物业管理师002

1、第五章 行政管理学基础知识与应用第一节 行政管理概论一、行政管理的含义及特点（一）行政管理的含义1. 行政的初始含义。2. 现代行政管理的含义。行政，可以理解为国家事务的管理活动。归结起来，可以从以下三个范围层次来理解： （1）最广义的行政管理含义（2）广义的行政管理含义（3）狭义的行政管理含义（二）行政管理的特点1执行性2政治性3权威性二、行政管理主客体及活动原则1行政管理的主体是国家权力机关的执行机构，即行政机关2行政管理的客体是国家事务、社会事务和行政机关的内部事务3行政管理的基本依据是行政权力4行政管理活动的根本原则是依法管理三、行政职能的涵义及内容1含义：所谓行政职能，是指行政管理在

2、国家、社会生活中所起的基本作用，它是国家职能的重要组成部分。2内容：从行政管理所具有的政治性和社会性两重属性来看，行政职能可以分为政治统治职能和社会管理职能;从政府运作的过程和履行职能的方式来看，行政职能可以分为计划职能、组织职能、指挥职能、协调职能、控制职能等;从政府发挥作用的领域来看，政府在市场经济中具有四大功能：制定规则、宏观调控、市场监管、公共服务。四、行政管理组织（一）行政管理组织的含义广义的行政组织指一切具备计划、组织、协调和控制等行政功能的组织，它既包括国家行政部门的组织，也包括国家立法、司法等部门内履行行政职能的组织，还包括企事业单位、群众团体内部的相应机构。 狭义的行政组织是

3、依照国家宪法和法律的规定，在一定的权限内执行各种公共事务的机构的总称，简单地说就是指政府机构。它的主要特征在于一是具有权威性和强制力；二是属于预算拨款制行政组织，全部财政来源于国家预算。（二）行政管理组织的种类1. 领导机关2. 职能机关3. 辅助机关4. 直属机关5. 派出机关（三）行政管理组织的结构1行政组织的纵向结构。 它主要涉及的问题有两个，即管理层次与管理幅度之间的关系。管理层次和管理幅度是影响行政组织结构形态的两个决定性因素。2行政组织的横向结构。 行政组织的横向结构是指行政组织横向分化的结果，又称为部门结构，是行政组织中处于同一等级的各组成部门之间的平等、合作与协调关系的一种组合

4、方式第二节 工商行政管理概论一、工商行政管理的概念工商行政管理，是指国家为了建立和维护市场经济秩序，通过市场监督和行政执法等机关，运用行政和法律手段，对市场经营主体及其市场行为进行的监督管理。二、工商行政管理的地位1工商行政管理在国民经济监督体系中的地位 国民经济宏观调控体系，是一个具有多项管理职能的有机整体，拥有组织职能、计划职能、指挥职能、控制职能、协调职能和监督职能。 工商行政管理具有对宏观控制和微观控制的双重作用。2工商行政管理在国民经济宏观调控体系中的地位 国民经济监督体系也是一个相当庞杂的有机系统。在我国，这一体系主要包括计划监督、财政监督、银行监督、审计监督、统计监督、和工商行政

5、管理监督六大部分。 所谓工商行政管理，其实质就是市场监督管理。三、工商行政管理的作用（一）对市场机制运行的作用（二）对资源优化配置的重要作用（三）对优化市场结构的重要作用（四）在弥补市场缺陷中的重要作用四、工商行政管理的目标及其实现（一）市场进入秩序（二）市场行为秩序（三）市场结构秩序（四）市场退出秩序（五）影响消费者利益的商品销售秩序（六）维护市场经营主体合法权益的交换关系秩序（七）影响社会公共利益的生产经营秩序（八）影响涉外经济关系的规范秩序五、工商行政管理机关（一）工商行政管理机关的概念及特点1概念： 工商行政管理机关是代表国家行使工商行政管理职能，管理工商行政管理事务的国家职能机关，是

6、国家行政机关序列中的重要组成部分。 2基本特性： 1）是国家行政机关 2）代表国家行使行政管理职能 3）其行政管理职能范畴是工商行政管理（二）工商行政管理机关的职责及其权限1国家工商行政管理局的主要职责有： 一，研究制定工商行政管理的方针、政策和有关法律、法规，制定、发布工商行政管理的规章、制度；二，主管全国工商企业和从事生产经营活动的事业单位、社会团体、公民个人的登记注册工作，核发有关证照，依法确认其企业法人资格或合法经营地位，依法监督检查登记注册单位的登记注册行为，依法核定登记注册单位的名称；三，依法监督检查市场主体的交易活动，查处垄断和不正当竞争、侵犯消费者权益和其他市场交易违法违章案件

