厦门市房地产市场年报Word

1、“限”政时代 似稳实危2011年厦门市房地产市场年报2012-1目 录一、年度总结1二、回首2011，“限稳降”，三字真言透市场2（一）宏观环境：政策多方加码，调控实质步入“限”政时代21、全年通胀高企，推高楼市需求22、金融、地产调控双重加码，国房景气终回落23、厦门城建利好重重，岛外新城大发展5（二）“供”“需”双方拉锯战，楼市成交前稳后虚61、供应面少拿地少花钱，多推盘多进账，房企持现为王62、市场需求住宅需求稳中有升，地缘性刚需挑大梁8（三）市场演绎三大战役，年末房价 “降”字唱响101、住宅成交三步行，楼盘价格小规模松动102、商办物业供需平衡，综合体成热点15三、展望2012，调控

2、年，刚需年，回归年18（一）宏观调控年：楼市严控继续，长效机制渐成181、货币政策稳健继续，金融形势严峻依旧182、严控见底不见头，稳中求进，难有大变化183、调控机制长效化，长短结合是方向18（二）市场刚需年：岛外供应巨大，刚需主力再强化191、供给：岛外大盘密集，后市可畏192、房企：强企鏖战鹭岛，洗牌年打响抱团战203、需求：限购之下，刚需筑底20（三）龙年展望回归年：楼市价值理性回归211、抄底：2012年上半年存在阶段性底部212、回归之年价格回归价值，需求回归自住223、综述：刚需，淘地，微利，洗牌22一、年度总结2011年，中国房地产又翻过复杂多变的一页，厦门楼市的风起云涌让人无

3、限感怀。围绕房地产的基本元素“商品房”的买和卖，厦门楼市再度演绎了一段交响乐章。但商品房本质兼具居住与投资双重属性，无论导致其变化的外部因素多么复杂，必将通过供求关系，使商品房价格发生变化。回首2011，全年政策“限”字当头、成交量“稳”中有虚、年末房价 “降”字唱响往昔种种，历历在目。究其原因，依然是多方面外部因素的交织影响，对“供”“求”双方相互角力，全年楼市犹如上演了“闪击顽抗相持”三场战役。1、住宅市场上演三战役，“闪击顽抗相持”，年终唱响“降”字号角；2、商办供需趋于平衡，岛外综合体渐成热点外部环境因素市场需求面通货膨胀，CPI高企1、通胀预期，购房热情仍较为高涨2、加息限购，年末市

4、场观望，本地客群主导抑通胀，提高准备金率抑需求，提高利率1、调控影响企业信心，土地市场冷却； 2、岛外新城建设，市场供应集中放量调控政策陆续出台岛外新城建设提速市场供给面展望2012，楼市将发生深刻的变革，突出表现为：调控年调控继续，政策完善；刚需年刚需的购房主力地位继续加强，刚需楼盘成市场宠儿；回归年价格回归价值，需求回归自住。二、回首2011，“限稳降”，三字真言透市场（一）宏观环境：政策多方加码，调控实质步入“限”政时代1、全年通胀高企，推高楼市需求2011年全国经济稳步增长，统计数据显示，前三个季度，中国GDP增速分别为9.7%、9.5%和9.1%。与此同时，全年通胀预期明显。2011

5、年CPI指数高位运行，年初自4.90%起不断上升，7月份至高位6.50%，经济的平稳较快增长和通胀的持续高企推高楼市需求。2、金融、地产调控双重加码，国房景气终回落1）存款准备金率六连升，提至历史高位为了抑制高企的通胀，年内存款准备金率六次上调，三类保证金存款纳入存款准备金范畴，大幅收紧了市场流动性。存款准备金率每上调0.5个百分点，可冻结约3700亿的资金。年末虽出现一次降准，但通胀形势依然严峻，稳健的货币政策并未发生转变。2011年内存款准备金率调整生效日期大型金融机构中小型金融机构调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度1月20日18.5%19%0.5%15%15.5%0.5%2月24日

6、19%19.5%0.5%15.5%16%0.5%3月25日19.5%20%0.5%16%16.5%0.5%4月21日20%20.5%0.5%16.5%17%0.5%5月18日20.5%21.5%0.5%17%17.5%0.5%6月20日21.5%22%0.5%17.5%18%0.5%12月5日22%21.5%-0.5%18%17.5%-0.5%2）基准利率：三度上调，房贷利率创新高为了抑制通货膨胀和流动性过剩，2011年央行3次上调基准利率。加息在很大程度上增加了开发商和购房者的贷款成本，对楼市供需双方均产生了较大的影响。央行打出“金融组合拳”，对抑制购房需求，抑制房价的非理性上涨，起到了明显

