天福酒店建设项目可行性研究报告

1、 目目 录录 第一章第一章 总论总论.1 1 1.1 项目简介.1 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围.2 1.3 项目建设单位简介.3 1.4 研究的主要结论与建议.5 第二章第二章 项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性.6 6 2.1 项目建设背景.6 2.2 项目建设必要性.9 第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测.1212 3.1 芜湖市旅游市场简析.12 3.2 芜湖市星级酒店市场简析.14 3.3 项目周边市场环境分析.15 3.4 本章小结.16 第四章第四章 项目建设条件分析和需求分析项目建设条件分析和需求分析.1717 4.1 项目建设条件分析.

2、17 4.2 县域经济基础分析.18 4.3 发展优势.18 第五章第五章 建设内容与规模建设内容与规模.2020 5.1 建设内容与规模.20 5.2 经营内容.22 第六章第六章 工程设计方案工程设计方案.2525 6.1 设计依据.25 6.2 工程概况.25 6.3 建筑设计.25 6.4 结构设计.27 6.5 辅助工程.29 第七章第七章 环境影响分析环境影响分析.3434 7.1 周边环境现状.34 7.2 环境影响分析.34 7.3 环境保护措施及治理效果.35 第八章第八章 节节 能能.3737 8.1 设计依据 .37 8.2 节能措施.37 第九章第九章 消防与安全卫生消

3、防与安全卫生.3939 9.1 消防.39 9.2 劳动安全.40 9.3 卫生防护.41 第十章第十章 项目的组织机构与运作方式项目的组织机构与运作方式.4444 10.1 组织机构.44 10.2 部门职能.44 第十一章第十一章 经营方式与营销策略经营方式与营销策略.5151 11.1 经营方式.51 11.2 营销策略.51 第十二章第十二章 项目实施进度项目实施进度.5555 12.1 项目工程实施计划.55 12.2 项目实施横道图.55 第十三章第十三章 投资估算投资估算.5757 13.1 估算编制依据.57 13.2 估算编制范围.57 13.3 估算编制方法.57 13.4

4、 投资估算.58 13.5 资金筹措及还贷.59 第十四章第十四章 经济效益评价经济效益评价.6060 14.1 成本核算.60 14.2 利润估算.60 14.3 财务评价结论.62 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议.6464 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目简介项目简介 1.项目名称：天福假日酒店 2.项目建设单位：洋浦天创实业有限公司 3.项目负责人：谢刘京 4.项目建设地点： 天福假日酒店位于海南省澄迈县福山镇敦茶村,位临海南西线高速-至海口 入口处，占地面积 6846.29 平方米。 5.项目建设规模和建设内容： （1）建设规模：天福假日酒店按三星级标准设计，建筑面积

5、 13000 平方 米，主楼地上 6 层，地下一层，裙楼 3 层。 （2）建设内容： a. 客房部分：客房总数 138 套。其中：标准（豪华）套间 38 套，标准 单人间 100 间。 b. 餐饮：设宴会厅、中餐厅、自助餐厅、西餐及咖啡厅。 c. 娱乐：保龄球、健身房、游泳池、网球场，另设一座可容纳 200 人 具有四种语言同场传译系统的国际会议厅，以及商务中心、票务中心、 美容美发中心、行李存放处和旅游精品商场等设施。 （3）总投资 3000 万人民币，主要用于基础设施建设，酒店主体工程建设 及购置相关的配套物品。 6.投资估算 总投资 3000 万元，其中：建设投资 2950 万元，铺底流

6、动资金 50 万元。 7.可行性研究报告编制单位：洋浦天创实业有限公司 1.21.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 1.2.11.2.1 编制依据编制依据 1. 中华人民共和国城市规划法 2. 城市用地分类和规划建设用地标准 （gbj137-90） 3. 澄迈县土地利用总体规划和澄迈县其他有关专项规划 4. 国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定 5. 其他相关的政策法规和技术规划 6. 天福假日酒店建设项目提供的相关资料 1.2.21.2.2 指导思想指导思想 1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、 先进、

7、实用、美观、舒适和多功能性。 2.项目建设要围绕发展城镇经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文 优势等做好旅游观光事业这篇文章。为省内外商贸易交流、文化交流做出贡献。 3.项目建设是按照澄迈县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完 善周边环境和项目建设所在地的城镇中心区域功能，创造良好的投资环境和经 营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。 4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅 游、展览与展示、购物、会议、交际等） ，又是具有服务社会（满足市场需要、 增加就业、拉动全县经济增长等）的功能。 1.2.31.2.3 可行性研究报告编制的范围可行

