房地产基础知识2

1、房地产基础知识讲义房地产基础知识培训讲义第一部分：房地产基本制度与政策3一、概述3(一)房地产3(二)房地产的重要性3(三)房地产基本认识3(四)房地产业4(五)房地产业的社会地位和作用4二、我国房地产制度4三、国有土地使用权出让制度5四、房地产广告6五、房地产税收制度与政策7第二部分：房地产开发经营与物业管理13一、概述13二、房地产开发经营程序14三、房地产物业管理制度与政策15第三部分：房地产建筑基础知识16一、建筑的分类16二、建筑构造知识17第四部分：房地产名词解释29一、房屋性质分类29二、建筑结构分类29三、房屋建筑楼层分类29四、房屋用途分类31五、房屋面积术语31六、商品房销

2、售名词32七、房地产交易税费35八、房屋功能细分术语36九、建筑物比率定义38十、房屋修缮术语39十一、城市居住用地名词解释39房地产基础知识培训讲义第一部分：房地产基本制度与政策一、 概述(一) 房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。房地产包括土地和建筑物两大部分。房地产存在有三种形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的“房地”。(二) 房地产的重要性是为人类生产、生活所必需的，是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。(三) 房地产基本认识对一块土地的基本认识对建筑物的基本认识1) 坐落位置2) 面积大小3) 形状4) 四至5)

3、土地权利状况6) 利用现状7) 规划设计要求8) 生熟程度9) 地质、水文和气象资料10) 其他1) 坐落位置2) 面积大小3) 建筑层数和高度4) 用途5) 建筑结构6) 建筑装修7) 附属装修8) 建成年月：维修保养情况及完损程度9) 外观10) 平面布局11) 产权状况12) 其他(四) 房地产业房产与地产有机结合所组成的统一体。从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业，是一个综合的产业，属于第三产业。房地产业的细分行业主要包括：房地产投资开发、房地产中介服务和物业管理。其中房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等。(五) 房地产业的社会地位和作用地位：房地产业是

4、建筑业的重要组成部分，可以给人们提供生产、生活、工作、休闲、娱乐的空间和场所。为国家提供积累，是国家重要的经济组成部分，在我国已经成为国家经济总体走势的晴雨表。作用：房地产业是国家经济收入重要组成部分，为城市建设积累财富，最大限度的利用土地资源，提供就业机会，有助于社会的安定团结，并可以改善投资环境，从而带动其他相关产业的快速发展。二、 我国房地产制度(一) 城市住房制度、城市土地使用制度和房地产生产方式的改革城市住房制度改革的3个重要阶段：19781990住房改革摸索试点阶段。19911994住房制度改革全面推进和配套改革阶段。1994开始至今，住房改革深化和全面实施阶段。(二) 城市土地使

5、用制度的改革城市土地使用制度改革进程：第一步：80年代开始征收土地使用费，主要在广州、深圳试行。第二步：81年开始土地使用权出让和转让，首先在深圳试行，后全国推广。第三步：制定地方性土地使用权出让和转让法规。第四部：1990年发布土地使用暂行条例。第五步：1994年7月5日，正式颁布中华人民共和国城市房地产管理 办法，明确规定“国家依法实行国有土地有偿、有限期制度。(三) 房地产两书制度：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。1、住宅质量保证书内容：工程质量监督部门核验的质量等级，保修项目和保修期限，用户报修的单位，答复和处理的时限等。2、住宅使用说

6、明书内容：开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位。结构类型。装修、装饰注意事项。上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明。有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项。门、窗类型，使用注意事项。配电负荷。承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明。其他需要说明的问题。三、 国有土地使用权出让制度(一) 国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。(二) 国有土地使用权出让方式，是指国有土地的代表通过何种形式或程序将国有土地使用权出让给一定的使用者。主要方式有：协议、招

7、标、拍卖三种。(三) 国有土地使用权出让年限用地类型使用年限（年）居住70工业50教育、科研、文化卫生、体育50商业、旅游、娱乐40综合或其他50四、 房地产广告(一) 房地产广告制度房地产在开发经营环节中，广告推广在该过程中占有及其重要的地位，根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告应当遵守以下原则：1、遵守中华人民共和国广告法、中华人们共和国城市房地产管理法、中华人们共和国土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。2、必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明要求，不得欺骗和误导公众。3、不得含有封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染、不得有悖社会良好风尚。(二) 房地产广

