资产评价期末测验考试题

1、使用班级： 041541,041542，041511， 041512， 06B511，06B512出卷老师：顾中国广东金融学院期末考试试题2007 2008 学年第 1 学期考试科目：资产评估（闭卷 120 分钟 ） 班 级 学号 _系别厲钐瘗睞枥庑赖。一、单项选择题 （共分，每题分）A ）我国建立了注册资产评估师制度。A、1995年 5月B、C、1993 年 12 月不是资产评估的功能有（ DA、管理的功能C、公证的功能以产权变动为目的的有（ BA、资产抵押C、财产纳税姓名矚慫润1、2、3、D、 ）。）。B、D、1991 年 11月1995年 3 月B 评价及评值功能D 资产交易价格功能企业

2、兼并财产担保CB、便于计算D、避免张冠李戴A运用市场法时 选择三个以上 参照物的目的是（A 、使参照物具有可比性C、排除个别交易的偶然性采用收益法评估资产时，各指标存在的关系是（ A ）。A 、资本化越高，收益现值越低B、资本化率越高，收益现值越高C、资产未来收益期对收益现值无影响D 、本金化率和收益现值无关6 某宗土地 2 000 平方米，土地单价为 1 000 元 /平方米，国家规定的容积率为 4，则楼面地 价为（ A）。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。A、250 元/平方米B、1 000元/平方米C、500 元/平方米D、4 000元/平方米7、 政府办公楼适合于（D ）评估。A 、市场法B、剩余

3、法C 收益法D 、成本法8、在影响商品房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（A 、交通通达程度B、城市规划限制C、区域的繁华程度D、公共公用配套设施状况9、计算机器设备的重置成本时，不应计入的费用是（A、维修费用B、购置费用、安装费用D 、调试费用4、5、）。）。）。狭义的资产评估报告书是（、资产评估报告书C、 法律责任文书二、判断题 （共分，每题分）1、资产评估通常是在资产产权发生变动之前，10、A ）。B、一种工作制度D、公证性报告由专门的人员对资产的价值进行估价和判断。出卷老师：顾中国使用班级： 041541,041542，041511， 041512， 06B511，06B512

4、（ ）残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。? 2 、公开市场是指充分发达与完善的市场条件，买主和卖主的地位是平等的。 （ ）? 公开市场条件；信息透明、交易自愿、 竞争公平收益率 酽锕极額閉镇桧猪3、同一资产在 不同假设条件 下，评估结果应趋于一致。 （ x ） 4、资本化率就是指资本还原率。 （ ）资本化率又称还原化率、訣锥。X 名义，实5、采用成本法进行资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧是一样的。 际）采用成本法进行资产评估时 ,与会计学上的折旧 （ B 不一样 ）6、收益法适合于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼等。（ ）收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。收益

5、法 一般适用 于有收益的房地产 的评估，如商场、写字楼、 旅馆、公寓等，对于政府、 学校、公园等公用、公益性房屋的评估大多不适用。 彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。7、土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、 转让、抵押、投资的权利。 （ ）謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。8、地价一般是土地使用权的价格。 （ ）9、机器设备的功能性贬值包括两个方面：一是超额投资成本造成的功能性贬值；二是超额 运营成本造成的功能性贬值。 （ ） 厦礴恳蹒骈時盡继價骚。10、各种机器设备原始成本的费用构成都是相同的。（ ）三、多项选择题 （共分，每题分）1、计算机器设备的重置成本时，应计入的费用是（

6、ABD）。5、资产评估报告的基本要素有（ABCDA 、评估范围与对象 C、评估假设与限制条件6、机器设备评估的基本步骤有（ABCDA、评估准备 C、 计算评估值与撰写评估报告）。A、购建费用C、安装费用2、在下列无形资产中，可确指的无形资产 A、土地使用权C、专利权3、属于“三通一平”内容的有（A、道路通C、水通4、房地产评估的原则有（AB、最有效使用原则、贡献原则B、维修费用D、运杂费ABCB、商标权D、商誉ACD ）。B、通信线路D、电通）、合法性原则、预期原则）。B、评估基准日D、评估方法）。B、现场勘察D、确定设备的估价数据与参数7、基准地价是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价格。由

