地产智库北京丽泽国际金融中心项目概念规划设计总体布局方案

1、地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 1 2010.05.05 北京丽泽国际金融中心概念规划设计北京丽泽国际金融中心概念规划设计 “生态金融谷” 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 2 项目解读 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 3 n2008年五月，北京明确提出将建设成为具 有国际影响力的金融中心城市；并将北京定 位为国家金融决策中心、金融管理中心、金 融信息中心和金融服务中心。 项目背景 n最令人瞩目的是，未来北京将呈现“一主 一副三新四后台”的金融业空间布局规划。 n北京丽泽

2、金融商务区在首都“一主一副三 新四后台”的金融产业空间布局中，是“三 新”中的“一新”，规划定位为现代化的首 都金融发展新空间和新兴金融机构聚集区。 重点吸引金融业总部、新兴金融机构、金融 要素市场和各类投资机构，同时大力发展金 融中介服务业。 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 4 区位分析 n地理位置优越地理位置优越：丽泽金融商务区东临北京 城市中心区，西至西三环，距金融街5公里， 距机场化的火车站北京南站2.6公里， 距北京西客站1.8公里，天安门8公里， CBD12公里，是连接功能核心区与功能拓展 区的桥梁。 n交通条件便利：交通条件便利： 丽泽金

3、融商务区处于京 津冀经济圈的核心位置，是该区域一小时交 通圈的枢纽。铁路方面，商务区毗邻北京西 站和南站,高速铁路到天津只需要30分钟， 到达上海只需要5个小时 。公路方面，是京 石、京开高速公路的起始点。丽泽金融商务 区内规划道路“五横八纵”。地铁方面，三 条地铁线穿过商务区，已规划的地铁14号线 自西向东贯穿商务区全境，16号线建成后， 10分钟可达金融街。 n人文生态环境优美：人文生态环境优美：丽泽金融商务区地处 北京市绿化隔离地区，规划绿地与建设用地 比例为1：1，有规划面积177公顷的绿地和 生态休闲公园。周边坐落着首都经贸大学、 首都医科大学、中国戏曲学院等多所大专院 校和科研院所

4、，教育资源丰富，文化底蕴深 厚。 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 5 上位规划 n北京丽泽金融商务区的规划范围，包括卢 沟桥东区（马连道、三路居、菜户营、东管 头）、万泉寺、西局、太平桥等4个行政单 位，总面积为8.09平方公里，分为外围居住、外围居住、 混合配套区，丽泽商务区和商务区景观环混合配套区，丽泽商务区和商务区景观环三 个功能区 n在4.36平方公里的商务区商务区内，目前大部分 是未开发的区域，这是丽泽商务区的一个巨 大优势。规划设计后的北京丽泽金融商务区 将结合绿色、人文、科技，突出“营造绿色 生态商务区、打造职宿休闲一体化的金融不 夜城、

5、实现商务区内人车分流、建设北京的 新高地”四大理念，使生态环境与商务办公 完美结合，在优先实现区域总体功能定位的 基础上，成比例地开发高档公寓和住宅，着 力构建发达、畅通、智能的地上、地下交通 组织系统，实现区内机构办公的智能化、生 态化，打造出丽泽独特的人文环境 。 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 6 基地位置 基地位于丽泽金融商务区 的南边。东临结合莲花河 水与的金融休闲混合区， 西边为金融文化混合区。 金融休闲 混合区 金融文化 混合区 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 7 基地周边条件 丽泽路 西三环南路

6、 菜户营南路 金大都城墙遗址 中央戏 曲学院 丽泽路位于基地北侧， 中央戏曲学院和金大都 遗址分别位于基地的东 侧和南侧。 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 8 案例分析 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 9 纽约曼哈顿 城市概况城市概况 曼哈顿下属纽约市。纽约市位于纽约州东 南部的哈德逊河河口，全市面积830平方 公里，由曼哈顿(Manhattan)、布鲁克林 (Brooklyn)、皇后区(Queens)、布郎克斯 (Bronxs)和斯塔滕岛(Staten Island)五 个区组成。 其中狭长的“牙刷型”岛屿

