星海后期规划(产品)建议

1、星海虹城三期产品规划建议 本次报告需要解决的问题：本次报告需要解决的问题： 户型配比调整建议户型配比调整建议 户型布局及功能建议户型布局及功能建议 项目的界定：项目的界定： 城市政务中心区、地铁上盖物业城市政务中心区、地铁上盖物业 商业定位为：商业定位为： 区域型配套商业体区域型配套商业体 回顾回顾 商住面积建议比：商住面积建议比： 30 / 70 ，即商业为，即商业为18000 范围范围 商业结构定位商业结构定位： 13F “点式点式+立体化（上盖）立体化（上盖）” 商业商业 上层物业定位上层物业定位： 纯住宅纯住宅 上层物业客户类型上层物业客户类型： 首改（首置）首改（首置）+ 投资投资

2、户型配比调整建议户型配比调整建议 项目户型配比建议项目户型配比建议 户户 型型面积配比 一房一房1 1房房+ +小小2 2房 房（ （ 40-70 40-70 ）20% 两房两房2 2房（房（ 80-90 80-90 ）30% 三房三房 小小3 3房（房（90110 90110 ）40% 主流主流3 3房（房（110-120110-120 ）10% 合计合计-100% 这是上次汇报建议的户型配比：这是上次汇报建议的户型配比： 说明： 结合最新出台的宏观政策及市场行情，同时考虑项目利益点，我们及时调整面积及户型配 比策略，以项目入市能更好适应市场需求。具体作如下调整 项目户型配比建议项目户型配比

3、建议栋数组合栋数组合规划单元组合规划单元组合 户户 型型面面 积积 总建面 户型配户型配 比比分配面积 平均户型面 积 分摊套 数楼层4-28F 户型“条 数”分摊 2梯4户/二 个单元 3梯6户/二个单元、 或3梯11户/一个单元 一房一房 1 1房房+ +小小2 2房 房（ （ 40-40- 70 70 ）400000.32 0.32 12800 55233 288.31 8 两房两房2 2房（房（ 70-85 70-85 ）400000.40 0.40 16000 80200 287.14 43 三房三房 小小3 3房（房（85105 85105 ）400000.20 0.20 8000

4、 9584 283.01 3 主流主流3 3房（房（105-105- 115115 ）400000.08 0.08 3200 11029 281.04 1 合计合计-1.00 1.00 40000 546 19811 项目户型配比建议（最新）项目户型配比建议（最新） 户户 型型面积范围面积范围户型配比户型配比 一房一房1 1房房+ +小小2 2房 房（ （ 40-70 40-70 ）0.32 0.32 两房两房2 2房（房（ 70-85 70-85 ）0.40 0.40 三房三房 小小3 3房（房（85105 85105 ）0.20 0.20 主流主流3 3房（房（105-115105-115

5、 ）0.08 0.08 合计合计-1.00 1.00 1、户型比例 2、设计参考 符合90/70政策 平面布局示意参考 N 户型比例调整原因：户型比例调整原因： 1 1、宏观政策变化及预期、宏观政策变化及预期 2 2、周边竞争市场调查分析、周边竞争市场调查分析 去年以来调整存款准备金率达去年以来调整存款准备金率达11次次 央行央行昨天宣布，从5月18日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由此房贷门槛也将 随之提高。北京多家银行称不排除首套房贷将首付不排除首套房贷将首付5成可能成可能。 这是央行今年以来第5次，也是去年以来第11次上调存款上调存款准备金率。今年以来，央行以

6、每月一次的频率，在过去4个 月里先后4次上调存款准备金率。 此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达21的高。也就意味着，今后银行在吸收100元存款之后，要 上交21元给央行，仅有剩下的79元可用于放贷。因此对于银行来说，存款准备金率上调后贷款的额度将更为稀少贷款的额度将更为稀少， 这样就导致部分贷款额度极其紧张的银行不得不再次提升议价幅度。换句话说，房贷门槛的提高势在必行房贷门槛的提高势在必行。 浙江地区部分银行已经根据实际情况太高了门槛。建行、中行、农行浙江省分行均调整首套房贷政策，三家分 行的房贷利率在基准利率基础上再上浮5%-10%不等，其中建行和中行首套房贷首付已上调至四成 1 1