8、告禁止发布的几种情况：1、未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的。2、在未经国家征用的集体所有的土地上建设的。3、司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以上其他形式限制 房地产权力的。4、预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。5、权属有争议的。6、违反国家有关规定建设的。7、不符合工程质量标准，经验收不合格的。8、法律、行政法规规定禁止的其他情形。五、 房地产税收制度与政策(一) 税收特性与分类税收具有强制、无偿、固定的特性。我国现行的房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、固定资产方向调节税、营业税、城市建设维护税、 教育附加、企业所得税、外国投资企业和外国

9、企业所得税、印花税。(二) 税收明细房产税1、概念：房产税是指以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。2、纳税人：房产税由产权所有人缴纳。产权人属全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权存在悬疑未解决的，由代管人或使用人缴纳。3、课税对象和征税范围：房产税课税对象是房产。房产税征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。4、课税依据：（1）从价计征：即按房产原值减除一定比例后的余值计征。减除部分为房产原值的1030%，具体幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。（2）从租计征：即对出租房产以房产租金收入为依据计征。租金收入指房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，

10、包括货币收入、实物收入和劳动报酬。出租公房不适用从租计征。5、房产税税率：依照房产余值计征的，税率为1.2%；依照房产租金收入计征的，税率为12%。6、免征房产税的房地产项目：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房地产。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。（4）个人所有非营业用的房产。（5）经财政部门批准免税的其他房产。包括：各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产；毁坏不堪的房屋和危险房屋；大修停用期间的房屋；作营业用的地下人防设施；微利企业和亏损企业的房屋；中小学校及高等学校用于教学及科研本身业务的房产。城市土地使用税1、概念：以城镇

11、土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。2、纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，具体包括国家机关、团体、企事业单位和个人等。3、课税对象和征税范围：课税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，包括上述范围内的国有土地和集体所有土地。具体征税范围由省、自治区、直辖市人民政府规定。4、计税依据：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。5、适用税额和应纳税额的确定：城镇土地使用税采用分类分级幅度定额税率。大城市0.510元/平米；中等城市0.48元/平米；小城市0.36元/平米；县城、建制镇、工矿区0.24元/平米。税额计算公式：年应纳税额=应纳土地

12、面积适用税率6、免缴土地使用税的城镇土地：（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。（2）由国家财政部拨付事业经费的单位自用的土地。（3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的土地。（4）市政街道、广场、绿化带等公共用地。（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税五至十年。（7）由财政部另行规定免缴的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。耕地占用税1、概念：对占用耕地从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。2、纳税人：凡占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。3、课税对象和范围：棵树对象为因建房或从事其

13、他非农业建设而占用的耕地。4、税率：耕地占用税率实行定额税率。具体如下：（1）以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米税额为210元。（2）人均耕地在12亩（含）的地区，每平米税额为1.68元。（3）人均耕地在23亩（含）的地区，每平米税额为1.36.5元。（4）人均耕地在3亩以上的地区，每平米税额为15元。5、计税依据：耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。6、加成和减免税：（1）加成税收：a经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适税额可以适当提高，最高不超过规定税额的50%。b对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年

14、不使用的加征按规定税额2倍以下的耕地占用税。（2）减免税范围：a农村居民占用耕地新建住宅，按规定减半征收。b部队军事设施、铁路线路、飞机场跑道、停机坪、学校、幼儿园、敬老院用地免税。c农村烈士家属、革命残废军人、革命老根据地、少数民族聚居地和边远贫困山区生活困难的农户按规定用地可减税或免税。d水库移民、灾民、难民建房占用耕地免税。土地增值税1、概念：是指对转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物取得的增值额征收的一种税。2、纳税人：凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均为土地增值税的纳税人。包括各类企事业单位、国家机关、社会团体及其他组织、个体经营所得、外商投资企业