8、性研究报告编制的范围 1.项目建设的背景及必要性 2.项目选址及建设条件 3.建设规模与建设内容 4.工程技术方案 5.公用工程和辅助设施 6.环保、节能、安全与消防 7.项目实施计划 8.组织机构与人力资源配置 9.投资估算和资金筹措 10.效益分析 11.结论与建议 1.31.3 项目建设单位简介项目建设单位简介 天福假日酒店由洋浦天创实业有限公司投资，公司成立于 2001 年，注册 资本 780 万元，现有员工 100 余人，并于 2000 年根据澄迈县招商引资政策， 在福山镇敦茶村购买村民 10.269 亩土地，并对原有土地的建筑物进行装修改 造。建成现有的天福酒店。随着 2010 年

9、海南成功定位为国际旅游岛，国民经 济的高速发展，全县生产总值突破 100 亿大关。并在全省市县中排名第一的大 好形势下，目前公司凭借多年的运作经验及雄厚资金实力，公司决定在福山镇 敦茶村新建一座三星级大酒店。洋浦天创实业有限公司将继续秉持以品牌化经 营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神，从 产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造品牌产品，致力于 为澄迈县城市建设缔造新的生活梦想，为澄迈县的投资开发做出新的贡献。 1.41.4 研究的主要结论研究的主要结论与建议与建议 1.4.11.4.1 主要经济技术指标主要经济技术指标 主要经济技术指标主要经济技术指

10、标 名称数量备注 总投资3000 万元 其中：1、固定资产投资2950 万元 2、铺底流动资金50 万元 正常年份销售收入890.1 万元正常年 正常年份总成本500.9 万元正常年 利润总额387.7 万元正常年 所得税96.9 万元正常年 税后利润290.8 万元正常年 内部收益率（） 11.6% 税后 财务净现值（万元） 216.6 税后 投资利润率（） 10.8% 投资利税率（） 11.0% 盈亏平衡点（产量） 70.5% 第二章第二章 项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 2.1.12.1.1 澄迈县简介澄迈县简介 澄迈县位于海南岛

11、西北部，地跨北纬1923-2001东经10945- 11015。北面与东面同海口市接壤，南面与东面同屯昌、定安县交界，西南 同儋州市、琼中县相连，西与临高县毗邻。全境东西部宽56.25千米，南北长 70千米。总面积2067.6平方公里。海域面积1100平方公里。 澄迈县建制历史悠久，是海南西汉时期三大历史名邑（即玳瑁、紫贝、苣中） 之一，西汉武帝元鼎六年(公元前30年)为苟中县，属珠崖郡，县治设在今美亭乡 的美中墟。隋大业三年(公元607年)迁县城于今老城镇的老城墟，属临振郡。唐高 祖武德五年(公元622年)改珠崖郡为崖州，澄迈隶属崖州。贞观十三年(公元639年)又 拆琼山地置曾口、颜卢、琼山

12、三县，属琼州。曾口县治设在博罗村(今永发镇内)。 唐玄宗开元十三年(公元 755年)把曾口县并人澄迈县。两县合并后，其县城仍设 在老城。后因老城地区发生地震，瘟疫流行，遂于清光绪十八年(公元1892年)将 县城迁至今治南渡江边的金江镇。金江镇旧名“打铁市” ，相传几户打铁匠居于此 而得名。后来，在清江发现江中沙土含金，故改名“金江” 。 1950年4月，澄迈解放，1958年11月澄迈和临高合并，县名暂称金江县。1959年1 月13日，又称澄迈县，1961年，与临高县分开，恢复澄迈县建制至今。 全县辖10个镇，分别是金江镇、瑞溪镇、永发镇、老城镇、中兴镇、加乐 镇、福山镇、桥头镇、文儒镇、仁兴镇

13、。县城设在金江镇。全县共有162个村 (居)委会，790个自然村。境内有6个农垦国营农场和3个省办农林场，分别是 红光农场、昆仑农场、和岭农场、西达农场、红岗农场、金安农场和华侨农场、 仁兴热作农场、太平林场。 澄迈县土地资源丰富，地势平坦，宽广肥沃，面积20.67万公顷，可利用 土地面积占95.99%，尚有2万公顷土地有待开发。土质主要为红土壤和沙土壤， 大部分土地可以引水灌溉，光、热、水等条件优越，十分适宜种植热带作物、 冬季瓜菜和发展牧业。 澄迈县福山镇是海南两个以咖啡出名的地方之一，福山地区的咖啡豆结实、 粒大、均匀、饱满。真正的福山100%纯咖啡，是不加糖和香料焙炒的。具有浓 郁、香