7、地区曼哈顿区是纽约市最早发展成型 的的中央商务区（CBD），也是世界最著 名的中央商务区之一。 城市经济实力城市经济实力 曼哈顿是世界上最重要的经济中心之一， 也是美洲最大的经济中心美洲最大的经济中心。 纽约是一个全球性的开放式的国际金融中 心。纽约证券市场集中了全球59%的证券市 场融资业务，外汇交易量约占全球的16%， 位于伦敦之后，衍生金融工具的成交量与 占全球的14%（第二位），外国债券发行量 的市场份额约为34%，排名全球第一。 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 10 纽约曼哈顿 商务金融空间分布商务金融空间分布 曼哈顿区是纽约市最早发展成型的

8、的中央商务区，也是 世界最著名的中央商务区之一，纽约80-90的金融商务 服务业集中在曼哈顿。 曼哈顿又分上、中、下三部分。而曼哈顿的金融商务功 能集中分布在中曼哈顿和下曼哈顿两个地区。下曼哈顿 面积不足1平方公里的华尔街金融区，集中了几十家大银 行、保险公司、交易所及上百家大公司总部和几十万就 业人口，是世界上就业密度最高的地区。中城是曼哈顿 商务拓展区，以其良好的环境吸引了金融机构、专业商 务机构在此聚集，商业，服务业、娱乐业、豪华居住区 也聚集在周围。 曼哈顿全区用地构成曼哈顿全区用地构成 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 11 纽约曼哈顿 n下曼

9、哈顿的发展下曼哈顿的发展 曼哈顿最早的发展得益于其天然的地理位置。 曼哈顿岛为装船和卸货提供了便利条件。因 此，依托早期的仓储业、航运业发展而来的 金融业成为下曼哈顿商务经济发展的起源， 到1776年美国革命前，这里已经发展成了纽 约的市中心。 发展至今，下曼哈顿已经成为纽约CBD的重要 组成部分，其众多的商务商业及文娱餐饮设 施均以老建筑的改造利用完成，较好的保留 了城市的风貌。 n中曼哈顿的发展中曼哈顿的发展 19世纪开始，下曼哈顿的城市发展空间受限，以 集聚、高密度、复合发展为主要特征的现代商务 开始向中曼哈顿转移。约在1880年，许多金融业 的托拉斯开始在曼哈顿中城设立办事处。值得注

10、意的是一开始其发展是依托中城的豪华居住区内。 随后，许多其他非盈利的办公机构、专职事务所、 保险业及银行业也被中城良好的环境吸引过来， 与此同时，商店等商业机构也壮大起来。 现在中曼哈顿是城市主要的CBD地区，以大型城 市综合体、现代化商务办公建筑为主，配置有一 定的居住、文娱设施用地。 下曼哈顿用地构成下曼哈顿用地构成中曼哈顿用地构成中曼哈顿用地构成 n上曼哈顿的发展上曼哈顿的发展 上曼哈顿则由于中央公 园的吸引力，高档居住、 文化娱乐等商务配套向 上曼哈顿转移。 上曼哈顿用地构成上曼哈顿用地构成 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 12 伦敦金融城区

11、城市概况城市概况 伦敦（London）是英国的首都、第一大城及第一大首都、第一大城及第一大 港港，也是欧洲最大的都会区之一兼世界四大世界级 城市之一。 伦敦内城区的12个市区，称内伦敦， 面积1.6平方 公里，是传统意义上的伦敦城，拥有城市人口1200 万。加上周边的20个市区，称外伦敦（Great London），面积则达1580平方公里。 城市经济实力城市经济实力 伦敦是世界上最重要的经济中心之一，也是欧洲最欧洲最 大的经济中心大的经济中心。2004年，其地区总产值为3650亿美 元，占英国国民生产总值的17%17%。 伦敦大约有一半以上的英国百强公司和100100多个欧 洲500500强

12、企业均在伦敦设有总部。全球大约31%31%的货 币业务在伦敦交易。伦敦证券交易所是世界上最重 要的证券交易中心之一。 大伦敦区划图 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 13 伦敦金融城区 商务金融空间分布商务金融空间分布 伦敦商务办公集聚区主要集中在内伦 敦城区的伦敦城、伦敦西区、金丝雀 码头。 世界金融中心世界金融中心伦敦城（伦敦城（City of City of LondonLondon），被称为“一平方英里” （the Square Mile）的金融城，聚集 了总多世界金融巨头：英格兰银行、 伦敦证券交易所、劳依兹保险公司以 及众多跨国公司总部。 伦