15、、外国企业及外国驻华机构、华侨、港澳同胞、外国个人等。3、征税范围：土地增值税的征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。4、课税对象和计税依据：课税对象是转让房地产所取得的增值额。土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。5、扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额。（2）开发土地的成本、费用。（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价值。（4）与转让房地产有关的税金。（5）财政部规定的其他扣除项。6、税率和应缴纳税额计算：土地增值税实行四级累进税率（1）增值额未超过扣除项

16、目金额50%的部分，税率为30%。应纳税额=土地增值额30%（2）增值额超过扣除项目50%，未超过100%的部分，税率为40%。应纳税额=土地增值额40%扣除项目金额5%（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%。应纳税额=土地增值额50%扣除项目金额15%（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额=土地增值税60%扣除项目金额35%契税1、概念：契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按成交价格、核定价格或交换价格的差额的一定比例向承受的单位和个人征收的一种税。2、纳税人：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个

17、人为纳税人。3、课税对：课税对象为发生产权转移变动的土地、房屋。4、税率：契税税率为35%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前面规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。5、减免征税的情形：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地，房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事实施的，免征。（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。 （3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征。（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府确定是否减免契税。（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、

18、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业的生产的，免征。（6）依据我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。第二部分：房地产开发经营与物业管理一、 概述(一) 房地产开发含义房地产开发，就是一种使土地和房屋不断地出于开发、改造、在开发的一种活动。(二) 房地产开发的特征1、综合性2、周期长3、地域性4、投资大5、风险性综合开发房地产开发分类按开发的区域性质划分按开发的规划划分按开发的对象划分新城区开发旧城区再开发单项开发成片开发土地开发房屋开发(

19、三) 房地产开发分类二、 房地产开发经营程序生产过程流通过程土地选址可行性分析项目立项征地勘察设计前期工作建筑施工竣工验收房屋出售出租房屋修缮保养(一) 房地产开发企业经营过程：一是生产过程的经营，二是流通过程的经营。(二) 房地产开发阶段任务阶段主要工作内容投资决策分析阶段a投资机会寻找，选择项目b进行项目可行性研究前期工作阶段a分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划用途及获利能力情况b获得土地使用权c征用土地、拆迁安置d筹资计划e规化设计及建设方案的制定f获得规划及配套部门的许可g对拟建的项目寻找预租（售）的客户h初步确定目标市场、租金或售价i估算工程量和成本j与承包商初步洽谈承包事宜k

20、开发项目保险事宜洽谈项目建设阶段a通过招标、确定施工单位b组织施工c聘请监理单位对项目实施监理d做好市政、公共设施配套项目e竣工验收、交付使用租售阶段a房屋租售b物业管理三、 房地产物业管理制度与政策(一) 物业及物业管理概念1、物业，是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋及其附属设备、配套设施以及与此相关的场地。它可以是整个住宅区，也可以是单体的房屋，包括高层与多层住宅楼、综合大楼、商业大厦、标准工业厂房、仓库等。2、物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩

21、序的活动。3、物业管理的围绕核心主题是：“服务”(二) 物业管理与传统房屋管理的区别项目 方式专业物业管理传统物业管理管理单位性质企业单位事业单位物业产权个人产权（产权多元）国家财产（产权单一）管理手段经济、法律手段行政手段管理任务维修养护、综合服务维修养护管理经费自己筹集、收取管理费和多种经营低租金和大量的财政补贴服务性质有偿服务无偿服务双方关系代表业主管理业主（租户）主导型代表国家管理房管部门主导型管理观念为业主（租户）服务管理租用户管理方式社会化、专业化的管理分散的部门管理经济模式市场经济管理模式计划经济管理模式从管理体制、管理内容、管理机制、管理对象的产权关系、管理单位与住户的关系比较

22、：业务类型业务内容基本业务a房屋的建筑、修缮、改造；b物业的附属设备、设施的维护、保养与更新；c相关场地的维护与管理；d消防设备的维护、保养与更新专项业务 a治安保卫；b清洁保洁；c庭院绿化；d车辆管理特色业务a代办各种公用事业费；b代购车、船、机票；c代订送报纸杂志；代聘请家教、保姆、家庭护理；e代室内保洁；f业主或使用人委托的其他服务经营业务a室内装修；b电器维修；c商务中心；d代理经营；e咨询、中介；f房屋交换；g其他(三) 物业管理内容前两项是物业管理的基本工作，是物业保值、增值和为业主和使用人提供基本的居住、工作和生活环境必不可缺的，后两项在基本工作的基础上进一步拓展，从深度和广度上

