福州仓山万达广场项目可行性研究报告

1、目目 录录 第第一一章章 总总论论 .1 1、项目背景 .1 2、项目概况 .2 3、开发商概况 .2 4、编制依据与研究范围 .4 第第二二章章 项项目目市市场场分分析析 .5 1、宏观环境分析 .5 2、项目 swot 分析 .27 3、项目营销策略分析 .28 第第三三章章 建建设设条条件件分分析析 .30 1、项目地址 .30 2、气候条件 .30 3、外部配套条件 .30 第第四四章章 项项目目的的建建设设内内容容和和规规模模 .31 第第五五章章 工工程程设设计计 .33 1、建筑设计 .33 2、结构设计 .35 3、无障碍设计 .36 第第六六章章 公公用用工工程程 .37 1

2、、给排水系统 .37 2、空调通风工程 .39 3、强电工程 .40 4、弱电和智能化设计工程 .43 5、防雷 .44 6、燃气工程 .44 第第七七章章 环环境境保保护护 .44 1、项目环境影响分析 .44 2、环境保护对策 .45 第第八八章章 节节能能与与节节水水 .47 1、节能 .47 2、节水 .49 第第九九章章 劳劳动动安安全全卫卫生生和和消消防防 .50 1、安全与劳动保护 .50 2、劳动卫生 .50 3、安全保卫及消防设施 .50 第第十十章章 项项目目招招标标组组织织 .51 1、项目招标目的 .51 2、招标原则及招投标方案 .51 第第十十一一章章 工工程程进进

3、度度安安排排 .54 第第十十二二章章 投投资资估估算算与与资资金金筹筹措措 .56 1、开发投资估算 .56 2、资金筹措 .57 第第十十三三章章 财财务务基基础础数数据据估估算算 .58 1、计算期确定 .58 2、营业收入估算 .58 3、开发成本估算 .59 4、运营费用 .60 5、财务费用 .60 6、修理费用 .60 7、税金的估算 .60 8、利润及利润分配估算 .61 第第十十四四章章 财财务务效效益益分分析析 .61 1、静态投资收益率分析 .61 2、现金流量分析 .62 3、债务清偿能力分析 .62 第第十十五五章章 不不确确定定性性分分析析 .63 第第十十六六章章

4、 项项目目风风险险分分析析 .65 1、政策风险分析 .65 2、市场风险分析 .67 3、财务风险分析 .67 4、自然环境风险分析 .68 第第十十七七章章 结结论论 .68 附表 附表 1开发投资估算表 附表 1-1建筑工程投资估算表 附表 1-2安装工程投资估算表 附表 1-3室外基础设施配套工程投资估算表 附表 1-4前期费用估算表 附表 1-5行政事业性收费估算表 附表 2开发投资与资金筹措表 附表 3销售收入估算表 附表 4利润及利润分配表 附表 5借款还本付息估算表 附表 6-1财务现金流量表（全部投资） 附表 6-2财务现金流量表（自有资金） 附图 总平面图 第一章 总论 1

5、、项目背景 福州市“十一五”规划提出， “十一五”期间，围绕海峡西岸经济区 “延 伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地，纵深推进、连片发展，和谐平安、 服务全局”的基本态势，按照产业做强、规模做大、功能做优、环境做美的要 求，调整优化城市经济结构，改善城市基础设施和人居环境，完善城市功能和 凸显城市特色，提升城市品位和综合竞争力，形成以中心城市为核心、次中心 城市为支撑、周边卫星城镇为基础的海峡西岸省会中心城市群，发挥省会中心 城市的重心作用，增强服务全省的带头示范效应，推动发展壮大闽东北一翼， 成为海峡西岸经济区的重要增长极，促进与长江三角洲、珠江三角洲紧密对接， 向内陆腹地纵深推进，实现互

6、动联动、共同发展。 福州市牢牢把握中央支持海峡西岸经济发展和海峡两岸关系出现新变化的 机遇，发挥省会中心城市在服务海峡西岸经济区发展大局和祖国统一大业的领 头作用，以“五缘”促“六求” ，拓展榕台经贸交流领域。福州市近年来经济 发展速度很快， 2009 年福州市生产总值达 2524.28 亿元，同比增长 13.1%。 全社会固定资产投资完成额达 1646.72 亿元，同比增长 31.5%。社会消费品零 售总额达 1335.79 亿元，同比增长 20.5%。人均可支配收入达 20289 元，同 比增长 12.8%。 万达集团抓住福州社会经济快速发展的有利时机，再次进军福州市场，建 设福州仓山规模

7、最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目福州仓山 万达广场。 福州仓山万达广场项目位于福州市仓山区金山片区，占地面积64.4 公顷， 汇集大型购物中心、酒店式公寓、高档写字楼、 soho 办公楼、时尚休闲娱 乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品 牌，创造商业价值、投资价值的最大化。 2、项目概况 项项目目名名称称：福州仓山万达广场项目 项项目目地地址址： 位于福州市仓山区金山片区，地处金山板块主干道浦上大 道与次干道金州路交汇处，和城市核心区一江之隔，属于福州居住新区。 总总用用地地面面积积： 12.63 万平方米。 总总建建筑筑面面积积： 64.67 万平方

8、米，其中地上建筑面积 49.02 万平方米， 地下建筑面积万 15.65 平方米。 建建设设内内容容：大型购物中心，精装 soho 写字楼、甲级写字楼、商务酒 店、室外步行街、底商、酒店式公寓等。 投投资资与与收收益益概概况况 该项目投资总额为 454038.46 万元。 该项目开发的室外步行街、底商、精装soho 写字楼、酒店式公寓及其 地下停车位用于销售，剩余部分将采用租赁的方式经营。经测算，主要技术经 济指标见表 1-1。 表 1-1 主要技术经济指标 表 指指 标标 值值指指 标标 值值 投资利润率41.49%财务净现值96695.88 万元 投资利税率51.99%财务内部收益率18.