13、敦奢华办公商务区伦敦奢华办公商务区伦敦西区伦敦西区 （西敏斯区）（西敏斯区），拥有全球30%的对冲基 金市场，900多家基金公司，是伦敦最 奢华最昂贵办公区。 新兴高端商务区新兴高端商务区金丝雀码头金丝雀码头 （Dockland)Dockland)，在政府部门的推进下， 金丝雀码头由一个货运码头转变为伦 敦新的“中心商务区”，是一个集商 业、办公的大型城市单元。 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 14 伦敦金融城区 主导主导 产业产业 p历史积淀历史积淀：伦敦城自17世纪 以来就是欧洲的制造中心和商 业中心 p自发形成：自发形成：金融业和国际商 务活动的

14、活跃，使伦敦城率先 成为欧洲的国际金融中心 p承接扩散：承接扩散：中心区商务机构的大 量增加，侵占住宅区空间，并向西 区扩散。 p依托自身行政区、高端文化商业行政区、高端文化商业 区区，梅费尔形成了与伦敦城IFC相 对应的以公司总部和专业服务业公司总部和专业服务业 为主体的商务活动集中区为主体的商务活动集中区 p后发优势、交通枢纽：后发优势、交通枢纽：伦敦码头 旧区更形，被认为是80年代规模最 大的市区改造规划之一，并后期建 设地铁线，为商务区注入大量人流。 p优惠政策：优惠政策：建立特区，免一年租 金，十年税收；发展24小时连续运 作办公吸引新闻传媒机构 传统金融中心传统金融中心 伦敦城伦敦

15、城 行政、商务文化区行政、商务文化区 伦敦西区伦敦西区- -梅费尔梅费尔 1717世纪世纪-20-20世纪世纪2020世纪世纪-20-20世纪世纪8080年代年代2020世纪世纪8080年以来年以来 国际商务活动自发积聚国际商务活动自发积聚规模庞大向外扩张规模庞大向外扩张政府引导开发新兴商务区政府引导开发新兴商务区 新兴商务新兴商务 区区 金丝雀码金丝雀码 头头 发发 展展 契契 机机 外汇、金融、贸易外汇、金融、贸易商务办公商务办公 零售、基金投资零售、基金投资金融业，新闻出版、商业，教育金融业，新闻出版、商业，教育 规规 模模 占地面积：占地面积：1 KM2 建筑规模：建筑规模：745 万

16、万M2 占地面积：占地面积：1KM2 建筑规模：建筑规模：65.5 万万M2 占地面积：占地面积：0.75KM2 建筑规模：建筑规模： 112 万万M2 商务集聚区发展历程商务集聚区发展历程 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 15 伦敦金融城区 第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段 p限制分区：限制分区：为保证公众利益 和公共环境，伦敦开始采用抑 制市场的策略，并制定了“限 制性分区，将商务活动分区限 制在单纯的CBD内 p延续延续“英国老牌风范英国老牌风范”， “独立独立”金融城金融城 p社会舆论：社会舆论：这一阶段商务活 动区不断扩张，引

17、发了英国社 会与政府的广泛争论 p建立特区，政府引导，私人建立特区，政府引导，私人 开发介入开发介入 p以优惠政策以优惠政策“免一年租金、免一年租金、 免十年税免十年税”吸引金融、传媒机吸引金融、传媒机 构构 p现代化建筑现代化建筑+ +完备的基础设施完备的基础设施 + +多元化商业配套多元化商业配套 p发展劣势：发展劣势：上一阶段的限制 开发，一定程度上造成了伦敦 全球经济一体化处于劣势地位 p可持续性可持续性 p城市交通拥堵、环保压力城市交通拥堵、环保压力 p城市生活公平性城市生活公平性 p以差异化、特色化发展以差异化、特色化发展 为发展原则，为发展原则，进一步深化 伦敦中心城区商务区的内

18、 涵，同时适度向郊外转移 部分办公需求 中心城区抑制发展中心城区抑制发展 保护城市肌理保护城市肌理 政府引导，旧城改造政府引导，旧城改造 开发新型商务区开发新型商务区 城市中心、郊外新兴商务城市中心、郊外新兴商务 区多点发展模式区多点发展模式 规划规划 理念理念 问问 题题 规规 划划 方方 向向 相关规划发展历程相关规划发展历程 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 16 伦敦金融城区 功能配比分析功能配比分析 n伦敦金融城的发展：伦敦金融城的发展： 伦敦金融城成型于17世纪，是国际商务活动自发集聚 的中心，其同伦敦成为欧洲的制造中心和商业中心密 切相关，

