区域商业中心发展规律研究

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 区域商业中心的发展规律 本报告是严格保密的。 2 关键字关键字 ： u发展模式，商圈，商业 简介简介 ： u区域商业中心的物业的发展规律、空间布局特征，通过分析西安 小寨商圈、深圳南山文化中心、武汉鲁巷商圈的发展得出 说明说明 ： 出处2007GW68_合肥_学府春天西侧项目 提供人雷艳、李琼桦 本报告是严格保密的。 3 案例借鉴：案例借鉴： 本报告是严格保密的。 4 武汉鲁巷商圈毗邻高新区，周边高校林立，通武汉鲁巷商圈毗邻高新区，周边高校林立，通 达性好，为片区商业中心达性好，为片区商业中心 u区位：位于东湖高新区的 中心地带，距离最近的市 级商圈街

2、道口商圈6分 钟车程，周边高校众多 u交通：衔接珞渝路等多条 城市主干道，数十条公交 线穿行，通达性好 u人口：新增人口入住率以 每年10万递增，居民以高 知阶层为主 本报告是严格保密的。 5 00年工业总产值213 亿元 p88年成立东湖高新区 p楼市一片空白p01年本地开发商开始在楚雄大道沿线 开发住宅，02年万科等进入，03年大 量高档楼盘、大盘入市 p07年总供应量约160万平米，为武汉 供应量最集中的几大区域之一，现有居 住人口20万，一半为高校教职工 p自然形成的商业 p百货： p超市： p电器：04年11月工贸家电开业，05年 苏宁开业 p04年11月光谷书城开业 p百货：07年

3、中百仓储开业，预 计07年10月大洋百货开业 p超市：07年中商平价开业，预 计07年10月家乐福开业 p家具：欧亚达开业 p休闲娱乐： 预计07年底天河环 艺影城开业 p94年水神客舍开业（准3星） p96年银湖宾馆开业（准3星） p01年龙安大酒店开业（3星） p06年10月华美达酒店开业（准5星） p 预计07年光谷特一号酒店式公 寓入驻 p1年高科大厦入伙 p05年4月慧谷时空入伙 政策倾斜与重大交通设施投入直接影响住宅与商业发政策倾斜与重大交通设施投入直接影响住宅与商业发 展，展，0101年住宅开发，年住宅开发，0404年商业氛围基本形成，年商业氛围基本形成，0505年大年大 量写字

4、楼入伙；量写字楼入伙；0707年后商业往地铁口方向发展年后商业往地铁口方向发展 本报告是严格保密的。 6 集中式商业周边餐饮和休闲娱乐业发达，餐饮分布由集中式商业周边餐饮和休闲娱乐业发达，餐饮分布由 商圈核心向外围扩散；超市可单店存活，专业店扎堆商圈核心向外围扩散；超市可单店存活，专业店扎堆 现象显著；写字楼群集处出现酒店现象显著；写字楼群集处出现酒店 鲁广当代超市 中百超市 关山超市 家乐福 鲁巷购物广场 关山商场 中百仓储 大洋百货 苏宁电器 武汉数码港 工贸家电 光谷通讯城 光谷书城 1 1 1 1 1 1 虎 泉 街 新竹 路 雄楚大街 鲁 磨 路 关 山 一 路 喻 家 湖 路 大中

5、型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店 超超 市市 百百 货货 专业专业 店及店及 其他其他 珞珞 喻喻 路路 民 族 大 道 珞喻东路珞喻东路 关 山 二 路 1 1 1 1 2 2 4 4 2 2 5 5 2 2 2 2 2 2 3 31 1 3 3 2 2 4 4 4 4 1 1 3 3 4 4 高新区高新区 管委会管委会 本报告是严格保密的。 7 租金沿主力店向远处逐渐递减，餐饮承租能力较低，租金沿主力店向远处逐渐递减，餐饮承租能力较低， 仅在仅在20352035元元/ /平米平米 民 院 路 民 院 路 鲁巷购物中心鲁巷购物中心 本报告是严格保密的。 8 西安小寨商圈毗邻高校板块，为师

6、生及新富阶西安小寨商圈毗邻高校板块，为师生及新富阶 层集中区域，属片区商业中心层集中区域，属片区商业中心 u区位：区位：位于二环外，距 城市核心商圈钟楼商 圈6分钟车程，集中了西 安市最主要的高校 u交通：交通：长安南路与二环 线、小寨路等多条城市主 干线通过 u人口：人口：高校师生集中， 众多新楼盘新富阶层入住 本报告是严格保密的。 9 p03年底对小寨十字四个方向的干 道全面拓宽改造，数座人行天桥投 用，小寨工人文化宫改造 p07年10月地铁2号线开工 9999年开始发展商业，年开始发展商业，0404年商业氛围初步形成，写字楼年商业氛围初步形成，写字楼 和酒店随后入住；商业业态中超市最先发

