西安市户县沣京路风景洋房项目可行性研究报告

1、目录目录 第一章第一章 总总 论论 -3 3 一、项目名称及建设单位一、项目名称及建设单位-3 3 二、项目概况二、项目概况-3 3 三、可行性研究报告的编制依据三、可行性研究报告的编制依据-3 3 四、主要技术经济指标四、主要技术经济指标-4 4 五、结论五、结论-5 5 第二章第二章 项目市场研究项目市场研究 -6 6 一、户县概述一、户县概述-6 6 二、西安房地产市场分析二、西安房地产市场分析-6 6 三、户县房地产市场分析三、户县房地产市场分析-7 7 四、户县房地产市场总结四、户县房地产市场总结-9 9 第三章第三章 地块分析地块分析 -1111 一、土地现状及区域环境一、土地现状

2、及区域环境-1111 二、地块二、地块 swotswot 分析分析-1212 第四章第四章 项目定位体系项目定位体系 -1515 一、整体定位一、整体定位-1515 二、核心形象二、核心形象-1515 三、客户定位三、客户定位-1515 四、产品定位四、产品定位-1616 第五章第五章 项目开发建设及实施计划项目开发建设及实施计划 -1818 一、建设方式一、建设方式-1818 二、项目开发实施进度二、项目开发实施进度-1818 第六章第六章 项目投资估算及销售收入项目投资估算及销售收入 -1919 一、项目投资估算一、项目投资估算-1919 二、静态销售收入及成本利润率计算二、静态销售收入及

3、成本利润率计算-2222 三、销售计划与销售收入三、销售计划与销售收入-2424 第七章第七章 项目经济效益评价项目经济效益评价 -2525 一、盈利能力分析一、盈利能力分析-2525 二、资金来源与二、资金来源与运运用分析用分析-2727 第八章第八章 项目的不确定性分析项目的不确定性分析 -3030 一、盈一、盈亏亏平衡分析平衡分析-3030 二、敏感性分析二、敏感性分析-3232 第九章第九章 社会效益及环境效益评价社会效益及环境效益评价 -3535 一、项目社会效益评价一、项目社会效益评价-3535 二、环境效益评价二、环境效益评价-3636 第十章第十章 可行性结论与建议可行性结论与

4、建议 -3737 一、结论一、结论-3737 二、建议二、建议-3737 附件一：项目总体规划图附件一：项目总体规划图 -3838 附件二：项目开发进度计划表附件二：项目开发进度计划表 -4040 附件三：投资估算表附件三：投资估算表 -4141 附件四：销售计划及收入表附件四：销售计划及收入表 -4242 附件五：全投资现金流量表附件五：全投资现金流量表 -4343 附件六：资金来源与运作表附件六：资金来源与运作表 -4444 附件七：自有资金现金流量表附件七：自有资金现金流量表 -4545 附件八：损益表附件八：损益表 -4646 第一章第一章 总总 论论 一、项目名称及建设单位一、项目名

5、称及建设单位 项目名称：项目名称： 户县沣京路风景洋房项目户县沣京路风景洋房项目 项目地址：项目地址： 户县沣京路户县沣京路 项目开发单位：西安广晋置业有限责任公司项目开发单位：西安广晋置业有限责任公司 二、项目概况二、项目概况 沣京路风景洋房项目位于户县城东沣京路，属于城市新区，未来发展潜力巨大，项目以沣京路风景洋房项目位于户县城东沣京路，属于城市新区，未来发展潜力巨大，项目以“户县首席洋房户县首席洋房 社区，国际标准人居典范社区，国际标准人居典范”的标准打造户县首席名流高尚社区。的标准打造户县首席名流高尚社区。 项目占地约项目占地约 73.68673.686 亩，容积率亩，容积率 2.22

6、.2，包括电梯砖混多层住宅、高层住宅、写字楼和沿街底商。总建筑，包括电梯砖混多层住宅、高层住宅、写字楼和沿街底商。总建筑 面积面积 1111 万万，主力户型在，主力户型在 125125左右舒适三室，项目设置有一入口商业街，并在社区入口建一钟塔，形成左右舒适三室，项目设置有一入口商业街，并在社区入口建一钟塔，形成 高尚小区的第一道亮丽名片。社区景观设计和水景设置相结合，环境高尚优雅，整个社区住宅总户数约高尚小区的第一道亮丽名片。社区景观设计和水景设置相结合，环境高尚优雅，整个社区住宅总户数约 770770 户，鼎力打造户，鼎力打造 20072007 年户县首席高尚住宅项目之杰作。年户县首席高尚住

7、宅项目之杰作。 三、可行性研究报告的编制依据三、可行性研究报告的编制依据 1 1 西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编 2 2 西安市城市总体规划西安市城市总体规划 3 3 户县城市发展规划户县城市发展规划 4 4项目周边房地产实地调查情况项目周边房地产实地调查情况 5 5 房地产项目可行性研究指南房地产项目可行性研究指南 6 6户县城建局城市配套费用征收标准户县城建局城市配套费用征收标准 7 7陕西省现行相关工程定额标准陕西省现行相关工程定额标准 四、主要技术经济指标四、主要技术经济指标 1 1本项目主要基础参数指标：本项目主要基础参数指标：

