淮南某置业项目规划设计建议书

1、谨致：福特置业xx地产顾问有限公司2010年4月12日淮南国庆中路电大北校区项目规划设计任务建议书目 录一、项目概况及项目定位二、技术经济指标三、项目规划设计建议1、规划设计原则2、项目总平面布局建议3、建筑风格及立面建议4、产品户型规划建议5、道路交通组织建议6、景观设计建议1、 项目概况及项目定位1、 项目简介1) 开 发 商：淮南福特置业公司2) 地块位置：淮南市【田家庵区】国庆中路上，东临学院路。2、项目定位“城市中央生态园林水景社区精品华宅”物业类型：以高档住宅为主，精装公寓及沿街商业为辅的高档住宅人居社区3、规划设计理念“构筑城市中央的建筑美学品质居住空间设计理念”l 融合田家庵区

2、的地理位置、文化特色，结合福特置业的优质企业文化，采用国际最新设计理念，追求不仅是物质的产品，还包括精神上的时尚生活体验，将该项目建设成淮南市田家庵区标志性的品质综合型地产，具备市场竞争的差异化，引领片区高尚生活方向。l 本项目应提升为一个融生活、消费、休闲、文化各种要素于一体的现代化、高品质的综合地产，是消费者提升生活质量、享受休闲生活、发现消费乐趣，融入到一种新的高尚生活方式的地方。2、 技术经济指标1. 技术经济指标技术指标指标值备注现用地面积1.62万 即：（1.74 - 0.12）万原用地面积：26.0955亩【1.74万】不拆迁的建筑单体约20米*60米总建筑面积【地面以上】7.0

3、万其中：住宅4.32万精装公寓2.36万商业0.32万地下室面积1.2万含超市容积率4.3绿化率35%建筑密度 30%建筑高度 100米机动车停车位负一层【393个约1.2万】地面另有30个地下停车场为机械式停车场2. 建筑退建设用地红线要求国庆路道路红线不小于25米，退让东侧截洪沟不小于9米，规划退让西侧、南侧地界均为10米。3. 用地性质二类商住综合用地4. 设计要求1）项目拟规划：l 高层住宅1栋33层【2梯4户/层高2.9米/首层架空】；l 高层住宅1栋32层【2梯4户/层高2.9米】；l 高层住宅2栋22层【2梯4户/层高2.9米】；l 精装公寓2栋25层【层高3.0米/纵深16.8

4、米】；l 公寓裙楼为2层商业【层高4.5米】。2）住宅：约4.32万，为高品质建筑.。3）精装公寓：约2.36万，单核心筒式，时尚立面。4）商业：地上约0.32万，为公寓裙楼二层。5）地下部分：地下一层为设备和停车以及部分商业。物业单体规划建议一览表：【总建筑面积：7.0万平方米，容积率4.3】高档住宅面积合计【】栋数层数层高【米】净住宅【层数】每层住宅【】面积小计【】首层架空【】43200222022400176001330324001280040013203240012800精装公寓面积合计【】栋数层数层高【米】净公寓【层数】每层住宅【】面积小计【】底商层高【米】235702253.0 2

5、3512235704.5底层商业面积合计【】层数临街面宽【米】退缩西线【米】退缩东线【米】住宅入口【米】厚度【米】商业面积【】322621351092016.832263、 设计原则本项目设计应遵循“以人为本”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。项目的设计过程中应重点考虑如下方面原则。规范性原则：符合国家、淮南市规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规范，设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需的深度。协调性原则：建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻在建或已建的项目。建筑

6、师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑及环境的协调。价值实现原则：设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。建筑开发的经济性原则：相关材料应具属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求；设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。采用节能环保技术和设计，保证建筑产品长期运营经济，并要在其使用寿命内取得最大的经济效益。灵活性原则：充分考虑楼宇定制化的市场趋势，保留建筑未来改造的弹性空间。长期运营的经济性原则：综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供一个舒适的内部环境，运行费用包括管理费用。 适应性原则：设计应符合淮南当地的

7、风俗习惯，体现出当地的文化特色。新技术原则：设计上要考虑采用建筑新技术、节能生态新技术等。4、 整体建筑布局：【封闭式居住社区】5、 户型规划1、 高层住宅户型配比产品户型面积区间【】套数比例二房二厅80-8612830%小三房二厅二卫88-968820%三房二厅二卫带入户花园116-12221650%双阳台，厅出阳台首层架空【33层单体】全部不设顶层复式本项目的高端定位将主要体现在高层产品上，最直接的表现就是通过户型创新来表达开发商对生活理念的深刻理解和全新诠释，从居住的起居习性、动静分布、功能布局、活动便利等多角度体现无微不至的人文关怀，同时也充分考虑淮南的气候环境对生活居住的影响，从使用