7、、宏观政策变化及预期：、宏观政策变化及预期： 探因探因意在管理流动性抑制物价意在管理流动性抑制物价 中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇分析，此次上调存款准备金率是央行管理货币流动性的 需要。近期外贸顺差开始回升，公开市场到期资金量较大，总的通胀通胀水平依然比较高。 中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，此次提高存款准备金率，主要目的还是在保证GDP增长的情况下， 控制物价的上扬。但他也指出，在目前情况下，提高存款准备金率作用已经不大，更应该采取更市场化的手提高存款准备金率作用已经不大，更应该采取更市场化的手 段段，即，即加息加息。 上调存款准备金率 + 加息 = 抑制通胀 “双剑合璧双剑

8、合璧” 综 述： 1、为抑制通胀，不排除对首次置业者门槛成本增加，相应抑制了刚性需求 2、加息步伐，不可避免，购房后期成本不断增加，增加了改善型客户购买负担 20112011年武汉市户型面积的销售情况年武汉市户型面积的销售情况 2011.12011.12011.22011.22011.32011.3 9090以下以下2390套 37%621套32%332 套27% 90-12090-1202129套 33%856套 45%612 套50% 120-140120-1401365 套21%723套 38%441套 36% 140140以上以上581套 9%337套 18%160 套13% 新的市场

9、环境下新的市场环境下居家型紧凑型的产品成为市场主流；居家型紧凑型的产品成为市场主流； 在此我们能否找出户型差异的切入点？在此我们能否找出户型差异的切入点？ 9090平米以下的一房、两房供应量较大；平米以下的一房、两房供应量较大； 90-12090-120平米的两房、三房为市场销售的主力户型；平米的两房、三房为市场销售的主力户型； 120-140120-140平米的三房、四房销售情况一般，远没有平米的三房、四房销售情况一般，远没有90-12090-120平米的销量大；平米的销量大； 140140平米以上的供应量不大，且消化量属于慢销阶段。平米以上的供应量不大，且消化量属于慢销阶段。 数据来源武汉

10、市房地产市场信息网 2 2、周边竞争市场调查分析：、周边竞争市场调查分析： 在售楼盘的普查表明：满足刚性需求的两房、三房户型为主打，面积紧凑有 利于楼盘的销售，考虑在受楼盘主力空间，增强项目信心 项目项目一房一房两房两房三房三房四房及以上四房及以上市场表现市场表现 百瑞景百瑞景5978-91121-143158-177 84-98为主力户型，当天开盘 销售90% 海山金谷海山金谷-96117-126150以90-120为主力户型 中南路中南路8888号号5370-83133-143170小户型，以53-57为主 华润置地公馆华润置地公馆4985-10213013712房销售非常好60% 融侨华

11、府融侨华府70-7690-110116-123- 项目进入尾盘销售阶段，基本销 售完毕 东湖国际东湖国际90-98128-135159-278遇新政，大户型销售阻力加大 本本 区区 域域 项项 目目 户户 型型 面面 积积 及及 市市 场场 表表 现现 两房、三房是市场高层项目的主流户型，所占套数比例较大； 自住型购买中的首次置业，对面积需求更偏紧凑； 户型面积紧凑消化速度更快，更有利于达成本项目快速去化的目标，并且减少风险。 岭地金居亚贸 项目概况 项目名称：岭地金居 开发商：新八房地产开发有 限公司 项目地址：武昌石牌岭路80 号 推出楼栋：三期共3栋楼，即 1，2，3号楼，共30层，1楼

12、为 大堂。2梯4户，6种户型，均 为毛坯。 均价： 折后均价10000元/ 优惠：开盘当天购买客户可 享受两房减2万，三房减3万； 全款98折，贷款99折；同时， 认筹号1100，总额减8000， 认筹号101200，总额减 5000。 项目规划指标：项目总占地 16504，规划总建面44071 ，容积率2.8，绿化率 32.75% 户型面积（平方米）推盘套数占比 成交 套数 去化率 B1(2*2*1)82.586521.17%46.15% B2(2*2*1)75.5510032.57%3939% B3(4*2*2)130.8482.61%8100% C1(3*2*1)96.3492.93%9