14、醇、滑口、的优秀品质，富有海南福山地区特有的地方咖 啡味，又具 有印尼苏门答腊岛的黄金曼特宁咖啡品质特性。 近年来，澄迈县着力推进福山镇的现代化建设，即有全国热带农业旅游的 示范点，福山咖啡文化休闲旅游区及休闲农庄福山咖啡馆，候臣咖啡文化村等 精心打造高品位，并具有独具特色的现代化城镇。 为此，洋浦天创实业有限公司拟开发建设天福假日酒店项目，以满足福山 镇及周边区域日益增长的休闲，娱乐，文化经贸交流等方向的需要。 2.1.22.1.2 本项目建设背景本项目建设背景 旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以 来，世界旅游业以年均 9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经

15、济的年均增 长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达 11%以上， 其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅 游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至 1998 年末， 我国旅游业收入 3237.21 亿元，占国内生产总值的 4.3%，1995-1998 年年均增 长率 20%，是同期 gdp 增长率的 2 倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地 位越来越重要。展望 21 世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高， 旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于 该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，

16、对拉动整个经济的发展将发挥越 来越大的作用。 宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也 促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。随着 2010 年海 南成功定位为国际旅游岛，并且旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史 文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是全国的重要的旅游 区域。 结合福山镇市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：福山镇域及周边 地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店 等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市 场（三星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目建设，并通过高水

17、平的经营管 理而产生较好的社会效益和经济效益。 2.22.2 项目建设必要性项目建设必要性 2.2.12.2.1 建设天福假日酒店是发展三产、构建现代经济的客观要求建设天福假日酒店是发展三产、构建现代经济的客观要求 发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一 推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部 结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进 一步发展，实现“二次创业” ，离不开一、二、三产业的协调发展，力争使第 三产业的贡献达到“三分天下有其一” 。第三产业的兴旺发达是现代化经济一 个重要特征。在中国都市地区和旅游城

18、市，休闲已成为一种主流时尚文化，并 相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了 地区新的经济增长点，2000 年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到 39.2%， 开始迈入小康水平的门槛。2003 年我国人均 gdp 首次突破 1000 美元，旅游休 闲进入了一个急剧扩张期， “假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济 增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。 澄迈县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结 构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日 益增强。福假日酒店的建设，不仅完善澄迈县的服务流通体系，适应了

19、产业结 构的调整需要，而且对整个海南省的服务流通体系的改善都将产生积极作用， 必将推动澄迈第三产业的发展。福山镇位于海南澄迈西北部，北部濒临琼州海 峡，北面与东面同海口市接壤。海榆中西线国道和西线高速公路，粤海铁路纵 横穿越境内，是海南西部旅游走廊中的笫一站。合理开发利用当地和周边地区 的旅游资源，进一步增强澄迈在海南省的经济增长功能。鉴于澄迈县福山镇良 好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设天福假日酒店具有 客观必要性。 2.2.22.2.2 本项目建设是福山咖啡文化风情镇发展的需要本项目建设是福山咖啡文化风情镇发展的需要 福山镇咖啡文化风情镇于 2010 年底落成，总投资 2

20、.3 亿元。占地面积 22465 平方米。是福山镇较大的咖啡文化基地，是以休闲为主导的产业基构。 其它配套设施尚未完善。随着福山镇经济文化的高速发展，对配套服务提高了 更高的要求，即休闲中心、商务中心、娱乐中心的建设十分迫切。本项目建设， 正适当的满足福山镇的经济发展的需求,规划建设配套服务。为发展澄迈县的 旅游事业创造良好的硬件条件。 第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测 3.13.1 澄迈县澄迈县旅游市场简析旅游市场简析 澄迈县位于海南岛北部，北临琼州海峡，隔海与雷州半岛相望。自西汉元 封元年（公元前 110 年）置县，至今已有 2120 年史脉之远。人文炽盛。因古 县城有“澄江”

21、“迈山” ，故取山水之首定县名为“澄迈” ，是琼岛文明古县之 一。 全县辖 10 个镇，176 个村（居）委会，867 个自然村。3 个国营农场，2 个 省直属农林场和 1 个省级开发区（海南老城经济开发区） 。全县陆地面积 2072 平方公里。海域面积 1100 平方公里，总人口 53 万。 澄迈地属热带季风气候，光照充足，雨量充沛，气候温和。全年无霜。年 均日照 2017.6 小时，年均降雨量 1790.7 毫米。全县海岸线长 89.8 公里（含 内湾线） 。内外海湾 15 处海洋面积达 1100 平方公里，属琼州海峡和北部湾的 一部分，北部有海南最大的港口群，是连接中西部地区和通往祖国大