23、进一步满足业主和使用者的需要。第三部分：房地产建筑基础知识一、 建筑的分类序号分类标准划分类型说明1按建筑的使用性质分类民用建筑供人们居住及进行社会活动等非生产性的建筑物。它包括居住建筑和公共建筑。工业建筑提供人们进行生产活动的建筑。包括生产用建筑及辅助生产、动力、运输、仓储用建筑。农业建筑供人们进行农牧业的种植、养殖、贮存等用途的建筑2按照建筑高度或层数分类住宅按层数分类低层住宅13层多层住宅46层中高层住宅79层高层住宅10层以上其他民用建筑按建筑高促分类普通住宅建筑高度不超过24m的民用建筑高层建筑十层及十层以上的住宅，建筑高度超过24m的公共建筑超高层建筑建筑高度超过100m的民用建筑

24、3按照建筑结构形式分类承重墙体系由墙体承受建筑的全部荷载，适用于内部空间较小，建筑高度较小的建筑骨架承重由钢筋混凝土或钢组成的梁柱体系承受建筑的全部荷载，墙体只起到围护和分隔的作用内部骨架承重建筑内部由梁柱体系承重，四周由外墙承重空间结构承重由钢筋混凝土或钢组成空间结构承受建筑的全部荷载，如网架、悬索、壳体4按照承重结构的材料分类砖木结构用砖石和木材建筑砖混结构用砖墙（柱）、钢筋混凝土板楼及屋面板作为主要承重构件钢筋混凝土结构建筑的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等均由钢筋混凝土制成，维护结构如外墙、隔墙等则由轻质砖或其他砌体组成钢结构主要承重结构全部采用刚才，具有自重轻、强度高的特点

25、二、 建筑构造知识(一) 民用建筑的构造组成民用建筑通常是由基础、墙体（柱）、楼板、楼梯、屋顶（包括隔热、保温、防水层）、地坪、门窗等七个主要部分组成。基础：建筑工程中，位于建筑物的最下面部位，埋入地下、直接作用于土层上的承重构件叫基础。基础下面支撑建筑物总荷载的土层叫地基。基础通常的类型如下：1、条形基础。当建筑物上部结构采用承重墙时，基础沿墙身设置，做成长条形，成为条形基础。2、独立基础。当建筑物的承重体系采用框架结构或单层排架及钢架结构时，其基础通常采用方形或矩形的单独基础，此基础成为独立基础。3、井格基础。在独立基础上，为了提高建筑物的整体性，防止柱间部匀称沉降，常将柱下基础沿纵横两个

26、方向扩展并连接起来，做成十字交叉的井格基础。4、筏片基础。当上部结构荷载较大，而地基承受力又较低，柱下条形基础或井格基础已不能适应地基变形需要时，常将墙下或柱下基础连成一片，使建筑物的荷载承受在一块整板上，此基础就称为阀片基础。5、箱形基础。当钢筋混凝土基础埋深很大时，为了增大建筑物的整体刚度，有效抵抗地基的不均匀沉降，采用由钢筋混凝土底板、顶板和若干纵横墙组成空心箱体基础，此基础称为箱形基础。6、桩基础。当建筑物场地的上部土层较弱，承载力较低而不适合在天然地基上作浅基础时，宜采用桩基础。桩基础由桩和承台梁（或板）组成。井型基础筏片基础独立基础桩基础箱型基础井型基础筏片基础独立基础桩基础箱型基

