房地产开发项目可行性研究报告(8)

1、1.1项目背景该项目地块于2003年由上海泰苑房地产有限公司购买，并于同期获得政府相关批文。当时该地区住宅均价在4000-5000元左右。地块内需动迁安置394户居民，政府规定居民安置需原拆原还，动迁安置面积高达50000-60000。开发商核算后发现动迁成本过高，如动迁安置这批居民将严重亏损，所以当时在动迁了70几户以后就停止了动迁，建设工程亦未开工。后来该房地产公司因债务原因被法院查封。该地块于2007年被法院公开拍卖，被上海溢哲置业有限公司以人民币5600万元拍得，并同期办理了过户手续。在当地房价上涨至7000-8000元时上海溢哲置业又动迁了100户，但未妥善安置，只是暂时过渡。由于安

2、置不当，动迁居民生活极其不便，多次上访，政府最终同意按7500-7800元的房价来安置当地动迁户。同时协调中信银行对溢哲置业进行3.2亿元授信。后因全球金融危机爆发及后来的限房政策等多种原因影响，溢哲置业迟迟不能动工。经多方协调，由当地优秀企业家王总接收溢哲置业的全部股权，并执行该地块开发项目的管理与运作。由于王总是本地居民，又经营实体企业30多年，对当地的人文、民风、政府及相关管理机构极其熟悉，接手运作该项目有着得天独厚的优势。1.1.1项目所在区域发展情况自南汇区并入浦东新区以后，原隶属于南汇的周浦地区获得了无数的优势政策，在短短的几年时间里得到了空前的发展。商业街、各类配套机构及设施、交

3、通都发展得非常完善。目前该地区的房价均价已上涨至17000-18000元左右，由于周浦地区经济及基础建设正以空前的速度在快速发展，所以住宅及商业用房价格还有非常大的上升空间。1.1.2项目投资的必要性由于动迁户安置房单价与商品房售价产生的巨大差价，和高额市场销售均价，企业在较短的开发周期内，以比较低的开发成本就可得到其它开发企业无法获得的可观利润，对企业实力的上升和将来的再投资将产生深远影响。当项目成功运作后，由于接替原开发单位成功安置当地居民，加上销售宣传，企业在当地的品牌知名度和社会影响力将会很快提升。对于企业在当地的进一步发展将产生有利影响。由于动迁时政府介入支持和银行的授信支持（中信银

4、行授信3.2亿元人民币），企业前期仅需支付3000万元给政府即可进行所有居民动迁安置（实际约需3亿左右）。项目开工后中信银行即可办理放贷事宜。待项目销售完成后再支付剩余的3亿元人民币的动迁费用。因本项目属于老城区改建项目，故上海政策特许在未全部完成动迁时即可动工，并获得银行支持。所以本项目的运作期间将无资金风险存在。1.2项目概况1.2.1项目名称：文馨苑二期1.2.2项目建设单位概况（详见附件）：建设单位名称：上海溢哲置业有限公司。注册资金：壹仟万元整。法人代表姓名：乔楚明。公司类型：有限责任公司。营业执照注册号：310225000657216组织机构代码：69291498-8经营范围：房地

5、产开发经营，物业管理，投资，展览展示服务，会务服务，建筑装饰工程，市政工程，绿化养护，建筑装饰材料，机电设备，卫生洁具，电子数码产品，汽摩配件，计算机软件及辅助设备。1.2.3项目地块位置及周边现状地块位置（详见地形图）地块位于：浦东新区周浦镇8街坊1212丘地块（原属上海市南汇区，后该行政区与浦东新区合并，二区并为一区）。该地块临近周浦商业圈，距浦东国际机场仅半小时车程，各类配套设施齐全，居民的文化生活及出行都相当方便，不久的将来地铁7号线将延伸到本地（在建中），届时本地区的经济将会得到进一步提升，外来优秀人口将会进一步增加，将直接带动地区繁荣。宗地现状1）交通状况：本项目周边临近主干道沪南

6、公路和南六公路，距中环和外环10分钟车程，距地铁二号线和7号线仅15分钟车程（以后7号线将延伸至周浦）。距步行街及万达广场5分钟路程。2）本地块地势平坦，无丘陵和低洼湿地，无需大量回填土石方，区块内无高压线经过。3）经勘探及与相关部门沟通咨询，地下无影响基础施工的管线、暗渠，拆除建筑无地下结构及桩基，无需要保护的历史文物、古迹。4）本地块内无市政道路、名胜古迹、江河湖泊等分割土地因素存在。保证小区的完整性。5）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求详见地质勘探报告。项目周边的社区配套1）周边3000m范围内的社区配套本地块周围有中信银行、农业银行、工商银行、建设银行等营业厅，方便

7、居民投资理财，同时邮政、学校、医院等均在附近，小区居民生活将会非常方便。交通状况（a）公交线路有：新南线、龙达线、万野线等。（b）宗地出行主要依靠的交通方式：出行方式有公交、地铁、驾车、飞机等。（c）现有交通捷运系统：未来地铁7号线将延伸到本地。教育：本地配套中小学师资力量齐全，素质优良。教育成果硕果累累，学生及教师多次参加区级、市级各类竞赛级汇报表演。经过艺术类特色教育的学生参加市级、国家级比赛多次获奖。学生参加艺术等级考试过关率高。本地配套镇级医院按高标准建设，医疗设施先进，医生职业素养高，多年未有重大医疗事故发生，医院整体服务设施和服务态度良好。本地有多家大型商业大卖场、商业步行街、品牌

8、商店、家电卖场、大型家贸市场。镇里设有文化馆、图书馆，还有商业演艺场，公园内设有健身设施，跑步场地。2）宗地周边3000m外但可辐射范围内主要社区配套现状项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1)治安情况：镇警署警力充足，日夜巡逻，近年内无恶性刑事和治安案件发生，属治安良好地区。2)空气状况：因地处外环外，空气质量明显好于市中心。3)噪声情况：生活区超出公路影响范围，周围无大型工厂，无严重噪音影响。4)污染情况：无污染。5)危险源情况：小区周边无高压线，无大型发射塔，无电磁波辐射源，亦无大型仓储及物流基地，无严重影响交通因素存在。6)周边景观：周浦地区规划先进，绿化覆盖面广，干道旁建

9、筑设计美观。7)风水情况：临近外环和中环、临近机场，但在噪音影响范围之外，在功能便利影响范围之内。整个地区绿化面高，交通便利，气流及光线都非常适宜，风水及投资环境相当好，当地居民幸福和健康指数高。8)周浦地区正在迈开大步发展，浦东新区的商业范围向东扩展，商业方面、交通方面都将得到更大的改善。1.2.4项目规划控制要点规划控制要点 总占地面积48亩。 住宅建筑面积94345.62平米。综合容积率2.5。1.3可行性研究报告编制依据（1）城市居住区规划设计规范（2）上海市城市拆迁管理条例待添加的隐藏文字内容2（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范1.4宏观环境分析虽然限购政策一再出台，但是由于上海地域的特殊性，外来人口还是越来越多，所以外来优