22、陆的交通 要地。 在海南省省委、省政府的领导下，澄迈县县委、县政府，十分重视旅游事 业。2010 年全县旅游接待人数 76.30 万人次，增长 50%，累计旅游收入 3.10 亿元，增长 51.7%，其中星级饭店接待人数 19.46 万人 1 次，增长 23.9%，累 计旅游收入 6191 万元，增长 58.3%。全年多项经济指标迈上新台阶，取得了新 的突破。 3.23.2 项目周边市场环境分析项目周边市场环境分析 3.2.13.2.1 区域特点区域特点 1. 本项目建于位于澄迈县西北部，海榆西线，环岛西线高速公路和粤海 铁路惯穿其中，距美兰国际机场约 50 公里，交通十分便利。该地位于北纬

23、17和北回归线之间，地理气候条件优越，火山质地、红土壤、阳光充足、雨 量充沛、从上世纪的 1935 年开始就有种植、加工、消费咖啡的历史传统。该 地理位置是海南西部旅游长廊的第一站，那么这也是旅客数量的一个保障。 3.2.23.2.2 市场分析市场分析 1.通过对澄迈县星级酒店市场分析，澄迈县福山镇境内没有一家三星级酒 店，根本不能满足增长的旅游、商务住宿条件，所以有着很大的市场空间。 2.随着澄迈县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待 散客旅游者的条件已经成熟的同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游 等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将 确

24、保市场高档酒店的出租率持续攀升。 3.随着候臣咖啡文化村及福山咖啡文化风情镇的建成，目前周边没有一家 星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入 wto 并且企业的业务范围不 断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发 区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区星级酒店有较大的需求， 商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。 3.43.4 本章小结本章小结 1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极 大的星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化的过程。 2.目前，项目所处范围内没有星级酒店，而本项目凭借

25、其地理优势和管理 优势，使其具有极强的竞争力，有望成为澄迈福山镇的明星和龙头企业。 3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议 以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些 都对该项目建成以后的正常经营十分有利。 第四章第四章 项目建设条件分析项目建设条件分析和需求分析和需求分析 4.14.1 项目建设条件分析项目建设条件分析 4.1.14.1.1 县域概述县域概述 澄迈县位于海南岛西北部，前身为苟中县。 （前 110 年）设立，1950 年澄 迈县解放，1980 年隶属广东省海南地区行政区公署，1988 年 4 月海南建省， 澄迈县直隶海南省到

26、今。毗邻省会海口市，现辖 10 个镇，陆地总面积 2067.6 平方公里，海域面积 1100 平方公里，人口 53 万。2010 年澄迈县综合经济实力 在全省 18 市县排名第一。 4.1.24.1.2 县域自然条件县域自然条件 1.气候条件。 澄迈县地处海南省西北部，东接琼山市，定安县，南与屯昌县。琼中县 相连，西与临高县，儋州市接壤，北临琼州海峡， 热带气候区域。四季如春， 雨量充沛，日照充足。年平均气温 23.7c，日照时数为 20176 小时。平均 降雨量为 17907 毫米。 2.地质条件。 澄迈县位于琼北断陷盆地的西北部，王五-文教深大断裂的西侧，境内主要基 底断裂有：近东西向展布

27、的马袅-铺前断裂，北西向的海口-云龙断裂和长流 -仙沟断裂。该三条主要基底断裂均象新生代以后形成的新构造，并有迹象表 明它们具有一定的活动性，遵照其避让距离符合建筑抗震设计规范 （gb5011-2010)的有关规定。 4.24.2 县域经济基础分析县域经济基础分析 2010 年全县生产总值突破 100 亿大关，达到 106 亿元，同比增长 25.6%， 增速创历史最高，比全国平均水平 10.3%高出 15.6 个百分点。农业增加 30.3 亿无，同比增长 12.3%，农业总产值 45.5 亿元，同比增加 11.0%。工业完成增 加值 38.97 亿元，同比增长 18.4%。旅游市场快速发展，星

28、级酒店接待人数 19.46 万人次，增长 23.9%，累计旅游收入 6191 万增长 58.3%，国民经济快速 发展，按户籍人口计算，人均 gdp 达到 23785 元，同比增长 21.4%，按 ic 换算： 人均 gdp 突破 3000 美元关口，达到 3591 美元。 4.34.3 发展优势发展优势 1.区位优势 澄迈县位于海南岛西北部，地势平坦，土地宽广肥沃。是海南省经济发 展的重要组成部分。北邻琼州海峡，并且有海南最大的港口群，是连接中西部 地区和通往祖国大陆的交通要地。随着澄迈县经济建设步伐的加快，在“十一 五”规划建设中，澄迈县定将会做大做强城镇经济。 2.交通优势 澄迈县交通发达