13、100% D1(3*2*2)120.146019.54%4880% D2(3*2*1)88.886521.17%4264.62% 合计75130307100%15048.86% 该项目于4月29日上午8：30开 盘，客户凭前期认筹合同按顺 序等候选房。 当天购买客户，可享受两房减2 万，三房减3万；全款98折，按 揭99折；认筹号1100，总额 减8000，101200，总额减 5000。 其中，150套成交套数中，包 括“做销控”的套数。 本区域项目户型面积及市场表现本区域项目户型面积及市场表现 开发商：武汉林海房地产开发有限公司 项目地址：洪山雄楚大街小河西村(南湖北岸) 推出楼栋：本次推

14、3号楼，共198套房源。2梯6户。 均价： 折后均价约8600元/ 优惠：客户认筹1万即可享受开盘98折优惠；全额付款客户享受97折 优惠，按揭付款客户享受98折优惠；成功选房后还可参加现场的抽奖活 动 项目规划指标：项目总占地93200，规划总建面294510，容积率 2.8，绿化率35.5%。 保利拉菲雄楚大道 本区域项目户型面积及市场表现本区域项目户型面积及市场表现 户型配比面积推盘套数 成交套 数 去化率 1*2*1（改两房）74652843.08% 1*2*1（改两房）76683652.94% 2*2*1（改三房）89653858.46% 合计19810251.52% B户型1室2厅

15、1卫1厨74 复地东湖国际三期（复地东湖国际三期（5.7） 开发商：武汉复地房地产开发有限公司 项目地址：武昌区中北路147号（原武重工厂） 推出楼栋：此次推出的是三期3，5号楼，共414套房源。 均价： 5# 128.33 均价12000元/，98.61 均价14000元/； 3# 97.56 均价11500元/ 97.36 均价13000元/。 项目规划指标：项目总占地53万，规划总建面130万，容积率 1.79，绿化率35% 3号楼 5号楼 本区域项目户型面积及市场表现本区域项目户型面积及市场表现 复地东湖国际复地东湖国际中北路 主力户型主力户型面积面积推出套数推出套数成交套数成交套数去

16、化率去化率 （M3-1） 2*2*1 97.3614812081.08% （M3-2） 2*2*197.561445940.97% （M5-1） 3*2*2 128.33625182.26% （M5-2） 2*2*198.61601321.67% 合计合计41424358.70% 复地东湖国际（复地东湖国际（5.7)5.7) 主力户型图主力户型图 97平平 两室两厅一卫一厨两室两厅一卫一厨 97平米平米 两室两厅一卫一厨两室两厅一卫一厨 复地东湖国际复地东湖国际中北路 本区域项目户型面积及市场表现本区域项目户型面积及市场表现 主力户型图主力户型图 128平米平米 三室两厅两卫一厨三室两厅两卫一

17、厨 98平米平米 两室两厅一卫一厨两室两厅一卫一厨 复地东湖国际复地东湖国际中北路 本区域项目户型面积及市场表现本区域项目户型面积及市场表现 百瑞景二期百瑞景二期- 云峰云峰 _ 均价均价1300013000 户型户型面积（）面积（）套数套数已售套数已售套数已售套数占比已售套数占比已销售套数总占比已销售套数总占比 1 11 11 159-6059-60204204未售未售未售未售未售未售 2 22 21 178-9178-9188888876476486%86%35%35% 3 32 22 2 121-143121-14388888837737742%42%17%17% 4 42 22 2 1

18、58-177158-177154154383824%24%1.7%1.7% 总计总计213421341179117995595555%55% 吧百瑞景吧百瑞景亚贸 本区域项目户型面积及市场表现本区域项目户型面积及市场表现 中南路中南路88 号号 均价均价 14000 户型户型面积（）面积（）套数套数已售套数已售套数销售率销售率总占比总占比 1 12 21 152-5752-5726026023723791%91%48%48% 2 22 21 170-8370-8366666666100%100%13%13% 3 32 22 2133-143133-143128128676752%52%13%1