8、功能、采光、通风、材料等角度营造健康环境和生活。入户花园【三房户型】 合理的工人房或储物间 转角外飘落地窗首层架空入户花园外飘落地窗、阳台2、 公寓部分 采用单核心筒、内廊式结构梯间 进深16.8米，通道1.8米 单间开间3.6米，进深7.5米3、 商业部分 沿国庆路为名义的二层底商【因项目为了用尽容积率、且底商无需受采光、楼距影响，利于报批，而实际上二层联体的底商面积过大、极难销售，更基于本案的商业氛围极弱，因此建议该1f南侧、2f全部，均按公寓的布局设计，与公寓共用梯间】。 沿国庆路路面，为真实的商铺。公寓式商铺公寓式商铺梯间商 铺商 铺大堂公寓式商铺公寓式商铺梯间公寓式商铺公寓式商铺2f

9、1f 生活超市建议规划在负一层。6、 建筑风格1、整体风格为体现小区的主题，整体风格可引入现代主义风格和主题型风格。现代主义风格以体现时代特征为主，没有过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁，体现了现代生活快节奏，简约实用，又富有生活气息，主题型风格就是围绕小区的主题，以营造一个处处体现主题的建筑风格。同时应区分高层住宅、公寓、与商业，做到和谐统一而不失高档。公寓及底商住 宅2、外立面设计外立面的风格应迎合小区主题，包括所选用的颜色配搭、用料两个方面，做到与主题不偏离，同时又不失和谐耐看，须注意每一个细节，力求完美，才能营造高档住宅。本项目建筑风

10、格应采用清新、时尚、充满动感的形式来体现，应该博采众长，做到运用现代风格的简约与实用主题型风格对小区主题进行演绎。建筑风格主要是从建筑的外观来体现，而建筑外观又主要由建筑的外立面体现，外立面的设计要注重的是屋顶构型、外立面用料、色调上的配搭、窗户与阳台等细部的处理、管线的处理以及住宅入口构型几个方面。要处理好建筑物的外立面，就要从以上几个方面着手，反过来与整体的建筑风格呼应，以夯实建筑风格的内容。7、 道路交通组织建设由于本地块形状不规则，建筑相对密集，同时又兼具多种物业形态，为了做到各部分的和谐统一而又不产生不良影响，区内道路停车应遵从安全与便捷的原则，形成合理的交通组织分布。1、车道系统主

11、次分明、脉络清楚，有明显的导向性；2、 各车道的设计应保证安全，同时采用最短距离设计，尽量使行车便捷；3、 商业与住宅部分人流、行车应避免矛盾，同时注意闹区与静区的分离4、 小区采用人车分流的交通组织方案，机动车出入口避免切断人行道8、 景观设计建议1、土地利用规划：以绿化广场为中心，水景为点缀，利用人造园林手法进行园林设计，为居民提供一个休闲游憩空间。2、环境结构：以绿地小径为骨架，中心广场和中心绿地为传媒，形成连续的开放空间体系。再配以东西两侧连续的绿化散步道，形成层次分明的绿化体系。公共绿地主要的组成内容：入口公共绿地中心公共绿地建筑小品宅密绿地，以上要求使各功能区与每组建筑相结合，使房

12、前屋后都有园艺绿化，观赏性及功能性的小的天然植被与人工点缀融为一体，以体现小区的主题。园林景观的规划设计对成功的现代小区来说，其作用是举足轻重的，无论楼盘的设计做得如何优秀都少不了园林景观对其的点缀与配合。园林景观是体现生活方式的重要内容之一，因此从建筑小品到大型绿地景观设计，都应淋璃尽致地体现小区所提倡的主题和所倡导的生活方式。而对于本项目而言，外部景观稀缺不足，故此，区内园林景观的设计就尤为重要。本项目的园林景观的设计应注意做到： 体现“以人为本”的设计思想。 引入主题型的园林景观设计，以配合小区主题。 考虑建筑小品应用，对整个园林景观起到画龙点睛的提示主题的作用。 水景及人造景观的运用与

13、绿化之间的配合。 各种道路系统与整体园林景观的有机融合。 园林景观的设计满足阳光、空气、水源对健康生活的要求。关于概念水景的建议 水景能极大地提升项目的价值，因此建议项目规划大面积的概念水景。 概念水景：拼色造型的马赛克铺底，水高20cm，水中央可建若干廊桥亭台。相关绿化规划建立建议1、道旁绿化设计：为免行车时的废气、噪音及灯光对住房造成滋扰，所以路旁的树木在选材及造型上除要美观外，应更多地减低以上的污染。在设计中树种将选用榕树类植物，并修剪成约3米高锥型，配合低矮的灌木、草花，列植于车道两旁，形成一堵多层次的绿色高墙。此外 ，对移动污染源（机动车尾气产业的氮化物）的处理，可种植吸收污染能力强的植物以及用环境污染指示植物，如苏铁、柳树、矮牵牛、杜鹃、鸢尾、扶桑、大丽花、报春花、蔷薇、一品红等。对灰尘的处理，用绿色过滤器，如选择椰树、重阳木、刺槐、枸树等。对于车道环岛选择耐修剪的整形植物，如整形的勒杜鹃、黄榕树等，配合形状优美但枝干不高的小棕榈种植物。如散尾葵等，并以低被植被衬托，既能给人以悦目之感，又不阻挡视线、减弱功能。2、草坪的处理： 对于草坪，建议作为小区一大特色，允许人们在其上活动、休息，这将增加人与自然