19、金融业由此而活跃，在其1平方英里的空间范 围内形成商业、办公、金融、居住、文娱等多种功能， 城市空间依托于原有的老建筑。 n伦敦西区与码头区的发展：伦敦西区与码头区的发展： 随着伦敦金融城商务金融功能的扩张，商务金融空间向 1平方英里以外地区扩张，先后经历了向西和向东发展 时期，其中最为世人津津乐道的是其结合码头区城市更 新的1990后向东发展时期，尤其以金丝雀码头为核心的 新兴商务区为政府主导的开发地区，以大量高密度高强 度的现代商务建筑结合港区原有的滨水环境和建筑元素 形成的CBD地区，其商业、文娱及居住配套均依靠周边 地区解决。 伦敦金融城用地构成伦敦金融城用地构成码头区用地构成码头区用

20、地构成 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 17 新宿新宿副都心副都心东京铁塔东京铁塔 城市概况：城市概况： 东京都包括市区和西部的多摩地区，是独立的首都行 政单位，东京都面积约为2060平方公里，人口为1100 多万。其中东京市区由内外23个区组成，规划范围约 为600平方公里，其中城市化地域约568平方公里。 城市经济实力：城市经济实力： 东京是全球性城市中快速成长的后起之秀，同时加之 作为位居人口最为稠密、经济增长最快的亚太地区的 全球性城市角色。 在东京仅占全国面积面积0.6%0.6%的土地上集中了全国10%10%的的 人口、日本人口、日本58%5

21、8%的大型公司总部、的大型公司总部、47%47%的银行和的银行和84%84%的的 外国公司。外国公司。 新宿歌舞伎町新宿歌舞伎町 东京商务区 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 18 东京商务区 池袋池袋 第二大副中心 商业购物 娱乐 涩谷涩谷 交通枢纽 信息中 心 商务办公 大崎大崎 高新技术研发中心 滨海副中心滨海副中心 面向未来的国际文 化、技术 锦系町锦系町-龟户龟户 商务、文化 娱乐中心 上野上野-浅草浅草 传统旅游中心 新宿新宿 第一大副中心 带 动东京发展的商务 办公、娱乐中心中心中心-丸之内丸之内 政治经济中心、 国际金融中心 东京商务集聚

22、区发展主要是依托城市铁路为骨架，东京商务集聚区发展主要是依托城市铁路为骨架， 形成东京形成东京“一个核心，七个副中心一个核心，七个副中心”的城市商务商的城市商务商 业发展格局。业发展格局。 n其中东京站附近地区是城市中心，上野一浅草、池袋、新 宿、涉谷、大崎、锦系町和临海等是7个城市副中心。 n这些副中心起着分担城市中心功能作用这些副中心起着分担城市中心功能作用，避免城市核心进 一步聚集以及由此带来的各种城市问题。它们大部分都是 综合性中心，综合性中心，但同时也有着不同的发展重点，在一定程度不同的发展重点，在一定程度 上反映了东京的产业结构构成上反映了东京的产业结构构成。 东京东京“一核七心一

23、核七心”的发展与定位的发展与定位 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 19 东京商务区 中心城中心城 新宿新宿 涉谷涉谷 池袋池袋 大崎大崎 锦系町锦系町 临海临海 上野上野 1920-19601960-19851986- 东京东京“一极集中一极集中” n1950年代中期，高速发展期高速发展期，出现 了城市无序扩张、居住环境和交通条城市无序扩张、居住环境和交通条 件恶化件恶化等一系列问题。 n显然，历史形成的以日本桥、银座为以日本桥、银座为 核心的单中心城市结构难以适应核心的单中心城市结构难以适应东京 国际化策略带来的城市规模扩张。 东京东京“一极多核心一