19、3% 4 42 22 21701703232131340%40%2%2% 总计总计486486383383103103 中南路中南路88号号中南路 本区域项目户型面积及市场表现本区域项目户型面积及市场表现 华润置地华润置地 公馆公馆 均价16000 户型户型面积（）面积（）套数套数占总套数比例占总套数比例已售套数已售套数销售率销售率总占比总占比 1 11 11 1494937637691.26%91.26%919124%24%22.08%22.08% 2 22 22 285-10285-10222225.36%5.36%131359%59%3.15%3.15% 3 32 22 21301307

20、 71.69%1.69%4 457%57%0.97%0.97% 4 42 22 21371377 71.69.%1.69.%3 342%42%0.72%0.72% 总计总计412412100%100%11111130130126.92%26.92% 华润置地公馆华润置地公馆洪山广场 本区域项目户型面积及市场表现本区域项目户型面积及市场表现 户型面积小型化成为未来发展趋势；户型面积小型化成为未来发展趋势； “少面积，同功能少面积，同功能”和和“同面积，多功能同面积，多功能”，面积经济性面积经济性 和功能舒适性的创新户性成为发展重点。和功能舒适性的创新户性成为发展重点。 政策政策 价格上涨价格上涨

21、 供应：大户型必然减少 价格：总价承受力有限导致购买面积下降 面积紧凑化；面积紧凑化； 空间组织精细化； 功能设置复合化、创新化。 未来户型面积变化未来户型面积变化 趋势趋势 需求变化需求变化自住实用型的客户需求，三代同堂居住的客户非常少 其他区域的房地产市场户型供应面积的不断演变：户型面积紧凑化和户型创新性户型面积紧凑化和户型创新性是未来行 业的发展趋势 在加息或提高首付预期的环境下，控制总价才是硬道理。以满足首置客户需求， 减轻首改客户后期负担。 在区域内热销户型及面积段均为120平米以内，主力户型面积为80-95平米，各 户型均通过赠送面积，达到拉低单价吸引客户购买的目的。 所以，在市场

22、预期形势下，我们突破原则是“户型功能性强，附加值多，同类 户型面积同比市场减小，控制总价以70-90中小面积为主” 市场总结市场总结 “少面积，同功能少面积，同功能”和和“同面积，多功能同面积，多功能”， 项目户型配比建议（最新）项目户型配比建议（最新） 户户 型型面积范围面积范围户型配比户型配比 一房一房1 1房房+ +小小2 2房 房（ （ 40-70 40-70 ）0.32 0.32 两房两房2 2房（房（ 70-85 70-85 ）0.40 0.40 三房三房 小小3 3房（房（85105 85105 ）0.20 0.20 主流主流3 3房（房（105-115105-115 ）0.08

23、 0.08 合计合计-1.00 1.00 回顾 结论 户型布局及功能建议户型布局及功能建议 我们建议从户型基本面和户型提升面两方面来提高户型的整体舒适度 提 升 户 型 舒 适 度 户型基本面 朝向 尺寸 风水 户型提升面 保证方正实用 减少交通面积 减少公摊面积 提高实用率 合理安排创新 阳光房 露台 内庭院 挑高客厅 步入衣帽间 阳台 入户花园 我们根据经验总结关于小户型设计及创新供参考 中小户型单体平面分类 中小户型单体平面设计方法 单体平面设计案例分析 小户型产品设计及创新 目前中小户型单体平面设计优劣势分目前中小户型单体平面设计优劣势分 析析 单元形式通常有塔式、板塔结合、连廊式住宅

24、等形式，其优劣势如下：单元形式通常有塔式、板塔结合、连廊式住宅等形式，其优劣势如下： 户型户型优势优势劣势劣势 板塔中一梯三户、板塔中一梯三户、 一梯四户一梯四户 均好性较好均好性较好 通风采光较好通风采光较好 每层面积不够大每层面积不够大 有一定的相互遮挡有一定的相互遮挡 板塔每单元板塔每单元 六户以上六户以上 容积率高、节地容积率高、节地 户公摊面积小户公摊面积小 朝向均好性差朝向均好性差 容易产生纯北户型容易产生纯北户型 凹进处日照形成遮挡，视野差凹进处日照形成遮挡，视野差 塔楼塔楼 节地、户公摊面积小节地、户公摊面积小 小区规划中易形成视觉通透的小区规划中易形成视觉通透的 效果效果 朝

