泰州房地产场调查报告

1、泰州房地产市场调查报告1. 泰州房地产市场竞争分析1.1. 泰州房地产市场分析1.1.1. 泰州概况泰州市地处江苏中部，长江北岸。 1996 年 8 月，经国务院批准，组建地级泰州市，下辖 靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区，总面积 5793 平方公里，总人口 503 万。泰州是一个快速崛起的新兴工贸城市。地级泰州市组建以来，全市国民经济和社会事业 取得了长足发展。 2003 年，全市实现 GDP580亿元，财政收入 66.3 亿元，城镇居民人均可 支配收入 8500 元，农民人均纯收入 4065 元，年末各项存款余额 608 亿元。1.1.2. 规划情况从近几年泰州市的发展态势来看，

2、总体呈“由北向南”的趋势。北部地区以及中 部地区由于是泰州是老市区，开发时间较早， 因此发展较成熟；东部部次之，南部由于 紧邻高港开发区， 泰州市政府为了使高港经济开发区与泰州主城连成一片， 因此泰州市 的南部地区成为了泰州市的开发重点， 向南发展是进一步呼应沿江开发， 主要为： 拓展 新区， 建设新的商务区、 高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高 路西侧向南拓展 , 不断放大产业效应。 在城市向南发展的同时 , 应积极整合城市西北侧用 地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。按照把泰州市三年形成大城市框架，五年达到大城市标准。的功能定位，未来五

3、 年，泰州市将以增强综合经济实力为核心， 坚定不移地实施 “科教兴区 ” 战略和可持续 发展战略， 加快城市建设和发展，进一步提升城市综合竞争力，并在更大范围、更广领 域、更高层次上参与国际经济技术合作与竞争。 2005 年预测，城市发展上，城市从 49平方公里扩展到 55 平方公里，城市化人口比重达到 70%左右。1.1.3. 泰州市城市情况1、交通配套泰州与上海、苏南的快速通道。 328 国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖 盐高速公路、京沪高速公路以及新长（新沂长兴）铁路、宁启（南京启东） 铁路在泰州境内纵横交错。泰州城市面貌日新月异。泰州市市区内部道路的网络格局，完成环城内城市主次干

4、道的改造，老城区北 部主干道路的改造，新区凤凰路至周山河的主干道路建设。期末共建道路 36 条，桥 梁 82 座，总投资 35.37 亿元。一系列的市政投入成为泰州的整体商业、经济的发展 有了坚实的基础。2、绿化情况泰州市绿化覆盖率达 35，人均公共绿地 12 平方米，废污水实际集中处理率达 80 左右。 泰州市被命名为全国第一批国家生态示范区， 兴化市、 姜堰市被国家环保总局 批准为国家级生态示范区试点市。 全市已有 7 个村和 2 个城镇被省环保局等有关部门 命名为百佳生态村和经济与环境协调发展示范镇。 13 个企业被省命名为清洁文明生 产企业。 城区另外一批大型公园绿地年内陆续兴建，建成

5、环城河风景区， 完成泰山公园、人民公园等一批重要景点建设，启动建设生态森林。初步形成点成景，线成荫、 面成林的城市绿地景观系统。3、商业配套情况完善商业街区布局，形成一核一街一区商业商务布局。 坡子街商业核心：包括五一路、府前路、东进东路北侧商业区，成为老城区最 繁华的商业街区，集购物、休闲、娱乐、健身于一体的具有较强吸引力的开放空间； 济川路商业街： 建设成为具有现代都市特征的新型商业街； 新区商务中心： 为集行政 管理、商业商贸、文化娱乐、酒店公寓为一体的现代商务中心。2004 年度，重点建设坡子街商业核心，启动济川路商业街建设。开工面积 13 万 M2，投资 5.2 亿元。 2005 年