24、极多核心”东京东京“都市群都市群” 东京中心城区东京中心城区-丸之内丸之内 n但由于50年代末60年代初，东京地 区的人口及就业增长速度远超过规划人口及就业增长速度远超过规划 估计估计，郊区居住区的建设侵占了大量 绿化用地，导致建设绿化带的设想基基 本落空本落空，这时开始出现最初的多核结最初的多核结 构的设想。构的设想。 n由最初的通过卫星城来吸引人口，转 变为通过建设城市副中心来分担城市通过建设城市副中心来分担城市 中心的功能中心的功能，继续发展新宿、涉谷、 池袋三大副中心 n最初设想是参考伦敦1944年规划， 主用通过绿带限制城市建成区绿带限制城市建成区的扩散， 在周边地区发展卫星城周边地

25、区发展卫星城来吸引人口和 就业 中心城中心城 新宿新宿 涉谷涉谷 池袋池袋 n在1970年代的10年间，东京都内的 商务办公面积增加了增加了1.6倍倍，增长都集增长都集 中在中在城市中心区和3个副中心区。说明， 这一时期城市功能向东京集中的趋势 并没有随着经济发展速度的放慢而削 弱 n其后1986年、1990年的“第二、三次 东京都长期规划”对于对于“多核心型多核心型”城城 市结构市结构进行了更为详细的阐述和发展。 n副中心地区从最初的新宿、池袋和涩 谷，逐步增加了上野/浅草，锦系町/龟 户、大崎和临海副都心，共七个地区。 商务集聚区发展历程商务集聚区发展历程 东京多中心城市结构的形成，改变了

26、原有的单中心模式，一定程度上实现了通过建设副中心，集中容纳东京多中心城市结构的形成，改变了原有的单中心模式，一定程度上实现了通过建设副中心，集中容纳 国际控制功能，扩散次级功能，控制城市规模过度扩张，建设国际城市的设想。国际控制功能，扩散次级功能，控制城市规模过度扩张，建设国际城市的设想。 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 20 商务集聚区核心区用地面积 (KM2) 建筑面积 (万M2) 规划就业人 口 (万人) 发展优势主导产业 东京丸之内 1.5170030万 历史沉淀政治经济中心、国 际金融中心 新宿副中心 1.0160160 铁路枢纽、部分政府

27、办公机构的迁入 综合性商务中心， 金融业 临海副中心 1.525010.6 政府大力打造的“东京 新的经济示范区” 信息、通信、多媒 体、会展业、高端 住宅 新宿新宿 临海副中心临海副中心 中心城区中心城区 东京商务区 东京中心商务区主要形成了丸之内金融区、新宿办东京中心商务区主要形成了丸之内金融区、新宿办 公区和临海商务信息区三个梯度顺延的层次。公区和临海商务信息区三个梯度顺延的层次。 发展格局发展格局 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 21 1-1-市中心区膨胀化发市中心区膨胀化发 展和外围地区多点截展和外围地区多点截 留双元战略留双元战略 2-2-

28、规划战略上，在坚规划战略上，在坚 持城市发展方向的同持城市发展方向的同 时不断进行规划更新时不断进行规划更新 和完善和完善 3-3-实施策略上，灵活实施策略上，灵活 运用政策引导，对规运用政策引导，对规 划进行修正划进行修正 东京城市中心区的发展既不同于美国城市为代表的中心区就东京城市中心区的发展既不同于美国城市为代表的中心区就 地膨胀发展模式，也不同于欧洲城市为代表的中心区抑制发地膨胀发展模式，也不同于欧洲城市为代表的中心区抑制发 展模式，而是在快速增长和总量巨大的东亚地区背景形成的展模式，而是在快速增长和总量巨大的东亚地区背景形成的 市中心区膨胀化发展和外围地区多点截留双元战略。市中心区膨

29、胀化发展和外围地区多点截留双元战略。 在历次规划战略上，东京一直坚持在大都市范围分散城市职在历次规划战略上，东京一直坚持在大都市范围分散城市职 能的策略，特别体现在能的策略，特别体现在7070、8080年代屡次完善年代屡次完善 “多核多圈层多核多圈层” 结构，最后形成了包括市中心区、结构，最后形成了包括市中心区、7 7个周边副中心区、个周边副中心区、9 9个外个外 围特色新城组成的完整体系。围特色新城组成的完整体系。 实施战略上，由于担心严格限制中心区的发展，实施战略上，由于担心严格限制中心区的发展，“会妨碍东会妨碍东 京固有的活力，有可能失去市中心的永久性京固有的活力，有可能失去市中心的永久