9、12% 销销 售售 部部 分分 指指 标标 资本金净利润率90.12% 全全部部投投资资 （税税前前） 投资回收期 5 年 6 个月 财务净现值45104.84 万元财务净现值62914.41 万元 财务内部收益率13.80%财务内部收益率17.14% 全全部部投投资资 （税税后后） 投资回收期6 年 11 个月 自自有有资资金金 （税税后后） 年年 份份1234 利息备付率4.065.999.0710.14 偿偿 债债 指指 标标 偿债备付率1.411.441.45 3、开发商概况 大连万达集团股份有限公司成立于1988 年，1992 年改制为股份制企业， 是东北首批股份制试点企业之一。经过

10、20 多年的发展，万达集团已成为以商 业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的大型企业集团。总资产 达到 1000 亿元，年销售额 600 亿元，年纳税超过 50 亿元。 商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产 ” 的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的 组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。万 达集团目前持有收租物业面积 700 万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。计 划到 2012 年开业 80 个万达广场，持有收租物业面积 1200 万平方米，年租金 总收入超过 80 亿元，规模排名全球前四。 文化产

11、业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。万达集团连续多年 成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地、影视制作、电 影院线在内的完整影视文化产业链。万达院线是中国排名第一的院线，目标到 2010 年建成 70 家以上多厅影城，银幕总数超过 600 块，占有全国 30%的市 场份额，到 2015 年超过 1200 块银幕，占据全国 50%左右的市场份额，成为 全球排名前五的院线。 连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一，其旗下品牌万千百货，目前已 在北京、上海、南京、成都等地开业11 家百货店， 2010 年将开业 15 家店。 计划到 2012 年开业 65 家店，营业面积 200

12、 万平方米，年销售额 120 亿元， 成为中国一流的连锁百货企业。 大连万达集团在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业 做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校、小 学、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会 和大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐 资超过 15 亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的 企业公民形象。 福州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，该公 司成立于 2002 年 9 月，2009 年 12 月整体变更为股份有限公司，注册资本 36 亿元人

13、民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公 司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名 的万达城市综合体。 截至 2009 年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国21 个省、 自治区和直辖市的 32 个重点城市投资建设了 37 个万达广场，其中已开业 13 个万达广场，正在运营 7 家五星级或超五星级酒店，公司计划在2010 年新开 业 15 个万达广场，新运营 7 家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布 局的大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业 地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。 4、编制依据

14、与研究范围 4.1 编编制制依依据据 根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情 况，本可行性研究报告的编制依据主要有： 国家发改委与建设部联合颁布的 建设项目经济评价方法与参数 ； 国家建设部颁布的 房地产开发项目经济评价方法 ； 工程建设相关法律法规及设计规范； 福州市国民经济与社会发展 “十一五”规划； 开发商提供的其他有关材料。 4.2 研研究究范范围围 本可行性研究报告的研究范围包括： 总论 项目市场分析 建设条件分析 项目的建设内容和规模 工程设计 公用工程 环境保护 节能与节水 劳动安全卫生和消防 项目招标组织 工程进度安排 投资估算与资金筹措 财务基础数据

15、估算 财务效益分析 不确定性分析 项目风险分析 结论等 在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性，为政 府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的 依据。 第二章 项目市场分析 1、宏观环境分析 福州市位于中国东南沿海、福建省东部，东经1180812031、北纬 25152629之间，与台湾隔海相望。 福州市为福建省省会，现辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾五个市辖区， 福清、长乐二个县级市，闽侯、连江、闽清、罗源、永泰、平潭六个县。总面 积 1.2 万平方公里，其中城区规划面积 1043 平方公里，至 2007 年底建成区 范围面积 182.36 平方

16、公里。现有常住总人口 687 万人，其中市区人口 271 万 人。 1.1 福福州州市市经经济济发发展展状状况况 2009 年福州市生产总值达 2524.28 亿元，同比增长 13.1%。全社会固定 资产投资完成额达 1646.72 亿元，同比增长 31.5%。社会消费品零售总额达 1335.79 亿元，同比增长 20.5%。人均可支配收入达 20289 元，同比增长 9.1%。 经济的稳定增长，促进了财政的增收。全市完成财政总收入（不含基金） 325.44 亿元，增长 12.9%，地方级财政收入 195.26 亿元，增长 15.6%，财政 一般预算支出 203.24 亿元，增长 14.1%。

17、省、市重点项目及重大项目高速增 长。温福、福厦高速铁路已建成通车。福永高速公路、福泉高速公路福州段扩 建工程，火车南站建设工程，火车北站改扩建工程，江阴铁路支线、林浦大桥、 螺洲大桥、乌龙江大桥改扩建工程，罗源湾15 万吨级码头建设工程等项目陆 续开工建设，拉动了投资的快速增长。 全年城镇居民人均可支配收入 20289 元，增长 9.1%，扣除价格因素，实 际增长 10%；农民人均纯收入 7669 元，增长 7.4%，扣除价格因素，实际增 长 8.3%。全市居民消费价格指数下降 0.8%。 2009 年全市工业经济运行逐月回升，总体上呈现出较为稳健的增长势头， 197 项工业新增长点项目新增产

