成都市工业园调查报告及工业地产研究(doc 24页)

1、成都市工业园调查报告及工业地产研究前言本报告是在成都工业地产发展规划的基础上，统筹成都的工业园发展情况的基础上完成的。在本报告中，重点调查了成都高新技术产业开发区、成都市锦江工业集中发展区、金牛高科技产业园、龙腾都市工业集中发展区、成都武侯科技园。第一部分 成都市工业发展现状一、成都市区域工业布局规划2004年：成都市工业发展布局规划纲要（2003-2020年）主题：在未来17年，成都将以工业集中发展区为载体，将成都市现有的116个工业开发（园）区整顿规范为21个工业集中发展区，打造西部“六大工业基地”，逐步形成高新技术产业、现代制造业和特色产业三大工业经济区域，以此构建成都未来工业发展布局的

2、新格局。到2020年，完成工业增加值3700亿元，占全市gdp比重提高至42%左右，实现工业销售收入11000亿元。关键词：三步走战略纲要 、工业集中发展区 、四大主导产业 、六大工业基地（一）关键词解读1：三步走战略纲要：成都工业近期、中期、远期发展目标跨越式发展200720102020工业增加值1100亿元1500亿元3700亿元年均增长13%12%9%占全市gdp39%40%41%工业销售收入3300亿元4700亿元11000亿元工业集中发展区50%60%70%（二）关键词解读2：（三）禁止项目：三环内禁止发展有污染的项目，三环外禁止发展有水污染和大气污染的项目区域重点支持行业高新区电子

3、及信息业、制药业（原料药除外）、精密机械制造业锦江区烟草加工及其配套业、以报刊印刷及装潢为主的印务业、以奶制品为主的食品制造业青羊区以航空产品为主的机械制造业、服装制造业、以奶制品为主的食品制造业金牛区电子及信息业、制药业（原料药除外）、以书刊印刷及装订为主的印务业武侯区制药业（原料药除外）、电子及信息业、制鞋业（制革除外）成华区家用电器制造业、机械制造业、以建筑装饰材料为主的建材业二、工业集中发展区规划按照成都工业发展布局的基本构架，两个国家级工业区和19个市重点工业集中发展区将成为成都市工业经济的主要载体。集中发展区名称所在地发展方向成都高新区武侯科技园武侯区重点发展制药业（原料药除外），

4、电子及信息业。成都高新技术开发区高新区重点发展电子及信息业、生物制药及现代中药业（原料药除外）、精密机械制造业。成都锦江工业集中发展区锦江区重点发展烟草加工及其配套业，以报刊印刷及装潢为主的印务业，以奶制品为主的食品制造业。成都青羊工业集中发展区青羊区重点发展发航空产品为主的机械制造业，服装制造业，以奶制品为主的食品制造业。成都金牛工业集中发展区金牛区重点发展电子及信息业，制药业（原料药除外），以书刊印刷及装订为主的印务业。中国西部鞋都工业园武侯区重点发展制鞋业（制革除外）成华区龙潭都市工业集中发展区成华区重点发展家用电器制造业，环保型机械制造业，以建筑装饰材料为主的建材业。（注：选择主城区内

5、的具有代表性工业发展区作为本次报告研究的重点）三、工业项目用地投资定额标准按地域分：成都主城区内的金牛区、锦江区、青羊区、成华区、武侯区、高新区属于一类地区。行业分类一类地区工业项目用地投资定额标准（单位：万元/亩）1纺织类禁入2服装及其他纤维制品制造业1503皮革、毛皮、羽绒及制品业150制革业禁入4印刷业1505塑料制品业禁入6造纸及纸制品业禁入7木材加工、竹藤棕草制品业、小家具制造业1308化学原料及化学制品制造业禁入9医药制造业12010非金属矿物质制品业禁入11黑色及有色金属冶炼及压延加工业禁入12机械制造业15013交通运输设备制造业15014电器机械及器材制造业15015电子及通