30、性”，主要采用引，主要采用引 导策略导策略( (如财政金融方面的优惠和补助如财政金融方面的优惠和补助) )，而非象伦敦或巴黎，而非象伦敦或巴黎 实行严格的限制措施。实行严格的限制措施。 东京商务区 开发模式开发模式 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 22 伦敦canary wharf 伦敦伦敦 金融金融 城城 老老 港港 区区 居居 住住 区区 背景介绍背景介绍 位于伦敦城东部的码头区狗岛，距离伦敦金融城约 4km； 狗岛面积3.4平方公里，腹地深2.5公里，金丝雀码头 是狗岛西北部的一小块港池用地； 原本为仓储运输码头，于20世纪70年代逐渐败落； 2

31、0世纪90年代进行了两轮再开发，复兴为城市新CBD。 主导定位主导定位 与伦敦金融城相配合，作为金融中心提供办公空间； 作为公共活动中心，提供现代化设施； 使有限的土地与建筑发挥高使用效益； 创造一个轻松、健康、吸引人的环境，确保住宅及社 会服务设施齐全以吸引人们来该地区工作、居住和参 观游览。 金融办公金融办公 媒体、会议媒体、会议 酒店、公寓酒店、公寓 产业特色产业特色 主导产业：金融服务业和传媒业 金融服务业包括银行组织、 金融咨询公司、 金融经 纪中介、保险公司、投资/私人银行和股票交易所； 传媒业涉及报刊发行机构、广告策划机构、出版机构 和新闻采访机构。 配套产业：区域性的休闲商业购

32、物中心 聚集了约200家各式零售、服务店铺和餐厅，以及生活 丰富的配套设施。 产业能级：众多跨国组织的办公所在地 规模强度规模强度 占地约78公顷（含港池）；建筑物40座，其中高层建筑24座； 建筑面积约120万平方米，其中办公空间100万平方米，商业空 间6万平方米 开放空间总面积约30公顷； 后续开发用地面积接近50公顷，以商业休闲和旅游酒店为主。 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 23 零售区域 停车场 轻轨站 地面 高层办公区域 双层交通双层交通 地下采光地下采光水面港池水面港池 组团与广场的围合组团与广场的围合 空间特征空间特征 高层高密度组团

33、布局；高层高密度组团布局； 围绕数个广场和港池形成的结构性开放空 间组织，港池均宽50米； 空间的竖向落差大、限定感强烈。 整体空间竖向分层：整体空间竖向分层： 水平面以下为地铁、停车； 水面一层（半下沉空间）的城市交通、通 勤和运货车辆和商业 水面以上二层（抬高的主地基平面），巴 士、访客车辆、步行廊道 水面以上三层轻轨线路和抬高花园广场； 广场和轨道车站作为综合、转换组织各层 面的节点。 伦敦canary wharf 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 24 景观风貌景观风貌 整体空间： 三行轴线型布局，主轴向西指向伦敦老金融 城、向东指向千禧穹顶；

34、肌理方正、横竖集合构图清晰。 建筑体量： 主要建筑为中高层，形态规整； 包含三栋超高层建筑，强调主轴和对称，周 边保持对地标建筑的视廊； 入口的滨水空间为高层夹设大开放空间，标 志性强。 建筑风貌： 平面和立面均规整、协调的现代风格建筑， 形态突破较少； 统一使用浅色的玻璃和石材； 局部细节富有代表性的造型感。 伦敦canary wharf 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 25 伦敦canary wharf 地下公共设施地下公共设施 地下商地下商 业业 餐餐 饮饮 博博 物物 公共活动功能与空间布局公共活动功能与空间布局 商业、休闲规模强大，布局集中；

35、 同时满足工作、游憩和生活需求， 涉及商店、咖啡厅、酒吧、餐厅，和例 如健身俱乐部、医疗中心以及幼儿园等 齐全的配套设施； 商业和生活配套设施集中在办公 楼区底层节省建筑空间；同时为在 办公区内的白领人群提供了购物和休闲 便利；吸引的大量人流不会干扰地面的 正常办公秩序。 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 26 线形滨水线形滨水 滨水放大滨水放大 滨水放大滨水放大广场限定广场限定 广场边界广场边界广场边界广场边界 园林广场园林广场园林广场园林广场 硬质广场硬质广场 硬质广场硬质广场 伦敦canary wharf 公共空间公共空间 开放空间形式包括： 集中