18、值 195 亿元，南北 “两翼”对工业增长贡献率 为 43.2%，戴姆勒汽车、德盛镍合金等 50 项重大工业项目建成投产。全市完 成全部工业总产值 3949.28 亿元，增长 13.6%，其中规模以上工业总产值 3618.29 亿元，增长 14.5%；实现全部工业增加值 1008.95 亿元，增长 12.4%，其中规模以上工业增加值 906.60 亿元，增长 14.1%。 在外需回暖、政策显效、价格回升等因素影响下，外贸进出口降幅从年初 到年末呈收窄趋势。全市实现进出口总值178.60 亿美元，下降 12.1%，其中 出口总值 120.12 亿美元，下降 11.6%。从出口主体看，外资企业出口

19、达 65.31 亿美元，内资企业出口达 50.51 亿美元，分别比上年下降 21.6%和 4.0%。从出口产品看，高新技术产品出口达33.45 亿美元，机电产品出口达 59.62 亿美元，分别下降 27.2%和 20.8%。全市新批外商投资企业 144 项，实 现合同外资金额 12.30 亿美元，下降 17.4%；实际利用外资（按验资口径） 10.32 亿美元，增长 3.1%。全市对台贸易额达 15.04 亿美元，下降 32.3%，新 批台资项目 27 项。 2009 年末，福州全市常住总人口 687 万人，其中市区常住总人口 271 万 人。全市户籍总人口 638.33 万人，其中市区户籍总

20、人口 187.53 万人。在福州 5 个主要城区中，鼓楼区和仓山区为人口集中分布区域。 从 2005 年至今，福州人均可支配收入均保持较高的增速， 2009 年，达 到 20289 元，增幅为 9.1%。 ，居民的消费潜力很大。 近几年，福州 gdp 持续高速增长， 2009 年人均 gdp 接近 4 万元，房地 产市场已进入快速发展期；作为大陆对台开放窗口城市，目前也已经形成初步 的现代产业体系；由侨胞、当地私营企业主、企事业单位及周边邻近区域投资 客等构成的消费群体，收入水平较高。 可以看出，福州经济发展势头良好，近年来经济总量增速明显。2009 年 福州国民经济总值达到 2524.28

21、亿，据统计， 2009 年福州多项经济指标增幅 超过 20%，说明福州经济正步入一个快速发展时期。福州经济整体运行良好， 给该项目达到预期目标提供了有利平台。 1.2 福福州州市市相相关关规规划划 1.2.1 福州市“十一五”发展规划目标 “十一五”期间，福州要立足科学发展，着力自主创新，完善体制机制， 促进社会和谐，紧紧围绕建设海峡西岸经济区、做强做大省会中心城市，努力 开创社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的新局面。 奋奋斗斗目目标标： 围绕比全省提前 23 年实现全面建设小康社会、率先基本实现现代化的总 体奋斗目标，实现国民经济持续快速健康协调发展和社会全面进步，取得全面 建

22、设小康社会的重要阶段性进展。主要目标是：经济发展方面，在优化结构、 提高效益和降低消耗的基础上，力争地区生产总值、人均地区生产总值均比全 省提前实现翻一番，年均经济增长速度比全省平均水平高12 个百分点， 2010 年地区生产总值达到 2500 亿元，人均地区生产总值达 35000 元以上。 省会中心城市经济竞争力明显增强，现代化综合性基础设施体系和更具活力开 放型经济新格局基本形成，综合实力保持全省领先地位。社会发展方面，巩固 提高九年义务教育，基本普及高中阶段教育，加强职业教育，建设教育强市； 完善基于产业集群的区域技术创新体系，促进高新技术产业化，培育一批拥有 自主知识产权的知名品牌，提

23、高区域核心竞争力，基本建成科技强市；就业总 量持续扩大，社会保障体系更加健全，城乡居民收入水平和生活质量明显提高， 环境、卫生、文化等方面条件显著改善；公共服务体系、公共安全体系和各种 应急措施体系进一步完善，民主法制建设和精神文明建设成效显著，社会治安 秩序更加安定稳定，基本形成 “平安福州” 。经过努力，尽快把福州建成经济 繁荣、科教发达、设施完善、环境优美的现代城市。 预预期期目目标标： 根据指导思想和总体目标，确定含有经济发展、社会事业、人民生活和可 持续发展等四大类指标的 “十一五”发展预期目标体系，具体指标： 地区生产总值年均增长 11%以上，单位地区生产总值综合能耗低于全省平 均

24、水平；三次产业结构比重调整为7.9:50.1:42，高新技术产业工业产值占工业 总产值的比重提高到 35%以上，城镇化率达到 57%。 财政收入增长保持高于 gdp 增长，财政总收入达 400 亿元，地方财政收 入达 255 亿元。 全社会固定资产投资额年均增长 15%；全社会消费品零售额年均增长 12%； 居民消费价格指数控制在 3%左右；出口总额年均增长 12%；五年累计实际利 用外资超过 75 亿美元（可比口径，验资口径超过35 亿美元） 。 城市建成区绿化覆盖率 40%；城市生活垃圾无害化处理率达 98%以上， 县（市）城平均 60%；城市污水处理率 80%以上，县（市）城平均 50%

