地产基金视野中的房地产投资机会

1、地产基金大家谈了很多，媒体也抓住这个新鲜事物做了很多的宣传，什么样的报道都有，甚至说地产基金是融资严冬环境下地产商的最后一根稻草，好像把地产基金说成要让中国房地产行业发生天翻地覆的变化一样。我对房地产基金的前景毫无疑问，我们这么有热情、这么有激情做这个事情，也是因为相信这个行业的前景。从这个行业的现状来讲，我要纠正一下视听，我算是局内人，对这个行业的现状和事实还是看得比较清楚的。第一，从现状来讲，中国私募地产基金远没有媒体和大家想象中的那么大，也没有想象中的重要，至少从目前来讲，应该说对绝大多数开发商来讲，尤其是小开发商来讲，地产基金目前还只是一个水中花镜中月，你勾不到它，它也帮不了你。前一段

2、时间和建设部进行过一个调查，现在中国的房地产私募基金的规模大概是500亿左右，中国的房地产投资5万亿，500亿资金中我估计还有四分之三是大的地产公司把自己的项目进行包装一下，融一点钱。真正的、独立的可以为第三方地产公司做融资的地产基金少之又少，我觉得有200亿就是顶峰了。第二，地产基金的出现和发展是中国房地产行业投融资模式和行业格局发生重大调整中一个局部的局部表现，因此，如果开发商把它当成新的资金来源的话会误入歧途。第三，私募基金在中国目前的状态是襁褓婴儿，我们也面临向市场融资的困难，比如说LP这些投资人也会受市场环境、政策环境的影响，现在我们还没有能力去拯救开发商。第四，地产基金作为新生力量

3、，只会和市场当中优势、强势力量结合，强者更强，促进房地产格局的变化，对绝大多数可能处在这次大调整被调整的对象来讲，地产基金的出现不见得是一个福音。我一开场就给大家泼一点凉水，因为市场对地产基金的关注有点过度亢奋，我们需要理性一点。地产基金扮演什么样的角色？我们作为专业投资人要成功要顺势而为，认清大形势，看清大环境，才不会犯方向性的错误。今天的论坛非常好，今天请到了真正有实力的专家，今天听下来的感觉，我觉得大部分的专家的观点基调一致，以开发商代表，大家对大局势的分析有很多共同点。我也来谈谈，概括来说就是“变局”两个字。“变”，就是中原黎总(黎明楷)讲到中国今后十年外部环境恶劣，要面临全球经济大失

4、衡的状况，调整过来很难。另外中国本身经济发展面临重大的挑战，继续改革的共识和政治动力不足，社会阶层固化造成深层次的社会矛盾日益尖锐等等问题。变局的第二层含义，中国房地产的业务模式在未来十年开始不可逆转的大调整，以前就是廉价现代、追求规模、享受资源、土地增值的模式，今后要向精细、差异、特色化转变。在很多场合我都谈到房地产十年不会那么有钱了，钱也不会那么便宜了，价格去泡沫化和宏观政策组合，现在是限购、限贷，以后就是房产税长期存在，不要存有任何的幻想。行业利润率一定会下降，集中度会提高，没有能耐的公司越来越难过。过去形成的重资产形式，对绝大多数开发商来讲是难以为继的，在这个大形势之下，我感觉中国的私

5、募地产基金，广义的地产基金，看待中国房地产行业有三个趋势性、系统性机会值得地产基金关注。首先，行业格局调整产生的整合、并购、还有不良资产处置机会。中国房地产行业这次真正意义上的调整，不只是行业周期性的调整，还是结构性调整，直接针对目标就是过高的房价，过多的投资、投机行为。政府的政策可以抑制房地产泡沫的作用，之外还可以促进行业的整合，资源向优势企业聚集，淘汰落后产能。这次行业的调整，另外一个是特征市场和市场主体的分化，不同地理市场、不同产品的细分领域都会出现比较大的差异。开发商群体过去几年由于执行不同的投资策略和财务策略，分化非常严重。今年以来我们看到行业内的资产并购宗数和金额比往年有大幅度提升

6、。说明行业内的优秀企业在加快行业兼并整合的步伐。一方面，有一些企业资金紧张叫苦不迭，但是有一些企业寻求积极的通过兼并、收购来扩大业务。成交量持续低迷，在银根不可能实质松动的情况下，资金链对开发来讲是很现实的。这次行业调整一定有人流血的，不会大家都好。金融资本，包括银行信托、资产管理公司，还有私募地产基金都在密切关注行业调整产生的市场机遇，明年一定会看到行业并购、整合出现，银行对优质企业并购活动的支持。地产基金在这轮的行业洗牌当中是积极的参与。如果在市场看到并购、整合的地产基金，包括很多像李嘉诚做的地产基金，其实作用都是强势的金融资本在行业下行的渠道中，加速行业洗牌和整合的一种投资行为。对开发商

