7 物业验收与业主入住

1、第第7 7章章 物业验收与业主入住物业验收与业主入住 u物业验收包括物业的竣工验收和物业的接管验收 7.1.1 物业的竣工验收 u 竣工是指一个建筑工程项目，经过建筑施工和设备安装后，达到了该工竣工是指一个建筑工程项目，经过建筑施工和设备安装后，达到了该工 程项目设计文件锁规定的要求，具备了使用的条件。程项目设计文件锁规定的要求，具备了使用的条件。 u 竣工验收是指在工程项目竣工后，承接单位需向建设单位办理交付手续，竣工验收是指在工程项目竣工后，承接单位需向建设单位办理交付手续， 在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会

2、对竣工项目 进行查验，在认为工程合格后办理工程接受手续，把产品移交给建设单进行查验，在认为工程合格后办理工程接受手续，把产品移交给建设单 位的过程。位的过程。 7.1 物业的验收物业的验收 分类分类 p 隐蔽工程验收 p 分期验收 p 单项工程验收 p 全部工程验收 3 2021-6-142021-6-14 7.1.2 物业接管验收的含义及作用物业接管验收的含义及作用 u物业的接管验收是指物业服务企业根据标准，对建设单位物业的接管验收是指物业服务企业根据标准，对建设单位 移交的物业所进行的综合检验和收受管理工作。移交的物业所进行的综合检验和收受管理工作。 分为分为 u政府有关部门的验收政府有关

3、部门的验收 u建设单位的验收建设单位的验收 u物业服务企业的验收物业服务企业的验收 p 新建物业验收新建物业验收 p 原有物业验收原有物业验收 接管验收的主体 接管验收的标的物 接管验收具备的条件：接管验收具备的条件： u 新建房屋：建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；供电、采新建房屋：建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；供电、采 暖、给排水、卫生、道路等设备和实施能正常使用；房屋栋、户编号暖、给排水、卫生、道路等设备和实施能正常使用；房屋栋、户编号 已经有关部门确认。已经有关部门确认。 u 原有房屋：房屋所有权、使用权清楚；土地使用范围明确原有房屋：房屋所有权、使用权清楚；土地使

4、用范围明确 5 2021-6-142021-6-14 2. 2. 接管验收的作用接管验收的作用 1）明确交接双方的责、权、利关系。 2）确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。 3）为日后的物业管理创造条件。通过物业管理企业的接管 验收，还可以根据有关物业管理的文件资料，摸清物业的性 能与特点，预防管理中可能出现的问题，有计划地安排好各 项管理工作。 7.1.3 物业接管验收的程序和主要内容物业接管验收的程序和主要内容 接管验收的程序 书面提请 资料审核 物业检验 问题处理 签发文件 接管验收中可能存在的问题和注意事项 （1）接管验收走过场 （2）接管验收不到位 （3）接管资料不齐全

5、接管验收的内容 （1）资料的验收 （2）质量与使用功能的验收 （3）质量问题或危险与损坏问题的处理 接管验收应提交的资料接管验收应提交的资料 （1）新建房屋 产权资料；竣工验收资料；技术资料；说明文件 （2）原有房屋 产权资料；技术资料 建设单位应当移交下列资料建设单位应当移交下列资料 （1）竣工验收资料竣工验收资料包括：总平面竣工图；建筑、结构、设备竣工图；配套 设施工程、地下管网工程、隐蔽工程竣工图等。 （2）技术资料技术资料包括：设施设备的安装、使用和维护保养；地质勘察报告； 工程合同及工程开工、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变 更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收记录；沉降

6、观察记录；工程竣工验收 证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、建筑构配件的鉴定 合格证书；水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、 混凝土试块试压报告；供水、供暖、煤气管道的试压报告等。 （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件说明文件。 （4）物业管理所必需的其他资料其他资料包括：房屋产权资料；项目批准文件；用 地批准文件；拆迁资料等。 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，依照规定将上述资料移交给 业主委员会。 物业管理物业管理 5 5 前期物业管理前期物业管理 交接双方的责任交接双方的责任 （1）建设单位应按要求提前做好房屋交验准备。物业管理企业在收 到