7、。依法或经国务院授权，组织开展全国性的市场监督与行政执法活动；其四，依法监督管理经济合同，指导合同仲裁机构的工作；五，依法对国内外商标申请实行统一注册和管理，认定驰名商标，查处商标侵权行为，保护注册商标专用权，认可商标代理机构并指导工作。依法对商标评审案件做出终局决定或裁定；六，监督管理消费品市场、生产资料市场，参与监督管理金融、劳动力、房地产、技术、信息等生产要素市场和期货市场。参与市场体系的培育、发展，参与论证、规划全国市场布局，开展各类市场登记及统计工作；七，依法监督管理个体工商户、个人合伙和私营企业，规范其经营行为，引导个体私营经济健康发展；八，依法监督管理广告发布与广告经营活动，指导

8、广告业发展；九，完成国务院交办的其他事项。2工商行政管理机关具有以下管理权限：1）规章制定和发布权。主要指国家工商行政管理局有权依法或接受立法、行政权力机关委托，制定、发布工商行政管理的规章、制度；2）登记注册权。工商行政管理机关有权在其管辖范围内，对申请企业和个体工商户、私营企业、外商投资企业进行依法核准登记注册，确认其企业法人地位或合法经营地位，核定其名称，此外，国家工商行政管理局还有权对商标申请实行统一注册。各级工商行政管理机关有权对商品市场进行登记管理，审核其开办条件和管理制度；3）对市场活动中的违法经营行为的依法确认权；4）对违法经营行为及其行为者的依法查处权。具体包括依法调查权、检

9、查权、行政处罚权、行政强制执行权等；5）市场交易场所的经营秩序维护权；6）工商行政管理法规解释权；7）要求执法外部协助配合和保护权；8）对消费者权益的保护权等。（三）工商行政管理机关行政行为成立的要件及其行为效力1工商行政管理机关行政行为成立的要件一般包括：1）必须是在其法定的职权范围内采取的行政措施；2）行政行为的内容必须是合法、确定和可行的；3）必须符合法律规定的程序；4）必须符合法律所规定的方式，行政行为有要式和非要式行为之分。2工商行政管理机关行政行为效力：1）拘束力2）确定力3）执行力第三节 物业管理的行政管理一、物业管理的行政管理涵义及工作内容（一）物业管理的行政管理的涵义物业管理

10、的行政管理是国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。其实质是国家通过法律手段、行政手段，规范物业管理活动，建立物业管理市场正常秩序，改善人民群众的居住和工作环境。（二）物业管理的行政管理工作内容1行政立法2执法监督3协调服务4宣传引导二、物业管理的行政管理部门1. 国家级的物业管理主管机构2. 省市级的物业管理主管机构3. 基层物业管理主管机构4. 基层政府及其派生机构5. 物业管理的相关行政管理部门物业管理的相关行政管理部门主要有：（1）规划、城管、环卫、公安等有关行政管理部门（2）工商行政管理部门（3）物价行政主管部门（4）税务行政管理部门三、物业管理的行政管理方式与手段

11、（一）物业管理的行政管理方式1对物业管理企业的行政管理方式 （1）依法处罚 （2）备案记载2对物业管理行业的行政管理方式（1）实施准入制度（2）创造竞争环境（3）组织开展考评活动（4）处理投诉（二）物业管理的行政管理手段1 限制手段2 经济手段3 教育手段四、物业管理企业与行政管理部门的关系（1）服从行政部门的管理（2）协助行政部门的管理（3）借助行政部门的管理（4）支持行政部门的管理第六章 法律基础知识与应用第一节 法学基础知识一、法的概念和特征(一) 法的概念：法，又称法律。它有广义和狭义之分。广义的法是指国家制定或认可并由国家强制力保证实施的各种规范性文件的总称； 狭义的法专指全国人民代

12、表大会及其常务委员会制定的规范性文件。（二）法的特征：1法是一种特殊的社会规范2法是国家制定或认可的社会规范3法是规定了人们权利和义务的社会规范4法是由国家强制力保证实施的，具有普遍约束力的社会规范二、法的分类（一）法的历史类型1. 奴隶制类型的法2. 封建制类型的法3. 资本主义类型的法4. 社会主义类型的法（二）法系1. 大陆法系 又叫罗马法系、法典法系，它是根据罗马法的传统，在世纪初的法国民法典的基础上产生和发展起来的那些国家或地区的法律的总称。 2. 英美法系 又叫普通法系、判例法系，它是以英国普通法为基础而产生和发展起来的那些国家或地区法律的总称。（三）法的形式分类1. 按照法所调整