25、向均好性差朝向均好性差 容易产生纯北户型容易产生纯北户型 对视问题严重对视问题严重 每户外墙面占用少，通风差每户外墙面占用少，通风差 内部暗空间多内部暗空间多 日照形成自身遮挡日照形成自身遮挡 连廊式连廊式 易于形成一室的小户型，易于形成一室的小户型， 作青年、老年公寓使用楼、电作青年、老年公寓使用楼、电 梯资源节省，易满足消防要求梯资源节省，易满足消防要求 楼道面积多楼道面积多 私密性差私密性差 对流通风不易解决对流通风不易解决 小面宽时厨房对外开窗困难小面宽时厨房对外开窗困难 中小户型单体平面分类中小户型单体平面分类 日本中小户型设计优点及借鉴日本中小户型设计优点及借鉴 特点一、节地型：窄

26、面宽大进深特点一、节地型：窄面宽大进深 日本户型设计特点日本户型设计特点 国家国家 户均人户均人 数数 主流户型主流户型 （m2） 人均面积人均面积 （m2/人）人） 户进深户进深 （不含阳（不含阳 台台,m） 户面宽户面宽 （m） 中国中国3.290120241113811 日本日本2.7608530111368 中小户型单体平面设计方法中小户型单体平面设计方法 特点二、特点二、外廊式交通外廊式交通 特殊处理的入口玄关特殊处理的入口玄关 节约用地；节约用地； 减少楼电梯的用量，节约造价；减少楼电梯的用量，节约造价； 保证发生地震、火灾时住户能快速到达室外保证发生地震、火灾时住户能快速到达室外

27、 。 日本中小户型设计优点及借鉴日本中小户型设计优点及借鉴 中小户型单体平面设计方法中小户型单体平面设计方法 特点三、特点三、内部采用灵活隔断墙内部采用灵活隔断墙 住宅采用框架结构，户间分隔墙占住宅采用框架结构，户间分隔墙占 用空间少；用空间少； 户内分隔墙采用轻质材料，并与推拉户内分隔墙采用轻质材料，并与推拉 门、壁柜等结合设置，灵活、充分利用空门、壁柜等结合设置，灵活、充分利用空 间。间。 日本中小户型设计优点及借鉴日本中小户型设计优点及借鉴 中小户型单体平面设计方法中小户型单体平面设计方法 特点四、特点四、设备与结构同寿命设备与结构同寿命 将室内地面抬高，在地板下面布置户内的各种管线及储

28、将室内地面抬高，在地板下面布置户内的各种管线及储 藏空间，便于更新与翻新藏空间，便于更新与翻新 日本中小户型设计优点及借鉴日本中小户型设计优点及借鉴 中小户型单体平面设计方法中小户型单体平面设计方法 借鉴一、过渡借鉴一、过渡空间人性化空间人性化 门厅空间设置完整，形成过渡空间；门厅空间设置完整，形成过渡空间； 门厅实用性和装饰性并重，设置相应的储藏空间，满足生活需求。门厅实用性和装饰性并重，设置相应的储藏空间，满足生活需求。 日本户型可借鉴处日本户型可借鉴处 日本中小户型设计优点及借鉴日本中小户型设计优点及借鉴 中小户型单体平面设计方法中小户型单体平面设计方法 借鉴二、借鉴二、主卧功能扩大化主

29、卧功能扩大化 主卧除基本五件套外，主卫、衣帽间、阳光间、小书房等功能空间已逐主卧除基本五件套外，主卫、衣帽间、阳光间、小书房等功能空间已逐 步进入主卧室的设计范围步进入主卧室的设计范围 日本中小户型设计优点及借鉴日本中小户型设计优点及借鉴 中小户型单体平面设计方法中小户型单体平面设计方法 借鉴三、借鉴三、储藏空间细分化储藏空间细分化 日本储藏空间一般达到住宅使用面积的日本储藏空间一般达到住宅使用面积的1/101/10左右，且分类细致，是我左右，且分类细致，是我 国住宅户型深化设计及精装修的发展方向之一国住宅户型深化设计及精装修的发展方向之一 日本中小户型设计优点及借鉴日本中小户型设计优点及借鉴