27、础墙体：1、墙体分类序号分类标准划分类型1按墙体在房屋中的位置内墙、外墙、山墙2按墙体在房屋中的方向不同纵墙、横墙3按墙体受力情况不同承重墙、非承重墙4按墙体所用材料的不同砖墙、砌块墙、石墙、混凝土墙5按墙体施工方式和构造不同叠砌式、版筑式、装配式楼板层和地面1、楼板层。是建筑物中水平分隔空间的结构构件，承受自重和使用荷载，将其传递给墙或柱，对墙体起到水平支撑作用。具体划分：钢筋混凝土楼板现浇钢筋混凝土楼板（板式楼板/梁板式楼板/井式楼板/无梁楼板/压型钢组合楼板）预制装配式钢筋混凝土楼板装配整体式钢筋混凝土楼板楼梯楼梯是联系建筑上下层的垂直交通设施。在高层建筑中，电梯是解决垂直交通的主要设备

28、，但楼梯作为安全疏散通道仍然不能取消。1、楼梯组成。一般由楼梯段、楼梯平台和栏杆扶手组成。2、楼梯划分类型序号分类标准划分类型1按楼梯材料分钢筋混凝土楼梯、钢楼梯、木楼梯及组合材料楼梯2按楼梯位置分市内楼梯、室外楼梯3按楼梯的使用性质分主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯及消防楼梯4按楼梯间的平面形式分开敞楼梯间、封闭楼梯间、防烟楼梯间5按楼梯的平面形式分单跑直楼梯、双跑直楼梯、双跑平行楼梯、三跑楼梯、双分平行楼梯、双合平行楼梯、转角楼梯、双分转角楼梯、交叉楼梯、剪刀楼梯、螺旋楼梯6按楼梯的结构形式分板式楼梯、梁式楼梯、悬挑楼梯7按楼梯的施工方法分钢筋混凝土楼梯、现浇钢筋混凝土楼梯、预制装配式钢筋混凝

29、土楼梯窗和门1、窗的分类：序号分类标准划分类型1按材料分木窗、钢窗、铝合金窗、塑料窗、塑钢窗2按开启方式分固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗3按窗所处位置分侧窗、天窗4按窗的层数分单层窗、多层窗2、门的分类：序号分类标准划分类型1按材料分木门、钢门、铝合金门、塑料门、塑钢门2按开启方式分平开门、弹簧门、推拉门、折叠门、转门、卷帘门、上翻门、升降门3按功能分保温门、隔声门、防火门、防盗门4按所处位置分围墙门、入户门、内门（房间门、厨房门、卫生间门）屋顶屋顶是覆盖于房屋最上层的外围保护结构，由屋面、屋顶承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。屋顶要满足坚固、稳定、防水、保温、排水、隔热和抵御各种不良影

30、响的要求。常见屋顶结构及类型如下：屋顶名称构造及说明坡屋顶（屋面坡度大于10%）双坡顶主要由承重部分和屋面部分组成。承重部分包括屋架、梁架、橼条等；屋面部分包括屋面板、防水层、挂瓦条以及屋面覆盖层等四坡顶歇山顶平屋顶（屋面坡度在25%）主要由结构层和防水层组成，其他如隔热、保温、隔音、隔气等根据需要而设。其结构层常为钢筋混凝土、防水层有柔韧防水（卷材防水）和刚性防水两种曲面形屋顶常用于体育、展览、工业及其他特殊建筑平屋顶的防水构造：1、刚性防水屋面。是以防水砂浆或掺入外加剂的细实混凝土为防水层的屋面。优点，施工简单、耐久性强；缺点，自重大，施工技术要求高、容易产生细小裂缝而产生渗漏。2、柔性防

31、水屋面。是用沥青胶结材料将防水卷材粘贴在屋面上，形成一个大的封闭的覆盖层，以此作为防水层的屋面。优点是延伸性、耐久性、防水性较好；缺点是造价稍高。变形缝位于建筑物的容易变形的敏感部位，沿建筑物竖向预先设置适当宽度的缝隙，以保证建筑物个部分能够自由变形，互不影响。这些预留的人工构造缝称为变形缝。主要分为伸缩缝、沉降缝、防震缝三种。1、伸缩缝。又称温度缝，是为防止因温度影响引起建筑物破坏而设置的变形缝。2、沉降缝。是为防止因建筑物各个部分不均匀沉降引起的破坏而设置的变形缝。3、防震缝。是为防止地震作用引起建筑物的破坏而设置的变形缝。(二) 建筑等级民用建筑是根据建筑物使用年限、防火性能、规模大小和