8、项目项目指标指标备注备注 1.1.占地面积占地面积 73.68673.686 亩 亩 2.2.总建筑面积总建筑面积 1100011000 含地下人防及设备用房含地下人防及设备用房 2.12.1 多层住宅多层住宅 7600076000 带电梯带电梯 7 7 层层 2.22.2 高层住宅高层住宅 1700017000 1818 层一梯四户层一梯四户 2.32.3 沿街商业沿街商业 70007000 两层小开间底商两层小开间底商 2.42.4 写字楼写字楼 80008000 1616 层写字楼层写字楼 2.52.5 地下建筑面地下建筑面 积积 20002000 5050作为设备用房，可公摊销售作为设

9、备用房，可公摊销售 3.3.容积率容积率 2.22.2 4.4.绿化率绿化率 35%35% 5.5.总户数总户数 770770 户 户 平均每户面积为平均每户面积为 120120 2 2项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 项目总投资项目总投资1953119531 万元万元 建设周期、施工建设周期、施工 周期周期 3030 个月个月/18/18 个月个月 电梯多层电梯多层 18501850 元元/ 高层住宅高层住宅 21502150 元元/ 北侧商业北侧商业 75007500 元元/ 项目融资前指标项目融资前指标 销售单价销售单价 西侧商业西侧商业 55005500 销售收入销售收入 （扣

10、除两税一费（扣除两税一费 后）后） 2385923859 万元万元 元元/ 税前利润税前利润4503.394503.39 万元万元所得税后利润所得税后利润29572957 万元万元 成本利润率成本利润率 23.27%23.27% 基准收益率（年）基准收益率（年） 8%8% 27622762 万元（税万元（税 前）前） 25.1925.19 个月（税个月（税 前）前） 财务净现值财务净现值 14841484 万元（税万元（税 后）后） 静态投资回收期静态投资回收期 25.4825.48 个月（税个月（税 后）后） 5.815.81（税前）（税前） 26.5726.57 个月（税个月（税 前）前）

11、全投资内部收全投资内部收 益率（季度）益率（季度） 4.204.20（税后）（税后） 动态投资回收期动态投资回收期 27.2527.25 个月（税个月（税 后）后） 税前资本金利税前资本金利 润率润率 163.09%163.09% 税后资本金利润税后资本金利润 率率 94.11%94.11% 91049104 万元（税万元（税 前）前） 15.2315.23 个月（税个月（税 前）前） 财务净现值财务净现值 50715071 万元（税万元（税 后）后） 静态投资回收期静态投资回收期 15.3315.33 个月（税个月（税 后）后） 21.8521.85（税前）（税前）15.6015.60 个月

12、（税个月（税 前）前） 融资后指标融资后指标 全投资内部收全投资内部收 益率（季度）益率（季度）15.6015.60（税后）（税后） 动态投资回收期动态投资回收期 15.8615.86 个月（税个月（税 后）后） 五、结论五、结论 本项目具有良好的经济效益，投资风险较小，对于户县新区乃至整个户县的经济、社会发展都具有一定本项目具有良好的经济效益，投资风险较小，对于户县新区乃至整个户县的经济、社会发展都具有一定 的推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可行。的推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可行。 第二章第二章 项目市场研究项目市场研究 一、户县概述一、户县概述 户县是中国农民画之乡，被誉

13、为户县是中国农民画之乡，被誉为“中国第一画乡中国第一画乡”，自古有，自古有“银户县银户县”的美名。随着撤县设区的实现，的美名。随着撤县设区的实现， 户县房地产发展虽然处于初级阶段，但也呈现出了蓬勃发展的态势，每年约有户县房地产发展虽然处于初级阶段，但也呈现出了蓬勃发展的态势，每年约有 166000166000 平米的开发量，加之平米的开发量，加之 西安城市规划优先发展西南重镇方案的确立，已经呈现出迅猛的发展势头，房价年增幅约为西安城市规划优先发展西南重镇方案的确立，已经呈现出迅猛的发展势头，房价年增幅约为 20%20%。随着政府。随着政府 东迁和二环规划以及沣京工业园的建设，城东成为户县房地产

14、发展的主战场，沣京路也成为了户县第一黄东迁和二环规划以及沣京工业园的建设，城东成为户县房地产发展的主战场，沣京路也成为了户县第一黄 金大道，孕育着无限商机和美好前景，持续描绘着金大道，孕育着无限商机和美好前景，持续描绘着“第一画乡第一画乡”的美丽画卷，户县即将成为名副其实的城的美丽画卷，户县即将成为名副其实的城 市副中心，发展前景十分诱人。市副中心，发展前景十分诱人。 二、西安房地产市场分析二、西安房地产市场分析 户县现属于西安郊县，不久将撤县设区，成为西安草堂区，所以西安房地产市场对户县房地产市场发展户县现属于西安郊县，不久将撤县设区，成为西安草堂区，所以西安房地产市场对户县房地产市场发展

15、有着巨大的影响，研究分析西安房地产市场的供应结构、产品形式、消费心理对本项目决策有着重要意义。有着巨大的影响，研究分析西安房地产市场的供应结构、产品形式、消费心理对本项目决策有着重要意义。 1、 西安是西北门户，经济居于西北第一；西安是世界闻名的旅游城市，十三朝古都。西安是西北门户，经济居于西北第一；西安是世界闻名的旅游城市，十三朝古都。 2、 在全国经济形势一片大好的形势下，近年来西安的经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升。在全国经济形势一片大好的形势下，近年来西安的经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升。 3、 西部大开发以及政府城市运营思路的深化给予西安更加多的发展空间。西部大

