可行性研究报告

1、可行性研究报告商丘市惠民住宅小区可行性研究报告某某市惠民住宅小区项目可行性研究报告分院： 土木 工程学院 专业： 土木工程班级：土木工程某班学号；_20167160姓名：某某完成时间:2016.1.1第一章总论1.1项目名称1.2报告研究内容1.3项目建设地址及建设条件1.4主要建设规模及主要内容1.5投资估算与融资方案1.6社会效益分析1.7 研究结论 第二章 房地产需求分析2.1 城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析2.2 营销策略第三章 项目建设规模及主要内容3.1 建设规模3.2 建设内容3.3 功能设置第四章 项目建设地址及建设条件4.1 建设地址4.2 建设条件第五章 建设

2、方案5.1 设计原则5.2 总体布局5.3 建筑工程第六章 环境保护6.1 项目周边环境状况206.2 主要污染源6.3 环境保护措施第七章 组织机构及人力资源配置7.1 组织机构7.2 劳动制度7.3 人员培训与管理7.4 劳动力来源第八章 项目管理及实施进度安排8.1 项目管理8.2 项目建设工期安排和施工进度第九章 社会效益分析9.1 社会影响分析9.2 项目与所在地互适性分析9.3 社会风险分析9.4 社会评价结论第一章 总 论1.1 项目名称商丘市惠民住宅小区项目可行性研究报告。1.2 报告研究内容本项目可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标 准定额以及建设单位

3、对本项目的设想，着重对项目的背景及必要性进行分析；项 目建设规模及建设方案进行论证；建设场址及建设条件的考察；项目周围环境及 周围环境对项目的影响分析；项目实施方案计划及进度进行安排，社会效益等方 面进行综合论证。1.3 项目建设地址及建设条件本项目建设地址位于神火大道与凯四街交叉口东北角，地势平坦，周围环境 状况良好。交通便利，城市发达。目前商丘市的自来水供水总供给能力基本能够 满足需要。1.4 主要建设规模及主要内容1.4.1 建设规模根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，需新征建设用地面积 20000 平方米（大约 30 亩）。1.4.2 建设内容本项目建设 5 栋四层住宅楼，建筑面

4、积为 80平方米的单元房 200户；建筑面 积为 90平方米的单元房 100 户；建筑面积为 120 平方米的单元房 110户；公建 及配套服务设施用房 900 平方米，其中 : 商业用房 400 平方米（包括：社区卫生 所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房 500 平方米（物业管理办公 200 平方米，活动中心健身房 100平方米，其他配套用房 200 平方米）1.5 投资估算与融资方案1.5.1 投资估算经估算，本项目总投资为 6400万元，其中：开发投资 2000 万元。1.5.2 融资方案根据国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知精神，本项目 实行资本金制度。 本项目建设

5、单位自有资金 2000万元，申请银行贷款 4400万元1.6 社会效益分析1、本项目的实施有利于促进商丘市和谐社会的发展。2、本项目的建设有利于促进商丘市经济健康稳定发展。1.7 研究结论本项目的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要，更是顺应人们 对中高档住宅的消费趋势，提升商丘市的住宅品质。项目的实施，对进一步促进 商丘市经济发展，加快商丘市城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境 质量和居民生活水平稳步提高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经 分析论证，项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条 件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。经过以上分析计

6、算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快实施。第二章 房地产需求分析2.1 城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析由于商丘市住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位 考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员、企事业单位职工以及在三 原投资置业的人员为主。近年来， 商丘市经济和社会发展很快， 致力于改善民生，群众生活质量提高。 财政保障能力不断增强，确保了全市干部职工工资按照收入分配制度改革后的新 标准足额发放；确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。2.2 营销策略当今的消费者买房，不仅仅是为了解决“居住”问题，同时是追求一种精神 的享受和自我个性的表

7、现。因此作为营销的重要手段就是给房子赋予一种理念， 给房子增加一种附加值，只有这样，项目才能占领市场。2.21 价格策略在房地产营销中，价格策略是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的 策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往也意味着成功的一半， 因此，在楼盘价格策略中， 开盘定价是最为关键的一步。 本项目采用 “低开高走” 的价格策略。采用该策略有以下优势：1、低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。2、资金回笼迅速，有利于项目后期建设。3、迎合了消费者买涨不买跌的心理。根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期、项目强销期、 销售持续期、销售结案期

8、。具体实施策略如下：销售初期：在这一时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施 建设还有待进一步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。措施如下：1）以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者；2）对一定数量的最先期购房者采用成本价出售；3）财购房者采用签名活动、买房送物活动；4）保证购房者不满意可退房。2.22 促销策略好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个 建设经营期间，运用广告、人员推销、营业推广、公共关系、现场售楼等促销策 略来打开市场，做好销售。广告：在广告促销中， 为了更好的赢得消费者的信任， 突出小区的主题概念， 广告内容

