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1、 房地产工程成本管理房地产工程成本管理 陆爱平陆爱平 2008.42008.4 房地产工程成本管理房地产工程成本管理 第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 在当前宏观调控形势和竞争激烈的房地在当前宏观调控形势和竞争激烈的房地 产市场中，如何求生存、求发展是摆在房地产市场中，如何求生存、求发展是摆在房地 产企业面前的一个重要课题。产企业面前的一个重要课题。 在相同的开发环境中，除了开发适销对在相同的开发环境中，除了开发适销对 路的适应市场需求产品外，谁能在工程建设路的适应市场需求产品外，谁能在工程建设 中既能确保工期质量，又能注重成本管理

2、，中既能确保工期质量，又能注重成本管理， 控制和把握合理的工程造价，以最少的成本，控制和把握合理的工程造价，以最少的成本， 获取最大的效益，谁就能在竞争中获取主动，获取最大的效益，谁就能在竞争中获取主动， 走向成功。走向成功。 第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 如何做好房地产企业的工程成本管理，如何做好房地产企业的工程成本管理， 达到降低成本多创效益为目的，就是要加强达到降低成本多创效益为目的，就是要加强 对工程项目全过程成本管理，即从工程设计、对工程项目全过程成本管理，即从工程设计、 工程招投标、工程施工实施、工程结算审计工程招投标、工程施工实施、工程结算审计 等阶段的几个

3、主要环节全方位、全过程进行等阶段的几个主要环节全方位、全过程进行 管理，只有这样，才能使企业立足于竞争激管理，只有这样，才能使企业立足于竞争激 烈的市场。烈的市场。 第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 主要分以下四个方面阐述主要分以下四个方面阐述: : 一、设计阶段的成本控制一、设计阶段的成本控制 二、工程招投标阶段的成本控制二、工程招投标阶段的成本控制 三、施工阶段的成本控制三、施工阶段的成本控制 四、工程结算阶段的成本控制四、工程结算阶段的成本控制 第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 一、设计阶段的成本控制一、设计阶段的成本控制 设计阶段是房地产项目成本控制

4、的关键与设计阶段是房地产项目成本控制的关键与 重点，在工程成本全过程控制中，必须抓住重点，在工程成本全过程控制中，必须抓住 重点，这是有效控制建设项目投资的根本所重点，这是有效控制建设项目投资的根本所 在。在。 1 1、实行限额设计。、实行限额设计。 2 2、开展价值工程的应用。、开展价值工程的应用。 3 3、加强图纸会审工作。、加强图纸会审工作。 第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 二、工程招投标阶段的成本控制二、工程招投标阶段的成本控制 建设工程招标，一般应按下列程序进行：建设工程招标，一般应按下列程序进行： 1、提出招标申请书，由招标投标管理机构对招标人和招标、提出招标申

5、请书，由招标投标管理机构对招标人和招标 工程的条件进行审核；工程的条件进行审核； 2、发布招标公告或发出招标邀请书；、发布招标公告或发出招标邀请书； 3、编制招标文件；、编制招标文件； 4、对投标人进行资格审查、对投标人进行资格审查,并将审查结果通知各投标人；并将审查结果通知各投标人； 5、向合格的投标人分发招标文件和有关资料；、向合格的投标人分发招标文件和有关资料； 6、组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明；、组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明； 7、组建评标委员会；、组建评标委员会； 8、组织开标、评标、定标；、组织开标、评标、定标； 9、发出中标通知书；、发出中标通知书

6、； 10、签订合同。、签订合同。 第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 招标工作的管理要点招标工作的管理要点: : 1 1、制订科学合理的招标计划。、制订科学合理的招标计划。 2 2、成立招标领导小组。、成立招标领导小组。 3 3、对当地建筑市场行情进行了解。、对当地建筑市场行情进行了解。 4 4、对施工单位进行深入考察。、对施工单位进行深入考察。 5 5、合理确定招标方式和报价方式、合理确定招标方式和报价方式 。 6 6、认真编制招标文件。、认真编制招标文件。 7 7、评标、询标、决标。、评标、询标、决标。 8 8、合同签订。、合同签订。 第一部分第一部分 工程成本控制要点工程

