资产评价师cpv评价实务一-讲义-成本法的运用

1、第 03 讲 成本法的运用考点 4】成本法的运用一、要求掌握成本法的计算公式，以及利息等成本构成项目的计算。 教材一共三个地方涉及到成本法的利息及利润的计算问题：评估 方法估值公式利息计算利润计算分估 模式 下土 地使 用权 成本 法土地使用权价格 土地取得费用土 地开发费用利息 利润税费土 地增值收益1. 计算基数： 土地取得费和土地开发费 【注意】税费不参与利息及利润计算2. 使用复利计息方法 1：土地取得 费和土地开发费 方法 2：开发后土 地的地价分估 模式 下房 屋建 筑物 成本 法重置成本建安综 合造价前期费用 及其他费用利息 合理利润1. 利息（建安工程造价 （含税 ）期间费用）

2、 正常建设期正常建设期贷款利率 2前 期费用（ 含税 ）正常建设期正常建设期贷 款利率2. 这个利率计算公式是单利计息的，只是均 衡投入的成本（建安工程造价（含税）期间 费用）计息期按照建设期一半计算。1. 注意计算基数与 利润率的含义的匹 配2. 自用的生产型房 屋建筑物是不计算 利润（理论上说应 该计算，考试以教 材为准）合估 模式 下成 本法不动产价值土地 取得成本开发成 本管理费用销 售费用投资利息 开发利润销售 税费1. 土地取得成本、建筑物开发成本、管理费用 和销售费用 【注意】销售税费不参与利息及利润计算，但 是销售费用参加2. 利息土地取得费用 （1 4.75%） 31 3/2

3、 开发成本管理费用 （14.75%）3/2 1 销售费用（ 1代理比例） （1 4.75%）3/41 ，这里 3是建设期间。 3/4 是销 售费用的计息时间。1. 土地取得成本、 建筑物开发成本、 管理费用和销售费 用之和2. 利润率为平均投 资利润率1. 成本法利息和利润的计算基数基本上是一样的，只是利润的计算不一定都基于成本投入方法来计算2. 虽然三种方法利息和利润计算原理基本上一样，但是三种方法下投入成本的计算内容和构成不一样， 所以需要记住三个公式，别混淆。3. 以上所有方法，都是基于建设投入，加上利息及利润后，就等于建成后土地或者建构筑物的价值。 该等式的时间点是建筑物或土地建设完成

4、的时间，因此所有投入都需要计算利息和利润。 只不过计算利息时，需要注意 资本投入的时间及是否均衡投入 ，折算出计算的时间长短。 成本法计算出完工后的建筑物或者不动产的总价值后，考虑完工率或者成新率得到评估值，其中土地使 用权价值，需要考虑年期修正和其他因素修正后得到评估值。二、出题模式：综合题和选择题（一）综合题（掌握教材例题）【例 1. 综合题】（ 2018 年协会机考模拟题）某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基 准日为 2017 年 12 月 31 日，采用重置成本法。该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期 1 年，于 2010 年 12 月底建成并投入使用，建筑面积1

5、0 000 平方米，经济使用年限 50 年，办公楼使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为 92、69、88，权重系数分别为 85%、 10%、5%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为 3 785 万元，安装工程造价为 705 万元。前期费用费率为 2%，期间费用费率为 5%，资金成本率为 4.35%，利润率为 5%。要求：计算该办公楼的评估值。正确答案（ 1）确定重置成本前期费用建安综合造价 *2%（ 3 785 705） *2% 4490*2%89.8 （万元） 期间费用建安综合造价 *5%4490*5

6、%224.5 （万元） （在题目没有说明的情况下，期间费用应该按照教材例题计算，即以建安综合造价和前期费用为基数。 此处简化处理以建安综合造价为基数计算）利息（建安工程造价期间费用）正常建设期正常建设期贷款利率1/2 前期费用正常建设期正常建设期贷款利率（4490224.5）14.35%1/289.8 14.35%106.4467 （万元） 利润（建安工程造价期间费用前期费用）利润率 （4490224.589.8 ）5%240.215 （万元） 重置成本建安综合造价前期费用及其他费用利息合理利润449089.8 224.5 106.4467 240.2155150.962 （万元）（2）成新率

7、的计算 年限法成新率的确定成新率（ 507）/50 100%86% 打分法成新率的确定 成新率（结构打分评分修正系数装修打分评分修正系数设备打分评分修正系数） 100 100%（9285%6910%885%） 100100%89.5% 加权平均综合成新率的确定 综合成新率 86%0.489.5%0.6 88.1%（3）评估值计算 评估值重置成本综合成新率 5150.962 88.1%4537.998 （万元）【注意】看教材 131 页，前期费用和其他费用也就是期间费用如何计算，理论上并没有给出准确说法， 只是说按照国家和当地政府有关规定计算。教材134 页的例题，对于前期费用是按照建筑安装费用

8、计算，期间费用是按照建筑安装费用和前期费用之和。考试的时候需要题目进一步明确，否则以例题解法更有保 障些。（二）单选题【例题 1单选题】用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）。A. 整个开发期B. 整个销售期C. 整个开发期和销售期能收回，因此，计息期D. 整个开发期和销售期的一半 正确答案 C 答案解析土地取得费用在土地开发动工前要全部付清，在开发完成销售后方应为整个开发期和销售期。 土地开发费用在开发过程中逐步投入， 销售后收回。 若土地开发费是均匀投入， 则计息期为开发期的一半。【例题 2单选题】根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用 一般包括（

9、 ）。A. 土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费B. 土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金C. 土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费D. 土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费正确答案 A 答案解析具体内容包括：土地补偿费，青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿 费，安置补助费， 耕地占用税或城镇土地使用税， 土地登记费及征地管理费， 征地动迁费， 水利水电工程、 水库淹没处理补偿费等。【例题 3.单选题】某建筑物建成于 1990年 1月，为砖混结构一等，耐用年限为 50 年，残值率为 2%。 该建筑物 2000年 1月的重

10、置成本为 500万元， 2000年 1月的评估值接近（ ）。A. 400 万元 B.392 万元C.402 万元 D.390 万元正确答案 C答案解析 50010500 （ 1 2%）/50 402 万元【例题 4.单选题】开发对象为某市经济技术开发区的一宗土地，面积为10000 平方米，土地开发费为每平方米 250 元，土地开发周期为两年，土地开发费每年均匀投入，第一年投入资金占总开发费用的40%，银行贷款年利率为 6%，则该宗土地开发费利息为（）。A.12.41 万元 B.13.57 万元C.15.73 万元 D.16.84 万元正确答案 B答案解析 1000025040%（16%）1.5160%（16%）0.5 1 135681.32 （元）（三）多选题【例题 1多选题】房地合估模式下，不动产评估中的开发成本主要包括（）A. 土地取得费B. 前期工程费C. 基础设施建设费D. 公共配套设施建设费E. 开发期间税费正确答案 BCDE 答案解析开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、房屋建 筑物安装工程费、开发期间税费等。【例题 2多选题】运用成本法对不动产价格评估，其适用范围主要是（）。A. 新开发地 B. 学校用地C. 公园用地 D. 商业用地