16、开发以及政府城市运营思路的深化给予西安更加多的发展空间。 4 4、 西安教育、科研、旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产开发的趋势比较明显。西安教育、科研、旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产开发的趋势比较明显。 5 5、 西安房地产业长期处于稳步发展的阶段，此次宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步西安房地产业长期处于稳步发展的阶段，此次宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步 上升的态势以成定局，西安房地产泡沫甚微。上升的态势以成定局，西安房地产泡沫甚微。 6 6、 市场走势趋于理性、迈向成熟，西安房地产市场价格走势总体略有上升。房地产市场将告别成长市场走势趋

17、于理性、迈向成熟，西安房地产市场价格走势总体略有上升。房地产市场将告别成长 期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的 角色更具经济性。西安房价会在理性回归后继续保持一定的增长速度。角色更具经济性。西安房价会在理性回归后继续保持一定的增长速度。 7 7、 新中产阶级崛起，一流地段的高品质形象、中等价位住宅存在市场空缺。新中产阶级崛起，一流地段的高品质形象、中等价位住宅存在市场空缺。 8 8、 内外部空间的充分挖掘、利用，成为具有先进开发理念的开发商产品塑

18、造的首选。内外部空间的充分挖掘、利用，成为具有先进开发理念的开发商产品塑造的首选。 9 9、 在购房区位选择方面，城南在购房区位选择方面，城南, ,依旧是西安市民首选的居住板块。城东，逐步成为人们选择居住之地依旧是西安市民首选的居住板块。城东，逐步成为人们选择居住之地 的热土。城西的热土。城西, ,老工业区形象的逐步改观，成为有意在高新区置业人群的第二选择。城北，政治核心逐渐分老工业区形象的逐步改观，成为有意在高新区置业人群的第二选择。城北，政治核心逐渐分 流其他区域的部分客群，但总体升温还有待时日。高新，社会富有阶层的聚集地。曲江，以其浓郁的文化流其他区域的部分客群，但总体升温还有待时日。高

19、新，社会富有阶层的聚集地。曲江，以其浓郁的文化 底蕴，成为社会中高层人士新的聚集地。底蕴，成为社会中高层人士新的聚集地。 1010、 随着西安城市规划的逐级审批通过，形成随着西安城市规划的逐级审批通过，形成“一城多心一城多心”的规划定位布局，除长安和临潼外，还将的规划定位布局，除长安和临潼外，还将 形成灞桥、周至、户县、高陵、蓝田、闫良六个城市副中心，城市规划为城市副中心的发展创造了广阔的形成灞桥、周至、户县、高陵、蓝田、闫良六个城市副中心，城市规划为城市副中心的发展创造了广阔的 空间。空间。 11.11. 面积由奢华型向实用型发展。近年来，房屋面积开始由两房面积由奢华型向实用型发展。近年来，

20、房屋面积开始由两房 8080135135，三房，三房 120120160160平米的平米的 奢华型，逐步向两房奢华型，逐步向两房 75759595 平米，三房平米，三房 110110135135 的紧凑型发展。如紫薇地产，最早的紫薇城市花园的的紧凑型发展。如紫薇地产，最早的紫薇城市花园的 3 3 室的面积在室的面积在 150150左右，后来的紫薇田园都市的左右，后来的紫薇田园都市的 3 3 室的面积在室的面积在 130130左右，最近紫薇馨苑的三室的面积在左右，最近紫薇馨苑的三室的面积在 115115 左右，就反映了这种趋势。左右，就反映了这种趋势。 三、户县房地产市场分析三、户县房地产市场分

21、析 1 1、户县房地产市场开发量和销售量规模小，房价增长幅度较大。、户县房地产市场开发量和销售量规模小，房价增长幅度较大。 户县建设局资料统计显示，户县户县建设局资料统计显示，户县 20052005 年的房地产开发量约为年的房地产开发量约为 166000166000，估计商品房的开发约占，估计商品房的开发约占 70%70%， 其余为单位集资建房等。其余为单位集资建房等。20052005 年在交易所办理商品房备案的大约有年在交易所办理商品房备案的大约有 550550 户左右，总建筑面积大约在户左右，总建筑面积大约在 6500065000（含二手房交易）（含二手房交易） 。据户县建设局工作人员粗略

22、统计，近年来，每年房地产开发量呈。据户县建设局工作人员粗略统计，近年来，每年房地产开发量呈 10%10%递增。从以递增。从以 上数字表明，户县房地产市场开发量和销售量都比较小，整个市场还处于初级阶段，但是上数字表明，户县房地产市场开发量和销售量都比较小，整个市场还处于初级阶段，但是 0505 年户县房地产年户县房地产 市场均价在市场均价在 16001600 元元/ /平方米左右，较上年同期上涨平方米左右，较上年同期上涨 20%20%，增长幅度较大。，增长幅度较大。 2 2、户县房地产开发为拉动经济增长做出了较大贡献。、户县房地产开发为拉动经济增长做出了较大贡献。 截至目前截至目前, ,户县房地

23、产开发企业约为十几家，户县房地产开发企业约为十几家，19931993 年至年至 20052005 年开发的楼盘面积达到年开发的楼盘面积达到 238258.1238258.1 平方米，平方米， 投资金额投资金额 4 4 亿元以上，年开发面积平均保持在亿元以上，年开发面积平均保持在 1900019000 平方米以上，房地产行业已渐渐成为户县国民经济发平方米以上，房地产行业已渐渐成为户县国民经济发 展的新亮点。据统计，户县房地产施工面积由展的新亮点。据统计，户县房地产施工面积由 20002000 年的年的 1100011000 平方米提升到平方米提升到 20042004 年的年的 37708.137