7、如下部分组成：21使用班级： 041541,041542，041511， 041512， 06B511，06B512出卷老师：顾中国（ACD）A 、土地出让金工 B、销售费用C、基础设施配套费D、土地开发及其他费用8、进行区域因素修正的主要内容有（ABC ）。A 、交通状况B、环境质量C、繁华程度D 、建筑物结构区域因素修正的 应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程 度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。 茕桢广鳓鯡选块网羈泪。9、选择可供比较的交易实例作为参照物，一般应注意以下几点（AC ）。、与待估房地产属于同一交易类型、与待估房地产的估价日期超过半年、参照物的交

8、易属于正常交易、与待估房地产的区域特征明显（ 1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别相同；（2）参照物的用途应与评估对象的用途相同；（ 3）参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同；（ 4）建筑物的规模应与评估对象的规模相当；（ 5）参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同；（ 6）参照物实体特征应与评估对象相接近；（ 7）参照物的交易类型应与评估目的相吻合；（ 8） 参照物的交易日期应与评估基准日接近；（9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或可修正为正常交易价格；（ 10）参照物应选择多个，一般为三个以上。 鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。10、资产评估 业务约定书 的基本内容

9、包括（ AC）。A、评估目的B、评估假设C、评估基准日D、评估计划（ 一 ） 评估机构和委托方的名称、住所 ;（ 二 ） 评估目的 ;（ 三） 评估对象和评估范围 ;（ 四） 评估基准日 ;（ 五） 评估报告使用者 ;（ 六） 评估报告提交期限和方式 ;（七）评估服务费总额、支付时间和方式（ 八 ） 评估机构和委托方的其他权利和义务（ 九） 违约责任和争议解决 ;（十）签约时间。31出卷老师：顾中国使用班级： 041541,041542，041511， 041512， 06B511，06B5124、计算题 （共 60 分） 籟丛妈羥为贍1、某企业 2000 年外购一项无 指数法 估算其重置完全

10、成本。根据资 的物价指数是 150% 。（ 5 分） 預頌被评估资产重置成本 =500000蛏2.练物淨。价指数法500 000 元，2003 年进行评估，试按 物价料无，形此项资无产形重资产置购成置本时=的无物形价指资数产是账面成本120%评；估评时估物时价指鉉数儐/歲购龈讶置骅时籴。物价指数*150%/120%=2、对某厂的一个锅炉进行评估。该锅炉正常运转需5 名操作人员，每名操作人员年工资及福利费为 10000 元，锅炉的年耗电量为 10 万千瓦时，目前相同能力的新式锅炉只需 3 个人操作，年耗电量为 6 万千瓦时，电价为 2 元 /千瓦时，被评估锅炉的尚可使用年限为5年，所得税率为 3

11、3%，适用的折现率为 10%。根据上述资料，计算被评锅炉的 功能性贬值 是多少？（ 5 分） 渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。? 功能性贬值额 =年超额运营成本（ 1- 所得税率） P/A ,i n（5-3）*10000+ （100000-60000）*2）*（1-33%）*（P/A,10%，5）=铙誅卧泻噦圣骋贶頂 廡。3、一台机器设备的重置成本是 150 万元，已使用 2 年，其经济寿命 10年，估计可修复 费用为 20万元。用修复费用法计算机器设备的实体性贬值。（5 分）擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。贓熱俣阃?歲匱阊不邺可镓修騷复。部分的重置成本 = 重置成本 -可修复费用? 不可修复费用 = 不可修复部

12、分的重置成本实体性贬值率? 实体性贬值 = 可修复费用 +不可修复费用不可修复部分的重置成本 =150-20=130 万元 不可修复费用 =130* 2/10 =26 万元 实体性贬值额 =20+26=46 万元 实体性贬值率 =46/150=4、有一宗七通一平的待开发建设用地，土地面积为5000 平方米，建筑容积率为 3，拟开发建设 写字楼 。建筑费为 2 000 元 /平方米，专业费为建筑费的 10%。该写字楼建成后即 出售，预计售价为 4 000 元/平方米，销售费用为楼价的 5%，销售税费为楼价的 6%，当地 银行年贷款利率为 6%，开发商要求的投资利润率为 20% 。试估算该宗土地目