7、的启示是，在这轮行业调整当，你属于调整别人的阵营还是可能被别人调整的阵营。今天在座的，你们是属于主动地位的。还有一个可能，你觉得现在日子过得去，但是很有可能在未来被边缘化的可能还比较长远。你们的对策也很简单，一定要放下自己的面子和身段，用理性去考虑未来的趋向。如果觉得是被调整，就要卖掉一些项目、被人收购，或者逐步被人收购，退出实业家的身份，可以当资本家、投资家。如果对自己的核心竞争力有信心，你的路会越走越宽，因为好的开发商受到各种类型资本青睐，无论是银行还是私募基金，如果他们找上门来你就是市场的赢家，如果不是，你要慎重的考虑一下。如果这次调整中你自己不是剩下的人，不是赢家的话，又不想离开这个行

8、业，因为房地产行业有钱可赚，逐步套现，就应该把资本的钱投给你认为可以成为赢家的，十年以后剩下来的开发商、企业家们，也可以投给地产基金，当一个专业委员。资金两三亿的开发商在未来的竞争中没有市场地位，但如果，出资两三亿的LP，会是所有地产基金趋之若鹜的对象。第二个系统性的机会，是中国庞大的潜在的REITs市场最终开闸，而构建各种物业资产的机会。刚才苏鑫谈到，REITs是成熟市场当中房地产投融资最主要的载体，中国的REITs讨论了十年了，做了一些试点，我想这个肯定会出来。目前没有退出渠道，一方面中国大量的优质地段的商业物业被迫走上散售的道路，由于产权分散，这类资产基本上丧失了日后整体进行资本化操作的

9、机会，也破坏了REITs市场日后赖以发展繁荣的重要资源。另外一方面，正在开发，或者已经持有整体物业的开发商面临的物业价值，可能被系统性低估的问题。大家知道有增值空间，REITs也可以高价退出，但是开发商没有实力做这个事情。未来得益于REITs市场的是哪些开发企业呢？哪些人会受益呢？我觉得第一类是大型的国企，包括大开发商和持有大量经营网点的企业，比如说银行、不要小看，他们的物业是非常值钱；第二类似通过以售养租方式积累的开发商，比如说万达；第三类似在物业取得成本，主要是土地资金回报上有很大优势的特色商业、卖场、物流、工业园，比如说红星美凯龙有。第四类似有实力的金融机构，专门以REITs退出为目的打

10、造的资产式平台。所以数来数去，我自己觉得跟民间一般的企业，我觉得能作为的空间不是太大。这是说的大实话，你们可以不相信。REITs开闸的机会一定留给国企还有代表性的民企，一般的民企不知道要等到什么时候。商业物业目前普遍的运营不高，民企卖一部分、留一部分物业一般在资本市场也不那么容易。地产基金肯定关注这个领域的机会，但是也只有某一类型的地产基金可以在这里头有大的作为。比如说大型的金融机构、投资集团发起的基金，才有可能在这个领域当中获得最大的利润。第三个系统性的机会，在今后十年当中，去挖掘跟随支持各个细分领域即将出现新的领军企业的投资机会。为什么这么说？中国已经进入精细化、差异化的时代了。从房地产纯

11、价值链来看，从现在来看，业务模式、营运模式可以分为地产、房产、运营、纯营运的方式。过去十年中国绝大部分开发商干的是第一种模式，土地增值和二级开发获利，研究其他模式的人不多。今后房地产的投资价值分布逐步向两端扩散，一个往前走更高水平土地开发阶段。地方政府主导的开发模式是落后的，存在随意性大、千篇一律、整体价值不够的问题。今后我认为会出现一些较高水平的城镇土地一级开发商和政府联合进行土地开发，这里面的利润非常可观。不过我还是这么说，这种机会可能最后占便宜的是体制内的企业，比如说国开行、中信等机构，发起以城市发展为主题的基金，这就是行业趋势的实证。另外走向物业运营，无论是零售、卖场、物流、工业园、所

12、有这些细分的领域，甚至每一个大类里头继续细分这些领域，都会冒出一些经营能力强的企业。我觉得今后中国的房地产不会出现万科、恒大这种巨无霸的企业了，但是有一些专业运营能力比较强的公司涌现出来，他们会在各个细分领域成为新的领军企业。在这个方面我觉得中小规模的地产基金有很大的空间，挖掘跟随支持这些企业的发展，可以给地产基金带来非常可观的回报。我留给广大开发商朋友的问题也很简单，你觉得自己在某一个细分领域是否有优势？如果有，我相信你可以找到了投资人来支持你。如果没有，我觉得你可以把你的钱投给这样的企业，或者有能力识别的地产基金。最后我给开发商朋友几点建议，首先，在住宅市场走势方面一定要提高政治觉悟和对房价的政治性理解。高房价是压在中国消费者头上的一种税，最后的钱都进政府，实际上就是帮政府收税，所以提振消费就是降房价，高房价也是造成社会出现不稳定的主要原因。在几翻博弈中谁是最弱的？不要有侥幸的心理；第二，维持好