6、讯设备制造业12016食品加工制造业12017饮料业12018其他130四、工业项目用地投资的强制性规划在中心城控制性详细规划编制中，工业用地强制性规划指标为： 建筑容积率：1-2层：0.5（控制下限值）3层以上（含3层）：0.9（控制下限值） 建筑密度：30%（控制下限值）。 飞机场净空限制高度。 机动车交通出入口范围、禁止开口路段。 建筑后退道红、绿线等各种城市规划色线的距离为5米。 绿地率不做强制性要求。 工业建筑退让用地红线规定：与民用建筑项目相邻时，按建筑高度的一般退让；与工业用地相邻时，应满足消防规范相关要求。 工业用地内部建筑间距应满足工业建筑设计规范。 位于特殊地区的工业项目，

7、应符合相关城市规划要求。第二部分 成都市工业园区调查基本情况一、成都高新技术产业开发区作为国家级高新产业技术开发区和acep科技工业园区，成都高新技术开发区是此次的重点研究对象。成都高新技术产业开发区的综合实力位居中国53个国家级高新区第五位 ，外商投资企业603家,世界500强投资企业28家，入驻企业有微软、sap、sun、爱立信、gameloft、华为、联想、长虹虹微、金山、中兴通讯 、阿尔卡特、西门子、诺基亚等。（一）经济发展区内已有外商投资企业500余家，总投资约17亿美元。已进入成都高新区的世界500强有：英特尔、微软、摩托罗拉、索尼、康宁、住友、丰田、家乐福、阿尔卡特、爱立信等22

8、家。高新区的外资企业中美资和港资企业超过七成，其中美资企业占比38%。（二）行业方面精密机械制造及其他的产值接近总产值的1/2，是高新区的第一大产业。另外，电子信息业是高新区的第二大产业。（三）园区成就 四川省高新技术企业最集中的区域：区内共有高新技术企业605家，占四川省的53%，成都市的64%，实现总产值占全区工业总产值的85%，税收贡献占全区税收总额的76%。 完善的科技成果孵化体系：成都高新孵化园是由成都高新区管委会同意规划建设，于2002年2月动工兴建的集中式科技超过孵化基地，占地500亩，总建筑面积22万平方米。目前是全国最大的科技孵化器，该园配备先进的智能化系统，提供全方位优质服

9、务，为入驻企业创造了优越的条件。 天府科技园位于成都高新区域南副中心天府大道东侧，一期规划建筑面积23万平方米，为通用性很强的生态型、现代型科技楼群，是集产、学、研为一体的新型高科技园区。 成都高新区已构筑完善的孵化体系，成立了成都高新技术创业中心、成都高新技术创新服务中心、中国成都留学人员创业园、中国成都博士创业园等30个孵化器，孵化总面积24万平方米，在孵企业900余家，建立了风险投资、担保、咨询等中介服务体系，孵化成功率达85%。（四）园区优惠政策 税收优惠 劳动力成本 土地成本 建设规费优惠 办证免收工本费 受政策扶持 特殊优惠 其他优惠（鼓励企业研发外商优惠）（五）成都高新区技术创服

10、务中心名称投资主体场地面积招商类别软件孵化器高新区管委会74000平米软件、信息安全天河孵化器天河科技保育有限公司50000平米生物医药、软件华拓孵化器华拓实业股份有限公司15100平米新材料、软件华诚孵化器华诚信息产业有限公司13300平米通讯、数字娱乐软件西财孵化器西财投资有限公司18000平米软件、中介机构联动数码孵化器联动数码公司18000平米软件（六）成都生物与医药产业孵化园（天河园）(略)二、成都市锦江工业集中发展区 a区：生物制药b区：精密仪器、软件（一）发展区概况 交通发达：周边有二环路、三环路、石胜路和成龙路、新成仁路、天府大道三纵三横城市道路，可快速通达成渝高速、成绵高速、

11、成南高速、成雅高速、成乐高速、机场高速等高等级公路，距火车东站约5分钟车程、距火车南站约3分钟车程、距双流机场约10分钟车程。 工业氛围浓厚：大量优质企业入驻发展区：成都博瑞印务公司、四川报业集团印务中心、成都诺迪康生物制药有限公司、四川大陆榨东制药有限公司、四川川投药业有限责任公司以及四川中光高科技有限公司、四川新华西乳业有限责任公司、四川亿赛工程有限责任公司 招商对象：生物制药、电了技术、现代印务、烟草等现代工业制造企业 开发区定位：引进企业到锦江工业开发区投资建厂，以现代印务和生物制药鲜明特色的工业经济发展载体。（二）入驻锦江工业集中发展区申请条件：凡申请锦江工业开发区供地的企业，须符合