36、型的街心花园、广场； 线形的滨水步道、步行街、林间小路。 空间塑造方式： 集中形滨水空间以建筑界面严格限定，用硬质喷水池 或绿坡园林组织空间 线形滨水空间高层退后形成的连续的骑楼，与港池相 配合成人性化的边界空间，局部放大结合休闲设施成为停驻点 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 27 伦敦canary wharf 内环地铁内环地铁 内环地铁内环地铁 伦敦城伦敦城CBD东部码头更新区东部码头更新区 南部狗岛南部狗岛 地面车行道地面车行道架空轻轨架空轻轨 步行桥步行桥 步行廊道步行廊道地铁出入口地铁出入口 公共活动与交通公共活动与交通 两条大运量轨道交通：两

37、条大运量轨道交通： 环绕城市内圈的地铁（红线），位 于水面以下； 联通老CBD和码头区开发区的东西向 轻轨，以及贯穿狗岛的南北向支线，位于地 面上空7.5米处。 静态交通：静态交通： 地下三层6500个停车位。 地面交通：地面交通： 多层的步行空间； 地面公交巴士。 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 28 巴黎拉德方斯 拉德芳斯城市综合体诞生拉德芳斯城市综合体诞生 城市综合体又被称作“豪布斯卡”，即HOPSCArnH： Hotel （酒店）rnO： Office （写字楼）rnP： Parking （花园、停车场）rnS： Shoppingmal （商业

38、）rnC： Convention （会议会展）rnA： Apartment （公寓） rnrn其中，三项以上进行组合，并在各部分间建立一 种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、 高效率，功能复杂而统一的建筑群落，即可称为城市综合 体。拉德芳斯是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十 年代开始建设开发，是高楼林立,成为集办公、商务、购 物、生活和休闲于一身的现代化城区。也是世界上最具代 表性的城市综合体 距离市中心距离市中心6KM 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 29 巴黎拉德方斯 拉德芳斯规划拉德芳斯规划 拉德芳斯规划用地750公顷，先期开

39、发250 公顷，其中商务区160公顷，公园区(以住宅 区为主)90公顷。规划建设写字楼250万平方 米，供12万雇员使用，共容纳1200个公司。 他们对拉德芳斯CBD进行改造，确保人车分 离，与环境保持和谐。后来以优美的环境、 完善的设施，使拉德芳斯区CBD一举成为欧 洲最大的商业中心。 拉德芳斯目前已建成写字楼247万平方米， 其中商务区215万平方米，公园区32万平方 米，法国最大的企业一半在这里；建成住宅 区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务 区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在 公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人； 建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商

40、 业中心；它是欧洲最大的公交换乘中心， RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、 2号地铁等在此交汇。此外，拉德芳斯还建 成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设 有2.6万个停车位，交通设施完善；这里还 建成占地25公顷的公园，商务区的110用 地为绿化用地，种植有400余种植物；建成 由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆。优 美的环境和完善的设施每年吸引约200万游 客慕名而至 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 30 业态研究 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 31 定位分析 北京金融街区域目前已建的建筑面

41、积450万平方米，其中住 宅部分建筑面积68万平方米，占总面积的15%。写字楼部 分建筑面积320万平方米，占总面积的71%。商业部分建筑 面积18.9万平方米，占总面积的4%。酒店部分建筑面积44 万平方米，占总面积的10%。目前，北京金融街将继续西 扩，金融街核心区即将由现在的1.18平方公里扩大1倍，增 加到2.59平方公里，北京金融街西拓项目将于年内启动。 金融街经过10余年的发展建设，金融街聚集了人民银行清 算总中心、中国国债登记结算公司、中央证券登记结算公 司，是中国金融业的资金结算中心。目前金融街及周边地 区办公的企业已达1340家，拥有530多家知名企业和机构， 除了三大金融监