25、。 人口自然增长率控制在 8以下；国民平均受教育年限达 10.5 年；每千 人口医生人数 1.71 人、病床数 3.2 张，人均预期寿命 76 岁。 五年累计新增就业人数 70 万人，累计转移农村劳动力 44.5 万人，登记 失业率控制在 3.8%以内；农村居民新型合作医疗参保率80%以上；城镇职工 基本养老保险覆盖人数达 60 万人以上，城镇基本医疗保险覆盖人数达65 万 人以上。 城镇居民人均可支配收入年均增长7%；农民人均纯收入年均增长 6%； 城镇居民恩格尔系数 35%以下、农村居民恩格尔系数 40%以下。 围绕上述的奋斗目标和预期目标，在发展过程中，要树立强烈的责任意识， 更加自觉地

26、把福州发展与建设海峡西岸经济区的大局有机对接融合，切实按照 省委、省政府提出的 “要发挥福州省会中心城市的重点作用，增强服务全省的 带头示范效应 ” ， “要挑起海峡西岸经济区建设大梁，树福建形象 ”的工作要 求，扎实推进建设海峡西岸经济区，做大做强省会中心城市，力争通过3 年 努力，在全省牢固树立省会中心城市经济排头兵地位；通过5 年努力，凸显 海峡西岸经济区省会中心城市的个性、魅力和实力，城市综合竞争力在全国省 会城市中位次不断提升，并进入先进行列。 1.2.2 福州市城市总体规划 福州市以闽江为发展轴线，以中心城为依托，以海港、机场为导向，东扩 南进，两岸呼应，依山傍海，以优良绿色空间分

27、隔，以快速便捷交通相联系的 带状组团城市，形成 “一城” （中心城） “三组团” （马尾、长安、琅岐）沿江 发展的空间布局。 福州市“东扩南进西拓 ”战略是福州城市化发展的重点。总体目标是将闽 侯、连江、长乐等县、市的一些地域以及琅岐经济区全部纳入中心城市规划区。 东扩主要开发闽江两岸经济增长带；南进要全面开发南台岛，加快形成沿福厦 高速公路沿线的经济增长带；西南拓展至闽侯县和荆溪镇、上街镇和甘蔗镇等。 福州将推进城市 “三山一水”向“七山二水”大福州转变，即在原中心城 和马尾、长安、琅岐三组团的基础上，增加甘蔗荆溪、大学城、峡南、长乐吴 航、长乐滨海五组团。 一一城城：由中心城区（鼓晋台南台

28、 7 岛）和马尾长安、大学城、甘蔗荆溪、 峡南、琅岐、长乐吴航、长乐滨海等七组团组成，主要发展服务业、高科技产 业和居住区。 两两翼翼：北翼经济区，由环罗源湾地区的主要城镇、工业区及罗源、连江县 城组成，建成为福州港的重要港区。南翼经济区，由福清海口城头、渔溪江阴、 龙田、中心城区等 5 个组团组成，建设成为福州市乃至全省经济增长点的重要 产业基地。 双双轴轴：沿海发展轴，北起罗源湾，到江阴港区，通过建设沿海大通道把功 能区联为一体，使之快速形成滨海经济走廊。沿江发展轴，以福州市中心城为 起点，以闽江、乌龙江为依托，重点发展闽江南岸，与北岸形成南北岸相响应、 亮丽的沿江城市发展轴。 福州市规划

29、遵循 “高起点、高标准、高层次、高水平 ”的现代城市发展 理念，充分利用福州独特的生态环境和历史人文景观风貌，构筑“两江润城、 碧山环城、水链织城、青峰缀城 ”的山水城市景观。 按照规划，福州市轨道交通线网在主城区将形成 “有环放射式 ”结构。 线网由 7 条轨道交通线路组成，全长约 180 公里，共设站 134 座，其中换乘 站 16 座，中心城区线网密度达 0.62 公里/平方公里。结合福州实际情况， 福州市城市快速轨道交通建设规划 拟在近期至 2018 年间建设 1 号线和 2 号线，其中 1 号线长 28.8 公里，计划 2014 年建成通车； 2 号线长 26.5 公里， 计划 20

30、18 年前建成通车，形成城市快速轨道交通十字形构架骨架网。37 号 线，2030 年前完成建造。 福州城市未来发展目标为：经济繁荣的领军城市，生活舒适的宜居城市， 环境共融的山水城市，人文和谐的文化名城。 规划远期到 2020 年，在此期间，预计 2015 年福州市域总共有 800 万人， 中心城区城镇人口为 346 万人；至 2020 年，市域总人口为 890 万人，中心城 区城镇人口为 400 万人。 1.3 福福州州市市地地产产市市场场发发展展分分析析 福州市 2008 年整体房地产市场依然笼罩在浓厚的观望气氛中，成交量较 上年同期下滑 40%左右。2008 年年末央行连续降息、中央和地

31、方政府也相应 出台了一系列地产新政，以刺激市场需求， 2008 年年末到 2009 年初，房地 产市场出现了回暖的迹象。 2009 年，福州房地产投资额达 361.8 亿元，增幅 为 15.4%，明显上升，但投资额还低于 2007 年的历史最高水平。 房地产开发投资情况： 2005 年以来，除 2005 年和 2008 年外，福州市房 地产投资保持较高的增速，尤其是2006 年和 2007 年，增速均超过了 25%， 但 2008 年的急速下降，一定程度上影响了这两年的房地产整体供应量。 2009 年，房地产投资有明显的增长。 2007 年以来，福州土地市场成交量快速增加，土地成交金额快速攀升