12、锦江工业开发区的总体规划和布局要求。企业入驻锦江工业开发区的供地基本条件是单个项目一次性投资额（仅指土地、厂房、设备投入；下同）不低于800万元人民币，且投资强度（每亩投资额；下同）不低于50万元人民币，同时企业在每亩生产的年税收不低于10万元人民币。园区实行地价补贴政策用地基准地价为人民币28万元/亩（不含国土出让金），对高新技术、高附加值和高税收的项目实行地价补贴，按照投资额度的大小实行不同的地价补贴标准。三、金牛高科技产业园（一）入园条件金牛高科技产业园区对产业、技术投资强度、产出规模、建设、环保等都有要求：入园条件条件说明产业要求电子信息、生物医药、新材料和其他高新技术产业技术要求具有

13、较强制技术创新能力和产来化水平投资强度每亩150万元以上产出规模投产后实现增加值100万元/亩/年以上，税收达到15100万元/亩/年建设要求绿地率35%环保要求达到国家环保要求，并符合相应功能区位要求（二）合作方式 年6月，总16平方公里，分为西区和北区，金牛高科技产业园区（西区）： 投资者直接投资，新建企业，园区提供土地、配套设施等相关服务。 可入驻园区科技孵化中心，由园区扶持其成长。 与园区已入驻企业进行全方位合作。金牛高科技产业园区（北区）： 投资者直接投资新建企业，园区提供土地和相关配套设施。 与园区已入驻企业进行全方位合作。 企业投资，按bot方式运作。四、龙腾都市工业集中发展区（

14、一）园区概况 园区用地：主要为规划一类工业用地，部分为规划二类工业用地，容积率1.2 交通位置：成都市东三环路二段，成华区龙潭镇以南，临三环路外侧，三环路成南立交和龙潭立交之间。成渝高速，成南高速三条高速公路通过三环路与发展区相联。 成立时间：2003年6月18日 园区规模：发展区远期规划面积11000亩。近期规划面积5800亩，其中一期建设用地1800亩，系目前成都三环路周边面积最大的工业用地片区。一期建设用地约200亩（a区），首期启动100亩，二期建设用地约600亩（b区），三期建设用地约1000亩（c区）。 园区定位：打造成都市区东部最大的“it园”和西部一流的工业园。分设电子信息产业

15、园区、软件开发园、电子信息配套产业园、成都电子信息市场、电子科技孵化楼等功能片区。（二）招商对象及条件 各类生产型企业，要求无污染、噪音小、效益好、产品市场前景好，有竞争力的企业，要求所有入驻企业工商及纳税关系必须转入园区管理，原则是入驻园区企业纳税规模每年每亩地5万元以上考核。 园区首期启动100亩原则上要求入驻企业用地规模在10亩以上，二期可考虑用地规模在5亩以上的企业。 按政府要求为避免土地浪费，企业厂房设计修建总建筑面积容积率按不低于企业占用净地的0.75计算。 为保证园区外观设计的统一性和整体外观形象以及建筑质量，根据政府要求由管委会授权委托专业公司对园区进行统一规划，统一设计、统一

16、管理、统一修建，任何入驻企业不得自建。 入驻企业可选择租用或购买园区已建好的标准厂房，园区也可根据企业要求为企业量身定做代建各类标准化厂房。（三）项目亮点中小企业标准化厂房标准化厂房租金厂房租金按企业设计修建要求以厂区内总建筑面积计算，平均为每平方米8-12元/月收取（如其它如坝子、绿化带、空地等不计费）。标准化厂房转让及代建费用厂房代建及转让费按园区的统一设计标准，建筑比例以厂区内总建设面积计算，代建及转让价为每平方米700元，其它配套附属设施不另外收费。五、武侯科技园区（一）园区概况 项目位置：武侯科技园紧邻成都市三环路西一段。 总体规划：成都高新技术产业开发区武侯科技园总体规划面积8.9