29、。海榆中西线国道和西线高速公路，粤海铁路纵横穿越境 内，是海南最大的港口群聚集地。澄迈县福山镇，位于澄迈县西北部，地处西 线高速公路和环岛高速公路交汇处，交通十分便捷。距海口美兰机场约 50 公 里。 3.其他资源优势 澄迈县城工业企业发展基础良好，现已形成以发电、建筑材料、天然原油、 及农业热带作物等主导产业。经济发展水平、速度高于全省的平均水平，具有 较好的产业发展基础。 第五章第五章 建设内容与规模建设内容与规模 5.15.1 建设内容与规模建设内容与规模 1) 建设规模：天福假日酒店按三星级标准设计，建筑面积 13000 平方米，主 楼地上 6 层，地下一层，裙楼 3 层。 2) 建设

30、内容： a. 客房部分：客房总数 138 套。其中：标准（豪华）套间 38 套，标准单 人间 100 间。 b. 餐饮：设宴会厅、中餐厅、自助餐厅、西餐及咖啡厅。 c. 娱乐：保龄球、健身房、游泳池、网球场，另设一座可容纳 200 人的具 有四种语言同场传译系统的国际会议厅，以及商务中心、票务中心、美 容美发中心、行李存放处和旅游精品商场等设施。 3) 总投资 3000 万人民币，主要用于基础设施建设，酒店主体工程建设及购置 相关的配套物品。 5 5. .2 2 天天福福假假日日酒酒店店设设计计构构思思 1) 酒店布局合理，外观具有一定的特色。 2) 酒店内公共信息图形符号符合 lb/t 00

31、1。 3) 有空调设施，各区域通风良好。 4) 有与酒店星级相适应的计算机管理系统。 5)5) 前前厅厅 a.有与接待能力相适应的前厅，内装修美观别致。有与酒店规模、星级相适应 的总服务台； b.总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结账， 24h 有工作人 员在岗； c.提供留言服务； d.提供一次性总帐单结帐服务 (商品除外)； e.提供信用卡服务； f.12h 提供外币兑换服务； g.总服务台提供酒店服务项目宣传品，酒店价目表，中英文本市交通图，全 国旅游交通图，本省和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客 人相适应的报刊； h.有完整的预订系统，可接受国内和国际客房及国内

32、餐饮预订； i.有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够 保护客人的隐私； j.设门卫应接员， 16h 迎送客人； k.设专职行李员，有专用行李车， 18h 为客人提供行李服务。有小件行李存 放处； l.设值班经理， 24h 接待客人； m.设大堂经理， 18h 在前厅服务； n.在非经营区设客人休息场所； o.提供店内寻人服务； p.提供代客预订和安排出租汽车服务； q.门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间 或厕位，能为残疾人提供特殊服务； r.能用英语服务。各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示； s.总机话务员至少能用 2 种外语(

33、英语为必备语种 )为客人提供电话服务。 6 6) ) 客客房房 天福假日酒店客房效果图 a.有 138 间(套)客房； b.房间面积宽敞； c.装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易 沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯，或为木地板。 室内采用区域照明且目的物照明度良好； d.有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台 (配备面盆、梳妆镜 )、浴缸并带淋浴 喷头(有单独淋浴间的可不带淋浴喷头 )，配有浴帘、晾衣绳。采取有效的 防滑措施。卫生间采用较高级建筑材料装修地面、墙面，色调柔和，目的物 照明度良好。有良好的排风系统或排风器、 110/220v 电源插座。24

34、h 供应 冷、热水； e.有可直接拨通国内和国际长途的电话。电话机旁备有使用说明及市内电话 簿； f.有彩色电视机，并配有数字电视演播系统，有自办节目，备有频道指示 说明和节目单。播放内容应符合中国政府规定。自办节目至少有2 个频道， 每日不少于 2 次播放，晚间结束播放时间不早于 0 时； g.具备有效的防噪音及隔音措施； h.有遮光窗帘； i.有单人间； j.有套房； k.有残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求；l.有 与酒店本身星级相适应的文具用品。有酒店服务指南、价目表、 住宿规章、本省旅游景点介绍、本省旅游交通图、与住店客人相适应 的报刊； m.客房、卫生间每天全面

35、整理 1 次，每日更换床单及枕套，客用品和消耗品 补充齐全； n.提供开夜床服务，放置晚安卡； o.24h 提供冷热饮用水及冰块及免费提供茶叶或咖啡； p.客房内一般要有微型酒吧 (包括小冰箱)，提供适量饮料，并在适当位置 放置烈性酒，备有饮酒器具和酒单； q.客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务； r.提供叫醒服务； s.提供留言服务； t.提供衣装干洗、湿洗和熨烫服务； u.有送餐菜单和饮料单， 18h 提供中西式早餐或便餐送餐服务，有可挂置门 外的送餐牌； v.提供擦鞋服务。 7 7) ) 餐餐厅厅及及酒酒吧吧 天福假日酒店餐厅效果图 a.总餐位数与客房接待能力相适应； b.有中餐