32、。 2009 年福州（市区）土地成交量为 94.13 万平方米，同比出现大幅上涨。 2009 年全年土地成交金额为 100.8 亿元，而 2010 年 15 月土地成交金额已达 100.12 亿元。 2009 年 1 月2010 年 5 月近 17 个月来，福州市商品房一直处于供不应求 的状态，2009 年至今供求比为 1:1.4，单月供求比最高达到了 1:3.97。 福州市商品房价格由 2009 年年初的 7130 元/平方米，上涨到 2010 年 5 月的 11667 元/平方米，上涨 60%。 近期，国家出台了一系列房地产政策来抑制房价上涨过快，北京、上海、 深圳、杭州等地受新政调控影响

33、较大，市场反映明显，成交量急速下降。随着 一线城市房地产投资环境变差，房价上涨动力不足，二线、三线城市将成为新 一轮的投资重点区域。更多的开发商开始关注二线省会城市，房地产投资将出 现较为明显的上涨。 福州 2009 年土地放量成交，按照正常的开发周期，今年将有一批土地集 中入市，供给量将有明显提升，供不应求的态势将有所缓解。 金山板块位于仓山区域西南方向，是仓山区目前在售项目最多的板块，也 是福州市住宅开发核心区域。该区域经历4 次开发热潮，开发沿着市政配套 设施的建设而行进，主要路段和公园附近集中了金山大部分的楼盘项目。 20092010 年金山板块仅成交 3 宗土地，其中以住宅为主，容积

34、率在 2.32.8 之间，预计产品形式将以小高层、高层为主。 近 17 个月来金山板块供应 104.2 万平方米，成交 160.0 万平方米，供求 比 1:1.53，成交价格波动式上涨，已进入万元时代，并持续高价位运行。从土 地后续供应量来看，板块内未来还可入市体量为81.3 万平方米，并以住宅产 品为主。 金山板块目前在售项目有限，价格多集中于80009000 元/平方米，少量 项目价格已破万元大关。预计未来强大的潜在供应入市后，会带来板块内的又 一次开发热潮。 1.3.1 福州市商品住宅市场 2009 年 1 月2010 年 5 月，福州市住宅呈现供不应求的态势，供求比为 1:1.56，近

35、 17 个月以来供求缺口达到了 186 万平方米，成交价格持续攀升， 由年初的 6562 元/平方米，上涨到了 2010 年 4 月的 12057 元/平方米，价格翻 了一番。2010 年 5 月价格降至 10969 元/平方米。 其中，福州市住宅成交各户型中，三室、四室最受欢迎。三室成交占44%， 四室成交占 31%。一室、二室累计成交仅占 15%。成交面积段中， 120150 平方米面积段成为成交主力，占 30%，其次为 90120 平方米面积段，占 24%。 成交总价段较为分散，没有出现面积段和户型中成交集中的情况。成交总价段 量较大的为 100 万以下段，占 52%。 从供求关系角度来

36、看，销售率最好的项目为融晟红郡、金辉天鹅湾、泰禾 红树林，累计销售率均在 90%以上；中庚城销售率在 85%以上；融信大卫城 项目为 2010 年新开盘项目，销售率仅为 27%。从销售速度看，融晟红郡的销 售速度最快，每月平均销售 101 套；其次为中庚城项目，月均销售87 套；再 次为泰禾红树林项目，月均销售 53 套；其余项目月均销售速度均低于50 套。 从存量销售周期来看，融晟红郡、金辉天鹅湾项目消化时间较短，均不足1 个月，详见表 2-1。 表 2-1 供供应应情情况况成成交交情情况况 项项目目名名称称 所所在在 区区域域 总总建建筑筑面面积积 （） 开开盘盘时时间间面面积积 （） 套

37、套数数 面面积积 （） 套套数数 成成交交价价格格 （元元/） 累累计计销销 售售率率 月月均均销销售售 速速度度 （套套） 存存量量销销售售 周周期期 （月月） 泰禾红树林仓山区532,4422006-5-30532,4422654518,66325691012396%531.1 领江十栋仓山区400,0002009-10-02105,44476833,3022421068431%3017.3 金辉天鹅湾仓山区250,0002008-1-26133,5661397123,4201324945796%490.5 融信大卫城仓山区325,1322010-1-967,94544230,392215

38、952427%2911.5 泰禾红峪仓山区431,9142008-5-17117,62985994,700631872178%2710.1 华润橡树湾仓山区594,9952010-01-31/ 金辉枫尚仓山区134,3972007-03-17/ 中庚城仓山区472,3352008-4-19310,1142622272,45222451107485%875.1 融晟红郡仓山区119,2342009-5-16119,2341120118,1881114/99%1010.1 福晟钱隆金山仓山区144,7162007-9-13144,7161567114,4551272856479%447.0 从成交

39、均价来看，最为集中的单价段为两段，一段为70008000 元/平方 米，一段为 90009600 元/平方米。 从成交套均总来看，多数竞品总价在百万左右，其中定位高端户型面积较 大的泰禾红树林、领江十栋两个项目总价较其他项目明显偏高。详见表2- 2。 表 2-2 项项目目名名称称成成交交均均价价（元元/平平方方米米）套套均均总总价价（万万元元） 泰禾红树林9544130 领江十栋9423130 泰禾红峪9246102 融信大卫城8698124 中庚城7940107 福晟钱隆金山775270 融晟红郡746785 金辉天鹅湾681771 华润橡树湾/ 福州万达广场项目将立足于福州市区本地客群，并