7、展，百货与和酒店随后入住；商业业态中超市最先发展，百货与 家居电器随后家居电器随后 p55年创建军 人服务社 p百货： ，05年1月开米广场潮流街区 开业， 06年7月飞炫地下购物广场开业 p电器：03年5月智圣电器开业，04年6 月苏宁开业，05年5月大中电器开业 p家居： p休闲娱乐： p07年2月家乐福开业 p 92年东方大酒店开业（3星） p04年金石国际酒店（5星）、汇元酒 店（3星）、天德伦酒店开业 p04年5月三北商务酒店开业 p04年三北商务大厦、电子大楼入住， p p超市： p 本报告是严格保密的。 10 商圈成熟区域写字楼大力发展，写字楼集中区域餐饮和休闲商圈成熟区域写字楼

8、大力发展，写字楼集中区域餐饮和休闲 娱乐业发达，附近出现酒店；高校板块商业以中低档为主娱乐业发达，附近出现酒店；高校板块商业以中低档为主 家乐福 好又多 海星超市 百盛 开米广场 民生国贸购物中心 百隆广场 大雁塔商厦 大中 新华书店 嘉汇汉唐书城 粤港台灯饰城 光影灯具城 1 1 1 1 1 1 一环南路朱 雀 大 街 小 寨 西 路 青 松 路 长 安 南 路 翠 华 路 雁 塔 路 大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店 超超 市市 百百 货货 专专 业业 店店 及及 其其 他他 小 寨 东 路 1 1 2 2 1 1 2 2 兴善寺东街 租金租金250250 租金租金180180 租

9、金租金130130 租金租金210210 租金租金170170租金租金120120 租金租金280280 1 1 5 5 市政府 本报告是严格保密的。 11 南山文化中心毗邻南山区政府、科技园及深圳南山文化中心毗邻南山区政府、科技园及深圳 大学，片区人口高端，属区域级商业中心大学，片区人口高端，属区域级商业中心 南山文化中心位于深圳南山 区，非中心城区，属区域商业中心 临滨海大道和南海大道两条城市 主干道，交通便利 高新区现有就业人员约12万，深 圳大学有近1万师生，片区居住人口多为 高新区、福田区、罗湖区上班一族，人口 素质为深圳各片区之首 1 1 2 2 3 3 1 1 2 2 3 3 南

10、山文化中心（区域商业中心） 华强北商圈（市级商业中心） 东门商圈（市级商业中心） 蛇口商圈（区域商业中心） 华强北商圈华强北商圈南山文化中心南山文化中心 高新技术产业园高新技术产业园南山文化中心南山文化中心 深圳大学深圳大学南山文化中心南山文化中心 深圳西站深圳西站南山文化中心南山文化中心 4 4 4 4 本报告是严格保密的。 12 p90年成立南山区 p04年对南海大道、后海大道进行美 化重建 p05年区委政府大楼迁入 p06年对火车西站改造 9696年高新区成立，年高新区成立，9999年住宅开始大力开发，年住宅开始大力开发，0202年商业进入发年商业进入发 展期，展期，0404年写字楼开始

11、良性发展；商业业态中超市最先启动，年写字楼开始良性发展；商业业态中超市最先启动， 百货及家居电器随后发展百货及家居电器随后发展 p83年创办深 圳大学 p缓慢发展 p9年大规模住宅开发 p01年百分百公寓入伙，03年桂花苑商 务公寓入伙 p年开发楼盘量迅速增 加，居住人口猛增 p85年始建南 油大道商业街 p94年修建创业路商业街、 后海大道商业街 p超市： p百货：，02 年曼哈商业广场开业（已关闭）， 03 年儿童世界开业， 04年天虹商场开业 p超市： p家居： 02年8月乐安居开业 p电器：03年国美、苏宁开业 p百货：预计07年底海岸城购物 中心开业 p电器：05年1月顺电开业，05