9、应以反映小区特色的广告词为主。销售准备期与初销期：在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于 准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式一般应选择传播 面较大的媒体，如报纸、广播、电视等等。广告应着重卖点的宣传，攫取人们的 眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待 该楼盘推出的效果。项目强销期：这时的项目宣传应以鲜明的形象、强烈的广告功势撼动市场， 以广告为先导，吸引客户的到来。这一阶段的广告意图是全面突出显示项目自身 自然、环保、时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。销售持续期：由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要在于激 发消费

10、者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持、项目正在热销、销售面积只 剩多少等。销售结案期：房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完， 所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。因此这一阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。2.23 人员促销选取有经验有能力的促销人员，措施如下： 在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握一定的促销手段； 在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。2.2.4 销售促进价格折扣和变相折扣：对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素，这种 折扣可以使房价降低，提高购买欲望。现场售楼： 在开盘时，

11、进行现场售楼活动， 邀请各界知名人士到场指导参观， 提高项目的市场知名度。2.2.5 公共关系借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众的高度 依赖和注意，消除公众的戒备心理。2.2.6 调研活动可以通过民意调查等多种方式来收集信息， 了解消费者对公司， 对该项目的价格、质量、功能、房型等诸方面的意见或建议，并及时将改进后的情况告辞消 费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要第三章 项目建设规模及主要内容3.1 建设规模根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况， 按 410户（每户按 4 人计算 1640 人）考虑，住宅建筑面积 40000 平方米，公建及配套服务设施

12、用房 900 平方 米，总建筑面积 40000 平方米，需新征建设用地面积 20000平方米（大约 30 亩）。3.2 建设内容本项目建设 5 栋四层住宅楼，建筑面积为 80平方米的单元房 200户；建筑面 积为 90平方米的单元房 100 户；建筑面积为 120 平方米的单元房 110户；公建 及配套服务设施用房 900 平方米，其中 : 商业用房 400 平方米（包括：社区卫生 所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房 500 平方米（物业管理办公 200 平方米，活动中心健身房 100平方米，其他配套用房 200 平方米）。3.3 功能设置本项目是以居住为主兼容购物休闲为一体的居民住宅

13、小区。 功能设置以创造 一个方便、完善、和谐的生活居住环境为主导思想。建筑风格本着“求实创新” 原则，单体建筑采取以多层为主进行合理组合，力求简洁大方、新颖，外观造型 具有超前意识。总体布局在满足城市规划的前提下，更着重于整体环境效果，合 理进行功能划分，进行小区的道路及景点绿化设计，力求建设成一个舒适安逸的 整体环境。小区内部配套设有商业用房、活动用房，卫生所，物业管理，停车场 等，以满足小区的服务功能需求。第四章 项目建设地址及建设条件4.1 建设地址本项目建设地址位于商丘市神火大道与凯四街交叉口东北角， 场地北临火车站、东面临中州路，西面临平原路，南面临市政府。地势较为平坦，周围环境状况

14、良好。4.1.1 气象条件本项目地处暖温带半湿润气候区，四季冷暖分明，主导风向为东北风。4.2 外部配套条件1、交通商丘交通便利，城市发达。京九铁路横穿东西，广济一级公路纵贯南北， 地方道路四通八达，城区建设日新月异，主干道路网已经形成。2、其他配套条件1）、给、排水目前商丘市的自来水供水总供给能力基本能够满足需要。 排水采用雨、 污分流制。2）、电力该区域用电由城市15KV高压电源公网电缆供电，周边设有20MVA勺电源开闭 所。3）、天然气气源为商丘市农机液化天然气中压管网提供勺天然气， 由天然气次干管引入， 支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便用户接入。可满足本项目用气需要。4）、通信中国

15、电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。通信 网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰。电信网络运营服务商已将光缆接至县 内。第五章 建设方案5.1 设计原则以商丘城市总体规划为设计依据，改善城市居民的居住条件和美化商丘市环 境为设计主题。总体设计应具有超前意识，高起点、新理念、高标准，既体现历 史文化传统、当地的自然与人文景观特色，又要反映现代城市风貌，因地制宜、 科学规划，合理布局。功能设置上则应以科学的发展观为指导，充分体现以人为 本的思想理念，最大限度的创造一个生活方便、居住安逸、环境优雅、功能齐全 的居民住宅小区。设计理念：以“现代化、智能化、园林化、生态化”为设计原则