7、接管验收通知书后，应尽快与建设单位约定时间验收。 （2）接管验收时，交接双方均应严格按照验收标准执行。 （3）接管验收后，如发生隐蔽性的重大质量事故，由建设单位负责 处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由物业管理公司负 责处理。 （4）物业自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建 设单位负责保修。 物业接管验收的标准物业接管验收的标准 物业接管验收的标准分为新建物业的接管验收标准和原有 物业的接管验收标准。其具体的要求和标准应当执行1991 年2月建设部颁布的房屋承接验收标准，有关住宅小 区竣工综合验收的规定还应当执行1993年12月建设部颁布 的城市住宅小区竣工综合验收管理办法

8、等。 新建物业的接管验收标准新建物业的接管验收标准 l.主体结构部分：地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的 允许变形值；不得引起上部结构的开裂或者相邻房屋的损坏；钢筋混凝 土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值； 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；木结构应当节 点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，选材必须符合结构工程施工及验收规 范的规定；设有抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规 定。 2.屋面部分：各类房屋必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水通 畅，无积水，不渗漏；阳台和三层以上房屋应当有排水，出水口、檐沟、 落水管应当安装牢固，接口平密

9、，不渗漏。 3.楼地面部分：面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；卫生间、阳台、 盥（灌音）洗室地面与相邻地面的相对标高应当符合设计要求，不应当 有积水，不允许倒泛水和渗漏。 4.装修部分：钢木门窗应当安装平整牢固，无翘曲变形，开关 灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适 度；进户门不得使用胶合板制作，门锁应当安装牢固，底层外窗、楼 层公共走道窗、进户门上的亮子均应当装设铁栅栏；木装修工程应当 表面光洁，线条顺直，对缝严密，门窗玻璃应当安装平整，油灰饱满， 粘接牢固；抹灰应当表面平整；饰面砖应当表面洁净，粘贴牢固，阴 阳角与线角顺直；油漆、刷浆应当色泽一致，表面不应当有脱皮、漏

10、 刷现象。 5.电气部分：电气线路安装应当平整、牢固、顺直，过墙应当 有导管；应当按套安装电表或者预留表位，并有电器接地装置；照明 器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确； 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气 装置工程施工及验收规范的要求；电梯应当能准确地启动运行、选层、 平层、停层；制动器、限速器及其安全设备应当动作灵敏可靠；安装 的隐蔽工程、试运转记录、性能监测记录及完整的图纸资料均应符合 要求；除上述要求外，同时应当符合地区性“低压电气装置规程”的 有关要求。 6.水、卫、消防部分：管道应当安装牢固，控制部件启动灵活， 无滴漏；水压试验及保

11、温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及 验收规范的要求；应当按套安装水表或者预留表位；高位水箱进水管 与水箱检验口的位置应当便于检修；卫生间、厨房内的排污管应当分 设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。其他管 子可用塑料管，在国外很普遍，可用50年。地漏、排污管接口、检查 口不得渗漏，管道排水必须流畅；卫生器具质量良好，接口不得渗漏， 安装应当平整、牢固、部件齐全，制动灵活；水泵安装应当平稳，运 行时无较大震动；消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建 筑设计防火规范要求，并且有消防部门检验合格签证。 7.采暖部分：锅炉、箱罐等压力容器应当安装平整、配件齐全，不 得有变形、

12、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必须有专业部门 的检验合格签证；炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间，炉排 与壁镗（堂音）之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不凸起、不 受卡，运转自如；各种仪器、仪表应当齐全精确，安全装置必须灵敏、 可靠，控制阀门开关灵活；设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象， 保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范；锅炉辅机 应当运行正常，无杂音；消烟除尘、消音减震设备齐全，水质、烟尘 排放浓度应当符合环保要求；经过48小时连续试运转，锅炉和附属设 备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。自家购房也 应注意检查暖气管道，如自己家自动排气阀跑水被淹。

13、 8.附属工程及其他：化粪池应当按照排污量合理设置，池内 无垃圾杂物；明沟、散水、落水管内部不得有断裂、积水现象；房屋 入口处必须做室外道路，并与主干道相通；房屋应按单元设置信报箱； 常不用，如裕中西里就是如此。单位工程必须做到活完料清，场地 清；群体建筑应当检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到 应有的质量和使用功能要求。 接管验收与竣工验收的区别接管验收与竣工验收的区别 接管验收接管验收竣工验收竣工验收 验收主体不同验收主体不同 物业管理单位物业管理单位房地产开发建设单位房地产开发建设单位/ /城市城市 建设行政主管部门建设行政主管部门 验收性质不同验收性质不同 主体结构安全与满足使