13、的是国内关系还是国际关系，把法分为国内法和国际法；2. 按照法所规定的内容和效力的强弱，国内法又分为根本法和普通法；3. 按照法规定的是反映事实关系的权利和义务还是保证这种权利义务关系的程序，可把法分为实体法和程序法；4. 按照法的效力范围，可以把法分为一般法和特别法；5. 按照法的创制方式或表现形式的不同，可以把法分为成文法和不成文法。三、法的制定（一）法的制定的概念法的制定，又称立法，是指有关国家机关在其法定的职权范围内，依照法定程序，制定、修改、补充、废止规范性法律文件的活动。（二）法律规范 法律规范是由国家制定或认可，具有普遍约束力的行为规则，它规定了社会关系参加者在法律上的权利和义务

14、，并以国家强制力作为实施的保障（三）法律部门法律部门是指以调整社会关系的领域和调整方法作为主要标准，对现行法进行的一种分类，凡是调整同一领域社会关系并运用相同的调整方法的法律规范就构成一个法律部门，如民法、经济法、劳动法、环境法、军事法、刑法和诉讼法等法律部门。（四）法律体系 法律体系是指一个国家全部现行法律规范在分类组合为不同的法律部门的基础上构成的有机联系的统一整体，一个国家全部法律规范的总和，即构成该国的法律体系。（五）法律渊源我国的法律渊源有：1. 宪法 6. 地方政府规章2. 法律 7. 自治条例和单行条例3. 行政法规 8. 特别行政区的法4. 部门规章 9. 国际条约5. 地方性

15、法规四、法的实施（一）法的实施的概念法的实施是指通过一定的方式使法律规范在社会生活中得到贯彻和实现的活动，这是法作用于社会关系的特殊形式。（二）法律适用从广义上说，法的适用是指国家机关及其工作人员和国家授权的社会组织依照法定的职权和程序，运用国家权力，把法律规范的规定运用于具体的主体或场合，解决具体问题的专门活动，包括一切司法和执法活动。 从狭义上说，法的适用专指司法机关及其工作人员依照法定的职权和程序，运用法律规范处理具体案件的活动；也称司法或司法适用。（三）法律关系1. 法律关系的概念 法律关系是法律在调整人们行为的过程中形成的权利和义务关系。2. 法律关系与法律规范（1）法律规范是法律关

16、系产生的前提（2）法律关系是法律规范实现的特殊形式3. 法律关系的种类（1）平权的法律关系与隶属的法律关系（2）一般的法律关系和具体的法律关系（3）绝对法律关系和相对法律关系（4）调整性物业管理法律关系和保护性物业管理法律关系4. 法律关系的构成要素 法律关系由三个要素构成：主体、客体和内容。（四）违法、法律责任和法律制裁1. 违法 违法是指国家机关、企业事业组织、社会团体和公民因违反法律规定，致使法律所保护的社会关系和社会秩序受到破坏，依法应承担法律责任的行为。 违法可以分为：违宪、民事违法、行政违法和刑事违法（即犯罪）。2. 法律责任 法律责任有广义和狭义之分。 广义的法律责任与法律义务同

17、义； 狭义的法律责任专指违法者对自己实施的违法行为必须承担的责任。 法律责任可分为：违宪责任、刑事责任、民事责任和行政责任。3. 法律制裁 法律制裁是国家专门机关对违法者依其应当承担的法律责任而采取的惩罚措施。法律制裁的目的在于保护权利，惩罚违法行为，恢复被损害的法律秩序。 法律制裁可分为：违宪制裁、刑事制裁、民事制裁和行政制裁第二节 民法基本知识一、 民法概述（一）民法的概念及调整对象1概念：民法是调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间的人身关系和财产关系的法律规范的总称。2民法所调整的对象是：1）平等主体2）平等主体之间的人身关系3）平等主体之间的财产关系（二）民法的基本原则当事人在从事

18、民事活动时应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗和权利不得滥用的原则，这是民法的基本原则。（三）民事法律关系 受民法规范的社会关系叫民事法律关系。 民事法律关系有三个要素：主体、客体和内容。二、民事主体（一）自然人1. 自然人的民事权利能力2. 自然人的民事行为能力（1）完全民事行为能力人（2）限制民事行为能力人（3）无民事行为能力人（二）法人法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。1. 法人应当具备的条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产或者经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够独立承担民事责任。2. 法人的分类（1）企业法人：（