40、直接面向福清、长乐、 平潭、闽侯、连江等周边区县，主要购买人群以刚性置业人群为主。 首先为福州市区以及福清、平潭、闽侯等周边区县的公务员、政府企事业 单位工作人员、个体工商户和市区挤压人群，提供面积为7090 平方米，总 价在 5080 万元/套的住宅，满足他们首次置业或二次置业、希望有独立居住 环境的愿望。其次是为经济实力相对较好的企事业单位中层管理人员、支柱型 企业的中层管理人员、侨胞、部分小私营企业主等投资者，提供居住舒适、交 通便利、生活配套设施齐全的投资性住宅。 1.3.2 福州市商业用房市场 福州商业格局是以八一七路黄金商业中轴线向外，城市商业发展为由点到 线向面扩散。 福州商业原

41、点：三坊七巷，具有悠久的历史，目前处于整体改造状态； 福州黄金商业走廊：以八一七路和东街口为核心，津泰路、元帅路、省府 路为扩展区，在福州人心里占据不可动摇的地位； 福州商业扩散面： 90 年代初向五一广场商圈扩散， 90 年代末向台江商圈 扩散，到 2005 年向万宝商圈、城东商圈扩散。 福州城市级商圈以东街口、台江、万宝三大商圈为主，其地位在未来相当 长时间内不会受到撼动。 东街口商圈商业规模为 60 万平方米左右，人流量为 68 万人/日，主营 百货店和专卖店。商圈内有代表福州历史文化印记的三坊七巷，因此具有着其 他商圈无法比拟的天时、地利、人和等优势。东街口在历史上一直是福州的商 业中

42、心，这使东街口商圈聚集了足够的人气，形成了良好的商业氛围。聚集了 众多中高端百货商场和品牌旗舰店、形象店。 台江商圈商业规模为 100 万平方米左右，人流量为 5 万人/日，主要以批 发零售业为主。该商圈主要为步行商业带，是福州商品批发的主要集散地，其 中以中亭街最为代表性，主要业态为服装批发、家居饰品类、家电类。服装以 批发为主，零售为辅，主要是经营中低档服饰。 万宝商圈商业规模为 40 万平方米左右，人流量为 6 万人/日，主要业态 为 shoppingmall，以店中店为主。福州唯一一个双shoppingmall 模式，其商 业综合体的优势日益凸显，丰富的业态满足了市民购物、休闲、娱乐、

43、饮食等 多方面的消费需求，成为一个日均人流量达5 万人的繁荣商圈。 核心商圈租金水平整体较高，东街口商圈临街商铺租金平均600 元 /月；而台江商圈临主街商铺租金平均300400 元/月；万宝商圈临主街 首层商铺租金 300500 元/月；临主街首层商铺售价在 5000080000 元/， 临次街首层商铺售价 3000040000 元/，整体投资回报率在 6%左右。详见 表 2-3。 表 2-3 类类别别划划分分位位置置 商商圈圈内内店店铺铺租租金金价价格格 （元元/月月） 商商圈圈内内店店铺铺销销售售价价格格 （元元/） 产产品品形形式式业业态态组组成成 八一七路沿线临街 300400临街

44、600007500050100专卖店 东街杨桥东路临街 600800临街 50000900004612百货+专卖店 冠亚广场 地下内铺 60150 临街 350500 临街 6000070000494.5 米专卖店 津泰路临街 6008005-7412 米服装服饰、鞋类专卖店 省府路临街 20030044.512 米服装服饰专卖店 东东街街口口商商圈圈 元帅路临街 30040044.512 米服装服饰专卖店 中亭街 内铺 60130 临街 300500 临街 500007500044.56-8 米服装服饰、鞋类、皮具专卖店 台江步行街临街 200450临街 35000600004-64.510

45、-12 米服装服饰、鞋类专卖店 瀛洲路临街 20030040-50特色美食、服装服饰批发 台台江江商商圈圈 达江路临街 1803004-64.512-14 米五金、建材、家具家居用品 宝龙城市广场 首层临街 300500 二层 100200 首层临街 5000080000 二层 2000030000 6-94.510-20 米服装服饰、儿童用品、餐饮 万象城首层临街 3205006-84.510-20 米化妆品、服装服饰 万万宝宝商商圈圈 工业路沿线临街 100200临街 25000420004-6412-14 米便利店 次级商圈租金水平受商业氛围成熟度、是否临主街、周边居民人口数量等因素影响

46、 租售价格差异较大，火车站商圈临街商铺租金平均200 元/月；城东商圈临街商铺租 金平均 160 元/月；仓山区学生街商圈临街商铺租金200400 元/月；而金山榕城 广场临街商铺租金只有 5080 元/月之间，整体投资回报率 4%左右。详见表 2-4。 表 2-4 类类别别划划分分位位置置 商商圈圈内内店店铺铺租租金金价价格格 （元元/月月） 商商圈圈内内店店铺铺销销售售价价格格 （元元/） 产产品品形形式式业业态态组组成成 火车站临街 2001020小型快餐、低档次服装服饰 火火车车站站商商圈圈 汽车站临街 2001020小型快餐、低档次服装服饰 福新路沿线临街 1302504050茶叶、

47、服装服饰、家居用品 城城东东商商圈圈 福马路沿线临街 100200临主街底商 260004000044.21214便利店、美容美发、家居用品 学生街底商 外街 200400 内街 80160 临主街首层 4000050000 内街首层 2000030000 2050服装服饰、餐饮 金山社区底商 临街 3570 临主街 20000 左右 不临主街 800015000 3050各种生活配套商业设施 仓仓山山商商圈圈 榕城广场临街 5080临主街 1000015000 左右741015 米儿童用品、餐饮、服装服饰 近 17 个月，福州市销售型商业整体呈现供给略大于成交的情况，供求比维 持在 1：0.