6、度，重点续建坡子街商业核心和济川路商业街，开工面 积 14 万 M2，投资 5.6 亿元。4、房地产开发状况 改善老城区居住环境，降低人口密度；提升完善新区居住环境，增强新区人口 集聚，高品味开发建设居住楼盘；适度建设平价安居房。期末，共建设街区 8 个，改 造街区 10 个，建筑面积 170 万 M2，总投资 47 亿元。共搬迁企业 26 个，其中： 2004 年度， 重点改造海陵路以东的环城河街区，完善莲花居住区， 开发建设府南街区， 启动市区平价房和安置房建设。建设街区2 个，改造街区 3个，搬迁企业 8 个，开工面 积 55 万 M2，拆迁面积 45 万 M2，竣工面积 40 万 M2

7、，投资 14 亿元，建设 21 ， 20街区，改造 1、 2、 6街区。主要有：盛和花园、府南居住区二期、莲花6 号小区、高港银杏苑、东进东路街区改造、肉联厂东侧低洼地改造、解放路街区改造、 环溪路街区改造、盛塘花园安置房和安居苑平价房等。2005 年度，重点建设府南街区，启动周山河街区开发，改造环城河内西北及南 部街区，完成莲花居住区建设。建设街区2 个，改造街区 4 个，搬迁企业 12 个，开工面积 60万 M2，拆迁面积 50万 M2，竣工面积 50万 M2，投资 15 亿元，建设 23、 24街区，改造 3、 5、 8、 10街区。主要有：盛和花园、府南居住区二期、 周山河街区一期、高

8、港银杏苑、 海陵南路街区改造、下坝以北危旧房改造、 通泰南路 街区改造、解放路街区改造、高港府后花园等。1.2. 项 目竞争区域的市场特征泰州市目前房地产市场按照地理位置划分为城中、城东、城南（开发区） 、泰州市竞争 区域的选取： 城东为泰州市的老工业区所在地房地产开发力度较为缓慢，域内仅有一座拆 迁安置房销售。应此不作竞争板块考虑。1.2.1.城中区域市场特征1、 区域发展概述该板块处于泰州市中部，在交通和商业配套环境上都比较完善，随着泰州市 整体规划的推进， 使得区域内可供开发的土地变得稀少， 从而更加剧了该地区在各 大开发商以及购房者心中的地位， 该地区主要以高档楼盘为主， 作为泰州市的

9、核心 区域，这个地区房价已经成为泰州市房价的标杆。2、 住宅小区发展特点 该地区主要以高档住宅为主 物业形态以小高层和高层为主； 该地区有大量的已建楼盘，由于地处泰州市成熟核心地段区域内在售的 楼盘较少仅有两座楼盘。 区域内在售的楼盘都兼有商业部分 该区域内销售的楼盘均未开盘 2005 年 4 月 5 月间将是一个集中上市的 阶段表：目前该板块在售楼盘项目：案名基地位置类型建筑面积 （ 万 M2）主力面积 （M2）均价 （ 元/M2）容积率鹏欣丽都泰州市东进路小高层12万 M（2 其 中住宅约 10 万 M2）未开盘约 3400 35001.3坡子街商业中心泰州市坡子街高层10万 M（2 其

10、中住宅约 4 万 M2）单身公寓： 56M2 三房： 122M2 154M2约 3400 350023、 营销手法与特征鹏欣丽都：该项目在营销手法上主要是突出环境区位优势，把小区内部品质 与卓越的区位优势联合起来引起人们的购买欲望。坡子街商业中心：该项目位于市政府极力打造的坡子街商业区内。是市中心 区域内唯一的 26 层的高层建筑。 在营销手法主要市突出环境区位优势与配套优势。 将项目的高层优势与周边便捷的配套及景观联合起来促使人购买从整体上来看， 由于板块开发的日趋成熟可供用来开发的土地越来约少因此区域 内销售的楼盘也较少， 区域内销售的楼盘在泰州市都属于高档楼盘， 营销手法较为 传统， 普

11、遍以突出地区的 “区位优势”结合产品本身的价格优势为主。不过区域内的两个住宅项目还为开盘已经得到市场的认可认购势头较为“火爆”4、 后续供应量状况表：后续供应量初步统计项目总供应规模后续供应规模鹏欣丽都12 万 M2（其中住宅约 10 万 M2）10 万 M2坡子街商业中心10 万 M2（其中住宅约 4 万 M2）4万 M2该地区基本上已经处于开发饱和状态，基本上已经没有太多的地块可以用来开发， 除了一些在建的楼盘外， 未来不会有大规模项目。 但是该地区尾盘与次新房 中抛出房源，再加上近期新供应的小盘，短期内供应比较充裕。5、重点楼盘分析1） 鹏欣丽都（一期）a） 基本资料地址：动进路与鼓楼路