19、2）非企业法人：3. 法人的民事权利能力和民事行为能力法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭，两者的范围相同，都要受到其经营范围的限制。（三）其他组织其他组织是不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。三、民事法律行为1. 民事法律行为的概念及有效要件民事法律行为是民事主体以意思表示为要素，旨在设立、变更、终止一定民事法律关系的合法行为。 民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。2. 无效民事行为1）无效民事行为，是严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为。无效的民事

20、行为，从行为开始起就没有法律约束力。2）种类：（1）无民事行为能力人实施的；（2）一方以欺诈、胁迫的手段,使对方在违背真实意思的情况下所为的损害国家利益的；（3）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（4）违反法律或者社会公共利益的；（5）经济合同违反国家指令性计划的；（6）以合法形式掩盖非法目的的。3）民事行为被确认为无效的法律后果： 当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方； 有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失； 对方都有过错的，应当各自承担相应的责任； 双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人

21、。3. 可撤销民事行为 可撤销民事行为是行为人意思表示不真实，法律赋予表意人撤销权，由其决定行为效力的民事行为。 可撤销民事行为的法律后果：因意思表示不真实而使自己遭受损失的人具有撤销权，有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销该行为。但是撤销权人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。被撤销的民事行为从行为开始起无效。如果撤销权人在法定期限内不行使撤销权，则该民事行为继续有效。民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。4. 效力待定民事行为 效力待定民事行为，是行为成立后效力处于不确定状态，需待有权利的第三人的意思表示来确定其效力的行为。 效

22、力待定民事行为的法律后果：（1）第三人的追认权（2）相对人的催告权和撤销权。四、民事权利（一）债权债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 （二）人身权 人身权是民事主体依法享有的与其人身不可分离的，以特定精神利益为内容的民事权利。包括人格权和身份权。五、民事责任1. 过错责任原则过错责任原则是侵权责任的一般归责原则，是对一般侵权行为适用的确定行为人承担民事责任的根据和标准。其构成要件为：（1）损害事实的发生。（2）行为人实施了违法行为。（3）违法行为与损害事实之间有因果关系。（4）行为人有过错。2. 无过错责任

23、原则 在法律有特殊规定的情况下，即使行为人主观上没有过错，只要行为人的行为与损害事实之间有因果关系，行为人就应承担侵权责任。 3. 承担民事责任的方式（1）停止侵害；（2）排除妨碍；（3）消除危险；（4）返还财产；（5）恢复原状；（6）修理、重作、更换；（7）赔偿损失；（8）支付违约金；（9）消除影响、恢复名誉；（10）赔礼道歉。六、诉讼时效1. 诉讼时效的概念和意义诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权归于消灭的制度。超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。 法律之所以要对权利的行使规定一定期限，主要在于：（1）稳定法律关系，结束权利不行使而导致的权

24、利状态与事实状态长期不一致的状况；（2）督促权利人及时行使权利；（3）避免证据灭失，减少诉讼成本。2. 诉讼时效的种类（1）一般诉讼时效：一般诉讼时效为二年，即除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。（2）特殊诉讼时效特殊诉讼时效分短期诉讼时效和长期诉讼时效。3. 诉讼时效的起算、中止、中断和延长（1）起算 诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。（2）中止 在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。（3）

25、中断 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。（4）延长：有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第三节 合同法基本知识一、概述1. 合同的概念 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 2.合同法的基本原则（1）合同自由原则（2）合同正义原则（3）鼓励交易原则 3. 我国合同法的内容二、合同的订立1. 要约要约是希望和他人订立合同的意思表示。2. 承诺承诺是受要约人同意要约的意思表示。3. 强制缔约 指个人或企业负有应对方的请求而与其订立合同的义务，如邮政、电信、电力、煤气、自来水等的经营者

26、对消费者负有强制缔约义务。 4. 格式条款 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟订，并在订立合同时未与对方协商的条款。5.合同法对格式条款的规定 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。三、合同的效力四、合同的履行1. 合同履行应当遵循如下原则：（1）适当履行原则（2）协作履行原则（3）情事变更原则2. 合同履行中的抗辩权五、违约责

