度假村项目建设与经营初步规划

1、商河温泉度假村项目建设与经营初步规划项目单位：山东大陆投资有限公司目 录一、建设内容二、投资总额三、经济效益预测四、市场定位与分析五、市场进入六、经营管理思路七、现行改造方案建设内容商河温泉休 闲度假项目位于 济南市商 河经济开发区，济乐 高速公路横穿 境内，从济南市区驾车只需三十分钟就可以直 达度 假区。以温泉 为核心，主要开 发游乐、餐饮、度假等项目，同时兼 顾面向大众人 群的温泉洗浴。本项目规划建 设五大区域，即：温 泉游乐区（室内温泉游泳池、温泉幼教池、活血通络池、健腰固 肾 池、三花养颜池、香薰池、浅水 池、室外温泉 游泳池等）；美食坊、 运动健身俱 乐部（台球室、健身房、垂钓、高尔

2、夫、板球房、网球 场、室内乒乓 球室、棋牌室等）；文化休闲区（包括影视厅、名人画 廊、书吧、电子阅览室、）和客房（包括四星级宾馆、普通客房区、 酒店、多功能 厅、会议厅、茶座等为一体）别墅:独立式、并联式、宾 馆式、庄园式四种类型，突出容易被人们接受的别墅建筑形式，如日 本式、美国田园式。占地约 100亩。建筑密度小 于 20%，容积率不 大于 0.4 ，绿地率大 于 40%。计划再征用 100亩土地进行二期项 目开发。规划自正大 门进入，首先看到 的是一个大型草地广 场，广场 正对面是行政 楼，两旁景 观内 容可大体概括为“两线三点”。 两线：东行线：广场另一端连接着一条林荫小道，道路旁边是

3、有 40年树龄的雪山树，小道中 央有石砌的板凳和圆桌（桌面刻有象 棋图）。夜晚小道每隔20米就有彩灯照明。小道一直延伸到多 功能厅（二楼层？）和建殳中的室内乒乓球馆、羽毛球馆、茶座这 些娱乐健身设施。西行线：从行政楼走向宾馆，然后再走往东北方向就是运动 场和别墅区，运动场包含篮球、网球、高尔夫、沙滩排球，休闲项 目包含垂钓、别墅4幢别墅，内部生活设施齐全，适合家庭聚餐） 以及苗圃花卉。三占：八、一点 行政楼（包含2个小型会议室）二点 多功能厅（包含中型会议、小型文艺演出、会议休息室）三点 运动休闲基地 运动基地包含（网球、高P夫、篮球、垂钓）交通水电通讯及生活配套度假村紧靠济乐高速公路，交通便

4、利，电力双线供应，一备 一用，容量？ ？ ？ KV自备水处理设备，每小时生产自来水？ ?吨，通讯设施齐全，配有电话、宽带专用光缆。度假村一期工 程建有生化 污水处理系统和废气处理系统。表1建设项目概况服务设施数量标准经营方式备注宾馆4星标准30个标准房 间10个豪华单人房间酒店招商室外网球场2国际标准沙滩排球国际标准垂钓2个池塘高尔夫球场5-8个击球台别墅大型多功能厅1小会议厅2室内乒乓球 馆国际标准室内羽毛球馆国际标准休闲茶座二、投资总额总投资？ ？ ？万元人民币三、经济效益预测预计到年，年接待游客万人次，年接待万人次。每年固定的就是个会议。每年的经济效益不低于 万元。四、市场定位与分析对于

5、或靠近济南市区的度假村，主要以洗浴、休闲、娱乐、歌舞、聊天、影视等娱乐活动为中心，活动时间一般在一天内， 以其便利优势吸引那些空闲时间不多且又追求轻松与舒适的中 端人士。他们面临的问题是市区日益上升的运 营成本和中端人士消费限额的矛盾。我们作为度假休闲代表形态的度假村，处于城 市北部的商河，远离喧嚣，环境幽雅，空气新鲜，以温泉 疗养、 商务会议、休闲度假、文化娱乐为核心功能的一一温泉旅游 度假区。针对高端度假、商务会议市场客源为主。主题内容包 括旅行、观光、游乐、运动、食宿等，活动时间相对长，其基本性质为自然，其消费群以经济收入丰厚又有大量 闲暇时间的追求自 然与运动的高端人士为主；就我们“温

6、泉度假村”而言，市场定位对象主要包括以下四 种人群：1、政府部 门：他们每年有较长的一段休假，尤其 是退休老干部， 十分注重修养 生息，延年益寿；2、企业家：他们是交际活跃频繁的商务 人群代表， 时刻关注休 闲 时尚，经常变化交际场合；3、公众人物：他们是社会名流与时尚人群，工作 时间自由灵活， 追求高档次与 体面时尚的休 闲方式；4、文艺工作者：他们最密切关注时尚动态 ，热爱大自然，经常参 与外出采 风活 动，活动地点和 时间相对自由。一般意 义的休闲已无法满足顾客日益提升的需求，度假概 念正大行其道；一般人又承受不起自备交通工具、高昂的会 员费 的野外度假要 求；如果我们能开通城市 中心、