7、成本控制要点 合同管理应注意的几点：合同管理应注意的几点： （1 1）应及时签订施工承包合同，否则会给后）应及时签订施工承包合同，否则会给后 续工作造成不良影响。续工作造成不良影响。 （2 2）要充分利用合同评审的机会，发挥每个）要充分利用合同评审的机会，发挥每个 专业人员的作用，从不同的角度对合同条款专业人员的作用，从不同的角度对合同条款 进行修改和完善。进行修改和完善。 （3 3）备案合同的条款要完整，双方约定的内）备案合同的条款要完整，双方约定的内 容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。 第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 三、施

8、工阶段的成本控制三、施工阶段的成本控制 施工阶段成本控制的关键：施工阶段成本控制的关键： 一是控制工程变更；一是控制工程变更； 二是严格审查承包商的索赔要求二是严格审查承包商的索赔要求; 三是严格执行签证管理制度。三是严格执行签证管理制度。 第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 一一) )、工程变更控制、工程变更控制 工程变更控制应注意的问题工程变更控制应注意的问题: : 1 1）、变更联系单签证应及时，否则会影响费）、变更联系单签证应及时，否则会影响费 用的核算用的核算, ,甚至会引起经济纠纷，影响结算甚至会引起经济纠纷，影响结算 审计工作顺利进行。审计工作顺利进行。 2 2）

9、、签证必须达到量化要求，工程签证单上）、签证必须达到量化要求，工程签证单上 的每一个字、每一个字母都必须清晰的每一个字、每一个字母都必须清晰。 3)3)、签证内容必须与实际相符。、签证内容必须与实际相符。 4)4)、加强预见性，尽量减少签证发生。、加强预见性，尽量减少签证发生。 第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 二二) )、严格审查承包商的索赔要求。、严格审查承包商的索赔要求。 施工单位提出的索赔事件主要有以下几种：施工单位提出的索赔事件主要有以下几种： 1 1、合同内工作内容的增加或减少；、合同内工作内容的增加或减少； 2 2、设计变更、设计失误和设计图纸延迟交付；、设计变

10、更、设计失误和设计图纸延迟交付； 3 3、非施工方原因造成的工期拖延。、非施工方原因造成的工期拖延。 第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 反索赔主要从以下几方面考虑：反索赔主要从以下几方面考虑： 1 1、文明施工、安全生产、标化工地是否符合、文明施工、安全生产、标化工地是否符合 投标书承诺及合同要求；投标书承诺及合同要求； 2 2、人员、机械到位率是否符合投标书承诺及、人员、机械到位率是否符合投标书承诺及 合同要求；合同要求； 3 3、由于乙方原因引起工期延误，质量达不到、由于乙方原因引起工期延误，质量达不到 合同要求等。合同要求等。 三三) )严格执行变更联系单签证管理制度。

11、严格执行变更联系单签证管理制度。 第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 四、工程结算阶段的成本控制四、工程结算阶段的成本控制 工程竣工结算是整个工程造价控制的最后工程竣工结算是整个工程造价控制的最后 一道关口，它既反映了整个工程的最终实际一道关口，它既反映了整个工程的最终实际 造价，也反映了建设单位对工程造价方面的造价，也反映了建设单位对工程造价方面的 控制能力。控制能力。 第一部分第一部分 工程成本控制要点工程成本控制要点 目标成本管理的概念及意义：目标成本管理的概念及意义： 目标成本管理就是在企业预算的基础上目标成本管理就是在企业预算的基础上, ,根根 据企业的经营目标据企业

12、的经营目标, ,在成本预测、成本决策、测在成本预测、成本决策、测 定目标成本的基础上定目标成本的基础上, ,进行目标成本的分解、控进行目标成本的分解、控 制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。 它以管理为核心它以管理为核心, ,核算为手段核算为手段, ,效益为目的效益为目的 对成本进行事前测定、日常控制和事后对成本进行事前测定、日常控制和事后 考核考核, , 第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 使产品成本由传统的事后算账发展到事前控制使产品成本由传统的事后算账发展到事前控制, , 为各部门控制成本提出了明确的目标为各部门控制成本提出了明确的目标

13、, ,从而形成从而形成 一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位 的成本体系的成本体系, ,以达到少投入多产出获得最佳经济以达到少投入多产出获得最佳经济 效益的目的。因此效益的目的。因此, ,它是企业降低成本它是企业降低成本, ,增加盈增加盈 利和提高企业管理水平的有效方法。利和提高企业管理水平的有效方法。 第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 ( (一一) ) 实施目标成本管理的步骤实施目标成本管理的步骤 目前公司实施目标成本管理的步骤可概括目前公司实施目标成本管理的步骤可概括 为：为： 目标成本的确立目标成本的确立 动态跟踪和分析动态跟踪和分析