24、708.1 平方米，平方米， 投资额由投资额由 40004000 余万元提升到余万元提升到 1.21.2 亿元，上缴财政的税额达到了一个新的台阶，从而带动了户县建筑业、劳亿元，上缴财政的税额达到了一个新的台阶，从而带动了户县建筑业、劳 动业、运输业、建材业等相关产业，目前户县建筑业的领域的农村剩余劳动力达到动业、运输业、建材业等相关产业，目前户县建筑业的领域的农村剩余劳动力达到 20002000 余人，特别是余人，特别是 20042004 年全县信贷达到年全县信贷达到 1 1 亿元以上，体现了户县房地产产业在促进消费、拉动经济增长中起到了带头作用。亿元以上，体现了户县房地产产业在促进消费、拉动

25、经济增长中起到了带头作用。 3 3、房地产开发市场潜力巨大，周边村镇潜力有待挖掘。、房地产开发市场潜力巨大，周边村镇潜力有待挖掘。 统计资料显示，县城城镇居民户为统计资料显示，县城城镇居民户为 2636026360 户（包括东街居民）户（包括东街居民） ，余下镇约为，余下镇约为 1241212412 户，户，9393 年至今，户年至今，户 县建房总面积为县建房总面积为 1060836.251060836.25 平方米，按户均平方米，按户均 100100 平方米计算，可安置平方米计算，可安置 1060810608 户，从理论上讲，仍需解决户，从理论上讲，仍需解决 1449614496 户住房问题

26、，结合户县居民收入情况，以解决一半计算，共需解决无房户户住房问题，结合户县居民收入情况，以解决一半计算，共需解决无房户 72487248 户住房，以户住房，以 1010 年均年均 衡计算，每年需解决衡计算，每年需解决 725725 户住房。同时户县周边如大王、余下镇属于户县周边富裕的村镇，部分居民富裕户住房。同时户县周边如大王、余下镇属于户县周边富裕的村镇，部分居民富裕 程度已经超过了户县县城中等居民水平，但因其本身的地域环境与生活环境不足以满足这些新财富阶层的程度已经超过了户县县城中等居民水平，但因其本身的地域环境与生活环境不足以满足这些新财富阶层的 生活需求，所以这其中的大部分人将很有可能

27、涌入户县置业，市场潜力十分巨大。生活需求，所以这其中的大部分人将很有可能涌入户县置业，市场潜力十分巨大。 4 4、居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。、居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。 随着居民家庭结构逐年缩小，三口之家结构逐年增多，与父母分户居住成为现代人追求的一种趋势，随着居民家庭结构逐年缩小，三口之家结构逐年增多，与父母分户居住成为现代人追求的一种趋势， 而户县的集资建房主要集中在而户县的集资建房主要集中在 9393 年到年到 9898 年间，推移到现在大部分已是几代同居，而且当时户型设计不足年间，推移到现在大部分已是几代同居，而且当时户型设计不足 10010

28、0 平方米，人均住房面积太低，小面积向大面积发展也是一种趋势，但也讲求舒适度与高性价比相统一。平方米，人均住房面积太低，小面积向大面积发展也是一种趋势，但也讲求舒适度与高性价比相统一。 另外以购买商品房作为一种投资也是户县房地产市场新兴的一种方式，这种投资类型目前占据较小的比例另外以购买商品房作为一种投资也是户县房地产市场新兴的一种方式，这种投资类型目前占据较小的比例 成份，但有比例逐步增大的发展态势。成份，但有比例逐步增大的发展态势。 户县城镇居民住房水平还不高，户县城镇居民住房水平还不高，20042004 年底人均居住面积仅为年底人均居住面积仅为 21.521.5 平方米，离国家要求标准（

29、人均平方米，离国家要求标准（人均 3535 平方米）距离相当大。总体上可以将户县居民住房需求可归纳为改善型需求和投资型需求。平方米）距离相当大。总体上可以将户县居民住房需求可归纳为改善型需求和投资型需求。 5 5、城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段、城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段 户县最高行政机关户县最高行政机关-县政府的东迁与城市二环规划的最终确定，整体上带动了城东的开发建设与生活县政府的东迁与城市二环规划的最终确定，整体上带动了城东的开发建设与生活 配套设施的逐步完善。同时沣京工业园的正式运营必然会创造大量的就业机会，而这些就业者势必会选择配套设施的逐步完善。同时沣京工业园

30、的正式运营必然会创造大量的就业机会，而这些就业者势必会选择 交通便捷、生活配套齐全、距工作地较近的区域购置房产。而渐成开发热点的沣京路沿线，则成为代表城交通便捷、生活配套齐全、距工作地较近的区域购置房产。而渐成开发热点的沣京路沿线，则成为代表城 东板块的核心中轴，以渐趋丰满与彰显成熟的商业配套，逐步提升了整个板块的商业价值，升值潜力不言东板块的核心中轴，以渐趋丰满与彰显成熟的商业配套，逐步提升了整个板块的商业价值，升值潜力不言 而喻。而喻。 6 6、户县涝河治理带动城镇化进程。、户县涝河治理带动城镇化进程。 西户滨河花园整体设计方案分为一期、二期建设。西户滨河花园整体设计方案分为一期、二期建设