7、的作用。2011年内一年期贷款基准利率调整及影响上调时间贷款基准利率贷款100万20年增加还款额调整前调整后调整幅度2月9日5.81%6.06%0.25%23455元4月6日6.06%6.31%0.25%28493元7月7日6.31%6.56%0.25%35902元3）地产政策：“1.26”“限”政贯全年，调控再紧史上最严2011年的楼市政策是对2010年调控的再度升级，堪称史上最严，甚至出动了行政性调控“限购”。新国八条、房产税、明码标价、千万套保障房，等等，政策层层加吗，中央的调控决心相当坚定。相比上年的“政策向左，市场向右”，2011年的楼市调控取得的成效更为显著。2011年全国楼市调控

8、重点政策日期政策内容年轮观点1.26“新国八条”1、住房保障政策进一步成为调控的一大方向；2、对改善型、投资投机型购房需求进行抑制；3、限购范围全面扩大，抑制市场需求的过热。1.28上海、重庆正式实施房产税渝沪房产税基调温和，其长远效果值得评估；但此税种出台，意味着后期征收范围在全国铺开的可能性。5.1商品房“一房一价”规范了市场秩序，解决在商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明等问题。5.191000万套保障性安居工程住房任务的分配1、房价的下调压力将进一步显现；、对于商品房市场产生较大的冲击。4）厦八条：“限”政一出，观望顿起厦门适时推出了“厦八条”，对厦门保障房建设、政府年度调控目标等提

9、出了具体规定，而限购则是对厦门楼市最直接最严厉的调控手段。受其影响，2、3月间，市场观望再起，成交陡降。厦门市限购令摘要发布时间2011年2月22日限购规定本市户籍无房限购一套有房已有一套限购一套已有两套及以上禁止购买非本市户籍无纳税、社保证明禁止购买有一定年限纳税、社保证明无房限购一套已有一套禁止购买已有两套及以上禁止购买5) 国房景气：调控显效，年末楼市渐入不景气阶段2011年前5个月，国房景气指数在103点上下平稳运行。受“1.26”新政效果开始显现影响，从6月开始，国房景气指数持续下行，至11月已跌破100点，房地产行业也进入了不景气阶段。与此同时，全国70个大中城市中，房价环比上涨的

10、城市数量从2011年初的近60个，减少到年底的约20个，11月更少至5个。而房价环比下跌的城市则从年初的仅3个，逐渐增加到约16个，11月房价环比下跌的城市更是达到了49个。房地产市场寒意袭人，各地住宅价格已经出现明显的回调。6) 股市：股指跌超两成，A股缩水7万亿2011年上证综指最终定格在2199.42点，全年累计下跌608.66点，跌幅21.68%；深证成指累计下跌3539.73点，跌幅28.41%。这一年，A股市场市值缩水7万亿元，不少个股的跌幅远远超过大盘，股民们的账户市值大幅缩水。3、厦门城建利好重重，岛外新城大发展1）城际：公路桥梁大建设，构建都市圈2013年厦漳大桥实现竣工通车

11、，漳厦仅需20分钟龙厦铁路明年3月底通车，厦漳龙将形成1小时经济圈厦安高速2012年通车，安溪来厦仅需40分钟岛内外一体化，厦轨道交通规划6条线，4号线连接本岛与集美同安2）城建：岛外集美、翔安新城建设正当其时，百万投资成主力集美新城 保障房：2011年新开建4万套保障房，扩大保障范围，提高建设标准；翔安规划 集美新城：集美新城打造“智慧谷”，总投资超22亿元；福建262米“第一高楼”6月动工、未来CBD建设进入冲刺阶段，万达广场落户集美，集美区域价值显著提升； 翔安：2011年9月，厦门新机场选址大嶝，拟2019年投用；9月8日，翔安区签约20个项目，涵盖新材料、生物科技、城市综合体、企业总