14、 总结总结 第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 目标（工程）成本的确立目标（工程）成本的确立 1 1）目标成本的概念和作用：目标成本是建）目标成本的概念和作用：目标成本是建 设项目成本控制标准，是工程成本的控制线，设项目成本控制标准，是工程成本的控制线， 作用在于心中有数，它对核算项目的预期收作用在于心中有数，它对核算项目的预期收 益情况具有重要的作用。益情况具有重要的作用。 第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 2 2）编制依据：各开发项目在确定目标成本控）编制依据：各开发项目在确定目标成本控 制标准时，应根据产品定位和档次、公司已制标准时，应根据产品定位和档次、公司已 开发类

15、似项目的成本经验数据，结合地区差开发类似项目的成本经验数据，结合地区差 异、材料价格差异、地质差异等影响成本的异、材料价格差异、地质差异等影响成本的 要素，经测算后确立拟开发项目的工程目标要素，经测算后确立拟开发项目的工程目标 成本；目标成本的具体表现形式为成本；目标成本的具体表现形式为项目工项目工 程预算费用表程预算费用表。 第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 2 2、成本动态跟踪和分析、成本动态跟踪和分析 1 1）成本动态跟踪的概念和作用：动态成本）成本动态跟踪的概念和作用：动态成本 随着工程开发项目的推进，工程成本随着设随着工程开发项目的推进，工程成本随着设 计变更、价格波动等因

16、素呈现上下波动的实计变更、价格波动等因素呈现上下波动的实 际成本。反映各成本项目的动态变化情况，际成本。反映各成本项目的动态变化情况， 分析原因，提出成本控制建议。分析原因，提出成本控制建议。 第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 2 2）编制依据：以目标成本）编制依据：以目标成本-项目工程预项目工程预 算费用表算费用表为标准，根据工程形象进度计算为标准，根据工程形象进度计算 出当月发生的工程成本，根据当月设计及工出当月发生的工程成本，根据当月设计及工 程变更、材料价格变化等变动因素计算出费程变更、材料价格变化等变动因素计算出费 用变更的增减额，与目标成本进行对比，分用变更的增减额，与目

17、标成本进行对比，分 析成本增减的原因，并进行成本动态跟踪；析成本增减的原因，并进行成本动态跟踪； 成本动态跟踪的表现形式为成本动态跟踪的表现形式为工程成本动态工程成本动态 跟踪表跟踪表。 第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 3 3、总结、总结 1 1）总结的作用：检验项目开发过程目标成本）总结的作用：检验项目开发过程目标成本 控制的有效性，以便积累经验，吸取教训，控制的有效性，以便积累经验，吸取教训， 不断提升成本管理能力，同时也为集团同类不断提升成本管理能力，同时也为集团同类 型项目成本测算及可行性研究提供参考依据。型项目成本测算及可行性研究提供参考依据。 第二部分第二部分 目标成本

18、管理目标成本管理 2 2）编制依据：根据每月工程成本动态跟踪情）编制依据：根据每月工程成本动态跟踪情 况，对整个项目各类增减费用进行汇总，并况，对整个项目各类增减费用进行汇总，并 对主要费用增减情况进行分析和总结；总结对主要费用增减情况进行分析和总结；总结 本项目在工程成本控制过程中的经验和教训。本项目在工程成本控制过程中的经验和教训。 总结的具体表现形式为总结的具体表现形式为工程成本控制总结工程成本控制总结 报告（预）报告（预），附，附工程结算费用表工程结算费用表。 第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 ( (二二) )成熟产品系列工程成本标准成熟产品系列工程成本标准 作用：作用： 1 1、为项目可行性研究估算成本提供依据；、为项目可行性研究估算成本提供依据； 2 2、为施工图设计提供技术经济指标；、为施工图设计提供技术经济指标； 3 3、为制订同类型项目工程目标成本提供依据。、为制订同类型项目工程目标成本提供依据。 第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 四个系列的工程成本标准四个系列的工程成本标准 1 1）、）、春江花月系列春江花月系列 2 2）、）、桂花城（多层、小高层）系列桂花城（多层、小高层）系列 3 3）、）、别墅系列别墅系列 4 4）、）、深蓝系列深蓝系列 第二部分第二部分 目标成本管理目标成本管理 结束语结束语 工程成本控制是一项系统工程，需要全