7、机场、车站与度假 村的接送 专车，在经营 模式、收费方式上多样化，还可以让更多 人既享受度假 的概念又只用付出一般休闲的代价，必将大受 追捧五 、市场进 入度假村先期面 向机关系统内部消费，随后 进入半市场运营。 对于这一转换过度，结合度假 村现状和济南及周边城市业界态势， 我们制定了 为期一年的基本策略：（1）不按牌理出牌，创造新需求在半年的筹 备期，通过自身 创新来创造新的需求，规避竞 争进入无竞争领域。为了将个 性化与普遍性功能相结合，在保持 普遍迎合大众、广受 欢迎项目的同时，引入标新立异、个性 突出 的项目，在单一功能上力创济南的知名品牌，创造“指名消费” 的效果。为了支持度假 概念

8、，我们必须增加与 “度假城”相匹配的 自然的、户外的适宜人们可以在此长时间 休闲的、而不是短 暂停 留的内容，具 体可包括露天原始餐厅、咖啡书屋、老电影酒吧、啤 酒吧、小说旅馆等。其中“小说旅馆”可谓有“画龙点睛”的效 果，开辟数十 间以金庸、三毛、海明威等国内 外知名小说家来命 名的客房，整 体风格按作家所处时代或个性来 设计布置，有关他 们的作品、VCD DVD等一应俱全。不仅能满足人的好奇心，更符 合长时间彻 底放松休闲的度假概念。（2）先声夺人，造势开路，大幅度提升知名度通过事件营销等超常规运作手法，来达到聚焦 眼球万众瞩目 的效果，从而 使得一炮 打响。所谓“事件 营销”即企业通过精

9、心创造和包装新闻题材，有 计划地组织一系列有新闻价值的活动和事件，分阶段分主 题一环 套一环地逐步 投入实施，拟在引起媒介、社 会公众与消费者广泛 兴趣和持 续关注，从而带来“眼球经济效应”，能够低成本 和超 常规 地达到推 广目的。我们可以设计了以“首届商河温泉休闲产业发展研讨会” 为中心的开 业活动，借广播台 宣传阵地发布 “度假 新概念”的 开业主张，一方面利用免费高效的媒介 报道与民间口碑，极大地 暴露“温泉休闲度假村”的品牌，迅速提升其 知名度和美誉度， 同时低成本向 外界推广经营 方案和特色，有力地塑造本 项目与商 河其它度假村 的差异。（3）导入体 验营销，通过独特的参与活动，提

10、高顾客忠诚度，打造 品牌通过营造一种深刻的难以磨灭的消费体验（或“痛快刺激 ”，或 “温馨浪漫 ” ，或“轻松舒适 ”），培养一大批长期稳固、忠实优 秀的客户群。商业模式可以采用将封闭式的会 员制与开放型大众 制相 结合，不仅仅推出季卡、年卡、三年卡、白金卡、黑金卡等会 员卡，也欢迎个人零星消费，在收费上将一 条龙的全包制与 选择 性的自助式相 融合。为了体 现度假村的标准服务，在诸多细节上 也要极力完美，如沐浴后的免 费水果 、电子感应的安全保管 箱、 为贵宾 开辟的 独立更衣室等等，同时为大众普通客户提供宽松和 睦的朋友式零 距离感性服务。（4）开业公关，利用广电系统优势创造消费潮流并非所

11、有的 顾客都对经营同等重要，往往有 一些顾客具有 强烈的影响力，他的消 费行动容易受到其他人 的模仿跟风，称之 为“ 意见领 袖 ” 。整合公关就 是企业以“意见领袖”为拉动整体 顾客的突破口，通 过有计划地 设计一系列不同层面的活动和事件， 分阶段分对象一环套一环地逐步投入实施，意在引起意 见领袖的 主动推荐，利用示范效应和样板效应来进行整 体提升。在开 业期间，设计针对 企业家与公众人物的 “三家（企业家、 艺术 家、金融家）联谊活动”、针对新闻媒介人的“娱记之家” 挂牌活 动和针对政府部门的“* 黄金周，申请免费度假活动” 。通过这一系 列公关活动首先征服消 费群中的 意见领袖，以点 带

12、 面引 发“ 多米 诺骨牌”效应，产生效仿跟 风行为，创造潮流，引 领时 尚，从而带动整体消费。同时进入市 场后继续坚持此道，将低成本高 效率的公关手 法从短期的 战术性行为提升 为长期的 战略性行动，多元化、多角 度、多主题地长期开展各类公关活动，不断扩大对意见领袖群的 影响面与影响 力，引发“滚 雪球”效应，赢得滚动式的持 续稳固 发展。六、经营管理思路纵观中外度假村的模式，拿泰国、日本和中 国的度假村风 格、产品、服务上分析，泰国的度假村以木 结构、园林式 为主。泰 国的服 务好就好在微笑服务上。泰国的民族 是有惰性的，但他们 流露出来的微 笑，使游客感 觉很好。日本在 传统的医疗性服务