12、部、休闲娱乐等领域。（二）“供”“需”双方拉锯战，楼市成交前稳后虚1、供应面少拿地少花钱，多推盘多进账，房企持现为王1）土地市场不确定性增加，土拍市场大幅降温 开发商拿地意愿不足，土地供应大幅减少受楼市严控影响，土地拍卖市场供需均明显不足，开发商缺乏市场信心，拿地热情不复当年。2011年土地出让大幅回落，尤其住宅用地直线下降。据城市年轮（中国）机构统计，2011年出让土地建筑面积约为478万（不含工业仓储用地），同比上年下跌35.23%。2011年厦门共推出64宗土地，其中8宗流拍、1宗退地、22宗底价成交，其余存在不同程度的溢价，溢价率较上年大幅回落。2010年住宅溢价率23.6%、2011

13、年溢价率12.6%。 限购之下，宅地大减，经营性用地明显增加受限购等调控因素影响，住宅市场观望情绪较浓，宅地出让明显遇冷。据城市年轮（中国）机构统计，2011年商住用地仅成交13宗，1幅流拍，成交总建面积225万，同比上年减少七成。其中，4宗住宅地块底价成交，出现高溢价率的仅湖里后浦新景地地块（溢价近50%）和中海杏林湾地块（溢价约70%），全年宅地出让总体溢价率仅15.7%。相比上年宅地市场26.3%的溢价率，2011年宅地拿地信心明显不足。2011年土地供应的重点逐渐由商住用地转向办公、酒店等经营性用地。全年出让的住宅用地占比从上年的约78%直降至41%，与此同时，办公用地出让量为去年的1

14、3倍，酒店较去年增加近150%。这一现象将对住宅市场的未来供应产生一定影响。2）市场供应大举推盘求变现，供应剧增近五成受调控不断收紧，市场不确定增加等影响，房企资金压力逐渐加大。在减少拿地少花钱的同时，各大房企积极推出房源，持现为王。据城市年轮（中国）机构统计，2011年度商品房供应量达589.84万，同比增加45.51%，其中住宅供应占比达69.21%，供给总量大幅增加。合计（万）： 604 592 349 405 590 2、市场需求住宅需求稳中有升，地缘性刚需挑大梁1）通胀形势支持，住宅需求略有增加据城市年轮（中国）机构统计，2011年厦门商品房共成交425.51万，同比上年减少11.2

15、8%。其中，住宅成交261.73万，同比上年增加5.91%。总体看来，市场需求较为平稳，非住宅物业成交虽有减少，但住宅成交有一定增加。需求结构方面，住宅成交占比明显增加，由上年的51.57%增至2011年的61.56%。住宅仍是购房需求的主体，且主体地位有所加强。2011年，受持续近整年的通胀预期影响，购房者信心平稳。且受高性价比楼盘集中入市影响，刚性需求持续释放，总体成交相对稳定。直至年末，调控效果全面显现，在一线楼市的带动下，厦门楼市需求才走向明显观望。合计（万）： 473 265 560 479 426 2）客群地缘客户大增，刚性需求主导 受限购、限贷政策影响，厦门本地客群占据主力地位，

16、客群占比由此前的约44%，增至2011年的53%，成为市场主导。同时，工作生活在鹭岛的异地人即新厦门人的客群占比也在不断增加；异地投资客群已慢慢淡出厦门楼市。从户型及总价的成交结构看，80-120的户型占全部成交的50.81%，而成交总价在60-130万之间的房源占全部成交的49.77%。而这一比例在2010年则分别为40.12%和28.26%。大面积、高总价的投资型及高端住宅比例有所下降，中小面积、较低总价的首置及首改的刚需性户型成为市场的主导。由此可见，厦门楼市当前的购房需求以首次置业和首次改善等刚需客群为主。楼市成交主力总价楼市成交主力户型（三）市场演绎三大战役，年末房价 “降”字唱响1

17、、住宅成交三步行，楼盘价格小规模松动1）供销比高达1.56：1，全年供需明显失衡存量消化，回归平衡政策调控，供需失衡供给过剩，供需失衡2007年起,受宏观调控政策影响,厦门一手商品住宅出现供需失衡。2007-2008年表现出明显供给过剩，2009年厦门楼市进入存量消化阶段, 2010年起受房价高企和政策调控影响，市场供需重新回归相对平衡状态。2011年厦门房地产市场依然面临着复杂外部环境，但通货膨胀预期明显，市场刚需客群强劲，年度住宅成交262万，市场依然保持较为旺盛的需求。但总体而言，随着岛内外一体化进程的推进，近年来已出让土地集中上市，商品住宅市场供应量达408万，全年市场总体表现供大于求