48、84。从 2009 年 1 月2010 年 5 月，17 个月以来，供给为 46.6 万平 方米，成交为 39.0 万平方米。成交均价震荡走低， 2010 年 5 月均价为 17564 元/平方米，月度均价最高出现在 2 月，最高突破了 32000 元/平方米。总体来 看，销售型商业成交均价月度波动较大。销售型商业月度价格受大单成交影响 较大。 目前市场主流商铺面积区间为 4060 平方米、6080 平方米、40 平方米 以下三个面积段，其销售率在 30%左右；从市场供应和成交情况来看， 4060 平方米面积段供应量和成交量最大，供应面积约为7.9 万平方米，成 交量 2.2 万平方米，面积销

49、售率在 28%；市场销售率最高的商铺面积段为 150180 平方米之间，销售率 59%，但由于供应和成交量较少，因此不代表市 场主流现状。 近年福州商业市场呈现供大于求走势，在售商业项目较多，成交均价走势 震荡起伏；各商圈租金水平受商圈成熟度影响，差异明显；产品同质化严重， 多以小面积商铺形式为主，缺乏整体商业规划，购买客户以投资为主要目的， 客户来源主要是福州本地人群。 金山板块内在售商铺物业较少，销售的商业物业多为简单的裙楼商铺或是 住宅底商，形式单一，缺乏活力，主题型、复合化大型集中商业项目较少，难 以让消费者长时间停留，不利于增强商业氛围。 2010 年 6 月金山板块新挂牌 居住、商

50、服类土地占地面积约为 7 万平方米，规划建设面积 27.9 万平方米。 该项目所处区域内，由于入住人气不足，商业经营业态档次较低，商业氛 围短时间内很难形成，难以支撑商铺租赁价格的提升；在售商铺产品同质化严 重，都以小面积底商为主，成交均价集中在20000 元/平方米左右。 虽然处于金山板块 “门户位置” ，但由于商铺产品不直接临主街，商业缺 乏展示面，影响商铺价格提升。结合板块内商铺市场销售价格、租金水平、业 态经营情况等多方位因素，该项目的商铺产品将以相对低的单价出售，以控制 总价，提高回款速度。 1.3.3 福州市写字楼市场 福州市目前处于快速发展阶段，写字楼发展水平趋于高端市场。五四路

51、 五一路沿线及周边的大量写字楼等配套为福州的真正形成商务配套奠定了良 好的基础，总部经济中心的建设日渐雏形。福州中高端写字楼聚集区剑指五四 路与五一路交会之东西两侧。 五四路由于早期开发规划不清，东西两侧腹地不足，大量的酒店式公寓消 耗了区域的土地供应，迫于福州市主推的 “总部经济”发展需要，五四路的 商业中心正渐渐向东西南三个方向辐射。 福州目前写字楼市场租赁价格平均在3050 元/月，个别项目因地段、 商务氛围浓厚的优势能达到 120 元/月，整体投资回报率在 5%7%左右。 从 2009 年 1 月2010 年 5 月，福州市销售型写字楼供给成交量月度分布 极不均衡。销售型写字楼累计供给

52、8.3 万平方米，成交 4.6 万平方米，供大于 求。其中 5 月份销售型写字楼供应明显增多，成交均价震荡走高，销售型写字 楼均价达到了 18000 元/平方米，为近年以来新高。 目前市场畅销商铺面积段为 50 平方米以下、50100 平方米小面积段和 300 平方米以上较大面积段，这些面积段销售率均实现100%销售，而 100150 平方米面积段则供应 6 套，销售 1 套，销售率仅为 17%。 不同规模类型的企业对写字楼也有不同的要求，详见表2-5。 表 2-5 超超大大型型企企业业大大中中型型企企业业中中小小型型企企业业 区区域域要要求求 一般选择地标性的标志性建筑，以凸 显身份。(目前

53、该类企业主要集中于中央商 务区写字楼中） 核心商务区，依靠核心商务区整体氛围 提升自身公司形象。(目前主要集中于泛cbd 以及部分核心商业区) 因为自身实力弱，通常有行业或其他 因素的扎堆效应和跟随效应。(由于福州市 区交通等各项目配套主要集中，目前该类企 业主要集中在市区各写字楼或者商住楼中) 基基本本要要求求 对写字楼的楼宇形象比较重视；对硬 件设备要求较高、趋向现代化办公，智能 化办公以及信息化办公的要求比较高，另 外要求提供固定停车位；对交通、办公整 体环境、物业管理等要求严格。 对交通、配套便利性要求 较高，品质、 形象、物业管理等各方面的综合素质要求降 低，另外对办公环境安全性要求