31、。 第一期以户祖路涝河桥为中心，涝河河道南北各第一期以户祖路涝河桥为中心，涝河河道南北各 15001500 米进行河道加固护砌，修橡胶坝两座，可蓄水米进行河道加固护砌，修橡胶坝两座，可蓄水 500500 亩形成水上公园，河堤东岸东移扩亩形成水上公园，河堤东岸东移扩 3030 米，加宽涝河河道，修滨河大道米，加宽涝河河道，修滨河大道 3838 米宽，种植绿化灌木，安装城米宽，种植绿化灌木，安装城 市排污、雨水管道以及照明等配套设施形成以城市防洪、集体休闲、娱乐为一体。市排污、雨水管道以及照明等配套设施形成以城市防洪、集体休闲、娱乐为一体。 第二期以涝河东岸开发计划分为滨河商贸区、滨河文化社区，滨

32、河商住区和旅游度假区共四大块。共第二期以涝河东岸开发计划分为滨河商贸区、滨河文化社区，滨河商住区和旅游度假区共四大块。共 计开发可用土地计开发可用土地 22502250 亩。该项目的实施目标是建设亩。该项目的实施目标是建设“园林城市，生态户县园林城市，生态户县” 。对扩大户县西城区空间，提。对扩大户县西城区空间，提 高城市档次，促进当地经济有非常重要的意义。高城市档次，促进当地经济有非常重要的意义。 四、户县房地产市场总结四、户县房地产市场总结 1 1、 户县房地产市场开发量和销售量规模都很小，商品房价格增长幅度较大。户县房地产市场开发量和销售量规模都很小，商品房价格增长幅度较大。 2 2、

33、整个市场产品开发水平较低，容易用较低成本获得产品领先。整个市场产品开发水平较低，容易用较低成本获得产品领先。 3 3、 居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。 4 4、 目前项目开发主要在区域东部和北部，城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段，其他片区商目前项目开发主要在区域东部和北部，城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段，其他片区商 品房开发稀少，户县涝河治理带动城镇化进程。品房开发稀少，户县涝河治理带动城镇化进程。 5 5、 因距西安较近，当地客户不乏对高品质物业的体验，市场需要有人引导。因距西安较近，当地客户不乏对高品质物业

34、的体验，市场需要有人引导。 6 6、 市场供应总量不多，但售价稳步上扬、市场多层均价市场供应总量不多，但售价稳步上扬、市场多层均价 15001500 元元/，小高层均价，小高层均价 18001800 元元/。 7 7、 整个市场供应及需求都以三室为主，相对而言，实用的两室、三室产品需求更大。大三室、四室、整个市场供应及需求都以三室为主，相对而言，实用的两室、三室产品需求更大。大三室、四室、 跃层等大面积产品，因其客群需求与当前产品综合品质发生错位，导致此种类型产品市场销售不畅，但此跃层等大面积产品，因其客群需求与当前产品综合品质发生错位，导致此种类型产品市场销售不畅，但此 类高端客户有效需求尚

35、未得到有效释放。类高端客户有效需求尚未得到有效释放。 8 8、 绝大部分消费者对项目地比较认可，认可的消费者主要是对项目的交通和周边环境比较满意。绝大部分消费者对项目地比较认可，认可的消费者主要是对项目的交通和周边环境比较满意。 9 9、 价格仍然是客户最敏感的因素，社区配套也受到足够关注。价格仍然是客户最敏感的因素，社区配套也受到足够关注。 1010、 消费者对房屋总价比较敏感，控制总价，保证功能，提供高性价产品必然会受市场青睐。消费者对房屋总价比较敏感，控制总价，保证功能，提供高性价产品必然会受市场青睐。 1111、 建筑新颖，必受追捧。户县虽然是一座县城，但购房者多为经商或城市打工者，他

36、们对于住宅品建筑新颖，必受追捧。户县虽然是一座县城，但购房者多为经商或城市打工者，他们对于住宅品 质的要求建立在与西安建筑产品的对比之上。所以户县虽小，但建筑形式却呈现出多样化。在开发过程中，质的要求建立在与西安建筑产品的对比之上。所以户县虽小，但建筑形式却呈现出多样化。在开发过程中， 对于建筑立面的设计追求精益求精，多采用西安时下流行的建筑形态，如大面积的采光窗或空中花园等美对于建筑立面的设计追求精益求精，多采用西安时下流行的建筑形态，如大面积的采光窗或空中花园等美 观独特的建筑形态，从而为后续销售创造契机提供买点，使建筑本身就成为最好的销售武器。观独特的建筑形态，从而为后续销售创造契机提供

37、买点，使建筑本身就成为最好的销售武器。 第三章第三章 地块分析地块分析 一、土地现状及区域环境一、土地现状及区域环境 1 1地块现状地块现状 本项目位于户县城东板块，距新城区人民路本项目位于户县城东板块，距新城区人民路 150150 米左右，项目地块北临沣京路、西临朝阳路。米左右，项目地块北临沣京路、西临朝阳路。 “政府向东、经济向东政府向东、经济向东” ，户县在向东发展的阵阵擂鼓声中，人民路以东，沣京路以北已建成西安沣京，户县在向东发展的阵阵擂鼓声中，人民路以东，沣京路以北已建成西安沣京 工业园。沣京路是未来户县商业的核心位置，升值潜力巨大。繁荣的商业与新型住宅相结合所诞生的必定工业园。沣京

38、路是未来户县商业的核心位置，升值潜力巨大。繁荣的商业与新型住宅相结合所诞生的必定 是户县新的是户县新的 cldcld。 项目地目前为计量所、科技局、知识产权局、种子研究推广中心、农业技术推广中心、科学技术学会项目地目前为计量所、科技局、知识产权局、种子研究推广中心、农业技术推广中心、科学技术学会 等多家单位办公、居住地，地势平坦但拆迁量较大。等多家单位办公、居住地，地势平坦但拆迁量较大。 2 2区域环境区域环境 项目地周边配套成熟，餐饮、购物、娱乐、教育配套齐全，生活便利。项目地周边配套成熟，餐饮、购物、娱乐、教育配套齐全，生活便利。 二、地块二、地块 swotswot 分析分析 通过对广晋置