32、重要性来划分等级。1、按建筑耐久年限分级建筑物级别耐久年限建筑物的性质一级100年以上重要的建筑和高层建筑二级50100年一般性建筑三级2550年次要建筑四级15年以下临时建筑2、按建筑的重要性和规模分为六级工程等级工程主要特征工程范围举例特级1、列为国家重点项目或以国际性活动为主要的特高级大型公共建筑2、有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑3、30层以上建筑4、高大空间，有声、光等特殊要求的建筑物国宾馆、国家大会堂、国际会议中心、国际体育中心、国际贸易中心、国际大型空港、国际综合俱乐部、重要历史纪念建筑、国家级图书馆、博物馆、美术馆、剧院、音乐厅、三级以上人防一级1、高级大型公

33、共建筑2、有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑3、16层以上29层以下或超过50m的公共建筑大专院校教学楼、旅游宾馆、高级招待所、别墅、省级展览馆、图书馆、博物馆、科学实验研究楼、大中型门诊楼、大中型体育馆、室内游泳馆、室内滑冰馆、大城市火车站、候机楼、摄影棚、邮电通讯楼、综合商业楼、高级餐厅二级1、中高级、大中型公共建筑2、技术要求较高的中小型建筑3、16层以上29层以下建筑大专院校教学楼、档案馆、礼堂、电影院、省部级机关办公楼、城市级图书馆、文化馆、少年宫、俱乐部、报告厅、大中城市汽车客运站、中等城市火车站、邮电局、多层综合商场、高级住宅三级1、中级、中型公共建筑2、7层以上（包

34、括7层）15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑重点中学、中等专业学校教学楼、电教楼、社会旅馆、饭馆、招待所、邮电所、门诊部、百货楼、托儿所、幼儿园、综合服务楼、一二层商场、多层食堂、小型车站四级1、一般中小型公共建筑2、7层以下无电梯的住宅、宿舍及砖混结构建筑一般办公楼、中小学教学楼、单层食堂、单层汽车库、消防车库、消防站、蔬菜门市部、粮站、杂货店、阅览室、理发室、水冲式公共则所五级一二层单一功能，一般小跨度结构住宅三、 建筑装饰基础知识(一) 建筑材料与建筑装饰材料1、建筑材料。是一切建筑工程的物质基础，是建造建筑物所使用的各种材料的总称。主要包括房屋结构材料、墙体材料、屋面材料、隔热、隔声材

35、料、内外墙装饰材料等。2、建筑装饰材料。是建筑材料的一个类别，是建筑装饰工程的物质基础。(二) 建筑材料分类序号分类标准划分类型常用材料1按化学成分划分无机材料金属材料有色金属（铝、铜、银等）及不锈钢非金属材料天然石材（大理石、花岗岩等）、陶瓷制品（瓷砖、玻璃瓦等）、石膏、石灰、水泥有机材料木材、竹材、壁纸、墙布和橡胶等高分子材料塑料复合材料玻璃钢等2按用于装饰部位分类天棚装饰材料石膏板、铝塑板、矿棉吸音板、轻质硅酸钙吊顶板地面装饰材料木地板、塑料地板、瓷砖、地毯等外墙装饰材料外墙涂料等内墙装饰材料内墙涂料、壁纸等3按用途分类骨架材料天棚木龙骨、铝合金龙骨、轻刚龙骨饰面材料大理石、玻璃 铝合金

36、装饰板胶粘剂塑料地板胶粘剂、所料管道胶粘剂、多用途建筑胶粘剂4按材料性能分类抹灰材料水泥砂浆、水刷石、干粘石、水磨石块材花岗石、预制水磨石板、瓷砖、釉面砖板材石膏板、宝利板、胶合板、镁铝曲板油漆涂料内墙涂料、过氯乙烯外墙涂料、氯化橡胶涂料(三) 建筑材料主要种类和用途材料种类材料具体内容主要用途 石材大理石、花岗岩、人造大理石、人造花岗岩、人造玛瑙、人造玉石大型高档建筑内外饰面建筑石膏装饰石膏板、纸面石膏板、嵌装式装饰石膏板、艺术装饰石膏制品建筑物室内装饰建筑陶瓷釉面砖、墙地砖、马赛克、玻璃制品建筑物内外贴面水泥硅酸盐水泥、白色硅酸盐水泥、彩色硅酸盐水泥配置混凝土、水泥浆等混凝土重混凝土、普通