27、任1. 违约责任的归责原则 违约责任的归责原则是指基于一定的归责事由而确定违约责任成立的法律原则。2. 违约行为的形态（1）预期违约 （4）迟延履行（2）不能履行 （5）不完全履行（3）拒绝履行3. 免责事由 免责事由即当事人可免于承担违约责任的事由，包括免责条件和免责条款。4. 承担违约责任的方式（1）强制履行（2）赔偿损失（3）违约金六、合同的解释1概念：合同的解释，是指由受理合同纠纷的法院或者仲裁机关为合理确定合同的内容而依法对合同及相关资料的含义所作的有约束力的分析和说明。2合同解释的原则有：1） 客观解释原则 4） 习惯解释原则2） 整体解释原则 5） 诚信解释原则3） 目的解释原则

28、七、买卖合同买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 1. 买卖合同的条款 2. 买卖合同的效力 3. 标的物毁损、灭失的风险承担八、租赁合同租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同 1. 租赁合同的内容和形式 2. 租赁合同的效力 3. 租赁合同中的风险承担 由于不可归责于双方当事人的事由给租赁物造成的风险，由租赁物的所有人承担。九、委托合同委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。 1. 受托人的义务（1）办理委托事务的义务。 （4）转移利益的义务。（2）遵守委托人指示的义务。 （5）转移权利的义务。（

29、3）报告的义务。2. 委托人的义务（1）支付费用的义务。（2）付酬义务。（3）赔偿责任。3. 委托合同的终止（1）委托人或者受托人可以随时解除委托合同。（2）委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。第四节 物权法基础知识一、物权概述（一）物权的效力1. 物权的排他效力2. 物权的优先效力3. 物权的追及效力4. 物上请求权（二）物权法的基本原则1. 从物权性质上讲：物权绝对性原则2. 从物权种类上讲：物权法定原则3. 从物权客体上讲：一物一（所有）权原则4. 从物权的效力上讲：物权优先原则5. 从物权的变动讲：公示原

30、则和公信原则（三）物权的变动1. 物权变动的含义 物权的变动，就物权自身而言，是指物权的发生、变更和消灭；就物权主体而言，则为主体取得物权、丧失物权和物权的变更。 2. 基于法律行为而发生物权变动的法律规定 3. 非基于法律行为而发生的物权变动二、所有权（一）所有权的性质1. 整体性2. 本源性3. 弹力性4. 永久性5. 社会性（二）所有权的权能1. 占有：指对物的控制2. 使用：指依物的通常用法而加以利用3. 收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，获取经济上的利益4. 处分：是指对物进行事实上或法律上的处置（三）所有权的限制在公法上，为维护社会公益或基于特定的立法政策，通常在环保法、文物保护

31、法等行政法中对某些人的某些所有权进行限制。在私法中，诚实信用原则和禁止权利滥用原则等民法基本原则、相邻关系、他物权的设定、当事人的约定等都可构成对所有权的限制。（四）善意取得制度善意取得的构成要件包括：1. 其适用对象须为动产；2. 动产必须是基于有偿法律行为（如买卖、互易）而取得；3. 受让人须实际占有该动产；4. 受让人取得财产时须出于善意，即不知情（五）相邻关系相邻关系是指两个以上相互邻近的不动产所有人或者使用人，在使用不动产时因相邻各方应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。 （六）共有 1. 共有概述 所谓共有是指由两个以上的主体对同一物共同享有一个所有权,包括按份共有和共同共

32、有两种类型。2. 按份共有 按份共有是指两个以上的共有人对同一项财产按照预先确定的份额享有权利和承担义务。3按份共有人的权利义务（1）共有人的使用收益权（2）共有物的管理（3）费用及负担的分担（4）共有份额和共有物的处分（5）按份共有的外部关系4共同共有 是指两个以上的共有人根据某种共同关系，对共有物不分份额地享有权利和承担义务。三、建筑物区分所有权（一）概念和特征建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。 其特征有： 内容构成的复合性； 权利处分的一体性； 标的物是特定的空间，而非实体； 是人与物的关系和人与人的关系的结合（二）业

33、主的专有权专有权是指业主就其专有部分所享有的所有权。 （三）业主的共有权 共有权是指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。 （四）土地使用权 （五）成员权四、用益物权用益物权即对他人之物在一定范围内为使用、收益的物权。 它是定限物权、他物权；其标的是不动产；是独立物权。五、担保物权担保物权是以确保债务的清偿为目的，在债务人或第三人的特定物或权利上设定的一种定限物权。担保物权具有以下特征：（1）从属性（2）不可分性（3）物上代位性。 我国担保法上规定了三种担保物权：抵押权、质权和留置权。（一）抵押权1抵押物我国担保法规定了可以抵押的财产和不得抵