13、上 很强，活动内容 比较丰富。相比较中国的度假 村和商务酒店几乎 没有什么特色，就是在 娱乐上增加了一些内容。我们度假村 的今 后方向，应该 是向主题度假村发展。在“度假”时间宽限和非常 体验上做文章，突出个性避免 雷同，同时注重 度假村的可持续发 展。1、经营逐步走 向市场化、国际化随着城市 经济 的快速发展和国际化趋向，旅游度假村 业在 济南展现出大好前景。我们也可以看到，济南周边类似服务业也 发展迅猛，目前已经有齐河温泉度假村、崮云湖度假村、旅游度 假村。为了度 假村取得长足的发展和应对 日益激烈的竞争，温泉 休闲度假村将 通过招商、承包、联合等多种 形式走市 场化、产业 化、国际化的道

14、路，以便降低 成本、促进销售、增强实力、创造高 效益。在经营上逐步实现企业自负盈亏的管理 模式，在服务标准 和服 务质 量上 与 国际接轨。2、营销网络化随着电子信息技术的发展，旅游度假村的 经营从顾客的预 定到日常服 务和经营管理将朝网络化发展，包括互联网在内 的电 子信息技 术，在旅游度假村的经营活动中将起 到越来越重要的作 用。要使消费者非常方便、快捷地接触到度 假村，了解 产品和服 务，进而实现即时预订，度假村除了在 “互联网”上拥有自己的 网址以外，还将在本市、本地区乃至全国、全世界的知名站、点 （尤其是有关旅游和酒店及度假村的）上建立自己的网页，或与之 实现链 接，来宣传自己，并为

15、旅游者提供直 接预订服务。3、组织机构由 金字塔型结构向扁平化、虚拟化方向发展为了降低 经营成本和管理费用，提高沟通和 管理的效 率， 度假村将尽量 减少中间层次，因此，度假村 的组织机构将呈扁平 化趋势 ，而且计算机等高科技手段的运用也 为组织机构的扁平化 提供了可能。此外，度假村的 某些职能将被推向社会，以便充分 利用社会分工 所带来的各种利 益。为此，度假村的组织机构将出 现虚拟化趋势。度假村必须从全球竞争态势出发，并以 电脑 等最 新技术为后盾去寻求一种低成本、高效率、重人性、讲团队 、精干 灵活机 动，而又能体现个性服务的新体制。4、服务模式从 标准化服务走向个性化、人性化服务实际

16、生活中，顾客对旅游休闲的需求是千差万 别的，既有共 性的部分又有 个性化的部分，因此要使服 务质 量上一个台 阶，必 须满足客人的个性化需求，为客人提供个性 化服务。在为客人提 供个性化服 务的同时，还要充分理解和尊重 客人作 为人的各种基 本需求，在服 务中突出人性化。同时，还要充分理解度假客人要 求返璞 归真的强烈愿望，创造条件，为客人提供回归自然的度假 项目和充 满人 性味的度假服 务，强调针对 性、灵活性 ，不排除为 个别客人提供超常服务、特殊服务和心理需 求服务。5、追求可持续发展主题社会、经济 、文化、自然的可持 续发展将成为人类追求的永 恒主题。度假村在其规划建设和经营管理活 动

17、中将努力贯彻可持 续发 展的思想。6、不断追踪研 究、策划和推出 更多更新的特色产品客人有求新、 求奇、求异的需 求心理，而且，随着社会的发展， 客人的需求也 是在不断发展变化的。为了满足客人的 需求，适应 不断变化着的 市场竞争态势，旅游度假村将 不断研究市场需求状 况及其 变化趋势，生产出能够满足度假客人现实需求及其潜在需 求的后 续产 品。7、度假村员 工将参与 民主决策 ，并得到充分 授权和素质提升度假村服 务和管理的目标是使每一位 度假者满意，使每一 位度假者都能 获得美好的度假经历，这是度 假村创造利润的前提。 度假村将 对员工进行充分授权，以确保使每 一位度假 者满意。组 织机构

18、的 “网络化”、“扁平化 ”，使得基层员工有更多更大 的权力去处理日常工作中遇到的问题，这就要求提高 员工的素质8、适应人口老 龄化趋势，度假村服 务和经营 将走向无障碍化按照联合国的划分标准，我国已经是老年型 人口的国家， 进入老 龄化社会。因此，度假村的建设、经营、管理和服 务必须考 虑老年人的需 求，除了 为残疾 人提供无障碍服务以外，还应为老 年人和儿童、 妇女提供无障碍服务。向他们提供能够满足其特殊 需要的专门的服务设施和服务项目，并使他 们能有机会参与度假 村组织 的多 项活动。9、度假村经营者将更加注重度假者的人身安全和健康 问题旅游者日益面 临着涉及自己人身安全与健康方面的威 胁， 从世界范 围来看，度假村 经营者面临的任务是能否保证度假者不 受恐怖主 义者、爱滋病以及各 种新、旧类 型传 染病的袭击，能否 为度假者提供 一个安全与健康的环境，谁能提供，谁 就有生 意可 做。10、分时度假，共管公寓：国际 旅游度假村的 经营趋势分时度假是指 以一定的价格将