12、交汇处（滨河绿地广场对面）占地面积： 10 万（整盘）建筑面积： 12 万（全部售完）容积率： 1.3绿化率： 40% 建筑类型：带电梯小高层 开发商：泰州市鹏欣房地产开发有限公司 销售代理商：无主力户型：未开盘 价格：均价约 3400 3500 元/ 平方米b） 优势与劣势优势小区周边已经有一批建成的上规模的居住区， 生活配套完善。 小区门 口就有一家规模较大的买场交通便利。小区周边有多条公交线路通过 小区外部环境优异， 南部就是泰州市政府新新打造的滨河绿地广场景 观带。低密度产品，栋距较大，视线比较开阔。劣势地段的便利度相比其他项目略低， 距离市中心月城广场还有一定的距 离，小区自建有商业

13、中心。噪音必将对今后的生活产生一定的影响。2） 坡子街商业中心a） 基本资料地址： 泰州市坡子街占地面积： 5 万建筑面积： 10 万 M2（其中住宅约 4 万 M2） 容积率： 2绿化率： 20%建筑类型：高层开发商：泰州市宝江置业有限公司代理商：无主力户型：单身公寓： 56M2三房： 122M2 154M2 价格：均价 约 3400 3500 元/平方米b） 优势与劣势优势该小区建有商业内街、 超市， 在很大程度上满足了业主的一些生活需 求。紧靠泰州市月城广场也可以满足业主更多生活文化的需求。 交通便利。真正的泰州市中心多条公交线路经过，出行比较方便。 小区边建有小学，解决了业主子女的就学

14、问题。劣势该项目为高层项目得房率较低。 且项目房型偏大总价较高一般市民购 买压力较大购买1.2.2. 城南（开发区）区域市场特征6、区域发展概述该区域是泰州市发展沿江战略，逐步拉近泰州市主城区与高港开发区的联系， 在交通与生活配套上兴建了一批大型的超市 （世纪华联） 与公交线路， 随着泰州市 整体城市规划的推进， 新区的开发已经进入莲花 8 区，大批新新小区的建立。 大量 的人群聚集使得区域内一个新兴的新泰州展现在人们眼前。 在区域的西北面是刚刚 迁入的泰州市的政务新区， 泰州市政府的迁入。 该地区的前进越来越被大部分人看 好。7、住宅小区发展特点 该地区主要以中、低档住宅为主。也零散的分布着

15、一些拆迁安置房 物业形态以多层和小高层为主； 产品分布比较密集，在该地区有大量的已建楼盘和在建楼盘； 该板块在项目规模上主要还是以大盘为主导，周边有一定的小盘跟随。 价格相对市区主城较低，具有较强的价格优势。 主力户型二房在 90 平方米左右，三房在 130 平方米左右，被中低端市 场较为接受的面积为主。表：开发区房地产板块用途表：区域区域用途莲花 1 区政府机关宿舍、部分拆迁安置房莲花 2 区政府机关宿舍莲花 3 区拆迁安置房莲花 4 区政府机关宿舍、 部分拆迁安置房、 商品房莲花 5 区商品房莲花 6 区商品房、部分拆迁安置房莲花 7 区商品房莲花 8 区商品房表：目前该板块在售楼盘项目：

16、案名基地位置类型建筑面积 （ 万 M2）主力面积 （M2）均价 （ 元/M2）容积率盛世华庭泰州市凤凰东路99 号多层/ 小高 层/ 联排别 墅/ 独栋别 墅30 万 M2多层 / 小高层：二房 88 99M2、 三 房 114 142M2联排别墅： 256-273M2 独栋别墅： 380440M2多层： 2580 小高层： 2780联排： 2600独栋： 35001.3泰河名府泰州市凤凰东路小高层 / 独 栋别墅18万 M（2 含 商业）未开盘小高层：约 2700 3000 独栋别墅：约 350025景泰苑泰州市海陵路高层8万 M2三房 147 153M2，四房 155 16325802西湖