39、业户县项目自身的考察及对周边地区相关楼盘的详细调查，该项目存在很大的成功机会，通过对广晋置业户县项目自身的考察及对周边地区相关楼盘的详细调查，该项目存在很大的成功机会， 同时也面临为数众多的潜在威胁。如下同时也面临为数众多的潜在威胁。如下 swotswot 所示：所示： 1 1strengthstrength 优势分析优势分析 1)1) 大势所趋，板块优势明显大势所趋，板块优势明显 沣沣京京路路板板块块因因地地处处城城东东板板块块范范围围内内，身身处处户户县县开开发发与与置置业业首首选选地地段段 ，其其区区域域化化竞竞争争优优势势明明显显。 2)2) 板块内竞争较小板块内竞争较小 板板块块内内

40、楼楼盘盘 6 6 家家，其其中中财财富富中中心心为为商商业业项项目目，丰丰泽泽园园与与京京兆兆温温泉泉小小区区项项目目销销售售进进入入尾尾声声。氮氮肥肥厂厂项项目目因因 开开发发商商资资金金问问题题至至今今未未有有明明显显动动作作。仅仅锦锦绣绣华华庭庭与与沣沣京京苑苑项项目目处处于于销销售售周周期期中中。 3 3）沣京路渐成开发热点地段，生活配套将逐步完善。）沣京路渐成开发热点地段，生活配套将逐步完善。 2 2weaknessweakness 弱势分析弱势分析 1 1）周边环境较差）周边环境较差 项目地块周边为比较破旧的普通二层民宅，对项目自身的气质塑造形成一定难度。项目地块周边为比较破旧的普

41、通二层民宅，对项目自身的气质塑造形成一定难度。 2)2) 地块不规则地块不规则 项目用地地形不够规整，对产品的设计有一定影响。项目用地地形不够规整，对产品的设计有一定影响。 3)3) 异地开发风险异地开发风险 开发商首次进军户县市场，对项目的掌控上有一定难度。开发商首次进军户县市场，对项目的掌控上有一定难度。 4)4) 前期工作多前期工作多 项目地块大，涉及单位较多，拆迁困难较大，影响工期。项目地块大，涉及单位较多，拆迁困难较大，影响工期。 3 3opportunityopportunity 机会分析机会分析 1 1）市场空白点多）市场空白点多 板块内产品类型单一，户型面积较大，空白点较多，市

42、场潜力较大。板块内产品类型单一，户型面积较大，空白点较多，市场潜力较大。 2 2）营销的差异化存在）营销的差异化存在 板块内项目营销力较弱，专业整合能力差。在售项目宣传包装水平较低。板块内项目营销力较弱，专业整合能力差。在售项目宣传包装水平较低。 3 3）东城的发展规划）东城的发展规划 整体东城板块的复苏，必将吸引更多的置业者关注此处。整体东城板块的复苏，必将吸引更多的置业者关注此处。 4 4）政府东迁的借势）政府东迁的借势 政府东迁和二环的规划带动了沣京路地段经济的快速发展。政府东迁和二环的规划带动了沣京路地段经济的快速发展。 4 4threatenthreaten 威胁分析威胁分析 1 1

43、）御苑新城经济实用房带来的影响。）御苑新城经济实用房带来的影响。 2 2）宏观经济形式的变化。）宏观经济形式的变化。 3 3）在售和潜在项目之间的激烈竞争。）在售和潜在项目之间的激烈竞争。 综合分析：综合分析： 户县房地产市场近年来发展迅速，年增长率达到户县房地产市场近年来发展迅速，年增长率达到 2020左右，项目地块区位条件优越，在户县中心东移左右，项目地块区位条件优越，在户县中心东移 的形式下，前景看好。但同时地块不规则，地上拆迁单位众多，给开发进展带来威胁。应抓住有利时机，的形式下，前景看好。但同时地块不规则，地上拆迁单位众多，给开发进展带来威胁。应抓住有利时机， 加快前期工作，使项目尽

44、早面市，创造经济效益。加快前期工作，使项目尽早面市，创造经济效益。 第四章第四章 项目定位体系项目定位体系 一、整体定位一、整体定位 电梯花园洋房电梯花园洋房 二、核心形象二、核心形象 户县首席名流社区，国际标准人居典范户县首席名流社区，国际标准人居典范 三、客户定位三、客户定位 1.1. 个体私营业主个体私营业主 多为周边市场的经商者，经济状况较好。有较强的购买能力，渴求更高质量的生活品质。多已成家并有多为周边市场的经商者，经济状况较好。有较强的购买能力，渴求更高质量的生活品质。多已成家并有 子女，有稳定的居所，具有较为敏锐的投资理财意识，渴望有一个品质、功能、保值的高性能居所。子女，有稳定

45、的居所，具有较为敏锐的投资理财意识，渴望有一个品质、功能、保值的高性能居所。 2.2. 国企中层国企中层 福利待遇逐年提升，收入稳定。有较高的文化程度，以中年为主。虽然单位拥有自己的福利待遇逐年提升，收入稳定。有较高的文化程度，以中年为主。虽然单位拥有自己的生生活活社社区区，但但是是 更更多多的的置置业业者者渴渴望望今今后后拥拥有有更更高高品品质质的的生生活活居居所所，属属于于购购买买力力较较强强的的特特殊殊群群体体。 3.3. 教师教师 文化程度较高，福利待遇稳定。对高质量的生活品质有不懈的追求。以中青年两口之家或孩子较小的三文化程度较高，福利待遇稳定。对高质量的生活品质有不懈的追求。以中青