18、，供需失衡现象明显。.2) 调控与市场三度角力，终占上风持久战相持战闪击战2011年全年商品住宅成交量价总体较为稳定，市场波动相比一线城市更加平稳。但在调控（看得见的手）和市场（看不见的手）两者间的大角力影响下，仿佛上演了“闪击战、反击战、相持战”三场战役。闪击战（1-3月）第一季度“新国八条”闪电出台，提准、加息、试行房产税等给了楼市一记严重打击，住宅销量迅速下行探底，3月成交仅9.67万。相持战（4-8月）进入第二季度，政策效应逐渐递减，市场力量趁势反击。随着莲花尚院等岛外刚需盘的试水成功，楼市渐起突围，成交量逐渐回升。通胀预期高企，刚需释放，成交量价均出现反弹。7月，受岛内高端楼盘集中开

19、盘影响，全市住宅均价更是高达16061元/，达到近年来的房价顶峰。持久战（9-12月）随着政策加紧，一线楼市率先下行，调控效果显现，市场观望情绪渐浓，厦门楼市进入调控和市场力量对决的“相持阶段”。厦门市场“金九银十”成色不足，成交量逐渐走低。源昌、禹洲、万科等实力开发商出现了一定幅度的价格下调。但房价依然处于高位，多数楼盘的促销依然常规，相持战还将继续。3） “321”价格体系成形，年末价格降字唱响 随着岛内外一体化进程的推进，楼盘档次差异性逐渐明晰，房价“321”格局渐显。跟踪2011年厦门市在售楼盘成交均价，岛内稀缺性地段的高端住宅项目均价近3万元/，中高档项目亦达2万元/，全市住宅均价近

20、1万元/。总体而言，尽管市场供应集中放量，但刚需力量支撑市场，且高价项目众多，因此，全年商品住宅成交均价依然高位运行。临近年底，“限购”与“加息”的调控效应逐步显现，市场库存量不断加大， 需求亦受抑制，市场始现观望氛围。在供给过剩形势明显下，楼市开始出现价格下滑。4) 刚需房源走俏，两房三房大卖受市场限购限贷的制约，刚性需求逐渐引领市场主流，2011年市场需求以首次置业和首次改善等刚需客群为主，刚需房源走俏市场。据城市年轮（中国）机构统计，120-144改善型三房符合首次改善性客群需求，成交面积最大，达55万，成交占比22%。而80-90两房户型备受首次置业客群青睐，成交面积达到51万，成交高

21、达占比20%。5）岛外占比超六成，引领成交随着岛内外一体化逐步进行，岛外住宅逐渐挑起市场大梁。2011年岛外一手住宅成交167.19万，占全市住宅总成交63.8%。自下半年起岛外成交量始终占据市场主导，“金九银十”期间的成交占比更是超过75%。9月份岛外商品住宅成交22.76万，占全市成交量76.2%；10月份岛外商品住宅成交占比77.8%。备注：2011年月数据截止至12月25日6）集美五盘入前十，成就刚需集中地随着调控交叉与经济过热的综合影响，刚需、首改需求主导市场，岛外高性价比楼盘备受市场青睐。据城市年轮（中国）机构统计，2011年度在售楼盘TOP10排行榜显示，成交楼盘中岛外占8个，高

22、性价比产品受市场青睐。其中位于海沧区的未来海岸系天湖位于榜首，绿苑新城紧追其后，集美区的万科金域华府位列第三。2011年厦门市在售楼盘成交排行TOP10（按成交面积）排名楼盘区域成交套数面积（）1天湖城天湖海沧10661282572绿苑新城海沧9761123023万科金域华府集美971911434住宅莲花尚院集美829866465联发杏林湾1号集美714858376禹洲环东国际同安848796897中航城国际社区集美863785518水晶湖郡集美539645879建发半山御景思明3516367010世茂湖滨首府思明31161906其中，集美新城建设效果显著，年度推售项目众多，TOP10排行榜中

23、集美楼盘占据5个席位。下半年起，集美楼盘一直占据全市成交的较高比重。7）二手房成交跌36%，全年呈倒N走势 政策加严，成交下降刚需支撑，成交稳定市场冷淡、成交下滑外部环境因素的影响，厦门楼市供需双方拉锯，二手房市场成交量表现出明显下调。据城市年轮（中国）机构统计，2011年1-11月共计成交145万，同比去年下跌36%，全年市场走势呈倒“N”型，表现出三个阶段性特征： 1-4月政策加严，成交下滑。受“1.26国八条”政策影响，观望情绪强烈，需求锐减，成交量急速下滑； 5-8月刚需支撑，成交稳中有升。二、三季度通货膨胀影响，刚需强劲支撑，二手房市场成交量平稳上升； 9-11月市场冷淡，成交下滑。