17、翠苑泰州汽车南站对 面多层/ 联排 别墅/ 独栋 别墅245 万 M多层：二房 95 99M2、 三房 114 143M2 独栋别墅： 370432M2 联排别墅： 225-260M2多层： 1800联排： 2200 独 栋： 4000（车 库面积赠送）12沁莲。锦绣华庭济川路与海陵南 路路口多层2.8 万 M2三房 115 124M2，四房140 145 M223801.48、营销手法与特征盛世华庭：该项目在营销手法上主要是突出环境优势与大盘开发理念，把小 区内部品质与舒适的居住环境优势开吸引购房者的兴趣。 小区内部规划注重结合配 套，以生态休闲为重点， 规划有 20000 平方米生态景观水

18、系， 泰州新区 CLD首席地 段，滨水豪华全功能休闲会所。泰河名府：项目核心营销手法以凸出生活的舒适度为诉求，极力打造泰州新 区超舒适度的住宅。景泰苑：该项目是开发区内目前在售的唯一的高层项目。项目从产品的本质 出发从开发区大环境、 空间、 功能化的角度阐述产品的超前性。 演绎未来趋势倡导 一步到位儿孙无忧的新生活模式。吸引购房者的注意。西湖翠苑：其营销较为注重其低总价的宣传，采用相关优惠措施，根据市场 对前期大房型滞销的市场反应， 及时调整销售房型面积配比， 并不断的保持其与周 边楼盘房价上差价来保持市场的优势。沁莲。锦绣华庭：该项目是区域内在售楼盘中唯一的一个位于莲花 4 区的楼 盘。因此

19、该楼盘的营销手法多从项目周边的商业氛围， 以及教育优势。 且交通极为 便利是开发区在售楼盘中距离主城最近的楼盘。从整体上来看， 由于城南 （开发区） 板块开发的日趋成熟目前开发状态已经进入 莲花 8 区，区域内销售的楼盘除个别拆迁安置房外在泰州市都属于中、高档楼盘， 个别楼盘是代理公司进行销售，应此在营销手法上相对于城中的楼盘来说有所提 升，但主题较为单一。9、后续供应量状况表：后续供应量初步统计项目总供应规模整体后续供应规模别墅后续供应规模盛世华庭30 万 M2约 15 万 M2约 3 万 M2泰河名府18 万 M2（含商业）18 万 M2（含商业）约 5 万 M2景泰苑8万 M2约 5 万

20、 M2西湖翠苑24 5 万 M222 万 M2约 8 万 M2沁莲。锦绣华庭2.8 万 M2该地区的房地产开发自老莲花村的居民被安置、以及周边迁入的机关职工的 住宅设立后城南（开发区）整体进入了一个高速发展期。目前已经开发至莲花 8 区。因受地价以及泰州市沿江战略规划的影响区域内的在售楼盘将会更多的以大盘 为主。未来一年内区域内将会有大规模项目上市。对于别墅项目来说今年45 月 间也将会有一批项目集中上市。10、重点楼盘分析盛世华庭a) 基本资料地址： 泰州市凤凰东路 99 号)占地面积： 23 万(整盘)建筑面积： 30 万容积率： 1.3绿化率： 40%建筑类型：多层 /小高层 /联排别墅

21、 /独栋别墅开发商：江苏盛和房地产开发有限责任公司销售代理商：无主力户型：多层 / 小高层：二房 88 99M2、三房 114 142M2 联排别墅： 256-273M2 独栋别墅： 380440M2 价格：多层： 2580 小高层： 2780 联排： 2600 独栋： 3500b) 优势与劣势优势小区位于泰州市政务新区内， 周边环境优异， 项目西依泰高路北靠凤凰大道， 与市政府共享新区最便利的交通动线。 有多条公交线路通往 市区项目目前是泰州是开发规模最大的项目。 项目自身规划有生活配套设 施。小区是泰州是第一个产品复合型小区。 各类人士都能在这选到合适的 房源。低密度产品，栋距较大，视线比较开阔。劣势项目自带的商业配套开发相对