评析房地产开发商在合作开发过程中遇到的问题

1、评析房产开发商在合作开发过程中遇到的法律问题房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回笼慢的特点, 而房地产持续运营需要不断地滚动投入，因此，合作开发房地产的模 式成为许多房产开发企业的首选。这一方式虽然解决了房产开发的资 金问题，但却增加了信用、法律方面的风险。（一）房地产合作开发模式1、 法人型合作开发（1）项目公司：由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司 的名义进行开发。优点：责任明确、组织机构稳定，人事安排以及操作比较规范，而且 此种情况下，房产合作开发的合作人成为项目公司的股东，合作人不 必担心可能因合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司注册资 木为限承担有限责任。缺

2、点：因组建项目公司需要一定的时间，费用较高且易错过商机；以 土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，费时费钱；因项目公 司利润只能在缴纳所得税后才能上交联合开发各方，需要支付较高的 财务成木。（2）受让股权：投资方通过受让项目公司的部分股权，已达到合作 开发房地产的目的。优点：无须办理土地使用权、开发商名称和变更登记手续，可较快取 得项目的开发建设权并进行公司的实质经营；无需缴纳办理土地过户 契税和手续费、营业税、城市维护建设税等，降低投资开发成木。 缺点：如果公司曾经有债务、曾经违约或者侵权、经营中或有债务等, 也可能使股权受让方承担比直接项目转让更多的法律风险。2、非法人型合作开发（1）

3、联合管理机构：双方各自委派工作人员组成联合管理机构，实 践中称为“联建办公室”、“联合项目部”等。（类似于民法通则 中的联营。（2）松散型合作：双方按照合同的约定各自独立履行义务，分享收 益。鉴于双方中仅有一方具有房地产开发经营资质，整个项目是由具 有资质一方主要操作，另一方进行配合而配合方往往是出资方。这样, 对于出资方风险是很大的。因为既无土地使用权，又无实际经营控制 权，其合作利益难以得到保障，而对另一方而言，如果出资方中途撤 资的话，将导致“烂尾楼”工程的出现。（二）合作开发房地产可能存在的风险以及防范措施1、 合同无效（1）导致合同无效的几种情形： 合同双方均不具备房地产开发经营资质

4、。 未经批准以划拨土地使用权作为投资订立合作开发合同。 审批、许可与登记影响合作合同效力。（2）防范措施 房地产开发企业资质管理规定，房地产开发企业应当按照规 定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业， 不得从事房地产开发经营业务。因此，律师提醒，在开发商在与他人 合作开发房地产时，一定认真审核其是否具备房地产开发资质等级。 城市房地产管理法第39条规定，以划拨方式取得土地使用权 的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府 审批。因此，律师提醒，如果合作开发的房地产土地系划拨方式得来, 则要在合作开发初期严格办理相关审批手续。 关于审理房地产管理法施行前房地产

5、开发经营案件若干问题的解 答第18条规定，“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资 与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊 形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手 续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效, 但双方己实际履行了合同，或房屋己基本建成，又无其他违法行为的， 可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。” 因此，律师建议，双方在签订合建合同后，应该积极办理合建审批手 续和土地使用权变更登记手续，不要因相关手续的不齐全导致合建合 同的无效。2、 资金提供方资金不到位或未足额出资的法律风险（1）资金提供方资金不到位或未足额岀资的法律定性出资不到位纠纷在合作开发房地产中较为常见，出资不到位的行 为性质为违约，违约方应当按照约定承担违约责任，直至合同解除。（2）防范措施既然从法律角度将“资金不到位或未足额出资”定性为一种 违约行为，那么律师建议应在合建合同屮将违约责任明确具体 化。重点约定出资不到位，如何分配利润。主要按照下述方式进 行约定