36、厅。晚餐结束客人点菜时间不早于21 时； c.有咖啡厅(简易西餐厅)，能提供自助早餐、西式正餐。咖啡厅 (或有一餐 厅)营业时间不少于 16h 并有明确的营业时间； d.有适量的宴会单间或小宴会厅。能提供中西式宴会服务； e.有独立封闭式的酒吧； f.餐厅及酒吧的主管、领班和服务员能用流利的英语提供服务。 8) 厨厨房房 a.位置合理； b.墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有吊顶； c.冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间内有空气消毒设施； d.粗加工间与操作间隔离，操作间温度适宜，冷气供给应比客房更为充足； e.有足够的冷库； f.洗碗间位置合理； g.有专门放置临时垃圾的设施

37、并保持其封闭； h.厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开的弹簧门； i.采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。 9 9) ) 公公共共区区域域 a.提供回车线或停车场； b.3 层以上的楼房有足够的客用电梯； c.有公用电话，并配备市内电话簿； d.有男女分设的公共卫生间； e.有小商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品； f.代售邮票、代发信件，办理电报、传真、复印、国际长途电话、国内行李 托运及电子商务等； g.必要时为客人提供就医方便； h.有应急供电专用线和应急照明灯。 天福假日酒店会议室效果图 天福假日酒店多功能厅效果图 天福假日酒店游泳池效果图 第六章第六章

38、 工程设计方案工程设计方案 6.16.1 设计依据设计依据 1.规划用地红线图。 2.国家和地方颁发的有关规范、和标准。 3.洋浦天创实业有限公司对天福假日酒店的设计要求。 6.26.2 工程概况工程概况 天福假日酒店位于澄迈县福山镇环岛高速公路与西线高速公路交叉处，东 临福山咖啡文化风情镇，西临候臣咖啡文化村，占地面积 6846.29 平方米，酒 店按三星级标准设计，主楼 6 层，裙楼 3 层，地下室一层。总建筑面积 13000。 6.36.3 建筑设计建筑设计 6.3.16.3.1 总体布局与环境设计总体布局与环境设计 天福假日酒店位于澄迈县福山镇，东临福山咖啡文化风情镇，西临候臣咖 啡文

39、化村，环境优美，交通方便，是建造星级酒店的理想位置。整个项目建造 一栋 6 层三星级酒店，裙楼 3 层为商务楼。根据总体布置要求，南临西线高速 公路作为该酒店的主入口，并设计带有特色的门楼。酒店主入口广场与南面绿 地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，设曲线金鱼池，一起组成 了极为气派、高档的酒店入口空间。通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口 广场的精美风格。总体布置在裙楼顶布置一个标准网球场，在酒店的东西侧布 置了配套的生态的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使 用。东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大 草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，

40、与酒店形成一个统一的整体。 6.3.26.3.2 单体设计单体设计 酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为 13000 平方米，共布置 138 套不 同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、 网球场、健身房、spa 会所、ktv、棋牌室等休闲设施。 6.46.4 结构设计结构设计 6.4.16.4.1 设计荷载设计荷载 使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下： 1.使用荷载： 上人屋面 2.0kn/m2 非上人屋面 0.5kn/m2 办公室及客房 2.0 kn/m2 商场 3.5 kn/m2 厨房、空调机房、餐饮 4.0 kn/m2 走道、楼梯、厕所

41、 2.5 kn/m2 消防疏散楼梯 2.5 kn/m2 库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。 2.风荷载 基本风压值为 0.4 kn/m2 ，基本雪压值为 0.4 kn/m2。 地面粗糙度类别b 类 3.地震作用 多层建筑，设房烈度 8 度、设计地震分组为第一组，特征周期： 0.35s累场地土。 水平地震加速度 0.05g。 4.抗震等级：主楼采用框架结构体系，框架抗震等级为三级。 裙房采用框架结构体系框架抗震等级为四级。 6.4.26.4.2 上部结构上部结构 1.根据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在主楼与裙房间设 置抗震缝，缝宽度 120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经

42、济合理。 2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架结构体系，楼面为现浇 梁板。 3.裙房采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。 6.4.3 材料 混凝土：主楼：c40，c0，其他均为 c30。 垫层为 100 厚 c10 混凝土。 钢筋：hpb235、hrb335。 钢材：q235b 墙体：所有墙体材料见建筑说明。 6.56.5 辅助工程辅助工程 6.5.16.5.1 给排水工程给排水工程 1.水源 由城市给水管网直接接入，经过 dn200 给水管二根以供本工程室内、外生 活、消防用水。酒店生活进水管为 dn150。在总体上设置 dn150 水表一只， dn200 消防水表一只。 2.用水量