16、，体现现代住宅区的发 展趋势。（1）以绿色作铺垫，道路作构架铺叙全区的空间秩序。（2）结合基地现状和周边情况， 做足绿色住宅区环境的文章，融入商丘城市 开发的时代节奏，使之成为地域标志性地标景观。（3）“家是男人的港湾”是本设计的构思点，在规划的各个系统层面上重点 刻画这一生动的结构构思，展示自由舒展的空间形态，张驰得宜的规划结构和优 美宜人的居住环境，表达了对完美居住理想的憧憬。（4）技术的集成应用，提高住宅设计的科技含量，全面提升住宅整体性能。设计特点：注重空间环境、视觉环境和地形地貌的配合，努力创造人与人、人与自然交 融的场景，充分体现人和自然和揩共存的可持续发展的设想。整个小区总体空间

17、 形态规划上，因地制宜，外紧内松，以围合式组团为基本模块构造园内的空间形 态。围合式的组团，使居住者充分享受到社区大部广阔空间的同时，寓休闲、娱 乐、健身、赏景为一体，既保证了住房的独立性和私密性，又增强了彼此的邻里 和安全感，造就多姿多彩的具有文化内涵的人居环境。道路系统的骨架顺应地形，有曲有直，干道环小区构架辅设贯彻各组团，交 通简洁通畅。重点处理各道路交汇节点，融入交往和景观标志功能。5.2 总体布局本着合理利用土地资源的原则， 本项目用地面积 20000平方米（大约 30 亩）根据商丘市地理文化背景，同时借鉴国内外城市的发展经验，以绿化，花卉 景观的概念顺应当今人文生活环境主题。即具备

18、完整协调的环境因素，住宅，街 道，花园之间又有亲切和谐的气氛和自成一体的配套服务设施。居住区的出入口 设在南面规划路上，便于人流集散。商丘市惠民住宅小区项目为多层建筑形式，层数为四层，为方便小区居民生 活，小区内部设施完善，设有活动中心，卫生所，物业管理，停车场等。在设计 中强调小区的人性化，多样性，温馨人文，融通地理，从而将其规划成有机整体 的组团，便于长期的居住和管理等。区内主干环道，主要做为区内机动车道和消防通道，主干道12m宽，次干道分别为3.5m-9m宽，防火间距与宅前，宅间小道均满足消防规范要求。绿化分为公共绿化区域，组团绿化区域。着力创造出良好的环境空间，可谓 户户开窗见景，处处

19、林荫小径。小区内地面停车以分散式停车为主。5.3 建筑工程5.3.1 建筑户型设计原则：住宅户型设计坚持多样化与标准化相结合的原则，既有利于住宅的标准化建 设，又能充分适应市场的多样性，为不同需求和不同经济能力的住宅用户提供相 应的住宅户型。户型的内部设计以布局合理、功能分区明确为基本原则，强调动静分区、洁 污分区；强调室内空间的采光与通风的质量，从而有效地提高住宅的居住质量。建筑造型：小区建筑形体设计突出表现三原传统建筑文化和人文特征，屋顶采用青灰色 瓦屋面及高低错落的坡屋面和屋顶花园平台，使建筑群体格调典雅别致，富于居 住建筑的人情味，让居民体会到历史文脉的传承渗透和亲切和谐的居住气氛，使

20、 具有现代功能的住宅建筑群与古朴典雅的城市文化融为一体。建筑细部处理通过阳台、容楣、线角、入口的精心设计和传统建筑符号的运 用以及屋顶和外表色彩的合理运用，使建筑形象既庄重典雅又亲切宜人。结构型式各层住宅采用砖混结构；抗震设防烈度： 6 度（查抗震设防烈度）。 基础型式：暂按钢筋砼条形基础考虑， 待进行工程地质勘察后，再进行调整。 楼面板： 住宅的卫生间， 厨房，阳台及框架结构的所有楼面为现浇混凝土板， 住宅的会客厅（开间不大于 4.2M）、 卧室为多孔板 。墙体材料，采用节能新材 料。5.3.2 建设标准本项目建设主要以经济型为主， 80 平方米户型占到总户数的 48.78%，户型为 二室一

21、厅。 90平方米户型占到总户数的 24.39%，户型为二室二厅。 120平方米户 型占到总户数的 26.83%，120 平方米户型为三室二厅一卫。第六章 环境保护6.1 项目周边环境状况商丘市惠民住宅小区项目建设场地位于神火大道与凯四街东北角。拟建场地 地势基本平坦，地形大体呈矩形。该区域环境舒适，无大的污染源，适宜居住。6.2 主要污染源本项目住宅建设项目。环境保护方面的主要污染源为固体废弃物、废气、废 水和噪音。固体废弃物主要为项目建设过程中的建筑废弃物、建筑工人生活废弃 物以及项目完成后居民装修的建筑废弃物和平时生活废弃物；废气主要是居民居 民装修房屋油漆、涂料产生的废气；废水主要是施工