34、押的财产。2抵押合同（1）抵押合同应当采取书面形式（2）禁止流抵押（3）抵押合同的生效3抵押的效力（1）抵押权所担保的范围（2）抵押物的转让（3）抵押权的保全4抵押权的实现（1）抵押权所担保的范围（2）抵押物的转让（3）抵押权的保全（二）质权质权是对于债务人或第三人移转占有而供作担保的动产和权利，当债务人到期不履行债务时，债权人可以就该动产或权利优先受偿的权利。1动产质权：以动产为标的设定的质权。（1）质押合同（2）动产质押的效力 质权人的权利 质权人的义务2权利质押权利质权的种类权利质权的生效质物的转让（三） 留置权1概念： 留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定

35、的期限履行债务的，债权人有权留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。2留置权产生的条件积极条件：（1）债权人合法占有债务人的动产。留置权只能在动产上产生。（2）债权的发生与该动产的占有有牵连关系。（3）须债权已届清偿期。消极要件：（1）留置债务人的动产不得违背公序良俗。（2）不得违背当事人的约定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。3留置权的实现债权人与债务人应当在合同中约定，债权人留置财产后，债务人应当在不少于两个月的期限内履行债务。第五节 法律基础知识在物业管理中的应用一、物业权属（一）物业权属概述1. 物业权属的概念和特征 物业权属是指有关行政部门代表政府对物

36、业所有权及由此产生的物业抵押权、物业典权等他项权利依法进行登记后所确认的相关主体的权利归属状态。2. 物业产权管理和物业产权登记物业产权管理是国家依法对物业产权的确认和变更，以及由此发生的各种产权关系的协调处理所采取的一系列措施，如产权调查、确认、登记等方面措施的总和。 物业产权登记是世界各国普遍建立的一种产权管理制度。（二）物业权利1. 物业所有权 物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权利。物业所有权是物业产权中的核心权利，是最完全的权利，是其它物业权利的源泉。 2. 物业使用权 物业使用权是指依照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。 3. 物业的抵押权 物业抵押权是

37、经过依法享有物业处分权的物业权利人的同意，在其所有或使用的物业上设定的一种担保物权。4. 物业的相邻权 物业的相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。 5. 建筑物区分所有权 建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。二、物业管理法律关系（一）概述物业管理法律关系是指物业管理法规实际组控物业管理社会关系和社会行为时所形成的法律上的物业管理特定境位中主体间的权利、义务关系。（二）物业管理法律关系的要素物业管理法律关系的要素是：主体、客体、内容。1. 物业管理法律关系

38、的主体 物业管理法律关系的基本主体是业主及其管理组织、物业管理企业和物业管理活动的行政监管机关。2. 物业管理法律关系的客体 各种不同的具体的物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载体表现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三大类。（三）物业管理法律关系的分类1. 物业管理民事法律关系2. 物业管理经济法律关系3. 物业管理行政法律关系（四）物业管理法律关系易化动因法律事实物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或原因条件。它具有客观性、能动性、法定性。三、物业管理法律责任（一）物业管理法律责任概述物业管理法律责任的概念：其广义是指

39、民事、经济、行政法律、 法律关系主体，因自己行为违反物业管理法律规范确定的义务及物业管理服务合同的约定义务，或者因不正当使用自己的权利、职权，或者因某种法律实施的出现，而要依法承受的，一般需经有管辖处理权的法庭、仲裁庭或行政执法机关依法裁决确定的具有政权强制性的法定必为的不利性法律后果或特殊的惩戒性追加义务负担。（二）物业管理法律责任的主要特点1. 法定责任与协议责任相结合2. 法律责任的种类和复合关系复杂性3. 技术规范确定的责任份量比较大4. 法律责任的承担主体具有特定的境位身份（三）物业管理法律责任的归责条件和原则1归责条件有下列四要素构成：1） 行为违法2） 损害结果3） 因果联系4）

40、 行为人主观过错2现代法律确立的归责原则主要有三项,相应形成三种归责类型：1） 过错责任原则2） 无过错责任原则，又称严格责任原则3） 公平责任原则，又称平衡责任原则（四）物业管理法律责任的分类1. 刑事法律责任2. 行政法律责任3. 民事法律责任四、物业服务合同1. 物业服务合同的性质 物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。 2. 物业服务合同的特征 （1）物业服务合同是典型的民事合同，它不同于委托合同（2）物业服务合同实现了所有权与管理权的分离（3）物业服务合同是双务合同（4）物业服务合同是有偿合同，要式合同第七章 统计学基础知识与应用第一节管理与管理学一、物业统