43、表 序号用水名称用水量标准 1客房400l/人日 2职工100l/人次 3spa、健身150l/人次 4车库冲洗3l/m3日 5锅炉补充水 6绿化浇洒2l/m3日 7餐饮100l/人次 8未预见水量按最高日用水量 10% 本建筑最高日用水量估为：950 m3/日。 3.给水系统 酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室 外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵 提升至屋顶水箱。地下室用水由城市给水管网直接接入。 裙楼生活用水由城市给水管网直接接入。 4.排水 （1）污废水最高日排水量约为 85m3/d。 （2）酒店室内排水采用污、废水合流制，

44、雨水单独排放。排水系统中设 有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器 具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。 （3）室外排水采用雨水、废水分流制，室内排出生活污、废水在总体经 汇集后接入市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量 按海南暴雨强度公式计算，设计重现期采用 p=3 年。 6.5.26.5.2 电气工程电气工程 1.负荷等级与供电电源 本工程酒店为三星级标准酒店属多层建筑，按三级负荷要求供电。 本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电 机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道

45、等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯，酒店的一般客房照明等均为二级 负荷。 根据当地供电情况，引入一路 10kv 独立电源供电，电源从当地区域变电 站引来，以电缆埋地方式进入酒店地下变电所。 酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒 店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。 2.负荷估算 酒店地上部分按 100w/m2计算电容量，地下部分按 35w/m2计算电容量，考 虑需要系数 0.68，功率因数补偿达到 0.9 等因素。商务中心电安装容量按 160kw 计，需要系数按 0.7 考虑。 酒店计算有功功率：1300kw 商务中心计算有功功率：112kw 总计算有功功率：

46、1412kw 总计算视在功率：1568kw 选用变压器 2800kva，容量为 1600kva，负荷率 98%。 应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的 30%考虑，按 500kw 设置。 3.防雷接地 本工程地处海口地区，酒店按二类防雷建筑物考虑，在酒店屋面装屋顶避 雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底 板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地， 火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于 1 欧姆。 4.保安及接地措施 低压保护系统采用“tn- s”接零保护系统。一般插座均设置漏电保护开 关。各低压配电方式

47、一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光 灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。 5.电信工程 酒店建立 200 门程控用户交换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机 房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、 维护终端等组成，中继方式采用 2 个 2 兆口。各层均建立移动通信分布式天线 系统，每个楼层布置收发天线，系统采用 50 欧姆同轴电缆组网，前端馈源有 移动通信局基站提供。 酒电组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、 酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。 6.5.36.5.3 暖通工程暖通工程 1.按全

48、空调设计，其参数： 室外设计参数：夏季干球温度 35，夏季湿球温度 28.2，夏季风速 2.3m/s，冬季干球温度-5。 室内设计参数 大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度 26-28，相对 湿度30%，新风 2050m3/ph。 2.通风换气次数 地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、库房、垃圾 处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为 6 次 /h，送风为 5 次/h，晚上送、排风量各减半，厨房 40 次/h，职工浴室、卫生 间、洗手间为 10 次/h，垃圾处理间装设机械通风系统，其换气次数为：地下 停车库排风为 6 次/h，送风为 5

49、次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房 20 次 /h，厨房 35 次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为 10 次/h，对餐 厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。 3.空调 本工程酒店设计分体式空调，总建筑面积约为 13000 平方米，空调建筑面 积约为 10000 平方米。 第七章第七章 环境影响环境影响分析分析 7.17.1 周边环境现状周边环境现状 天福假日酒店位于澄迈县福山镇环岛高速公路与西线高速公路入口处，交 通便捷，东临福山咖啡文化风情镇，地势平坦，用地周围自然景观良好。 由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污 染源

50、，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。 7.27.2 环境影响分析环境影响分析 7.2.17.2.1 项目施工期间的主要环境问题项目施工期间的主要环境问题 1.空气环境 项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产 生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。 2.废水 项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下 水和浇注混凝土后的冲洗水等。 3.固体废物 项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和 生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。 4.噪声 项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程

51、中产生的噪声。 7.2.27.2.2 项目运营期间的主要环境问题项目运营期间的主要环境问题 1.空气环境 项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃 料废气和油烟废气等。 2.废水 项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。 3.固体废物 项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。 4.噪声 项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。 7.37.3 环境保护措施及治理效果环境保护措施及治理效果 7.3.17.3.1 施工期环境污染防治措施及预期治理效果施工期环境污染防治措施及预期治理效果 内容 类型 排放源污染物名称防治