14、用功主体结构安全与满足使用功 能的再检验能的再检验 检查工程项目是否达标检查工程项目是否达标 验收目的不同验收目的不同 转交的对象不转交的对象不 同同 为分清责任，交接验收为分清责任，交接验收 物业管理公司物业管理公司 为取得市场准入资格，对为取得市场准入资格，对 质量进行验收质量进行验收 建设单位建设单位 7.27.2 业主入住服务业主入住服务 业主入住，是指业主或使用人进房入住的过程， 这是物业管理公司与业主或使用人的首次接触， 标志着物业管理工作的逐步展开。在这一过程中， 物业管理公司与业主或使用人之间需要办理相关 的入住手续，其中涉及一系列业主或使用人应当 知晓、参考或必须签订的入住手

15、续文件。它们是： (1)入住通知书； (2)入住手续书； (3)收楼须知； (4)缴款通知书； (5)验楼情况表； (6)楼宇交接书。 业主入住的程序业主入住的程序 (1)物业管理公司向业主或使用人寄发入住手续文件： (2)业主向物业管理公司出示身份证、房屋买卖合同及入住 通知书，并交纳各项管理服务费和维修基金等； (3)业主验收其所购房屋(门窗、水电、墙面、屋顶、地板等) 并签收； (4)物业管理公司与业主签订“管理公约”； (5)物业管理公司接受业主的咨询，介绍入住的有关事项， 并发给业主“住户手册”； (6)物业管理公司正式把业主所购房屋的钥匙交给业主。 1入住通知书 入住通知书是指物业

16、管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理 入住手续的文件。 在制定入住通知书时应注意下面几个问题： （1）一般情况下，一个物业辖区内入住的业主不是一家或几家，而是几 百家甚至上千家，如果均集中在同一时间内办理，必然会使手续办理 产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时 间，以方便业主按规定时间前来办理。 （2）如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。 入住通知书入住通知书 女士/先生： 您好!您所认购的_大厦楼阁层座已于_年_ 月_日经市 建设局、质量检查总站、消防支队等政府有关部门验收合格，准予入 住。 一、请您按入住通知书、收楼须知办理入住手续。办理地

17、址： ( )。 在规定的日期内，财务部、地产部将派员到场集中办公。 二、为了您在办理过程中不拥挤，顺利而快捷地办理各楼层的入住手 续，时间以下表为准： 三、请阁下按上述时间来办理手续，如不能按时前来，在_月_ 日后请到大厦_搂办理财务及收楼有关事宜，然后到_大厦管理 处办理入住手续。 特此通知 物业管理公司 日期日期阁阁阁阁阁阁 月月 日日 月月 日日 月月 日日 2.入住手续书 入住手续书即是办理入住手续的程序和安排。制定入住手 续书的目的是为了让业主在办理入住手续时，明确其程序， 使整个过程井然有序。一般在入住手续书上都留有分部门 的确认证明，业主每办完一项手续，有关职能部门在上面 盖章证

18、明。 入住手续书入住手续书 女士先生： 您认购的_大厦阁楼座，现已具备入住条件，请阅读收楼须 知，按如下次序办理入住手续。 物业管理公司管理处 _年_月_日 (1)公司财务部 (2)大厦管理处财务室 已付清各项入住费用已付清各项入住费用 特此证明（盖章）特此证明（盖章） 已付清楼款已付清楼款 特此证明特此证明( (盖章盖章) ) (3)公司地产部 (4)大厦管理处办公室 入住资格审查合格入住资格审查合格 特此证明（盖章）特此证明（盖章） 入住收搂完毕入住收搂完毕 特此证明（盖章）特此证明（盖章） 3收楼须知 收楼须知是指物业管理公司告知业主在收 楼时应注意的事项，以及在办理入住手续 时应该携带

19、的各种证件、合同、费用的文 件。从而避免遗漏、往返，给业主增添不 便。 收楼须知 大厦收楼须知 欢迎阁下成为大厦新业主： 我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关收楼程序，避免您 在收楼时，产生遗漏而引起不便。 (一)在财务部办理的手续 1.付清购楼余额。凡分期付款购楼者，请携带“本票”，抬头“ 公司”，将购楼余款付清。 2.带已缴款的各期收据及合同工本费收据原件来换取“发票”，并领 取付清楼款证明书。 3.凡未交合同工本费者，请准备_元补交工本费。 4.在银行按揭的业主，如银行未能在签订“买卖临时合约”后_天 内将按揭款拨付我公司的，请按所延迟的天数支付我公司的逾期利息。 5.在入住手续书(