41、计的概念和职能（一）物业统计的概念统计是指：在实际工作中，对数据资料进行收集，整理，分析的活动过程。物业统计工作全过程包括： （1）数据调查（2）数据整理（3）数据分析（二）物业统计的职能统计的职能包括：信息职能咨询职能监督职能二、统计值（一）基本概念1统计值的概念：统计值是说明统计对象的特征的数值表达或文字表达。2举例 例1：深圳某物业管理有限公司的总资产、年营业收入、年利税、各类专业管理服务人员总数、建筑总面积等属于数值表达，又称为指标。 例2：“全国城市物业管理优秀示范小区”等属于文字表达。（二）实用举例：某物业企业的职工管理统计 1统计总体：某物业企业职工的全部 2单位：每个企业的员工

42、 3每个单位人员的各方面特征进行统计第二节物业统计数据的搜集和整理一、物业统计数据的搜集统计调查（一）统计调查的要求、分类与标准 1统计调查的要求：准确性、及时性、全面性、系统性。2统计调查的分类：（1）按总体范围的大小分为全面调查和非全面调查（2）按调查的组织形式分为：统计报表和专门调查（3）按搜集资料方式不同可分为：直接调查，凭证式调查，询问式调查（4）按调查的形式可分为统计报表、普查、抽样调查、重点调查和典型调查等几种。3调查的依据和标准物业统计调查测算依据一般包括：（1）社区物业管理招标书提供的数据和要求；（2）国家、北京市、专业有关部门的法规和专业文件;（3）公司多年的物业管理经验，

43、并参照现行的市场行情；（4）考虑物价上涨、能源调价、社会福利保险增加、工资上调等因素。（二）统计调查方案 1调查的目的和任务; 2确定调查对象; 3调查的时间和时限; 4调查的组织工作及计划。二、统计整理（一） 统计整理概述1统计分组：按品质标志或数量标志分组。2统计表： 调查表的结构分为三部分：（1）表头：即总标题，包括调查对象、特征，位于上方中部;（2）表体：数值及文字表达;（3）表脚：填报人姓名，日期，说明，解释。3常见物业统计报表 物业统计报表通常分为三大类: 一为国家建设部调查用表; 二是物业行业协会调查用表; 三是物业企业内部调查用表。第三节统计指标一、 总量指标二、 相对指标三、

44、 平均指标上述指标既有联系又有差别：（1）总量指标反映出总体的大小和范围，是其它指标分析的基础；（2）相对指标反映各部分构成与相互关系，抽掉了整体规模；（3）平均指标反映总体的一般水平和集中趋势，抽掉了差异性。一、总量指标（一）定义及作用1定义：反映总体规模，水平的综合指标，是以统计单位以及标志值汇总而得。2特点及作用（1）总量指标是统计单位标志值汇总而成，所以必然具有实物量计算单位。（2）总量指标是对总体认识的起点，是总体范围大小的直接体现。（3）是以下其它综合指标（相对指标，平均指标，变异指标）构造的基础。（二）总量指标的分类按计量单位的角度可分为：实物量指标，价值量指标，劳动量指标。1实

45、物量： （1）自然单位（物理量纲）个、台、件； （2）（重量）吨、公斤、克； （3）（长度）公里、米、厘米； （4）（时间）年、月、日、小时等。 （5）复合单位，t/km(吨公里)，公升/公斤，大卡/公斤，公共服务费确定：元(月平方米)等。2价值量：货币计量单位，元、角、分（当然有，￥，等区别）。3劳动量：工日，工时等。二、相对指标（一）定义相对指标是指两个有相互联系的现象间数值的比率。（二）相对指标的种类1结构相对指标 （1）定义：各组总量与总体量之比率，说明各组在总体中的比重。（2）举例2. 比例相对数（1）定义：同一总体中各部分之间同一种指标之比值，用以说明总体之中各局部之间的比例关系，

46、是否有比例失调问题。（2）计算公式：（3）实例3比较相对指标（1）定义：在同一时间不同对象之间的对比。（2）实例4动态相对数（1）定义：在同一对象不同时间之间的对比。 （2）实例5计划完成度相对指标定义：在一般时间中实际完成数与计划任务数之比值，用以说明完成计划的程度，又简称为计划完成度。三、平均指标（一）定义及作用1定义：反映总体在一定时间，地点条件下的一般水平，称为变量列的平均指标。 2作用 （1）反映了变量分布的集中趋势。 （2）说明整体的生产水平和经济效果，在大系统中作为该问题的总体的代表值。 （3）用以分析现象间的依承关系。 （4）作为评价，决策的数量标准参考值。（二）算术平均数数值