46、年两口之家或孩子较小的三 口之家为主。受单位房源、职称等多方面条件的限制，多为一次置业或过渡性置业，带有一定的投资保值口之家为主。受单位房源、职称等多方面条件的限制，多为一次置业或过渡性置业，带有一定的投资保值 色彩，迫切想改善目前的生活居住条件。色彩，迫切想改善目前的生活居住条件。 4.4. 企事业单位员工企事业单位员工 周边大型企事业单位的工薪族，生活规律，对生活品质相对要求较低，易于满足。多为两口之家或孩子周边大型企事业单位的工薪族，生活规律，对生活品质相对要求较低，易于满足。多为两口之家或孩子 较小的三口之家，第一次置业，但受单位集资房购买条件的限制，不得不考虑商品房。但整体购买力较薄

47、较小的三口之家，第一次置业，但受单位集资房购买条件的限制，不得不考虑商品房。但整体购买力较薄 弱，不是本项目的主力客群。弱，不是本项目的主力客群。 5.5. 周边乡镇潜在客群周边乡镇潜在客群 周边乡镇的财富阶级，因不满足自身现有居住状况或为子女求学考虑而进入户县置业的群体。周边乡镇的财富阶级，因不满足自身现有居住状况或为子女求学考虑而进入户县置业的群体。 四、产品定位四、产品定位 1 1产品定位产品定位 简约现代风格的砖混电梯多层和少量高层住宅简约现代风格的砖混电梯多层和少量高层住宅 2 2户型定位户型定位 舒适型两房及三房住宅舒适型两房及三房住宅 户型户型 两室两室三室三室四室四室复式复式

48、面积区间面积区间 80-9080-90120-140120-140155-165155-165 165165以上以上 配比配比 30%30%60%60%5%5%5%5% 注：顶层部分根据实际需要布置注：顶层部分根据实际需要布置“机动复式产品机动复式产品”并根据后续销售状况可做平层与跃层转换。并根据后续销售状况可做平层与跃层转换。 3.3. 价格定位价格定位 根据当地在售项目价格，综合本项目建造成本，确定电梯多层根据当地在售项目价格，综合本项目建造成本，确定电梯多层 18501850 元元/， 小高层小高层 21502150 元元/， 北侧沿街商业北侧沿街商业 75007500 元元/， 西侧沿

49、街商业西侧沿街商业 55005500 元元/， 写字楼价格写字楼价格 35003500 元元/。 4 4规划布局规划布局 地块北侧临街，具有很大的商业价值，此处建筑不会影响小区内日照，所以此处临街布置高层住宅和地块北侧临街，具有很大的商业价值，此处建筑不会影响小区内日照，所以此处临街布置高层住宅和 高层写字楼，其余布置多层住宅，小区入口设置在西侧朝阳路上。由于户县消费能力较弱，小汽车拥有量高层写字楼，其余布置多层住宅，小区入口设置在西侧朝阳路上。由于户县消费能力较弱，小汽车拥有量 少，所以不设置地下停车库，规划沿东南外围设置地面停车位。少，所以不设置地下停车库，规划沿东南外围设置地面停车位。

50、各项技术指标如下表所示：各项技术指标如下表所示： （接下页）（接下页） 项目项目指标指标备注备注 1.1.占地面积占地面积 73.68673.686 亩亩 2.2.总建筑面积总建筑面积 110000110000 2.12.1 住宅住宅 9300093000 多层多层 7f7f 7600076000 高层高层 18f18f 1700017000 不包括地下面积，地下面积部分做设备用不包括地下面积，地下面积部分做设备用 房，部分做锅炉房房，部分做锅炉房 2.22.2 商业商业 70007000 北侧北侧 30003000 西侧西侧 40004000 2.32.3 沿街沿街 1616 层办层办 公楼

51、公楼 80008000 不包括地下面积，地下做设备用房不包括地下面积，地下做设备用房 2.42.4 地下建筑面地下建筑面 积积 20002000 其中其中 5050作为设备用房，可公摊销售作为设备用房，可公摊销售 3.3.容积率容积率 2.222.22 面积不包含配套公建及地下部分面积不包含配套公建及地下部分 4.4.绿化率绿化率 35%35% 5.5.住宅总户数住宅总户数 770770 户户平均每户面积为平均每户面积为 120120 6.6.可售面积可售面积 109000109000 规划布局图详见附件一。规划布局图详见附件一。 第五章第五章 项目开发建设及实施计划项目开发建设及实施计划 一

52、、建设方式一、建设方式 沣京路项目建设，拟采取面向省内外具有承担该建设项目工程能力的建筑企业，以公开招标的方式进沣京路项目建设，拟采取面向省内外具有承担该建设项目工程能力的建筑企业，以公开招标的方式进 行招标。择优选择具备一流技术装备和管理水平，且业绩特别突出、信誉与质量良好的建筑承包商承担该行招标。择优选择具备一流技术装备和管理水平，且业绩特别突出、信誉与质量良好的建筑承包商承担该 项目的工程建设。切实贯彻项目的工程建设。切实贯彻“百年大计、质量第一百年大计、质量第一”的方针，落实国家的方针，落实国家质量振兴纲要质量振兴纲要和和建设工程质建设工程质 量管理条列量管理条列 ，促进建筑施工企业加