12、年 4月永乐家电开业 p家居： 05年1月时尚家居广场开 业 p年月中油酒店开 业（星） p99年8月东华假日酒店开业（4星） p03年新桃园酒店开业（4星） p05年东方雅典商务酒店开业 p年月凯宾斯基酒店开业 （星） p05年荔园大厦入伙 p年月海岸城东座写字楼 入伙（甲级） p年天利中央广场入伙（ 甲级 p年保利大厦开发（甲级，一 直出租困难，04年开始良性发展） p04年西海明珠商务大厦（无广告 即销售一空）、万商大厦入伙 p年海王大厦、新绿岛 大厦投用 p97年新能源大厦入伙 本报告是严格保密的。 13 商圈往住宅集中开发、规划利好方向发展，且商圈往住宅集中开发、规划利好方向发展，且

13、 商业、写字楼和酒店档次走高商业、写字楼和酒店档次走高 u年滨海大道开通后， 周边住宅大规模开发，商 圈往南海大道与滨河大道 交汇处发展 u年深港西部通道开工， 受利好因素影响，商圈、 写字楼和酒店往规划路周 边发展 u随着时间发展，商业、写 字楼和酒店档次走高 9696年，家乐福为民房改造年，家乐福为民房改造 9999年，海雅百货开业年，海雅百货开业 拟拟0707年底，海岸城购物中心开业年底，海岸城购物中心开业 本报告是严格保密的。 14 家乐福和写字楼周边餐饮业和休闲娱乐业发达，以海雅百货家乐福和写字楼周边餐饮业和休闲娱乐业发达，以海雅百货 为代表的集中式商业周边写字楼林立，写字楼群集处出

14、现酒为代表的集中式商业周边写字楼林立，写字楼群集处出现酒 店店家乐福 人人乐 家家惠 海雅百货 曼哈购物广场（已关闭） 儿童世界 天虹商场 海岸城购物中心 领跑体育服饰 荟芳园商业内街 满家福百货 乐安居 国美 苏宁 顺电 时尚家居广场 永乐电器 西部电子 金香江家具 深圳书城 家居广场 1 1 1 1 1 1 1010 桃园 路 常 兴 路 学府 路 桂庙 路 海德二道 南南 山山 大大 道道 南 光 路 南南 海海 大大 道道 创 业 路 1010 滨海大道滨海大道 大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店 公寓 超超 市市 百百 货货 专专 业业 店店 及及 其其 他他 8 8 8 8

15、9 9 1010 1111 1212 1111 南山区政府南山区政府 本报告是严格保密的。 15 写字楼发展过早导致租赁市场困难的局面，在规写字楼发展过早导致租赁市场困难的局面，在规 划利好的带动下甲级写字楼明显放量划利好的带动下甲级写字楼明显放量 1996年2004年2006年 商住甲级甲级，5万平米 开盘1年销售93% 海雅集团 、美都连锁、 协基科技等企业均整层 购买，用于办公；已入 驻公司5060家，企业 类型以金融、地产、科 技类为主 几乎未做广告就销 售一空 04年以前出租非常困难，04 年后出租状况改善 南海大道与创业路交口 每层楼有37家企业办公， 入驻以小企业为主 受04年西

16、部通道规划利好消息，写字楼市场开 始进入上升轨道。写字楼市场将出现分化，一 部分成为金融企业、总部在香港的外资公司的 后勤部门，如CALLCENTER等；另外靠近科技 园，拥有前海物流园、西部通道等便利条件， 可能会使南山中心区成为这些企业的销售中心 本报告是严格保密的。 16 超市及餐饮经营状况较好，百货经营状况一般，超市及餐饮经营状况较好，百货经营状况一般， 家乐福附近的曼哈商场已关闭家乐福附近的曼哈商场已关闭 主力商家名称主力商家名称面积面积 家乐福6700m2 人人乐7500m2 天虹商场32000m2 海雅百货35000m2 时尚家居广场10000m2 已关闭百货已关闭百货 本报告是

17、严格保密的。 17 区域商业中心形成的区域商业中心形成的：产业兴起：产业兴起基础设施及中低端酒基础设施及中低端酒 店店住宅住宅超市百货超市百货商务公寓及专业店商务公寓及专业店写字楼及中高档酒店写字楼及中高档酒店 p 产业发展初期，区域中心还未形成，商业形态以街铺为主体，零散的分布 一些中低档的经济型酒店，企业自建办公楼 p 基础设施的改善促进产业的发展，住宅也将迎来大发展时期 p 在人口规模聚集到一定程度后，以大型超市为核心的商业开始形成，随后 百货、专业店、中型餐饮陆续出现，区域中心已经基本形成；如果在此时发 展写字楼，投资市场往往比较旺盛，但租赁市场会相当困难 p 区域中心相对成熟的时候，中高档写字楼会逐步出现，随着区域进一步发 展，高档写字楼也会出现，与此同时，中高档酒店