47、平均数单位总量指标/标志总量指标。 算术平均数又可分为：简单算术平均和加权算术平均。（三）几何平均值1定义：n个变量值的乘积的n次方根，记为g。 2举例（四）众数 1定义：总体现象中出现次数最多的变量值。 2举例第八章、保险基本知识运用与管理第一节概 述一、风险和保险二、保险的概述1. 风险的概念 风险是损失的不确定性。 它一般有两种含义: 一是可能存在损失； 二是该损失是不确定的。2. 损失频率与损失程度 （1）损失频率亦称损失机会，是在一定时间内一定数目的危险单位中可能受到损失的次数或程度，通常以分数或百分率来表示。即：损失频率=损失次数/危险单位数。 （2）损失程度是标的物发生一次事故损

48、失的额度。损失程度=实际损失额/发生事故件数。 （3）损失频率与损失程度一般成反比关系： 即往往是损失频率很高，但损失程度不大； 损失频率很低，但损失程度大。3. 风险与概率 概率是不确定事件的确定性程度。 用公式表示： 0p(a)1。 其中： a表示某种随机事件； p表示事件的概率逐渐趋于某个常数； p(a)表示常数p为事件a的概率； 1表示事件必然发生的概率； 0表示不可能事件的概率。4. 危险单位 危险单位是发生一次风险事故可能造成标的物损失的范围。（二）风险的基本要素 风险由风险因素、风险事故和损失三个基本要素构成。1. 风险因素 风险因素是指引起或增加风险事故发生的机会或扩大损失幅度

49、的原因和条件。 一般根据风险因素的性质划分实质风险因素、道德风险因素和心理风险因素三种类型。2. 风险事故 风险事故是指造成生命财产损失的偶发事件。3. 损失 损失是指非故意的、非预期的和非计划的经济价值的减少。风险因素、风险事故和损失三者的关系：（1）风险因素是指引起或增加风险事故发生的机会或扩大损失幅度的条件，是风险事故发生的潜在原因；（2）风险事故是造成生命财产损失的偶发事件，是造成损失的直接的或外在的原因，是损失的媒介；（3）损失是指非故意的、非预期的和非计划的经济价值的减少。故风险事故发生会造成损失。（三）风险的种类 对风险的基本分类方法如下：1. 纯粹风险和投机风险 纯粹风险指只可

50、能造成损失而无获利可能的风险。 投机风险指既能造成损失也可能产生收益的风险。 投机风险所致结果有三种可能：损失、无损失和获利。2. 静态风险和动态风险 静态风险是由于自然力变动或人的行为失常所引起的风险. 动态风险是由于人类社会活动而产生的各种风险。3. 基本风险和特定风险 基本风险是指风险的起源与影响方面都不与特定的人有关，至少是个人所不能阻止的风险。所以基本风险是在全社会范围普遍存在的风险。 特定风险是指与某特定人有因果关系的风险。所以特定风险一般由特定的个人所引起，而且损失仅涉及个人的风险。4. 财产风险、人身风险、责任风险和信用风险 财产风险是可能导致财产发生毁损、灭失和贬值的风险。

51、人身风险是指人们因生、老、病、死、伤残等原因导致经济损失的风险。 责任风险是指因侵权或违约致使他人遭受人身伤亡或财产损失应负赔偿责任的风险。 信用风险是指在经济交往中，权利方与义务方之中，由于一方违约或犯罪而给对方造成经济损失的风险5. 自然风险、社会风险、经济风险和政治风险 自然风险是指因为自然现象或物理现象所导致的风险。 社会风险是指因为个人行为的反常或不可预料的团体行为所导致损失的风险。 经济风险是指在经济活动过程中，由于各种因素的变动或估计的错误，导致产量减少或价格涨跌所导致损失的风险。 政治风险是由于种族、宗教冲突、叛乱、战争等所导致的风险。6. 可管理风险和不可管理风险 可管理风险是可以预测及控制的风险； 不可管理风险则是不可以预测及不可以控制的风险。（四）风险成本 风险成本是指因为风险的存在和风险事故发生后人们所必须支出的费用和预期经济利益的减少。 风险成本一般分为三类：（1）风险损失的实际成本 风险损失的实际成本由风险造成的直接损失成本和间接损失成本共同构成。（2）风险损失的无形成本 风险损失的无形成本是指风险对社会经济福利、社会生产率、社会资源配置以及社会再生产