云水苑7-1-402估价报告

1、云水苑7-1-402估价报告1、 委托方委托方：范女士2、 估价方估价方：欣远估价公司3、 估价对象（1） 估价对象1、基本情况 估价对象为云水苑7-1-402、根据房屋所有权证，房屋所有权人为范小琪，住宅用途。面积129.19平方米，跃层，土地划拨，建成年份2006年3月。4、 估价目的 因财产保险需要对拟投保房屋价值进行评估（本次估价的价值主要是房屋价值，与土地无关）5、 估价时点 以完成估价对象实地勘察之日为估价时点。因此估价时点确定为2012年6月1日 （星期五）6、 估价依据本次估价依据国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主

2、要有：（一）中华人民共和国城市房地产管理法；（二）房地产估价规范；（三）我们所掌握的房地产市场信息资料；（四）我们现场勘察及市场调查所获得的有关资料；（五）委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证复印件。七、估价原则（一）独立、客观、公正、公平原则。即要求房地产估价人员站在中立的立场上，分析、测算和判断估价对象客观合理的价格或价值；（二）合法原则。即以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分为前提估价；（三）估价时点原则。即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值；（四）最高最佳使用原则。即以估价对象的最高最佳利用为前提估价；（五）替代原则。即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同

3、等条件下的正常价格。八、估价人员：陈亚萍 祝莉文 姜茜 周燕九、估价方案：（一）确定经拟采用的估价技术路线1、价值定义房地产抵押价值，即为公开市场价值2、估价方法根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析估价对象的特点和实际状况，并研究了相关资料，得出结果，我们认为采用市场比较法和成本法对估价对象进行评估较为适宜。 （1）市场比较法：是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 本次测算，经综合考虑，结合评估人员对房屋地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同或相近，仔细筛选，确定三个比较交易案

4、例。以网络查找为主，实地勘察为辅。（人员分配：祝莉文，上网搜索资料；陈亚萍和姜茜负责计算，周燕负责实地勘察）具体步骤如下：1、 选取可比实例，对可比实例进行情况说明2、 建立价格可比基础3、 交易情况修正4、 市场状况修正5、 区位状况修正6、 实物状况修正7、 权益状况修正8、 求出比准价格 （2）成本法：是指求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。成本法估价测算过程（房地产估价师试题） 1估算建筑现值建筑物现值：建筑物重置价格-建筑物折旧建筑物重置价格根据杭州市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市

5、政配套费用、专业费、利息、利润)建筑物折旧根据房地产估价规范的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额=建筑物重置总价*(1-残值率)*已使用年限/耐用年限建筑物现值 2、估算估价对象房地产的价格估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值3、估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。4、算出估价结果（人员分配：周燕和祝莉文进行实地勘察和访问业主，拍照。姜茜和陈亚萍负责网络的资料搜索和具体计算。）（2） 拟定调查搜集的资料1、宏观资料和市场状况资料、估价对象的资料、选定估价方法应搜集的资料（三）预计所需的时间、人力、经费根据估价委托合同，本次估价预计时间为5天：（第一天上网搜索资料；第二、三天联系业主，进行实地勘察和访问；第四五天：整理资料，进行核算）共小组四人估价作业所需经费预算表序号经费项目明细预算支出（元）信息咨询费50调查