22、过程冲洗车辆产生的废水、 建筑工人生活废水以及项目完成后居民生活废水；建筑施工时施工机械产生的噪 音。6.3 环境保护措施1、废弃物建筑废弃物按当地有关规定由施工单位定点排放，生活垃圾送社区环保部门 统一堆放，由社会环保部门统一送市垃圾处理场填埋。2、废水生活废水经化粪池处理后排入市政管网3、废气针对居民装修房屋油漆、 涂料产生的废气， 建议居民选用环保型油漆和涂料。 粉刷过程中保持房间通风。4、噪音建筑物选用隔音建材，增设隔音门窗等措施，降低噪声。第七章 组织机构及人力资源配置7.1 组织机构合理确定项目的组织机构，科学配置人力资源是项目建设能否顺利进行和提 高效率的重要条件，尤其是关键岗位

23、人员的素质是保证项目成功实施和运作的先 决条件。项目的实施是否成功，不仅受到组织内部能力的制约，也受到组织外部 环境的影响。只有建立一个科学合理、职能明确、人员素质高、办事效率高的项 目机构，才能很好的完成本项目的建设和运营。因此，本项目的组织机构的设置 是根据项目的建设规模、目标和建设期而确定的。7.1.1 机构配置及职能为使本项目顺利推进，确保工程质量以及工作进度，同时结合商丘市的具体 实际情况，本着“精简、节约、高效”的原则，集中人力、物力、财力，设立项 目部。项目部下设项目办公室 （文秘组、考评组、协调组、 后勤组 ） 、法规合同组、 招投标组、现场管理组、销售组。7.2 劳动制度根据

24、中华人民共和国劳动法，本项目所有人员实行劳动聘用合同制，公 司和员工签定劳动聘用合同。工作制度一般每周 5 天，每天工作 8小时工作制度7.3 人员培训与管理根据本项目的实际要求，全部上岗人员均需进行岗前培训，实行年度考核管 理制度，考核不合格者要求离岗。7.4 劳动力来源本项目所需的人员，均从社会公开进行招聘。技术和管理人员考虑从大专院 校等各种技术职业学院中或社会闲散技术人才中择优选择； 维修和保卫人员考虑 解决社会弱势群体，为构建和谐社会做出企业的贡献。第八章 项目管理及实施进度安排8.1 项目管理8.1.1 项目实施在项目建设过程中，要遵照国家有关规定、规范、标准要求，严格按照国家 建

25、设程序办理，实行工程质量责任制度、招标投标制度、工程监理制度和竣工验 收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。本项目建设完成后严格按照国家有关规定和批复的内容进行竣工验收，竣工 验收合格后才能交付使用。 此外，在项目改造过程中要加强项目的档案管理工作， 从项目改造筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和 归档。8.1.2 项目招投标根据中华人民共和国招标投标法和河南省实施中华人民共和国招标投 标法办法的规定， 如果施工单项合同估算价在 100万元以上的工程； 重要设备、 材料等货物的单项合同估算价在 50 万元以上的采购；勘察、设计、监理单项合 同价在 30 万元以上的服务

26、；项目投资在 500 万元以上的建设项目，必须进行公开招标。招标形式可采用委托有资质的中介机构代理或自行招标，自行招标时，必须 达到国家关于自行招标对于招标单位的相关要求。在招标过程中，一定要严格遵 守国家和河南省的有关规定，坚持公开、公平、公正的原则，自觉接受政府职能 部门的检查、监督，杜绝各种违纪、违法行为的发生。8.2 项目建设工期安排和施工进度根据国家有关工程建设工期定额指标规定，考虑到本项目建设规模的实施情 况，项目工期安排为 36 个月。1、第 1-9 个月，完成前期准备工作。2、第 9-35 个月，开工建设并完成全部建安工程。3、第 35-36 个月，竣工验收以及业主验收、入户。第九章 社会效益分析9.1 社会影响分析9.1.1 本项目的实施有利于促进商丘市和谐社会的发展和谐社会是人类先进文明的标志。和谐社会的核心思想是一种民主法制、公 平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。在我国， 县和县级城市人口占全国人口的绝大多数，县和县级城市的房地产业随着城市化 进程的加快，也在全国房地产业中所占的比例也越来越大。房地产业涉及国民经 济的众多产业。可谓牵一发而动全身。因此，房地产业的良性运行与健康发展， 经济效益与