42、管机构外，还有35家中央部委机构、9大国 内商业银行总部、58家中央直属企业、19家上市公司以及 21家外资金融机构进驻金融街，另外还有38个中央部委机 关及金融监管机构使之完全确立了金融中心的地位。 北京金融街区北京金融街区 丽泽金融商务区总用地412公顷，总建筑面积390万平方米， 与老金融街相差不大。其中公建用地18公顷，主要为写字 楼、高档酒店、大型商厦、会展中心、金融证券，建筑面 积91万平方米;居住用地82公顷，沿丽泽路两侧向南北纵深， 为高档住宅及配套商住设施，建筑面积237万平方米;同时， 按照建设生态化商务区的理念，充分发挥绿化系统的生态 功能，突出不同绿地的特点，使城市绿化

43、、公路两侧绿化 隔离带、居住小区的中心绿带及分散绿化，形成相互联系 的立体生态园林格局，绿化用地将达到核心商务区总占地 面积的32%。 丽泽金融商务区未来将成为聚集国内外新兴知名金融机构 的高端产业功能区，其规划定位为“现代化的首都金融发 展新空间”和“新兴金融机构聚集区”。未来的丽泽，将 吸引大量创业投资、私募股权基金等新兴金融机构，交易 所、期货市场等金融要素市场和各类金融投资机构;此外也 包括银行、保险、证券等金融业总部，以及国内外大型企 业总部。 丽泽金融商务区丽泽金融商务区 丽泽商务区应该成为，像伦敦西区和码头区一样，对北京金融街的功丽泽商务区应该成为，像伦敦西区和码头区一样，对北京

44、金融街的功 能补充，吸引新型的金融机构，和金融期货交易市场以及与金融相关能补充，吸引新型的金融机构，和金融期货交易市场以及与金融相关 的产业，例如的产业，例如金融信息业，金融传媒业和基金投资金融信息业，金融传媒业和基金投资等；并利用交通便等；并利用交通便 利和绿化生态优势，利和绿化生态优势，吸引金融人才在此居住吸引金融人才在此居住。 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 32 p在CBD发展初期， 它更是弥补办公面积 不足和提供新入驻公 司办公场所的重要过的重要过 渡。渡。 p在新建的中心办公区， 往往设置相当比例的会展 设施，以增加商务活动气 氛和满足商务

45、活动需求 pCBD中的高端居住 社区可以增加办公区办公区 的综合性的综合性、保持用地 功能平衡、避免空城 化引发的社会治安等 问题的产生。 p公共性设施配置和文化、娱 乐业空间，可以创造出生活化 气氛、高品质环境和街区文化 气氛，避免办公设施建设对环 境及社会效益的消极影响。 p办公建筑是中心办公区设施的主体， 一般占到6075建筑面积建筑面积比例。 p商务办公建筑往往是CBD发展建设的的 启动项目启动项目，空间形态规划上一般被作为作为 核心标志。核心标志。 p对办公区而言，适当的 借势商业中心区有利于提 高办公区的吸引力办公区的吸引力 商务办商务办 公公 公寓公寓娱乐文娱乐文 化化 零售商业

46、零售商业 酒店酒店会展会展 功能构成 n对国际大都市的中心对国际大都市的中心 区而言，功能商务化区而言，功能商务化 和活动国际化的特点和活动国际化的特点 是贯穿城市结构演变是贯穿城市结构演变 的主导线索。其中，的主导线索。其中， 最主要的是以提供大最主要的是以提供大 公司总部、银行及金公司总部、银行及金 融机构、专业化生产融机构、专业化生产 服务业机构等三大商服务业机构等三大商 务职能机构入驻的高务职能机构入驻的高 档商用办公楼的建设档商用办公楼的建设 尤为突出。尤为突出。 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 33 功能比例 东京临海副中心用地构成东京临海副中心用地构成 中曼哈顿用地构成中曼哈顿用地构成 伦敦码头区用地构成伦敦码头区用地构成 建议本地块： SOHO区区+产权式酒店：产权式酒店： 30% 商业娱乐：商业娱乐： 20% 办公办公+交易大厅交易大厅+会展：会展： 40% 高档酒店：高档酒店： 10% 30%20%40%10% 35%65% 居住商务办公 地产智库北京丽泽国际金融中心项目概 念规划设计总体布局方案2010年5月 34 功能细化 SOHO区区+产权式酒店产权式酒店 商业娱乐 办公+交易大厅 高档酒店 精品购物、地下购物 街，配套餐饮和戏曲戏曲 演艺厅和其配套的艺演艺厅和其配套的艺 术品出售等术品出售