52、措施预期治理效果 大气 污染物 建筑材料、车辆 扬尘、汽车 尾气等 (1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。 （2）采用商品水泥，尽量少用干水 泥。 （3）运输道路及时清扫、冲洗。 （4）每日定期洒水，防止浮沉。 （5）减少车辆在场区的停留时间 （6）安装汽车尾气净化装置 有效减少汽车尾 气对环境空气的 污染 水污染物 生活污水、地下 水、浇注混泥土 冲洗水 cod bod5 ss 由市政管网收集，经澄迈县污水处理 厂集中处理 污水经处理后达 标排放，对受纳 水体环境影响较 小 固体废弃物工地、建筑工人 建筑垃圾、 生活垃圾 建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填 埋场统一处理；生活垃圾收集到指定 垃圾箱

53、内，由环卫部门统一处理。 减少二次污染 噪声 运输车辆、机械 设备 噪声 车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备 同时施工，选用低噪声设备，基础做 减振处理，作封闭隔音处理等 区域噪声达标 7.3.27.3.2 运营期环境污染防治措施及预期治理效果运营期环境污染防治措施及预期治理效果 内容 类型 排放源污染物名称防治措施预期治理效果 大气 污染物 车辆、厨房 汽车尾气， 主要成分： so2、nox、c mhn 厨房油烟 (1)在场区周围绿化植树，以增加 大气环境的自净能力。 (2)汽车尾气排气管安装净化装置， 以消除汽车尾气对环境的影响。 (3)严格执行国家有关规定，使用 高质量、高效率烷值汽油，以

54、减少 汽车尾气中有害物质的发生。 （4）排油烟机 对大气环境 影响甚微 水污染物 生活污水、雨 水 cod bod5 ss 由市政管网收集，经澄迈县污水处 理厂集中处理 污水经处理后水质 达到城市污水三级 标准后排放，对环 境影响较小 固体废弃物宾馆 装修垃圾、 生活垃圾 定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染 噪声 来往车辆、供 水设备等 噪声（80- 90db） 来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设 备，作封闭隔音处理等 区域噪声达标 生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。 第八章第八章 节节 能能 8.18.1 设计依据设计依据 1.公

55、共建筑节能设计标准 2.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 3.民用建筑热工设计规范 4.旅游旅馆空调及热工节能设计标准 8.28.2 节能措施节能措施 8.2.18.2.1 建筑专业建筑专业 1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数 为 km0.7； 2.外墙为涂料墙体，传热系数为 km1.0； 3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为 km1.0； 4.地面地下室外墙热阻限值1.2； 5.外窗的气密性等级，气密性不低于级。 6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。 外窗传热系数 k 及遮阳系数 sc 符合规范规定要求。 8.2.28.2.

56、2 设备专业设备专业 1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉； 2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶 层区域采用变频水泵供水达到节能目的； 3.酒店设楼宇自控系统（bas） ，对空调、通风设备等运行工况实行监视、 控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式； 4.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却； 5.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统； 6.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失； 7.加强能量的有效利用，以节约用电量； 8.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品； 9.照明功率密度值设

57、计严格遵守照明节能设计要求； 10.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器； 11.所有电机选用 y 型节能型高效率电机； 12.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能； 13.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、 照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗； 第九章第九章 消防与安全卫生消防与安全卫生 9.19.1 消防消防 1.消防给水水源由室外给水管网二路 dn300 给水管接来，消火栓消防泵、 自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系 统消防用水量； 2.按民用建筑设计防火规范 ，本工程建筑属三类建筑，耐火等级

58、为一 三级； 3.总体消防车道呈环通布置，主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车 停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓； 4.主楼设有防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，裙房地上设两座疏散 楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯； 5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料； 6.大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火； 7.安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前 室的距离不大于 15m。 8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾 探测器、手动报警按钮等组成。 9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房

59、等场所选用感烟探测器； 10.本工程酒店属于三类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工 程设置一套火灾报警及消防联动系统（fas） 。在一层设置消防控制室，消防控 制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话 控制设备。 9.29.2 劳动安全劳动安全 1.土建安全 本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架结构。该工 程按抗地震 8 度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取 了防滑措施。 2.防火防爆 本项目为三类建筑物，耐火等级为三级，有关防火措施见建筑防火设计 。 有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。 3.电气安全 本

60、工程采用 tn-s 接地系统。全楼采用等电位联结。对澡盆、沐浴盆、游 泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游 泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。 建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅 厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏 电保护装置，但消防泵不用漏电保护。 本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。 变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低 压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘 垫，绝缘垫耐压等