我国土地增值税探讨

1、我国土地增值税探讨 摘 要：为适应我国土地使用制度改革、抑止炒卖炒买土地的投机行为以维护国家利益，国家税务总局于2007年1月17日正式宣布，全国各地将从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。从我国土地增值税的演变历史和对房地产开发企业进行征收土地增值税清算的意义两个方面进行了阐述，期待土地增值税的清算将能引导房地产行业朝着更加健康的方向发展。关键词：土地增值税；房地产清算；土地增值税土地增值税是对纳税人转让房地产所取得的土地增值额外增收的一种税，它是一种不定期征收的动态财产税。土地增值税由英国资产阶级经济学家约翰斯图亚特穆勒所首创。世界上最早把土地增值税理论用于实践的国家是德

2、国和英国。在德国，增值税的征收一波三折，而在英国却以失败而告终。可见，土地增值税在执行中绝非易事。我国最早实施土地增值税的地区是在胶州，1898年德国人占领胶州后，因土地投机狂热，德国殖民政府在土地问题专家单威廉的设计下，开征了土地增值税，规定凡地主出卖土地时，应以土地增值之33纳税。为了防止瞒报地价，偷漏税款，又规定了地主于出卖前应以卖价呈报政府，政府又照价收买之权。1930年，在孙中山先生的主持下，推出了我国政府自己的土地增值税。其中对土地增值税征收规定有三条：（1）土地增值税课征于土地所有权转移时，或于届满十五年无转移时；（2）课征对象包括绝卖而转移的出卖人，以及因继承或赠与而转移的继承

3、人或受赠人；（3）征收税率分五级累进课征。抗战中，当局公布施行战时土地征收条例，将土地增值税率级距改为四级。解放后，人民政府规定，土地不能私自买卖，故建国以来自无土地增值税之设。改革开放后，随着经济发展，在各大中小城市房地产买卖盛行，地价随之猛涨。为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院于1993年12月13日，发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称条例），规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50的部

4、分，税率为30；增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40；增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50；增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。即：土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200的，分别适用30、40、50和60的税率，并不是全部按60的税率计征。根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20的扣除。建造普通标准住宅

5、出售的，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。但由于在实际执行中一直采用“预征”的方式，使得执行效果并不令人满意。房地产企业总会想方设法降低评估税率值，以减少预缴地土地增值税数额。同时到房屋销售完毕后，要根据实际销售情况对土地增值税多退少补，房地产开发企业又会在房产销售上弄虚作假，降低销售额，来偷逃土地增值税。并且通常情况下，要等到该楼盘的项目公司注销时，才会结算土地增值税。这也给一些房地产开发商提供了可乘之机。一些赚钱的房地产项目往往故意留几套房子不卖，拖着不结算土地增值税。而一些不怎么赚钱的房地产项目才着急甩卖房子，以找税务部门寻求土地增值税的退税。为弥补预征地诸多漏洞，国税总局

6、于2006年12月28日发布了国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号 。通知中明确规定将预征改为清算，而清算范围包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的等等。而对于那些以房屋未销售完为由拖着不清算土地增值税的房地产企业，国家税务总局授予地方税务机关以“上门清算”的权利。通知中还明确指出：“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请

7、注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的都被纳入了上门清算的范围。” 该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行，房地产开发迎来土地增值税清算时代。 清算通知在清算义务主体范围、拟制性规定明确扩大征税对象范围方面发生了变更，并向地方税务机关授权确定清算义务范围，另外也规定了统一的清算期限。尽管对今后土地增值税的执行情况还不是很明了，但国家对此下的决心却可见一斑，且具有深远意义。重新落实征收土地增值税，向地产市场发出了明确信号，只要投资开发过热不缓解、房价飙升不停止、不回归理性，那么政府对地产市场不仅会密切关注，而且还有各种各样的手段与工具来调整房地产市场，并让其朝着

8、健康的方向发展。一是随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就很自然了。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，使土地的价格轮番上涨。加速地吹大房地产市场的泡沫，会制造房地产市场的潜在风险。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作。二是土地增值税的征收，能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润。尽管房地产开发企业一直在争辩地产业的利润不高，但房地产市场的利润过高早就是不争的事实。房地产商的利润过高或暴利，最大的部分就是土地的增值。而土地增值

9、税征收就是针对房地产开发企业的过高利润。它对土地储备多、开发周期长、产品附加值大的房地产开发商，其影响不可低估。如果能够通过土地增值税的方式来挤压地产企业的暴利，这样不仅能够挤压房地产开发商的获利空间，而且能够缓解地产商与社会大众的冲突，缓解社会财富短时期内向房地产开发聚集。三是通知具体明确地规定了土地增值税清算的时间与空间“底线”， 一方面表明了有利这种税收征收的操作性，规范房地产开发企业征税之义务，更为重要的是在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化。也就是说，是在向地产市场发出一个明确的信号，2007年房地产市场仍然是政府宏观调控密切关注的焦点。可见土地增值税的严征将使房地产行业的洗牌加剧。土地增值税一旦严征，势必降低房地产开发的利润率，从而降低对投资资金的吸引力，这就大大提高了房地产行业的门槛。可以预见的是，未来只有资金实力雄厚，可以在低利润率情况下靠规模取得较好效益的企业，才有能力进入房地产行业，而那些期望通过拿一两块地开发获取暴利的小企业，必将被淘汰出局。从这个角度来讲，通过土地增值税的严征，可以达到