20、1)上盖章。 (二)在地产部门应办理的手续 1.业主最好能够亲临地盘，接受搂宇，并请带备： (1)业主身份证； (2)大厦入住手续书； (3)身份证或护照影印本一份； (4)买卖合同： (5)公司所签收的商业副本； 2.在入住手续书(2)上盖章， （三）大厦入住时，应在管理处财务部办理手续：交付各项管理费用和其他费用 (略)，并在入住手续书(3)上盖章。 (四)在大厦管理处办公室办理手续 1.将入住手续书上已办的手续交给办公室，并在入住手续书(4)上盖章或签字， 交物业管理公司管理处保存； 2.办公室向业主介绍入住的有关事项，并移交钥匙，由业主验收。 特此通知 物业管理公司 _年_月_日 4缴

21、款通知书 缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入住手续时应 该交纳的款项及具体金额的文件。 5验楼情况一览表 验楼情况一览表是物业管理公司为方便业主对房屋进行验 收，监促开发商及时整改问题，以避免相互扯皮，使问题 能得到及时解决而制定的文件。 6楼宇交接书 楼宇交接书是业主在确认可以接受所购楼宇后，与开发商 签订的接受楼宇的书面文件。 如何帮助业主验楼： 1）房屋结构：裂缝 2) 建筑方面：地面（地漏）、墙面、门窗 3) 管道：给水、排水、电系统 具体验收标准及处理方法具体验收标准及处理方法 墙面的验收 u对墙面的验收，主要是看室内四周的墙面有无裂缝，空壳 等现象。 u如有裂缝则要看是什么样

22、的裂缝。常见的裂缝是风裂，其 形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原因， 主要是室内外暖湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自然的干、 湿收缩。 u空壳则是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀造成的，于墙 体本身质量，没有任何联系。 处理方法： 如果裂缝、空壳面积比较大，则由施工单位打掉重粉。 如果只有细小的裂缝，而没有空壳，待业主在进行精装修 时抹二遍腻子即可消除。 2. 墙面的阴、阳角验收 对墙面的各个垂直拐角、水平平行角，用目测的方法进行 观测，检查阴、阳角处是否不平整或波浪不平。 处理方法: 则要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。 3. 梁、柱与墙体之间裂缝的验收 因为整个楼盘是采用混凝土框架

23、结构，墙体则是 待框架做好以后再砌的，难免出现柱、梁与墙体 之间的结合部出现裂缝。 常见的裂缝有两个部位: 一是梁和墙体之间的裂缝 二是柱和墙体之间的裂缝 二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造的柱、梁和空心砖 墙体之间存在的一种自然的水泥收缩程度不同形成的，不 存在质量问题，更不是墙基下沉而造的。 处理方法： 将裂缝处割开，重铺金属网或布网，用小比度水泥砂浆重 粉即可消除。 4. 楼板的验收 u仔细观看室内地面上，是否有不同规则裂 缝，如果发现不同程度的存在，则要用专用小锤进行敲打， 听听是否有空壳的声音。 u如果正常，没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂.如有 异常响声，说明结构层与找平层之间有

24、相克现象的存在, 根本不存在结构层有什么质量问题。则要重新处理。 处理方法： 顺着开裂，空壳的方向割开重新做找平层即可。同时地面 应光洁，不能起砂。 5. 顶棚的验收 对顶棚的验收，也是要看有无裂缝，空壳等现象，如果两 者现象都不存在，又无波浪，不平整的现象，国家标准只 是顺平就可以了。 6. 进户门的验收 对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启、关闭是否 顺畅，关门以后缝隙不能过大，也不能太小。钥匙开启自如， 关、开门无异常响声。 处理方法： 门的密实度不好，需重新填充、加固，关、开门不顺畅或门 隙过大或过小，则要调整门的铰链、垫铁，达到标准要求。 钥匙开起不自如，要调整锁芯的定位螺丝，

25、使其到位。门有 响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许机油。 7. 窗的验收 u要看窗的边框四周边缘等易受撞击处是否密实，要仔细检 查墙体和窗框处墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现 象，检查推拉门、窗户玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不 灵等现象。 u推拉门、窗子四周橡胶压条是否平整，密实防水胶打的均 匀程度如何。 处理方法： 推拉门、窗的四周密实度不好，要重新填实，加固边框。 窗框、门框处有异种变色，说明有渗漏现象，要重新打胶、 粉墙达到不漏程度。 玻璃破裂，五金件损坏，要重新更换。 压条不平整，防水胶不均，要将压条拆除重新再做，以达 到防水的效果。 8. 上、下水的验收 检查上水时，可将水阀打