13、前的 总地价和单位地价 。（10分）坛摶乡囂地忏价蒌=鍥楼铃氈价淚-建。筑费 -专业费用设总地价为 X-利息 -利润 -税费建筑面积 =5000*3=15000 平方米 售价 =15000*4 000=6000 万元 建筑费 =2 000*4 000=800 万元14出卷老师：顾中国使用班级： 041541,041542，041511， 041512， 06B511，06B512专业费 =800 万元 *10%=80 万元销售费用 =6000 万元 *5%=300 万元税费 =6000 万元 *6%=360 万元利息 = （X+800 万元 +80 万元） *6%=利润 = （X+800 万元

14、 +80 万元） *20%=总地价 =6000 万元 -800 万元 -80 万元 -300 万元 -360 万元 -（ X+800 万元 +80 万元） *6%- X+800 万元 +80 万元） *20%= 蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。5、有一宗地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为 5%，若（ 1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加一万元； （ 2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，试分别评估两种情况下的地产收益价格。 （5分） 買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。（ 1）等年值 A= （ 50/（1+5%） + 51/（1+5%） 2）/ 1/（1+5%） + 1/（1+5%） 2=（万元

15、） 綾镝鯛駕櫬 鹕踪韦辚糴。P=A/5% + 1/(5%) 2=1409.754 (万元)2)等年值 A=(50/(1+5%) + 50* (1+1% )/(1+5%) 2)/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%) 2=50.2438万元） 驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦P=A /(5% -1%)=1256.095 (万元)6、 一宗待估土地，面积为 800 平方米，评估资料见附表：用市场法评估该土地的市场价值。参照物单价：元 /平方米交易情况交易日期区域因素个别因素A20001%1%01%B180002%1%0C19002%01%0D2200-1%1%2%2%参照物 B 的剩余使用年限为 20 年

16、,评估物及其他参照物的剩余使用年限均为25 年。（折现率10%）（5分） p91 猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。解：A 修正后的单价 =2000* （ 100/101 ）（ 101/100 ）（ 100/100）（ 100/101）=1980（元 /m2）锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。B 修正后的单价 =1800* （100/100 ）（ 102/100）（ 100/101）（ 100/100 ） （1 1/（1+10%）25）/（11/（1+10%）20）=1927（元 /m2）構氽頑黉碩饨荠龈话骛。C 修正后的单价 =1900* （100/102 ）（ 100/100）（ 100/101）（ 100/10

17、0） =1844（元 /m2）輒峄陽檉簖疖網儂號泶。51出卷老师：顾中国使用班级： 041541,041542，041511， 041512， 06B511，06B512D 修正后的单价 =2200* （ 100/99）（ 101/100）（ 100/102）（ 100/102）=2157（元/m 2）尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。土地评估单价 =（A+B+C+D ） /4=1977 （元 /m2）土地评估总价 =1977*800=1581600 （元）7、设备重置成本 50000 元，总使用年限 10 年，已使用 2 年，求该设备的贬值率、成新 率和贬值额。 （ 5 分）识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒。贬值率

18、 =2/10=20%成新率 =1-20%=80%贬值额 =50000*20%=1000 元8、预计土地未来 3 年的收益额分别为 10、12、15 万元，从第四年起，以后各年的收益 额固定为 18 万元，确定的折现率和资本化率为10%。 凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴。要求：（ 1）评估 永续 经营条件下的评估额；（2）评估 20 年的收益价值。 （10 分） （1）P=10/（1+10%） + 12/（1+10%） 2 + 15/（1+10%） 3+ 18/10% * 1/（1+10%） 3=恥諤銪灭 萦欢煬鞏鹜錦。2 3 3（ 2） P=10/（1+10%） + 12/（1+10%） 2 + 15/（1+10%） 3+ 18/10% *（1+10%） 3*1-1/ （ 1+10% ） 17= 鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。9、甲企业以重置成本 10