层2,371万 元；二层2,166万元；三层3,191万元；四层 2,502万元；五层1,302万元(按成本法评估)； 共享大厅3,442万元；地下室506万元。 2.塔楼评估值2,888万元(按成本法评估得到) 。 3.委评资产总评估值为18,868万元。 案例分析 (1)评估对象属于商业性房地产，其主要特点 是能够获得收益，其价值集中体现在

9、它的获 益能力上，所以收益法是商业性房地产评估 最为常用的方法。但评估对象中的塔楼尚未 装修完工，目前尚无收益，且评估目的为融 资需要，因此本案例分别采用收益法和成本 法对裙楼和塔楼进行评估，并加和求得房地 产总价值，评估思路和方法选取都是正确的。 (2)收益法应用的关键是对评估对象年纯收益 的估算和折现率的选用，因此，运用收益法 进行房地产评估时，必须在获得相关可靠信 息的基础上，准确地预测评估对象的年纯收 益并采用合理的方法测算出折现率，才能对 评估对象客观合理的价格作出正确的判断。 虽然收益法的理论和步骤是惟一的，但在具 体操作过程中又要根据收益性房地产的不同 类型区别对待。 (3)收益

10、性房地产可划分为出租型和商业、生 产经营型两类。本案例中的房地产是出租型 房地产，应根据租赁合同计算纯收益。C评估 事务所根据调查研究，预计在今后一段时间 内W市经济发展状况与前几年不会有大的变 化，将租金收入按前3年的租金实际发生额的 平均数计算调整，技术方法合理，测算过程 正确，评估结果符合实际情况。而且，商场 现有的经营格局，并未反映出房地产最佳使 用状况，以致使本应该获利高的楼层获利低， 本应该获利较低的楼层获利反而偏高。 评估人员按照最佳效用原则和贡献原理，将 各楼层的实际收入水平调整为客观收入水平， 并据此评估出各层的价格，即能满足房地产 产权分割变动的需要，又能如实反映评估房 地

11、产的真实价格。而且商场目前的整体收 益水平基本代表了未来收益水平，因此调整 后的整体租金收入与调整前不发生变化，这 样就不会因对各楼层租金的调整影响委评房 地产的整体价格。 (4)出租型房地产的纯收益是按租金收入扣除维修 费、管理费、保险费和税金来计算的。本案例计 算总费用时，未把大厦的年折旧费包括在内，这 一点是正确的。在实际评估工作中.有很多评估 人员在用收益法评估房地产价格时把折旧费包括 在总费用中，这种做法是错误的。因为如果扣除 折旧，就已不是房地产的价格了。本案例中，扣 除了一项不可预见费，这是因为建筑物主体与附 属设备的使用年限不同，在经营期限内需要考虑 设备重置发生的费用(如电梯

12、、空调)，另外还存 在重新装修的可能，将这些费用列为不可预见费， 体现了谨慎原则。 (5)折现率的确定是运用收益法较为棘手的问题。 本案例的折现率是用国债5年期利率折成复利率， 加风险利率来确定的。这种确定方法是比较合理 的。一般来说，折现率包括三方面内容：无风险 利率、风险报酬率和通货膨胀率。在目前条件下， 根据通货膨胀对收益额影响的弱相关性和不完全 性，确定折现率可以不考虑通货膨胀率。这样， 折现率通常用无风险利率加上风险报酬率来确定。 无风险利率是投资者投资应获得的最低报酬率， 国外评估机构通常以政府长期国债作为无风险利 率。因此，本案例采用5年期国债复利率加风险 利率确定折 现率是可行的。 (6)总体来看，本案例评估思路合理，选用方 法适当，评估测算过程正确，评估结果符合 市场实际情况。但也有以下几点值得注意的 问题： 1.本案例具备采用成本法的条件，应将成本法 作为其中一种评估方法求出一个值，再与收 益法相联系，最后综合确定评估值，或用成 本法来验