26、开检查各个管子接头处有无滴水， 渗水现象。检查下水时，可将水龙头打开观察地漏下水是 否流畅，无冒泡缓慢现象。 处理方法： 上水管接头如有滴水、渗水，则说明熔焊的不牢，则要割 去原接头，重新焊接，达到不滴不漏。 下水如果不顺畅则说明地漏被异物堵塞，则要及时疏通。 9. 电的验收 对电的验收，要先看室内配电盘开关板、插座板有无损坏， 安装是否牢固、顺直，过墙线路应有导管，连接点必须紧 密、可靠，部件齐全，接触良好，位置正确。 再有施工单位的电工将事先准备好的插头，插入插座板逐 个检查线路是否正常。 处理方法： 如发现有上述问题则要请专业人员对损坏配件，线头连接 处，安装位置进行更换、紧固、调整。

27、10. 卫生间的验收 卫生间的验收是整个验收环节中最为重要的一点，因为卫 生间的地面在施工过程中已做防水层，但如做的不好将会 发生渗漏现象。 验收方法： 在验收的前一天通知施工单位，用黄泥将卫生间地漏堵上， 放水至23公分，待24小时以后，到底层观察卫生间的顶 棚四周、风道周围，上、下水管壁接合处是否有渗漏、滴 水等现象。 入住纠纷愈演愈烈入住纠纷愈演愈烈 1.缺乏规范的验收标准及依据 目前导致入住纠纷矛盾的焦点主要是：延期交房； 房屋质量问题；小区基础设施、公共配套建筑正常运 行的承诺不能兑现；承诺的规划与事实不一致。 2.法律法规不健全 目前中国还没有一部全国性的住宅方面的法律，北京市 也

28、没有相关的法规来规范入住问题。 3.消费者的眼光更挑剔 7.3 7.3 装修管理装修管理 物业管理公司对装修的管理分为两个部分：一是对业主的 管理，二是对施工队的管理。无论哪种情形的装修，业主 或使用人事先都必须向物业管理公司提出申请、详实地填 写“房屋装修申请表”，经物业管理公司审批，并与工程 队签订“装修工程队责任书”后，方可进行施工。工程完 工后，由物业管理公司进行验收。 一般物业管理公司对装修制定如下规定： 1）凡欲进行室内装修及设备改造的用户，均应提前5天向管 理处申报。 2）由产权人或其代理人携带有关证件，详细、如实填写 装修申请表。注明装修时间、项目及施工队伍名称， 并附有关图样

29、资料。 3）经管理处审核同意后方可进行装修施工。 4）装修施工队应到管理处签定装修工程队治安责任书 及装修施工保证书。 装修申请表 业主名称业主名称 住址住址 联系电话联系电话 施工单位施工单位 负责人负责人 联系电话联系电话 开工时间开工时间 完工时间完工时间 装修内容装修内容 管管 理理 处处 意意 见见 出入证工本费元，装修垃圾清运费元，合计出入证工本费元，装修垃圾清运费元，合计 元。元。 审核人签字：审核人签字： 年年 月月 日日 说说 明明1、凡申请装修的项目要有图纸说明：、凡申请装修的项目要有图纸说明： 2、本申请表超过申请装修完成日期后自动失效，若需要、本申请表超过申请装修完成日

30、期后自动失效，若需要 继续装修要重新申请；继续装修要重新申请； 3、本表一式两份，业主和物业管理企业公司各执一份。、本表一式两份，业主和物业管理企业公司各执一份。 任何装修都必须符合楼宇原先设计时的工 程技术规范和技术指标。 物业装修的法律规定物业装修的法律规定 建设部住宅室内装饰专修管理办法 禁止行为： p 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设 计方案，变动建筑主体和承重结构； p 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； p 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝 土墙体； p 损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； p 其他影响建筑结构和使用安全的行为。 未经批准不应有行为未经批准不应有行为 搭建建筑物、构筑物； 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； 拆改供暖管道和设施； 拆改燃气管道和设施。 批准权限 1）非结构变动由物业管理公司负责查勘、鉴定、批准。 2）结构变动，物业管理公司可代为报请房地产行政管 理部门批准，并收取代办服务费。 3）专用设备（如