17、平方米，其中起步区规划面积2.8平方米。除园区周边有良好的就学、就医、居住、消费、金融、商务环境外，园区还规划配套建设高标准广场、小学、幼儿园、医院、银行等设施。按照成都市行政办公区域规划调整，武侯区政府行政办公中心将在2007年以前全部集中迁入科技园广场对面规划区域，园区将成为武侯区的政治、经济、商业、文化中心。 园区产品主要定位为：电子信息、生物工程及生物制药、机电一体化、新材料与环保科技。 建设条件：高标准建设园区基础设施（水、电、气、路、通讯、光纤、宽带、污水、管网“九通一平”），提供优质服务。 项目进展：内所有基础设施按照成都市市政设施标准进行配套，实现了所有管线下地、九通一平；园区

18、2.8平方米起步区以外的1.5平方米发展区控制性规划已完成，土地报批已送国土资源部获得通过。目前已入园企业151家，行业主要以电子信息、机电一体化为主，其中有3家已获得国家“863”计划，6家获国家级火炬计划。（二）项目审批符合国家产业政策和武侯科技园产业发展规划的项目，均由武侯科技园管委会按程序报批。外商投资者在武侯科技园投资，其规模不受限制。（三）企业注册武侯科技园的企业设立，由武侯科技园管委会协助企业办理登记注册。在武侯科技园投资注册的企业由国家法定有权部门认定的商标、技术等无形资产，经资产评估，可抵充不超过35的注册资本。（四）土地使用在武侯科技园投资的生产科研性企业，在全额缴纳土地使

19、用权出让金后，由武侯科技园管委会1年内按企业缴纳的土地出让金总额的35%返还企业。（五）优惠政策税收政策：投资新办的高新技术企业，经认定后，从取得经营收入之日起，减按15% 的税率征收所得税。税收政策：待添加的隐藏文字内容1对符合条件的企业进行一定额度与一定时间的企业所得税优惠，比如符合国家鼓励类企业的，可以享受西部大开优惠政策，减按15% 的税率征收企业所得税，优惠期为20012010年。区政府扶持：区政府每年投入1000多万的基金对企业银行利息、融资以及科技型企业进行扶持。奖励：从区外引进银行同期贷款利率的资金和专项使用的政策性资金，酌情给予奖励。引进区外无偿资金的由资金使用单位按到位资金

20、总额不超过15%的比例奖励。六、各园区招商政策及产业现状总结（一）园区政策从本次重点考察的5个工业园区来看，除了国家级的高新区享有国家特定的优惠政策，其余各区的工业开发园区的招商政策均是大同小异。主要体现在以下的几个方面： 投资力度：100万元/亩 税收要求：10万元/亩年 财政补贴：高新企业所得税减半；一定比例的税收、土地使用费返还及减免。各园区在具体的执行和对外宣传中可能存在着一些差异，但是都在这个标准上下波动。此外，各园区都根据自己的情况制定了相应的人才引进、企业科技改造扶持、土地使用等政策，大都大同小异，几乎没有特别大的实质性差异，均是在一定的政策允许范围内。（二）各园区目前阶段主导发

21、展产业总结下表可以和成都市的工业园区发展规划表相对比，结合实地考察的情况看，各园区的重点发展行业基本与成都市的工业发展规划纲要一致。在相互有所交叉的同时，又有着各自的特点：工业园区主导产业成都高新技术产业开发区电子信息、制药、新材料成都武侯科技园电子信息、制药成都锦江工业集中发展区印刷、乳业、生物制药成都金牛高科技产业园制药、电子信息、印刷成都龙潭都市工业园服装制造、食品加工高新区开发早，发展快，规格高，优惠多，机遇佳，是大型的电子信息、制药和新材料企业，以及软件开发企业的首选。锦江工业集中发展区是西南地区印刷业的主要集中地点，并协同区内的成都生物研究所协同开发生物制药行业，以及乳品业，同时，