37、混凝土、轻混凝土、装饰混凝土承重、防辐射、装饰砂浆砌筑砂浆、抹面砂浆、装饰砂浆（水贴石、干粘石、水磨石等）、特种砂浆砌筑、饰面金属材料建筑钢材、钢材、不锈钢骨架、装饰建筑玻璃平板玻璃、装饰玻璃（钢化/夹丝/夹层/压花/磨花/彩色/金属/水晶/镭射/热反射/吸热等玻璃）、中空玻璃、玻璃幕墙等光控、温控、节能、降低噪音、装饰等木材针叶树（松、杉、柏等）、阔叶树（水曲柳、榆木、柞木等）制作门窗、内部装饰等建筑塑料外墙、内墙、 地面涂料（清油、清漆、厚漆、调和漆、磁漆、乳胶漆、 透明漆等）建筑表面防护、装饰建筑织物地毯（纯毛、化纤、混纺等）、墙面装饰织物等室内装饰(四) 建筑物装饰标准及所用主要材料装

38、饰主要分为甲、乙、丙三级，常见装饰分类如下：1、多层住宅甲级装修：外墙：马赛克或喷塑压花。内墙及天棚：厅、居室内墙面贴墙面纸，厅天花为立体木吊顶贴墙纸。地面：厅、居室地面铺柚木地板或地毯，带柚木或瓷砖地脚线。门窗：防火、防盗的豪华防撬门，室内为实心木门，铝合金窗。厨卫：防滑瓷砖、进口墙面瓷砖到顶，装有三件进口洁具，设大理石洗面台、梳妆镜、铝扣板吊顶。电讯：客厅铺设电话插口和公共电视天线插座。阳台：铺砌瓷砖，瓷砖墙裙到顶，设艺术方钢防盗栅。水电设置：分户设立独立电表及配套插座，客厅、居室装豪华装饰灯，阳台、楼梯间安装吸顶灯，室内管线均为暗线，分户独立水表。2、高层住宅甲级装修外墙：优质玻璃、马赛

39、克或条形饰面砖。内墙及天棚：厅、居室内墙面贴高级墙纸或涂高级乳胶漆，厅天花为立体木吊顶贴墙纸，居室内带装饰线。地面：客厅、餐厅、居室铺高级拼花柚木地板，带装饰线和柚木踢脚线。门窗：优质铝合金窗，柚木实心门（其中分每个门的情况配高级门锁、广角镜眼及防盗扣，带豪华型防撬门）。厨房：防滑瓷砖和优质地砖，进口墙面瓷砖到顶，装配套高级不锈钢洗涤盆、调理台、橱柜、燃气炉、抽油烟机及换气风扇，设专用煤气管道。卫生间：防滑瓷砖或优质地砖，全套进口卫生洁具，进口墙面瓷砖到顶，设大理石洗面台、梳妆镜、铝合金龙骨高级吊顶。阳台：优质地砖铺面，优质瓷砖贴墙身，艺术方钢防盗护栏。通讯消防：底层入口设对讲传呼系统，配有闭

40、路电视监视系统，设公用电视天线、idd电话线路，主卧室、卫生间分别设电话插座，公共部分配备消防自动报警装置和自动喷淋系统。水电配置：客厅、居室安装壁灯并配插座，阳台、楼梯间安装吸顶灯，室内管线均为暗线。电梯：每栋楼安装快速电梯23部，直到各层。3、商场甲级装修外墙：大理石或玻璃幕墙。内墙及天棚：优质乳胶漆或贴墙面纸，设玻璃隔断。暗铝合金吊顶天花。楼地面：大理石或花岗石地面。门窗：无框地弹门或感应自动门。电梯：自动扶梯或自动升降电梯。消防：装烟感报警器、自动喷淋和闭路电视防盗系统。空调：设置安装中央空调。停车场设置：设立地下或地面停车场。乙级装修：外墙：贴大理石或条形砖。内墙及天棚：优质建筑涂料