24、第四季度起，全国一线城市市场冷淡、限贷限购政策效果凸显，二手市场成交显著回落。2、商办物业供需平衡，综合体成热点1）商业物业量减价升，供需基本平衡近几年厦门商业的供需基本保持平衡。其中2009-2010年商业市场表现出了供不应求的局面，2011年，受外界环境变化影响，开发商推售量与市场需求量均显著下降，商业供需总量同比上年明显回落。而商业物业成交价自2008年开始持续上行，2011年成交均价的增幅更是明显大于前两年，但月度均价有一定起伏。2）办公物业供需回落，各月量价波动明显近年来，厦门写字楼市场供需基本平衡。2010年的写字楼表现出了供需两热的局面，年度成交量近60万，为近年来的高点。而20

25、11年，受整体市场环境影响，写字楼市场供需明显回落。总体看来，2011年写字楼市场各月的供需分布较不平衡，但全年供需基本平衡，供略大于求。各月的成交价格波动较大，主要是受重点成交物业差异较大的影响。2011年，市场上重点供应的写字楼是杏林湾营运中心。3）岛外大商业不再空白，综合体热正当时2011年内，汇景购物广场开业，成为翔安，乃至岛外首个开业的综合体项目；阿罗海商业广场盛大开业，填补了海沧区大型商业体的空白。与此同时，厦门岛外综合体建设也得到了较大发展。杏林湾营运中心初具规模，万达集团进驻集美，海沧泰地海西中心建设进度不断推进，翔安新城和同安环东海域建筑群，都将建设形成一系列的岛外综合体。三

26、、展望2012，调控年，刚需年，回归年（一）宏观调控年：楼市严控继续，长效机制渐成2012年是换届年，稳定压倒一切，中央已明确的发展基调就是稳中求进。在欧债危机等国际不稳定因素的威胁下，2011年，我国经济增速持续下滑。2012年内，我国有望出台积极措施，力保经济增速至迟在中央换届前止跌回升。预计2012年的我国经济增速将呈上半年继续回落，下半年企稳回升的“凵”型走势。这将成为明年楼市恢复的重要基础。1、货币政策稳健继续，金融形势严峻依旧2011年底存款准备金率开始下调，金融收紧周期结束。在保增长和求稳定的大环境下，2012年金融调控将向适度放松发展。预调微调之下，金融政策的调整将更主动，但调

27、整频率和幅度将减小。在稳健的货币政策下，2012年的金融形势不会出现大的松动。受金融收紧处于高位影响，明年的金融形势依然严峻。2、严控见底不见头，稳中求进，难有大变化2011年末，地产调控成果开始显现，重点楼市出现积极变化，房价开始有所松动。中央经济工作会议明确，将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。楼市严控见底不见头，调控虽不加码，但继续执行已成定局。3、调控机制长效化，长短结合是方向全国楼市出现的积极变化，给楼市长效调控机制的建立提供了很好的机遇。收回闲置土地，加快普通商品房供给，推动房产税试点扩大，房地产信息全国联网

28、试运行，等等。楼市调控手段不断丰富和完善, 长效化机制将给楼市调控提供更多适用的政策工具，同时也为一批行政性调控措施的退出或转变提供了基础。“限”字令本是楼市调控的临时性行政措施，一直以来广受诟病，楼市调控长效机制的建立，将为限购、限价等措施的退出提供基础条件。2012年，限购令有望出现积极的转变，即使不被全面替代，也可能发生局部的调整，如针对首置客户的适度放宽。在长效机制建立并有效执行的情况下，楼市波动有望更为平稳，结合一系列灵活调整的短期市场化调控措施，“空调”现象将大为缓解。（二）市场刚需年：岛外供应巨大，刚需主力再强化1、供给：岛外大盘密集，后市可畏近年来，岛外大盘渐成气候。厦门第一大

29、盘中洲滨海城总建约150万，水晶湖郡近100万，中航城国际社区78万，天湖城52万，超级大盘矗立岛外，2012年大盘将成为厦门楼市的主要竞争主体，大盘时代已经来临。据城市年轮（中国）机构统计，厦门市已经出让且未推出销售的住宅总体量高达1152.74万，其中2012年有望推出销售的就有约349.20万，加上当前在售的市场存量343.78万，2012年市场上可售的住宅体量将达692.98万。后市竞争相当激烈，其中集美和湖里的形势最严峻。受市场低迷影响，2012年初的市场销售或将不如2011年，楼市供应大于销售的现象继续存在，市场存量还会持续加大，后市竞争渐呈白热化。厦门市2012年住宅供应情况预测