22、工业园区紧临新成龙路一线的休闲生态发展地带。龙潭都市工业园紧临三环路，大力发展中小企业项目，该工业园设有针对小型企业的专门园区，是中小规模的服装制造、食品加工行业的理想选择。金牛区高新科技园区行业规划的实际执行并未见什么特色，均是普遍以电子信息、制药业为主的主导招商产业。金牛工业园的西区有详细的规划，分为四个园区，分别发展电子信息、制药、制造和新材料产业。第三部分 城市及城市周边的工业地产开发模式近年来，成都的整体实力不断提升，整体经济环境趋好。2006年成都的gdp增长率达到13.8，2007年6月，成都又被列为新特区，成都的投资环境吸引了越来越多的外来投资者。不仅是国内的公司、企业和投资人

23、进入成都市场，很多的跨国公司、世界500强企业等外资企业也把成都作为其西部的总部（例如ibm、摩托罗拉等）。截至2006年落户成都的世界500强企业已经达到108家。工业地产市场需求不断扩大。大量的国内外企业进入成都市场，作为城市工业经济载体的工业地产前途一片光明： 制造业向西部转移，成都作为西部的中心城市承担了更多的责任。工业厂房的需求量不断增长。 许多中小型企业处于降低成本的考虑，多采用生产和办公一体化运作模式，直接在工业园区租用办公楼。 一些世界500强企业或者跨国公司的地区总部和研发中心会设置在工业园区，比如诺基亚就在高新区承租了8000平方米的面积作为它的研发中心。从过去的经验来看，

24、工业地块通常占地面积大，容积率低，土地利用率不高。在这种条件下，大规模的工业用地的开发模式主要有粗放型开发和集约型开发两大类。政府主导下的三种开发模式：中小型工业地产的开发模式并不是孤立的，而是相互联系、相互融合的统一体。一、粗放型开发模式入驻企业类型：大型生产型企业、物流企业开发模式点评： 有利于产业集群的集中化、规模化 土地利用率低，不能高效的利用土地。 城市向高密发展，这种开发模式已经不能适应这种趋势。二、集约型开发模式入驻企业类型：科技研发楼、高新技术园区开发模式点评：主要针对技术密集型产业，吸引跨国公司投资，引进先进技术。这种开发模式对园区的软硬件有很高的要求，通常是政府行为下的开发

25、。三、科技园区开发模式代表作成都高新技术产业开发区（一）项目基本情况开发时间：1991年至今规划面积：82.5km2综合实力：综合实力位居中国53个国家级高新区第五位，外商投资企业603家,世界500强投资企业28家。入驻企业：微软、sap、sun、爱立信、gameloft、华为、联想、长虹虹微、金山、中兴通讯、阿尔卡特、西门子、诺基亚等。（二）项目的开发模式（略）四、中小型工业地产开发模式背景 上千亩的工业园区的开发模式已经不能适应城市及城市周边土地资源稀缺的现实条件。可利用的工业用地总供应量呈不断缩小的趋势。 工业用地进入市场，引入招拍挂的机制，势必在拉升工业地产的土地成本 成都市国土资源

26、局的规定：单宗土地出让面积不得超过200亩，也就是说引入招拍挂机制的工业用地将向着中型化、小型化发展。 城市和城市周边的低端产业将向劳动力和成本更为低廉的二级城市流动。城市的工业房地产往高端走的趋势在未来会很快凸现出来，工业房地产的产品也会呈现出多元化的局面。中小型工业用地进入市场，政府扮演的只是一个指导者、监督者的角色。具体的执行问题则交给了拿到土地开发商或者是用地企业。政府为开发主体的工业园区与开发商为开发主体的工业地产并存。那么开发商如何开发工业地产、开发怎样的产品就成为一个关键问题。在这样一个需求背景下：充分考虑市场需求，开发出的产品就会有销路！结合中小型工业地产的发展现状，中小型工业地产的出路在于开发中高端、多元化的产品。综合性的商务中心是中小型商业地产开发的首选！综合性的商务中心包括商业，办公，商务中心 、经济型酒店、公寓等为工业园区配套的单一或者综合性产品。五、开发综合性商务中心的注意点 政府：积极