41、，明铝合金、玻璃吊顶。楼地面：优质拼花瓷砖地面。门窗：铝合金门窗带高级拉闸门。丙级装修：外墙：喷塑压花或锦砖。内墙及天棚：墙身及天花涂乳胶漆。楼地面：水泥砂浆或水磨石地面。门窗：卷闸门。、综合楼宇甲级装修：外墙：铝合金面板或玻璃幕墙，局部加厚透明玻璃及磨光花岗岩。内墙及天棚：高级多彩纹涂料漆面，首层柱为磨光花岗岩贴面或不锈钢包柱，防火石膏板吊顶。楼地面：首层为抛光花岗石或大理石地面，二层以上为花岗岩或高级釉面地砖。门窗：无框地弹门或感应自动门。电梯：进口名牌自动扶梯、电梯、货梯和服务梯。消防、安防系统：烟感报警器、自动喷淋和闭路电视监视系统。中央空调系统：采用名牌冷冻机组。停车场地：设地下车库

42、或地面停车场。5、别墅甲级装修：外墙：贴条形饰面砖，局部玻璃幕墙。内墙：客厅、居室内墙及天花刷高级乳胶漆，客厅采用立体式吊顶，高级灯具。楼地面：客厅、居室铺柚木地板带踢脚线。门窗：高级铝合金窗，高级实心木门，配艺术拉手，高级防盗锁和豪华防撬门。厨房：大理石地面，墙身贴进口彩色瓷砖到顶，金属吊顶，设吊柜、不锈钢厨柜、煤气炉、抽油烟机、微波炉。卫生间：大理石地面，墙身贴进口彩色瓷砖到顶，明铝合金、玻璃天花吊顶，配全套进口卫生设备（包括大理石洗面台、宽大梳妆镜和进口热水器）。阳台：大理石或云石地面，高级瓷砖墙裙。楼梯间：铺地毯、配彩色全不锈钢栏杆。电视公用天线：客厅、主卧室设插座。电话、空调：客厅、

43、卧室安装电话和空调。其他：配备全套家具，设停车库、大花园和游泳池，琉璃瓦屋顶。第四部分：房地产名词解释一、 房屋性质分类房屋性质分类名词解释房屋一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。 商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 房改房已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标

44、准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。 微利房亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。 平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解

45、决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。 解困房是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。 再上市房是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。 公寓式住宅相对于独

46、院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 安居工程住房是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。 经济适用住房是指根据国家经济适用住

47、房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 建筑结构分类按房屋建筑结构分类钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 钢、钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 混合结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝

48、土建造。 砖木结构 是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造。 其他结构 是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 二、 房屋建筑楼层分类按房屋建筑楼层分类房屋层数 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于

49、室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 半地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。 夹层 是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 阁楼楼（暗楼） 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 低层住宅 指一层至三层的住宅。 多层住宅 指四层至六层的住宅。 中高层住宅 指七层至九层的住宅。 高层住宅 指十层及十层以上的住宅。 塔式高层住宅 以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 单元式高层住宅 由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯

50、、电梯的高层住宅。 通廊式高层住宅 由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。 跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 三、 房屋用途分类按房屋用途分类房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋，应按设计规定的用途分别计算建筑面积。 住宅 是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 成套住宅 是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。 非成套住宅

51、是指供人们生活居住的但不成套的房屋。 集体宿舍 是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。 跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 公用设施用房 是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。 商业用房 是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。 经营用房 是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。 四、 房屋面积术语房屋面积术语(住宅)房屋使用面积 是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居

52、使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。 (住宅)房屋建筑面积 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220m以上（含220m）的永久性建筑。 成套住宅建筑面积 是指成套住宅的建筑面积总和。 危险房屋建筑面积 是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。 房屋减少建筑面积 指报告期由于拆除、倒塌和因各种

53、灾害等原因实际减少的房屋建筑面积(包括私有房屋)。 房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 房屋预测面积 预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。 房屋实测面积 实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家

54、测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。 房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 成套房屋的套内建筑面积 由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 套内房屋使用面积 为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积