30、单位：万区域在售体量待推体量预计2012年推售2012年内可售体量思明55.5950.6028.9084.49湖里56.11155.1065.30121.41集美118.17389.10109.00227.17海沧35.17121.2034.7069.87同安45.51298.6445.5091.01翔安33.23138.1065.8099.03合计343.781152.74349.20692.982012年在售或拟入市重点楼盘思明在售海峡国际社区中央公园，鑫塔水尚，源昌君悦山待推大洲国际龙郡，信和中央公园，观海澜庭，万泰东方湖里在售中铁元湾，宝龙御湖官邸，国贸天琴湾，源昌宝墅湾，万科湖心岛待

31、推国贸润园，特房山水杰座，恒禾七尚，建发海西首座，五缘印象，新景龙郡，新景华府国际集美在售招商海德公园，联发杏林湾1号，水晶湖郡，中航城国际社区，万科金域华府，莲花新城，海上五月花，华润橡树湾待推聚镇，中海杏林湾项目，住宅园博1号，集美万达广场，中骏四季阳光海沧在售禹洲高尔夫，禹洲尊海，天湖城天湖待推海沧万科城，天湖城天源，泰地海西中心同安在售金帝中洲滨海城，古龙水岸华庭，金都海尚国际待推禹洲溪堤尚城，巴厘香泉翔安在售明发半岛祥湾，首开领翔国际，特房黎安小镇，特房锦绣祥安，特房美地雅登，联合博学园待推宝嘉拉德芳斯，住宅莲花尚城，建发翔城国际2、房企：强企鏖战鹭岛，洗牌年打响抱团战从2012年在

32、售和将入市的各大楼盘看，明年的厦门楼市仍是各大房企激烈争夺，竞相角逐的重要战场。万达集美广场将再次向厦门展现万达速度；海沧万科城成为万科在厦门的又一大手笔；招商、保利的新盘已经在售；中海在杏林湾畔的项目将成为又一央企在厦门经营的大盘。此外，中航、宝嘉、首开等异地房企大鳄齐聚厦门，鹭岛在全国楼市中的吸引力越来越强。相较于异地房企的强势，本地强企的表现也不示弱。2011年，厦门住宅销售排行榜上，住宅、特房、海投、建发等房企旗下的楼盘频频出现，且总是占据前几名。2012年，本地房企在售或将入市楼盘的数量众多，品质也有较大提升。与此同时，本异地房企已经形成了一定的互动，住宅、万科、特工联合打造水晶湖郡

33、就是明证；而国贸、特房和火炬集团携手建设的联合博学园则体现了本地房企的团结。随着楼市整体步入低迷，2012年初市场销售恐难明显好转，抱团战将越演愈烈。3、需求：限购之下，刚需筑底住建部部长姜伟新表示，将采取措施，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。这从中央层面明确了2012年楼市调整向满足刚需倾斜的发展路径。楼市调控不放松，限购令延续之下，投资投机客绝迹，异地客群入市机会减少。受此影响，厦门本地人和在厦工作生活的异乡客新厦门人成为楼市客群的主体。2011年的发展实践表明厦门楼市刚需数量巨大，能对楼市形成有效支撑。2012年，楼市调控向刚需倾斜的力度将不断加大，如信贷投放的适

34、当倾斜，中小户型产品的加大供给，税收优惠的区别对待，限购对象的适当调整等，都将对刚需客户的入市产生较大的促进作用。受此影响，刚需客群有望实现持续的释放，助推楼市有效回暖。（三）龙年展望回归年：楼市价值理性回归1、抄底：2012年上半年存在阶段性底部根据城市年轮中国机构数据库显示，厦门市楼市自2007年第四季度出现明显的观望情绪，并于2008年出现陷入低迷状态，随后量价齐齐下行，并于2009年上半年大量楼盘出现价格跳水，市场表现价跌量涨，并最终促成了一波抄底潮，表现了“政策严控供需观望市场低迷价跌量涨”的市场规律。市场低迷期购房抄底期2012年之初，银行放款额度将重新计算，房贷审批会较易通过；本轮调控已进入价格下行