53、强质量管理，使建设工程质量水平过硬，业绩卓著。，促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工程质量水平过硬，业绩卓著。 此项目建设的工程质量监理，面向省内外知名的监理公司实施公开招标，择优选择。同时聘请知名资此项目建设的工程质量监理，面向省内外知名的监理公司实施公开招标，择优选择。同时聘请知名资 深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效、合理公正的控制项目建设工期、成本、质量。深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效、合理公正的控制项目建设工期、成本、质量。 二、项目开发实施进度二、项目开发实施进度 充分考虑到项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟将以以快制慢的开发速度按计

54、划快速充分考虑到项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟将以以快制慢的开发速度按计划快速 完成整个项目开发运作。完成整个项目开发运作。 项目拟定项目拟定 20072007 年年 3 3 月正式开工建设，月正式开工建设，6 6 月出地面正负零，进行地上施工，中央景观区在开盘前实景兑月出地面正负零，进行地上施工，中央景观区在开盘前实景兑 现，现，20082008 年年 1111 月交工，地上工程施工周期月交工，地上工程施工周期 1818 个月。个月。20072007 年年 1010 月开盘销售，销售周期月开盘销售，销售周期 2121 个月，到个月，到 20092009 年年 6 6 月末全

55、部销售完毕。月末全部销售完毕。 具体开发进度计划详见附件二。具体开发进度计划详见附件二。 第六章第六章 项目投资估算及销售收入项目投资估算及销售收入 一、项目投资估算一、项目投资估算 1 1投资估算的原则投资估算的原则 本项目的投资估算遵循以下原则：本项目的投资估算遵循以下原则： 1)1) 规划设计及开发销售组织；规划设计及开发销售组织； 2)2) 陕西省建筑工程有关规定及定额；陕西省建筑工程有关规定及定额； 3)3) 户县城建费用统一收费标准；户县城建费用统一收费标准； 4)4) 户县天然气入网收费标准户县天然气入网收费标准 5 5）房地产市场项目类似工程的参考成本及市场销售参考价格。）房地

56、产市场项目类似工程的参考成本及市场销售参考价格。 2.2. 投资估算取费说明投资估算取费说明 1 1）土地费用）土地费用 土地费用按土地费用按 5050 万元每亩计算，出让金比例万元每亩计算，出让金比例 24.624.6，过户契税按，过户契税按 3 3计算。计算。 2 2）前期费用）前期费用 前期费用包括政府缴费和前期工程费，政府缴费按户县城建局最新标准计算，前期费用参考可类比项前期费用包括政府缴费和前期工程费，政府缴费按户县城建局最新标准计算，前期费用参考可类比项 目实际发生额及行业标准确定。目实际发生额及行业标准确定。 3 3）建安费用）建安费用 建安费用占总投资最大比例，力求准确，本次参

57、考地区概预算定额，结合类似项目竣工结算资料综合建安费用占总投资最大比例，力求准确，本次参考地区概预算定额，结合类似项目竣工结算资料综合 确定。确定。 4 4）其他费用）其他费用 户县消费水平较低，媒体投入较西安小，因此确定管理费用和销售推广费用取费标准为户县消费水平较低，媒体投入较西安小，因此确定管理费用和销售推广费用取费标准为 2.52.5、2 2； 监理费用由于行业竞争激烈，下浮国家标准较多，取市场值为建安费用的监理费用由于行业竞争激烈，下浮国家标准较多，取市场值为建安费用的 0.60.6。 3.3. 投资估算投资估算 总投资估算总投资估算 = = 土地费用土地费用+ +前期费用前期费用+

58、 +基础设施费基础设施费+ +建筑安装工程费建筑安装工程费+ +公共配套费公共配套费+ +管理费管理费+ +销售及推广费销售及推广费+ + 财务费财务费+ +不可预见费不可预见费 注：销售收入来源详见注：销售收入来源详见“ 销售收入估算表销售收入估算表” 项目投资估算表项目投资估算表 序号序号项目项目数量数量 小计（万小计（万 元）元） 取费标准及备注取费标准及备注 1 1 土地取得成本土地取得成本 4701.174701.17 分摊到可售建筑面积楼面地价为分摊到可售建筑面积楼面地价为 431.30431.30 元元 1.11.1 土地出让费土地出让费 73.68673.686 亩 亩 368

59、4.303684.30 1.21.2 出让金出让金 3684.303684.30 万万 元元 906.34906.34 1.31.3 契税契税 3684.303684.30 万万 元元 110.53110.53 2 2 前期费用前期费用 1253.571253.57 2.12.1 城建费用城建费用 939.37939.37 2.22.2 前期工程费前期工程费 314.20314.20 3 3 建筑安装工程费建筑安装工程费 10197.0010197.00 4 4 基础设施基础设施 108000108000 270.00270.00 红线范围内供电、给水、排水、暖红线范围内供电、给水、排水、暖

60、气管道等气管道等 5 5 公共配套费及绿公共配套费及绿 化化 461.23461.23 6 6 设备及工器具购设备及工器具购 置费置费 972.50972.50 7 7 其他费用其他费用 539.97539.97 7.17.1 管理费管理费 17855.4617855.46 万万 元元 446.39446.39 取取 1-61-6 项之和的项之和的 2.52.5 7.27.2 监理费监理费 10197.0010197.00 万万 元元 61.1861.18 按市场取低于国家标准按市场取低于国家标准 7.37.3 沉降观测费沉降观测费 108000108000 10.8010.80 市场价市场价