30、 中小户型单体平面设计方法中小户型单体平面设计方法 借鉴四、借鉴四、卫浴空间卫浴空间三件三件分离分离 日本中小户型设计优点及借鉴日本中小户型设计优点及借鉴 中小户型单体平面设计方法中小户型单体平面设计方法 借鉴五、借鉴五、管井设备可替代化管井设备可替代化 设备水平管线走管置于地板下设备水平管线走管置于地板下; ; 可以随意更换管线而不影响住宅的主体结构可以随意更换管线而不影响住宅的主体结构; ; 真正实现真正实现“全寿命住宅全寿命住宅”。 日本中小户型设计优点及借鉴日本中小户型设计优点及借鉴 中小户型单体平面设计方法中小户型单体平面设计方法 借鉴六、灵活隔断墙 日本中小户型设计优点及借鉴日本中

31、小户型设计优点及借鉴 中小户型单体平面设计方法中小户型单体平面设计方法 中小户型单体平面设计展望中小户型单体平面设计展望 功能空间紧凑化功能空间紧凑化 在现有户型基础上有效精简功能面积。在现有户型基础上有效精简功能面积。 各功能空间尺度分析表：各功能空间尺度分析表： 功能空间功能空间短边净距（短边净距（m m）适宜使用面积（适宜使用面积（m m2 2）国家规范使用面积（国家规范使用面积（m m2 2） 起居室起居室/ /厅厅 一室户一室户3.0-3.33.0-3.3 12-1612-161212二室户二室户3.3-3.63.3-3.6 三室户三室户3.6-3.93.6-3.9 主卧室主卧室3.

32、0-3.33.0-3.312-1412-14 双人卧室双人卧室2.7-3.02.7-3.010-1210-121010 单人卧室单人卧室2.4-2.72.4-2.76-86-86 6 厨房厨房1.5-1.81.5-1.85-65-6 4 4（一、二类）（一、二类） 5 5（三、四类）（三、四类） 卫生间卫生间1.5-1.81.5-1.84-54-53.03.0 原则：原则：1 1、保证基本居住空间适用性基础上，压缩非必要空间；、保证基本居住空间适用性基础上，压缩非必要空间； 2 2、保证空间的均质性、对称性，提高空间的灵活性、保证空间的均质性、对称性，提高空间的灵活性 中小户型单体平面设计方法

33、中小户型单体平面设计方法 功能空间模糊化功能空间模糊化 餐起合一餐起合一 餐厅、起居室空间合二为一，节省走道面积，并增强餐厅、起居室空间合二为一，节省走道面积，并增强 空间的灵活性。空间的灵活性。 “复合式复合式”厨房厨房 将厨房的功能进行拆分，如设置单独的爆炒间、部将厨房的功能进行拆分，如设置单独的爆炒间、部 分橱柜及冰箱移至餐厅，设置服务阳台等。分橱柜及冰箱移至餐厅，设置服务阳台等。 餐起餐起合一合一“复合式复合式”厨房厨房 中小户型单体平面设计展望中小户型单体平面设计展望中小户型单体平面设计方法中小户型单体平面设计方法 厨卫空间优化厨卫空间优化 “一个半一个半”卫生间卫生间 “半卫半卫”空间可以缓解复杂家庭的使用压力；空间可以缓解复杂家庭的使用压力； 也可把也可把“半卫半卫” 设为储藏室，让简单家庭的户型更灵活、高效。设为储藏室，让简单家庭的户型更灵活、高效。 卫浴三件分设卫浴三件分设 设置架空设备层适应厨卫更新和灵活布置设置架空设备层适应厨卫更新和灵活布置 两代居、兄弟组合居两代居、兄弟组合居 中小户型单体平面设计展望中小户型单体平面设计展望中小户型单体平面设计方法中小户型单体平面设计方法 1、18层以上一梯六户单体平面 2、18层以上一梯四户单体平面 3、连廊式单体平面 单