54、重视度较高； 智能化以及信息化方面要求相比而言， 没有 国际企业要求那样高，但这种要求也是一种 趋势。 根据各个企业的行业特点，对写字楼的 档次和硬件条件有不同的要求；有些行业对 写字楼的形象和档次有要求，有些关注租金 以及物业管理费用；对写字楼的物业管理要 求有高有低，根据行业不同而有差别。 购购买买决决策策因因素素 有聚集效应，愿意选择外资企业租赁 或购买客户较多的写字楼；同时也受到外 交政策或国际贸易环境等政治因素的影响， 以租赁形式为主。 产业基地建设，业务拓展已经有实质性 发展。位置、面积、硬件配套是影响购买的 主要因素。 价格是其选择写字楼十分重要的因素， 甚至有时是决定性的因素；

55、企业老总个人的 意志和喜好决定购买决策；十分注重办公的 运营成本，对物业管理费、停车场等费用比 较敏感。 面面积积要要求求购买或租赁面积通常较大。 购买或租赁面积通常较大（一般是1000 平方米以上） 。 通常对这些写字楼的购买面积不大， 一般选择40100 平方米左右的面积。 搬搬迁迁因因素素一次装修成本高，不轻易搬迁。 根据企业自身因素，定制楼层以及装修 风格，投资成本大，一般会长期签约。 主要根据公司业务发展速度以及企业发 展目标。 （随时可能搬迁） 其其他他因因素素 频繁的业务往来，对信息化的便利性 与技术性要求高；要求能提供24 小时商务 条件；希望能提供国际级标准的写字楼物 业管理

56、与服务。 快速发展型企业，需要全面展示平台， 希望办公环境良好，品牌对接引导以及战略 合作关系建立，能与世界级品牌企业为邻。 对写字楼的面积划分与间隔十分重视， 也重视写字楼面积的实际使用率。 市市场场地地位位 中央商务区高档写字楼的重要客源之 一。 cbd 中的高档写字楼或泛cbd 的高档写字 楼。 cbd 外围，为 cbd 核心企业服务同时寻 找市场发展机会。 典典型型案案例例 中国石油已经与信和广场签订租赁协 议，选择5 层整租（整层） ，目前已经到装 修实施阶段，施工队伍已经进场。选择原 因是因为新项目有大面积办公区。 如环球广场中的福州外轮代理公司，并 在楼外进行公司名称标识以展示公

57、司实力。 广告公司、中小型物流企 业、培训机构 和旅游公司，小型中介公司等 .要求相对较 低。 可见，中小型企业购买力强，企业小，成长性较强，需求面积较小，企业 最大的负担为办公场所租金，多以购买后办公加自主为主，客群广泛。福州仓 山万达广场项目将以中小型企业为主要购买客户，同时考虑到为了树立项目高 端形象和便于日后管理，应采取平价启动和带动区域价格走势两种策略，建设 精装 soho 和标准甲级两种形态的写字楼。 2、项目 swot 分析 2.1 优优势势分分析析 开发商大连万达集团是建设部审定的国家一级开发企业，经过19 年发展， 已成为以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业

58、的大型企 业集团，总资产 1000 亿元，年销售额 600 亿元，具有较强的品牌优势。 万达集团从事房地产开发经营多年，积累了丰富的房地产开发及物业经营 管理的经验，在国内地产界被称为 “地产东北虎 ” ，在全球房地产业也声名显 赫。 城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，该项目地块直接面临 金山板块主干道 浦上大道，并与通往市中心的尤溪洲大桥相连接，交通路网 发达。作为大规模综合体项目，涵盖大型购物中心、商业步行街、酒店式公寓、 写字楼、soho 办公室等多种物业形态，集购物、休闲、商务、娱乐等多种功 能于一体，形成大型商圈，可以实现业态互动，填补了区域同类型项目的市场 空白，有利于

59、抢占市场先机，获取利润最大化。 福州金融街万达广场项目的成功开发，奠定了万达品牌传播优势，积累了 忠实客户，为本项目快速销售打下了坚实基础。 2.2 劣劣势势分分析析 项目“近江而不临江 ” ，没有强势景观资源作为支撑，所处的金山片区目 前还属于福州的 “睡城” ，项目周边分布经济适用房，入住率30%左右，品质 较低、环境较差。 2.3 机机会会分分析析 目前金山片区已开业的大型集中商业设施不多，为该项目开发创造了良好 的市场条件，如能快速开发，易于抢占市场先机、培育忠实客群；住宅开发较 为成熟，众多住宅项目分布在项目周边，虽然目前入住率较低，但随着后期商 业、教育、医疗等配套设施的完善，常住

60、人口数量将会逐步提高，为未来商业 消费奠定基础。 2.4 威威胁胁分分析析 金山片区区域功能定位不明确，尤其是面对本项目写字楼产品，缺乏产业 引导政策支持；闽江北岸 cbd 规划大量高端写字楼，写字楼市场竞争激烈； 金山板块后期规划 10 个集中性商业项目，商业的大体量开发，将使市场竞争 压力增大。 综综上上分分析析，该该项项目目具具有有一一定定的的优优势势和和良良好好的的发发展展机机会会，威威胁胁和和劣劣势势相相对对较较 小小，发发展展前前景景看看好好。 3、项目营销策略分析 项目总体定位为：金山板块旗舰型高端商业综合体。 本项目公寓住宅客户定位立足于福州市区本地客源，并直接面向福清、长 乐