房地产开发公司管理系统回迁安置是否需要缴纳回迁房契税

1、实用文档 因房地产开发公司回迁安置，是否需要缴纳回迁房契税 契税暂行条例规定，土地使用权交换、房屋交换，为所交 换的土地使用权、房屋的价格的差额。 契税暂行条例实施细则第十条规定，土地使用权交换、房屋 交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他 经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。 根据上述规定，房屋因房地产开发而拆除，房地产开发公司回 迁安置，属于房屋交换，交换价格相等的，免征契税；交换价格不相 等的，由多交付一方按差额缴纳契税。 房地产开发企业回迁房的账务处理 一、房地产企业拆迁还房的账务处理 一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费

2、” 计入开发成本中的土地成本。而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地 产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋， 要确认土地成本中的“拆迁 补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以 “拆迁补 偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售， 视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照 同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出， 适用企业会计准则第7号一一非货币资产交换的规定，回迁房的非货币性资 产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质

3、，且公允价值 能够可靠计量。 （一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本拆迁补偿费 贷：应付账款拆迁补偿费 借：应付账款拆迁补偿费 贷：主营业务收入 （二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据, 结转成本的会计处理： 借：主营业务成本 土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品 二、房地产开发企业房屋回迁业务的税务处理 1. 契税。契税暂行条例第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、 房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同

4、的当天，或者纳税人取得其他具有土地、 房屋权属转移合同性质凭证的当天。 国 家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策，因此，开发商 在取得土地等不动产时，需要按全额计算契税，不可以扣除回迁业务中相当于拆 迁补偿的部分。 2. 营业税。国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批 复（国税函2007768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权 调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公 司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据 现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 开发商发生房屋回迁业务

5、，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的 时候缴纳。如果不需要支付差价的，以成本价格作为计税依据；如果有差价的， 不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。 3. 印花税。印花税暂行条例施行细则第五条规定，条例所说的产权转移 书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房 屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户 签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质 是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。 可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。 另外，财政部、国家税

6、务总局关于印花税若干政策的通知（财税2006 162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。因 此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税。 4. 土地增值税。土地增值税暂行条例第八条规定，因国家建设需要依法 征用、收回的房地产免征土地增值税。土地增值税实施细则第一条规定， 条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城 市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因 城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原地产的，比照本规 定免征土地增值税。 可见，开发商发生的房屋回迁业务不属于免征土地增值税的情形。因此，

7、开 发商应按规定计算土地增值税。 5. 企业所得税。国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知 （国税函2008875号）第一条（四）项规定，销售商品以旧换新的，销售商 品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。鉴 于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性， 开发商发生房屋回迁业务进行企业所 得税处理时，等面积回迁部分既要按收入确认条件确认收入，又要按规定归集开 发成本。 三、房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置，因为动迁户被拆迁的房屋 是产权房，回迁后的产权房在办理产权时需要房地产开发公司出具商品房销售发 票，根据国税发200931号文件第二十七条规定“回迁房建

8、造支出”可以计入 “开发产品计税成本一一土地征用费及拆迁补偿费”项目。 问题是：房地产开发公司回迁房的行为是否视同销售缴纳营业税，收入怎样确 定？是否计缴企业所得税？ 根据营业税暂行条例第一条规定，对房地产开发企业对动迁居民建造的 回迁楼属于营业税征税范围，应按销售不动产税目征收营业税。计税依据为销售 同类不动产的市场价格。 按照契税政策规定，各种拆迁补偿费均应计入契税计税依据， 包括房屋货币 补偿和房屋实物补偿。房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置属于房屋原地 实物补偿，房地产开发公司应以补偿房屋开发成本为计税依据缴纳契税。 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例 及其实施细则和其他有关文件

9、规定， 房地产开发企业回迁安置用房，应当视同销售，缴纳土地增值税。房地产开发公 司将房屋给回迁户，应按产权转移书据税目缴纳印花税。 依据税法规定，对回迁标准面积内部分，房地产开发企业应按其开发的回迁 房屋标准面积内实际发生的成本确定回迁房屋销售收入和成本；对超出回迁标准 面积的部分，应按实际取得的收入确定销售收入，按回迁房屋超出面积部分实际 发生的成本结转销售成本，计算缴纳企业所得税。 四、房地产开发企业“拆迁还房”是否应按视同销售进行处理 按照企业所得税法实施条例第二十五条的规定，企业发生非货币性资产交换， 以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利 或者利润分配

10、等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。房地产幵 发企业“拆迁还房”，属于以开发产品（房屋）抵偿应向被拆迁人支付的拆迁补 偿款，应视同销售。 （中国纳税服务中心） 房地产企业拆迁补偿如何缴纳契税 房地产企业拆迁补偿如何缴纳契税 案情 近日，某会计师事务所来电咨询，该事务所代理的一家房地 产开发企业在进行一个住宅小区的开发建设时，对被拆迁人房屋采取 “就地安置与货币补偿相结合的”的方式进行安置补偿，2011年就 地安置拆迁户的房屋的拆迁面积达到 5000平方米，其中就地安置等 面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给 予了货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场

11、售价 8000元/平方米，以 协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，建筑施工等其他 开发成本6000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁 安置的房屋面积5000平方米。该房地产开发企业的契税应该如何缴 纳？ 针对该问题，该事务所提出了以下三种观点： 观点一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿 款确定契税的计税依据，就地安置部分应以成本价确定契税的计税依 据。即回迁部分契税的计税依据为 4000平方米X （6000万元+ 50000 平方米）=480万元。同时，该房地产开发企业的土地成本 8000万元， 拆迁户货币补偿7500元/平方米X 1000平方米=750

12、万元。全部契税 的计税依据为480万元+8000万元+750万元=9230万元。 观点二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿 款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准 确定契税的计税依据。即回迁部分契税的计税依据为7500元/平方米 X 4000平方米=3000万元。全部契税计税依据为 3000万元+8000万 元+750万元=11750万元。 观点三：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿 款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市 场价格确定契税的计税依据。即回迁部分契税的计税依据为8000元/ 平方米X 4000平方米=3200万元。

13、全部契税计税依据为 3200万元 +8000万元+750万元=11950万元。 分析 根据契税暂行条例（国务院令第224号）第四条规定， 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据 为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所 交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的， 由征收机关参照市场价格核定。 财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契 税问题的通知（财税2004134号）规定，出让国有土地使用权 的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济 利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包 括土地出

14、让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、 拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资 产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机 关可依次按评估价格、土地基准地价两种方式确定。 上述两个文件明确了以协议出让方式取得土地使用权的，其 契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益， 包括拆迁补偿费等。在实际征管中，拆迁补偿费包括货币补偿和房屋 安置补偿，货币补偿可直接并入契税的计税依据中， 而房屋安置补偿 的计税依据在上述文件中并未明确。 而同为财产行为税的土地增值税，对该问题已有明确的政策 解释。国家税务总局关于土地增值税清算有关问

15、题的通知 （国税 函2010220号）规定：一、房地产企业用建造的本项目房地产安 置回迁户的，安置用房视同销售处理，收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确 定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评 估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。二、开 发企业米取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的， 房屋价 值的确认方法与上述条款规定相同， 计入本项目的拆迁补偿费；异地 安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。三、 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 基于对拆迁过程中房屋安置补偿部分契税的计税依据在征 管上尚未明确的现状，部分地方税务机关以单位面积应支付的拆迁补 偿标准及安置费用核定其契税计税依据。 而部分省市是以新建房屋的 市场价格作为契税的计税依据，可见各地执行不尽一致。 笔者认为，对于房地产企业来说，被拆迁户选择就地安置